徽商御花园A区花园洋房定价方案

徽商御花园 A 区花园洋房定价方案 1、市场分析1、巢湖市房地产市场环境2014 年巢湖房地产市场入夏以来，各家楼盘都进入了所谓的淡季。各大楼盘加推、开盘、优惠、应有尽有。7、8 月巢湖楼市销量时涨时跌，多家楼盘销售业绩一般般，不过这也在开发商的意料之中。淡季买卖双方热情都有所降低，市场也开启了“暑期”节奏。市区个别项目却因频繁出击，深受购房者的青睐，心理防线也在房企主动优惠、特价等的诱惑下被打破，收效很不错。加上一些推新项目的“推波助澜”，7、8 月整个市场还不至于太淡。刚性需求旺盛，楼市小户型极为“走俏”，也是目前商品住宅成交主力。2、购房机遇抢绝版市中心2012 年“大湖名城”战略初现，八百里巢湖实现了通江达海，3.4 亿元用于 7 条连肥道路改造。结合接轨合肥的“十大工程”建设，政府欲借世界头脑打造巢湖，不用远行便可坐等发展。徽商御花园把握巢湖的价值洼地，瞅准最佳时机，重磅推出 A 区花园洋房， 8 栋多层市中心“高端、大气、上档期”舍我取谁。2014 年整个第二季度楼盘销售“举步维艰”，多项目成交集体缩水（半汤项目一个月多数成交 1 套左右，有的甚至月成交为零），楼盘名称成交套数成交面积成交金额成交均价华邦世家花园485324.3727536017.245172万锦国际花园283284.1315267232.92巢湖碧桂园4649212564.8812546728.28489218徽商御花园2081.0811540742.09554618力和裕景公寓楼814.733448480.266423313东方曼哈顿1586.078744417.9945513天巢广场91133.36弘宇雍景湾5420121.9384782585.846中央领域2824884.8634822444.155东方新世界2107454.44147455697.4320922903000天龙华府402.161970000.868448992天瑞凤鸣花园999999.255173.865752紫金华府2224.54绿源聚龙湾1000000.11744542174.5688393.77539451百合丽城129.22442122.353413421新巢国际141.27总计519000.5514367418319761.59459497147886.95整个市场似乎也处在“避暑”状态，巢湖新房成交不可避免一路下 滑。3、2014 年巢湖 7、8 月份网上成交数据2014 年 7 月 1 日7 月 31 日巢湖楼市成交套数排行榜7 月份巢湖市住宅成交均价 4594 元/2014 年 8 月 1 日8 月 31 日巢湖楼市成交套数排行榜楼盘名称成交套数成交面积成交均价成交金额万锦国际花园757024.51483333952832华邦世家花园311963.6650539923230巢湖碧桂园271555.4843386748146东方曼哈顿212196.89573512598206徽商御花园181406.650447094659天瑞凤鸣花园111037.2958306047607中央领域7433.6247322051984天龙华府6615.8850023080768德胜中央城6698.1651363585983弘宇雍景湾5175.24528793359.9力和裕景公寓楼5220.34265939600.5丽都国际花园4254.683067781000.5绿源聚龙湾2179.844016722165.5，总计21817762.11 4737 883195408 月份巢湖市住宅成交均价 4737 元/各家楼盘目前优惠明细：项目名称正常优惠当前优惠华邦世家总价减一万再享 99 折1000 抵 12000 优惠。按揭总价优惠 5000 元，99 折，一次性总价优惠 8000 元，99 折。老带新：老客户享 2 年 物业费，新客户享 1 年物业费。万景国际按揭 99 折、一次性 98 折推出特价房源， 一口价 94 折 （4 层、14 层）1.2、订房即享优惠 10000 元.6.1-6.30，所有可售房源定房即享 10000 元优惠，一次性付款 98 折，按揭 99 折目前优惠政策：按揭 98 折，一次性 96 折。老带新：老客户 1000 元购物卡，新客户房款优惠 1000 元。东方曼哈顿无预约客户开盘当天可额外享受 8000 元优惠！一次性付款优惠 150 元/。按揭付款优惠 50 元/，相亲会优 惠 5000 元凤鸣花园无多层 87，按揭尊享 9.8 折，107按揭尊享 9.7 折； 花园式洋房按揭尊享 9.6 折；高层按揭 9.5 折现房 100以上，案场优惠 A:减 24000 元 B:赠送地面车位使用权 （车位使用年限与房屋土地使用年限一致，每月交 20 元/月管理费）付款方式优惠：A、一次性： 99 折扣 B、按揭：无雍景湾按揭 98 折、一次性 97 折100以下，案场优惠 A:减 24000 元 B:赠送地面车位使 用权无期房：13#、18#1、 户型：100以上，案场优惠：99 折、付款方式优惠 A：一次性 98 折 B：按揭减 99 折2、 户型：100以下，案场优惠：99 折、付款方式优惠 A：一次性 98 折 B：按揭减 99 折付款方式优惠：A、一次性：99 折扣 B、按揭：4、促销优惠政策分析市区楼盘销售自 7 月份以后进入平缓销售期，市区各家楼盘通过优惠活动吸引市场关注，全力去化剩余房源的销售。为即将到来的金 9 银 10 打下良好的基础。2、定价策略1、推售货量概况A 区总共推售 208 套，户型面积为：81.54275.45，总面积为： 29950.53 平方米。2、定价考虑因素及建议u 目前市区有花园洋房的 2 家小区分别是天瑞凤鸣花园和万景国际。天瑞凤鸣花园小区花园洋房目前均价在 5800 元/（少量退台式洋房均价 5900 元/、普通多层价格为 5700 元/）。一层面积为 150、负一层面积为 90，二层为 135，三层为 131，四层为 126，五层为 116、阁楼面积为 74和 65，以四层126估算价格为 5900 元/X126=743000 元。从一期到现在二期销售业绩来看去化率不到 30%。由此推断价格偏高。万景国际小区花园洋房从去年 7 月 20 日开始销售到现在总共货量只有 5 栋，面积去化率也是 30%不到，销售均价在 5800 元/u A1、A5 位于整个 A 区最南边，南面有中国农村商业银行和圩墩 菜市场，夏天的时候气味比较大，对于居住而言不及A2、A6、A3、A7、A4、A8，相对比优势较差，而且 A1、A5 是普 通多层；u 根据目前巢湖市场花园洋房销售业绩和徽商御花园独特的地理优势推算，建议徽商御花园 A 区花园洋房均价在 6300 元/，A1、A5 价格建议在 5800 元/，后期 6 栋依据 A4 和 A8、A2 和A6、A3 和 A7 的先后顺序依次增加价格。逐步提升到 6635 元/ 左右。后期可根据实际情况逐步调整价格。u 价格调整顺序为 A2、A6 价格均价为 6350 元/左右，A2、A6 由于东边户和西边户地理优势突出，因此价格要比中间户型高，A2栋东边户和 A6 栋西边户正好面对小区中央景观带，所以 A2 栋东边户和 A6 栋西边户地理位置要比 A2 栋西边户和 A6 栋东边话更 加优势，在同层价格上要高于其他位置。u A4 栋和 A8 栋位于 A 区最北面，地理位置劣于 A2 和 A6，均价可以考虑 6400 元/，A4 栋东边户和 A8 栋西边户紧邻中央景观带，因此价格要高于此栋楼层其他位置，A8 栋的 3 单元 01 户型紧邻西边户 02 户型，南面正对中央景观带，因此地理位置也不容忽视，由于不是边户，所以价格可以稍低于边户 02 户型价格。其他同层位置依次低于边户价格。A4 栋西边户和 A8 栋东边户由于也是边户，但是地理位置没 A4 栋东边户和 A8 栋西边户位置优越， 价格考虑可以稍低于 A4 栋东边户和 A8 栋西边户的价格。u 最后的 A3 和 A7 栋是整个 A 区地理位置最好的。是 A 区花园洋房楼王，均价可以考虑 6635 元/左右。由上面 A2 和 A6、A4 和A8 栋地理位置分析，同理 A3 栋东边户要比西边户位置优越。A7栋西边户要比东边户位置优越，考虑到 A3 和 A7 是楼王，A3 东边户和 A7 西边户价格可根据市场行情，逐步增加价格为整个 A区最高单价。价格定价顺序由高到低依次为，A3 东边户和 A7 西边户价格最高，A3 西边户和 A7 东边户价格次之，A3 和 A7 中间 户型价格最低。u 此次 8 栋花园洋房均带有电梯，所以价格按照楼层由低到高的顺序，考虑为逐步增加价格，顶楼和顶楼复式的价格为最高。A1和 A5 的顶楼为 81小面积和 133，小面积为刚需户型，价格考虑为 6300 元/，133 为改善住房，又有电梯和露台设计，因此价格可以考虑为 6200 元/。纵观整个 A 区价格定位，顶楼价格高于其他楼层价格，边户价格高于中间户型价格。紧邻中央景观带边