商业中心的调研.ppt

上海调研报告（合肥银泰城）,调研城市：上海调研时间：2013.5.85.9市调人员：汤x治、张x敏、程x生、胡x青调研目的：通过对目标商业中心的调研，了解购物中心各业种组合结构、配置比例；主力百货店与广场中的服饰店如何定位差异，各有何优势；购物中心是否有创新业种可借鉴等。开拓思路对合肥银泰城项目提出营运管理建议。,调研报告,调研内容,一、上海商圈概述二、调研项目概述三、调研项目简介四、调研项目解析五、工作建议建议,上海市商圈图,上海商圈概述,上海主要商圈概述,上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个分别为：,调研总述,(硬件环境、客流状况是以个人在调研时间段的判断做出的结论，不代表任何官方数据）,调研项目概述,浦东嘉里城：,调研项目概述,10,总建筑面积：33万m2办公楼：43层五星级酒店：30层酒店式公寓：28层商场：4.5万m2约130家店铺，B1/L1/L2,11,商业定位定位：包罗万象、亲近自然、汇聚各类知名店铺、美食购物休闲一站式体验的家庭式shoppingmall。客群定位：周边境外人士与小资白领、中高收入人群。功能定位：零售、餐饮为主的购物中心。类型：社区型商业。,整体布局平面布局上，主力店及面积较大的店铺设置于平面角落处，中间及四周是面积较小的店铺。店铺面积规划不规则，走廊也呈现多样化。主力店的布局有效的带动了平面人流，使每个店铺都有较多的客流经过。纵向布局上，以餐饮、超市等目的性消费强的业态为吸引，带动纵向人流。整体业态业种分析餐饮和零售占比最大，达94%，服务和休闲比例较小。细分业态中，时尚服饰所占面积较大，达5300平，其次是正餐、特色餐饮，与项目定位为餐饮购物一站式体验的购物中心相符。,12,办公楼,嘉里大酒店,商业区,酒店式公寓,透过图片看嘉里城,14,商业区入口,办公楼入口,中庭,中庭,15,16,17,18,19,B1,3,1,2,4,5,6,B1业态以1餐饮、2休闲/日用品、3精品超市为主；3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库、5通往地铁7号线，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交通节点的作用。,L1,1,2,餐饮类,时尚服饰类,7号线,往B1,往SNIEC,SNIEC往商场,L1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为GAP。,锯齿（详后）,GAP,L2、L3,L3,L2,1,2,3,4,L2单铺面积较L1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来SNIEC、3商场往来办公楼2F大堂、4商场往来酒店；L3为大型专门店，,商业全部分布在裙房中；楼层主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商业总建筑面积为4.5万。,商业亮点,灯带、挑空,某通道，吊顶材料上墙,靠酒店通道挑空一侧面对庭院打开,裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊,1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间,锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置和店铺昭示性,商业亮点,大堂装修到位；分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。,车库亮点,其它亮点内庭,裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。,众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。,久光百货,整体印象：总用地面积1.7万平方米，建筑总面积91,613平方米，地下一层，地上九层，建筑总高度达53米。已有超过500个国内外著名品牌进驻久光百货，其中第一次进入国内市场的品牌有近10家，第一次进入上海市场的品牌有40多家。如Burberry亚洲最大的旗舰店、Tiffany上海首家店、Dunhill、Bally、THOMASPINK亚洲首家店、Agnessb、callaway、JEANPAULGAULTIER，以及日本最大的面包店Yamazaki在中国的第一家门店,久光百货,位置静安区南京西路1618号比邻上海机场城市航站楼、静安寺、静安公园、地下一层与地铁2号线静安寺站直接相连,超级市场,喫茶,茶,B1主营业种：,久光百货,美食广场,美食名品街,久光百货,LI主营名牌化妆品、香水、世界名牌精品,久光百货,L1各业种店铺数量,从业种组合来看，1楼主要经营化妆品、服装、珠宝，其中以化妆品、服装为主从店铺数量来看，化妆品美容的数量居前，远超出服装及珠宝手表,久光百货,L2主营高级女装、女鞋,久光百货,L2各业种店铺数量,从业种组合来看，2楼主要经营服装以及配饰为主，其中配饰包含了手袋、珠宝手表等内容,久光百货,L3主营女士时装、内衣,久光百货,L3各业种店铺数量,从业种组合来看，3楼主要经营女装、配饰，其中女装包含了内衣、休闲、职业装,久光百货,L4主营青春、潮流服饰,久光百货,L4各业种店铺数量,从业种组合来看，4楼主要经营服装为主,久光百货,L5主营男士服装及配饰,久光百货,L5各业种店铺数量,从业种组合来看，5楼主要经营男装以及电子类产品，其次男士配饰及一些礼品，如打火机等,久光百货,L6主营名牌运动精品，儿童用具,久光百货,L6各业种店铺数量,从业种组合来看，6楼主要经营运动类品牌及儿童品牌，其中包含了服装、鞋类、文具礼品等,久光百货,L7主营家居用品、寝具,久光百货,L7各业种店铺数量,从业种组合来看，7楼主要经营家居用品，以及一部分餐饮，同时设有一个特卖场，礼品包装也设在这一层,久光百货,8L主营餐厅、咖啡馆（JSCLUB也设在这一层）,餐厅,咖啡馆,久光百货,9F主营美容沙龙,美容沙龙,久光百货,优势：上海久光立体感较强，从一楼到七楼全是传统的百货类商品，而且在商品布局上十分精细，其中二楼穿插设有咖啡馆、酒吧等业态，八楼、九楼则为餐饮、美容沙龙等。上海久光位于上海静安寺，属于成熟繁华商圈，人气、商气都已经相当浓郁，经营相对平稳。上海久光引入了日本商业无微不至的服务文化，推出多项特色服务如叫车服务，礼品包装等，让客户感觉十分贴心商场宽敞又明亮，动线明晰,久光百货-优劣势分析,不足之处：由于地处繁华商圈，所以在节假双休日，交通压力会较大商场本身拥有的地下停车位较少有关电子家电产品类服务偏少,来福士广场,项目概况：上海来福士广场是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场由一个4.6万的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7的甲级智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。营业时间：10:00am-10:00pm轨道交通：1、2、8人民广场站,来福士广场,来福士广场,作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围,来福士广场,来福士广场,B1层业态分布情况,来福士广场,来福士广场,1F层业态分布情况,来福士广场,来福士广场,2F层业态分布情况,来福士广场,来福士广场,3F层业态分布情况,来福士广场,来福士广场,4F层业态分布情况,来福士广场,来福士广场,5F层业态分布情况,来福士广场,来福士广场,6F层业态分布情况,来福士广场,来福士广场,7F层业态分布情况,来福士广场,项目借鉴启发意义核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐饮品牌的数量在逐渐减少充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求,整体印象：2,500平方米的外广场设有39级大台阶及6层阶梯灯光喷水池组。商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，其余均为公共活动区域，各层营业大厅均按用户及市场需求灵活间隔，形成多元化之专卖店、精品店；商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客身处其中，犹如闲庭信步，总有明丽轻松之感，尽享购物休闲意趣；商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近1,400个泊位。整个商场布局清晰大气、装饰风格时尚前卫，辉煌高雅，吸引大量国际国内顶级品牌入驻设立大陆旗舰店、专买店，创造连年快速增长的卓越业绩。它是目前上海市中心区域规模最大的购物中心之一。,港汇恒隆广场,业态布局,港汇恒隆广场,港汇恒隆广场,港汇恒隆广场,港汇广场中庭港汇共有6个中庭，有主次之分，另有国内首创的镂空式露天内部广场兰桂坊,港汇最大的中庭，面积约有1800平方米。从一层到六层。气势磅礴，徐家汇商圈中的各商场无一能够与之匹敌,港汇左楼体有一狭长型的中庭被连接通道隔成三个相互连续的小中庭，面积约为600平方米/个。自一层到六层,港汇恒隆广场,港汇右楼体有一狭长型的中庭被连接通道隔成二个相互连续的小中庭，面积约为500平方米/个自一层到六层,港汇最有特色的露天式娱乐长廊优雅而又美丽面积约为1200平方米,港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米。男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如Dunhill、Burberry、Dior、HugoBoss、EmporioArmani、PAUL&SHARK、PIERREBALMAIN、MaxMara、ThomasPINK、CERRUTI1881、Coach、Swarovski等。B1层Ole精品超市、二楼的VersusVersaceCAFE，为人们提供了多姿多采的品质生活体验。,港汇恒隆广场,港汇兰桂坊，为168米L型街道，汇聚了俏江南、板长寿司、大马可等十余家国际知名连锁餐厅。,港汇恒隆广场,B1层Ole精品超市、二楼的VersusVersaceCAFE，为人们提供了多姿多采的品质生活体验。,港汇恒隆广场,优势：1、地理位置佳，是地铁交汇处，可以聚集大量的人流。2、购物中心品牌全面，各类快时尚品牌可满足年轻大众群体的需求；奢侈品牌满足高消费白领人士的购物。3、购物中心的主打消费群体为25-40周岁的年轻时尚人士，所有品牌大部分按这样的群体根据价位来搭配组合。4、高端消费定位在上海地区得到认可。,港汇恒隆广场-优劣势分析,不足之处：1、外部交通不够便利2、娱乐项目如电玩过于少3、商务类餐饮可增添1-2家,整体印象：正大广场如其名，建筑面积24万平方米，达到了SUPERMALL的标准（20方米以上），交通便利，定位为大众化、中档和普通档消费，家庭娱乐休闲，使客源层不只局限在附近的办公楼和高档住宅小区，对于旅游客源也有很好的集聚作用。体量大，品牌众多，客流量巨大，用餐时段更会出现短时间的客流迅速增加。业态比重向餐饮倾斜带动了零售等其他业态的发展。但同时过大的体量，设计时没有充分考察实际情况等造成了一些问题，使得体验上出现了一些问题。,正大广场,业态布局,正大广场,正大广场,正大广场,客流分析、消费层次：正大广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次，而分析客流量可主要分为三类。A.上海本地居民：正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障，但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善，并且易初莲花超市的存在，本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流。消费特征：大众消费，周末集聚。B.商务客流：陆家嘴金融贸易区作为浦东开发开放的标志之一，其规划起点高，建筑设计先进，因此，国际跨国大集团以及一系列外向型的实力公司都选择陆家嘴作为公司驻扎地。目前，陆家嘴的办公面积在100万平米以上，是上海目前办公楼密度最高的区域，这里汇聚了近10万上海平均收入最高的白领阶层。消费特征：商务客流具有巨大的消费能力，对品牌及时尚商品具有较强的接受力。此类客源对购物环境及商品品质非常注重。,正大广场,客流分析、消费层次：C.旅游客流：陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑东方明珠，亚洲第一高楼金贸大厦，上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大，节假日商品零售额会大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳，旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部，在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度不够，具有上海特色的商品或旅游纪念品较少。因此，目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。随着正大广场周边高档住宅区的逐渐增加，为正大广场带来了原先缺乏的高消费能力的居民。而该地区的居民将以国内企业主、高级管理人员以及境外人士为主，消费能力巨大。,正大广场-优劣势分析,优势分析：1、交通便捷。地处轨道2号线陆家嘴站站口，多条公交线路到达，并且有三条免费的班车线路，可引导非本区域顾客进行消费。2、位于陆家嘴金融区和旅游区，客来源广泛陆家嘴金融区被称为“东方华尔街”，集聚了大量的金融业人士和周边写字楼的办公人员，而东方明珠，金茂大厦，对岸的外滩等旅游景点也汇聚了大量的旅游人气。这两方面的客源对正大广场的经营起到了正面作用。而逐步成型的浦东高级住宅居住区对于正大广场的生活娱乐设施也有不小的需求。3、融入更多生活元素，打造生活馆。购物指南制作较为明晰。正大广场品牌布局上注重生活