房地产项目开发流程指南.doc

房地产项目开发流程10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。找房地产资料，到中国地产商在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。房地产项目开发流程第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。一、土地手续：1土地出让合同：通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同。2土地用地勘测图。3建设用地批准书。4土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）。5土地登记申请，审核发土地使用权证。二、规划手续：1项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。时间需2-3周。2建设工程规划许可，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。时间需2-3周。3交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案移交合同。三、项目发改委立项：1项目申请报告（工程咨询院）。2项目规划批文、总平面图。3环境影响评价（环保局）。4抗震设防（地震局）。5无线电委员会等部门意见。6办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。四、工程施工手续：1场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。2工程勘察、设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。时间需6-7周。3图纸设计审查：工程施工图纸审查（建设局图审中心），消防设计审核（消防局），防雷设计审核（气象局），人防手续（人防局）。时间需2-3周。4工程报建，察看现场。5办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工、监理合同。时间需4-5周。6前期绿化设计，办理绿化审批手续。7建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。8建筑垃圾处置、商混供应合同。9交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。10申办建筑工程施工许可证。11签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。五、工程建设阶段：1临时设施规划许可，规划放验线工作。（规划局）2开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。3配套工程施工建设。4房屋面积测绘，办理房屋销售手续（房管局）。5签订销售合同，回收资金。六、工程项目竣工验收交付使用：1建设项目单体工程验收。2建设项目竣工综合验收。3办理建设项目竣工验收备案手续。4物业服务公司进住管理、服务。5业主交接装修入住。6办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。个人工作经验，大家分享。共同学习，共同发展。每个房地产项目开发都是一个系统工程，对于报建/报批/取证工作规程经验分析是非常必要的。1.0目的明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行2.0适用范围适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.0职责公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。3.1管理中心负责：a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；b)公司备案申报。3.2综合部负责：a)房地产开发项目手册的办理；b)土地使用证书办理；c)建设用地批准书申办；d)建设用地规划许可证的办理；e)建设工程规划许可证的办理；f)施工许可证的申办；g)商品房预售许可证的申办；h)房屋所有权证的办理。3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。4.0作业内容4.1公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。4.2各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。4.3房地产项目公司注册及资质等级的办理4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。4.3.2公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。4.3.3注册房地产开发公司应具备下列条件；a)有明确的章程和固定的办公地点；b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；c)有不少于企业等级的自有流动资金；d)有符合国家规定的财务管理制度。4.3.4国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。4.3.5以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性资质证书。4.3.6本程序4.3条的具体办理按中华人民共和国公司法、中华人民共和国公司登记条例、房地产开发企业资质管理规定及中华人民共和国外资企业法相关规定办理。4.4房地产项目公司备案4.4.1房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。4.4.2申请备案时，应提交下列文件：a)营业执照复印件；b)企业章程；c)验资证明；d)企业法定代表人的身份证明；e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。4.5土地使用权证的办理4.5.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。4.5.2国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以房地产开发项目建设条件意见书的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。4.5.3房地产开发项目建设条件意见书主要包括以下内容：a)项目性质、规模和开发期限；b)规划控制指标及规划设计要求；c)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；d)基础设施和公益设计建成后的产权界定；e)项目拆迁、补偿、安置要求；f)项目经营方式等。4.5.4初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。4.5.5经批准的用地由市、县人民政府颁发建设用地批准书。4.5.6通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。4.5.7公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。4.5.8本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施；a)中华人民共和国土地管理法；b)中华人民共和国土地管理法实施条例；c)中华人民共和国城市房地产管理法；d)城市房地产开发经营管理条例；e)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；f)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；g)城市房地产开发管理暂行办法。4.6土地使用证书的办理4.6.1公司获得土地使用建设用地批准书后，应依法办理土地登记。4.6.2委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。4.6.3申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件：a)土地登记申请表；b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明；c)土地权属来源证明；d)地上附着物权属证明。4.6.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。4.6.6公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理土地使用证书，定期查验手续。4.6.7本程序4.6条的具体实施按土地登记规则办理。4.7房地产开发项目手册的办理4.7.1房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或建设用地批准书下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取房地产开发项目手册。4.7.2房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在房地产开发项目手册中。4.7.3房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将房地产开发项目手册送主管部门验核。4.8建设用地规划许可证的办理4.8.1开发项目用地使用权合同签订后或建设用地批准书下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发建设用地规划许可证。4.8.2申报时应提交下列文件：a)土地使用证书；b)红线图；c)开发项目规划方案（规划设计方案）；d)营业执照和房地产企业资质证书；e)其他规定应提报的文件。4.8.3房地产企业只有在取得建设用地规划许可证后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。4.9建设工程规划许可证的办理4.9.1房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。4.9.2申办时应提交下列文件：a)建设用地规划许可证；b)初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）；c)设计单位资质证明文件；d)设计合同；e)红线图；f)其他规定应提交的文件。4.9.3本程序4.9条的具体办理，按中华人民共和国城市规划法执行。4.10施工许可证的办理4.10.1房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理施工许可证申请。4.10.2申请施工许可证时，应提交下列文件；a)建筑工程用地批准文件/合同；b)建设工程规划许可证；c)需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件；d)确定的施工/承包合同；e)满足施工需要的施工图纸及技术资料；f)建设资金已落实的证据；g)建设资金已落实的证据；h)法律、法规规定的其他文件。4.10.3经核准并领取了施工许可证后，开发项目工程方允许开工。4.10.4本程序4.10条的具体办理按中华人民共和国建筑法及建设工程施工现场管理规定文件执行。4.11商品房预售许可证的办理4.11.1商品房预售应符合下列条件：a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；b)持有建设工程规划许可证和施工许可证；c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；d)已办理商品房预售登记，取得预售许可证。4.11.2申请商品房预售许可证登记，应提交下列文件；a)本程序4.11.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料；b)营业执照和资质等级证书；c)工程施工合同；d)预售商品房分层平面图；e)商品房预售方案；f)需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。4.11.3本程序4.11条应按城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法执行。4.12开发项目综合验收报告批件的办理4.12.1开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集团公司竣工综合验收组织程序规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。4.12.2竣工综合验收必须符合下列条件；a)所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求；b)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全；c)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求；d)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平；e)拆迁居民已合理安置。4.12.3申请竣工综合验收应提交下列文件：a)申请书；b)商品受置人身份证明；c)土地使用权属证明；d)建设工程规划许可证；e)竣工验收证明；f)交付使用证明；g)总平面图和分层平面图h)具有相应资质的测量机构出人的勘测报告；i)规定其他应提交的文件。4.13.3房产行政主管部门经审核属实后颁发房屋所有权证书。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。4.13.4本程序4.13条按中华人民共和国城市房地产管理法、城镇房屋所有权登记暂行办法、城市房地产开发经营管理条例相关规定执行。5.0记录5.1报建/报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存。5.2所有申办报建/报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。5.3报建/报批、取证获得的技术性文件（含图纸）按集团有关文控规定进行保存、传递和使用。6.0备注：6.1报建/报批、取证程序因时间、地区的不同而有所变化，责任部门应根据当时、当地的具体情况予以调整。房地产项目开发流程全过程建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前，由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：1)建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取工程建设项目报建表。2)按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送建设局。3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。4)属于试桩建设工程项目，须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时，建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时，应办理变更手续。1、建设项目报建登记工作内容：填报建设工程项目报建表需带下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；（三）施工图设计文件审查批准书；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；（2）、将报建信息转至各有关管理机构。2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报建设工程“一费制”收费认定表按下列程序办理（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具的市行政事业性收费、基金缴款通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。3、投标申请人投标报名（一）投标报名、评标、定标的依据资料：1、投标申请人的营业执照；2、资质证书；3、投标申请人信誉档案资料；4、项目经理有关资料；5、业绩及其它与投标活动有关的资料。（二）网上投标报名：4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：（一）招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字200218号文件规定执行。（二）投标文件的内容1、投标函；2、施工组织设计或者施工方案；3、投标报价；4、招标文件要求提供的其他材料。（三）投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。2、投标文件的接收在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。6、组织评标委员会工作内容：（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料：1、建设局抽取评标评委申请表；2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。（二）由建设局指定专人通知评委参加评标；（三）建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。7、开标工作内容：（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；（三）报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；（四）设有标底的公布标底；（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。（六）招投标监督管理机构进行监督管理8、定标工作内容：按照中华人民共和国建设部令第89号令房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告工作内容：招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：1、由各收费单位确认的建设管理收费认定表；2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。10、签订工程承发包合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件：1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；5）法律、法规、规章规定的其他条件。公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：(1)公开招标由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。(2)邀请招标招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。(3)协商议标由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。招标投标基本程序招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。(1)工作程序审查招标单位的资格；报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。(2)应注意的问题工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件7）资格预审评审报告8）招标文件9）购买招标文件登记表10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执11）标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底)12）评委名单13）招标人评委委托书:14）开标会签到表15）招标记录一览表16）投标函及投标函附表17）评委评分表18）评分汇总表19）评标报告20）招标投标情况书面报告21）中标通知书及中标公示证明22）办理建管手续联系单23）合同备案表24）行政事业性收费、基金缴款通知书及收据25）建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证房地产项目开发流程全过程招标投标的管理1）施工企业资质管理：筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部施工企业资质等级标准执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发建筑业企业资质证书(1)施工企业资质的动态管理企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。(2)工程总承包企业的管理随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了工程总承包企业资质管理暂行规定。工程项目总承包企业资质分为三级。暂行规定从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止工程总承包资格证书，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计采购总承包（E-P）、采购施工总承包(P-C)等方式。其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。2）工程建设管理：工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批