“金域名都一期”定价策略及价格模拟.doc

“金域名都”定价策略及价格模拟第一部分 总体定价原则一、 定价策略1.低价入市策略l 认购期和初次公开发售阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家获得较好升值空间，后续反应较好；l 低价位有助于实现与竞争对手的类比优势，入市是取得竞争优势的有力杠杆。2.阶段提升策略l 根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升；l 工程进度和卖点逐步兑现，如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。3.差异定价策略l 根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）；l 差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。4.分级价格控制策略l 采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制；l 表格价一般包含3%5%的常规折扣；l 折扣大小由现场销售主管、项目销售总监和总经理分级分权机动控制。5.分级价格系数l 前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价综合价格系数的方法制定最终价格。二、住宅价格系数及其说明1. 组团系数由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等；2. 建筑系数以销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；3. 朝向系数以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较大；4. 景观系数根据可售物业的景观视野判定系数；5. 风水系数综合考量可售物业的风水意向判定系数；6. 楼层系数综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定；7. 平面系数主要根据可售单位户型特点判定之特别系数。如原创户型、经典户型等；8. 销量系数根据可售单位总量制定之价格系数；9. 特别系数对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数。价格系数判定前提补充说明：1. 组团系数取决于：区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等；2. 建筑系数取决于：区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等；3. 朝向系数取决于：采光、景观视野、通风性等；4. 景观系数取决于：景观视野、景观种类；5. 风水系数取决于：风水意向和人文脉络利用；6. 楼层系数取决于：楼层高低、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性；7. 平面系数取决于：户型设计的独特性，可变性和数量比；8. 销量系数取决于：单位总量和控制销售进度之营销策略；9. 特别系数取决于：特殊气候特点对建筑的要求；“尾数吉利性”，如6、8等。第二部分：金域名都一期住宅定价模拟一、均价的确定通过对“金域名都”综合价值和市场同类项目比较分析，初步判断“金域名都”一期住宅基准价为3200元/平米，均价3400元/平米。一期商业临街的均价为8000元/平米。在具体定价策略上，还需服从整体项目的资金策略。本项目为了实现定价优势，应以低于类比项目的价格来赢得市场快速认同，尽快销售，降低市场风险，而可实现价格可以在以后的销售节点提升价格以实现。二、定价模拟选择一期组团中14楼的高度、景观、朝向、户型面积等要素非常相似，并且所占一期住宅的比例较大，故选择2楼作为定价模拟的楼栋。并将2#作为一期建筑系数的参考楼栋,建筑系数设为1.0。2楼共220个住宅单位，户型面积情况如下：单元户型户型面积户数A两房半两厅一卫93.7815两房两厅一卫82.4028三房两厅一卫103.4115B三房两厅一卫102.0815三房两厅两卫1134418三房两厅两卫多功能厅1351217复式四房半三厅三卫204251复式五房两厅四卫一工233431小计110三、系数说明1.朝向系数：1) 以起居厅、主卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向；2) 可售物业最佳朝向（以日照时间长短为判定依据）：共分11个等级：l “南东”l “东南”l “东南西北”l “东南偏南西南偏南”l “南西”l “西南偏南西北偏西”l “南北”l “东南东北”l “东西”l “东北西南”l “东南偏东东北” 可售物业朝向系数：以“南北”向可售物业为基数“1”，其它朝向以11个相应等级，做以逐级递增或逐级递减方式，计算系数。2楼的朝向共有5个，系数分别为：1) 西-北-南：系数0.98,南北通风,但西晒和噪音影响较大；2) 西-南：系数1.0, 部分西晒；3) 北-南：系数1.01, 南北通风；4) 东-南：系数1.02,很好的朝向；5) 东-北-南：系数1.04，朝向好，南北通风。2.景观系数：2楼每个标准层有7个住宅单位，由西向东分别为0107单位。1） 01单位：三面观景，临近洪都大道和商业街,噪音较大,部分组团绿化景观，系数0.96；2） 02单位：单面观景，部分组团绿化景观，系数0.98；3） 03单位：单面观景，组团绿化景观,系数1.0；4） 04单位：双面观景，两面的组团绿化景观，系数1.02；5） 05单位：双面观景，两面的组团绿化景观，系数1.03；6） 06单位:组团景观和部分水景,系数1.05；7） 07单位:三面观景,组团景观和水景,系数1.08。3.平面系数：1) 04、05单位:双阳台、客厅和主卧室开间很大，系数1.0；2) 02、03单位：餐厅、厨房的采光较差，系数0.96；3) 01单位：双阳台、多功能间实用，客厅和主卧室尺度合适，系数1.01；4) 06单位：客厅和卧室区全部朝南，衣帽间创新实用，系数1.03；5) 07单位：客厅主卧室开敞气派，并有入户式花园，系数1.05。4.销量系数：1) 01、02、03单位：户型较小，中等总价，销售速度较快，系数1.0；2) 04、05、06单位：户型面积和房间的实用性较强，总价相对较高，系数1.02；3) 07单位：高总价，系数1.05。5.综合系数：1） 01单位：3.95/4=0.98752） 02单位：3.94/4=1.0.9853） 03单位：3.98/4=0.9954） 04单位：4.05/4=1.01255） 05单位：4.06/4=1.0156） 06单位:4.12/4=1.037） 07单位:4.22/4=1.0556.楼层差价：参考南昌目前在售高层楼盘的层差情况，并结合国企定价方法和金域名都实际情况，综合判定金域名都的层差为：1）1-6层为20元/平方米2）6-12层为30元/平方米3）12以上为40元/平方米楼层差价楼层123456789101112131415161718加价020406080100130160190220250280320360400440480520基准单价：3200元/平方米单位价格=基准单价综合系数+楼层差价四、2#楼价格表模拟（单位：元/平方米）单元号由西向东为A、B，房号由西向东为1、2、3、4、5、6、7号。楼层类别A单元B单元房号010203040506071户型2F2T1W2F2T1W2F2T1W3F2T1W3F2T2W3F2T2W3F2T2W销售面积93788240824010341102.081134413512综合系数09875098509951012510151031055单价31603152318432403248329633762单价331633963单价333634164单价322033003308335634365单价32403232326433203328337634566单价32603252328433403348339634767单价32903282331433703378342635068单价33203312334434003408345635369单价335033423374343034383486356610单价338033723404346034683516359611单价341034023434349034983546362612单价344034323464352035283576365613单价348034723504356035683616369614单价352035123544360036083656373615单价356035523584364036483696377616单价360035923624368036883736381617单价364036323664372037283776385618户型四房三厅三卫（204.25）两房二厅二卫(103.84)五房二厅四卫(233.43)单价36803672370437603768381638962#楼销售总金额：40274528.5元,平均价格3482.96/平方米。五、一期其它楼栋价格系数说明：1.1价格系数说明1) 建筑系数临近一期的出入口，南向为商业广场和办公楼，噪音较大，建筑系数为0.96;2) 户型系数该栋楼为三个单元，B单元部分房间的采光较差，需要降低系数。3) 风水系数临近商业广场，从风水的角度不适宜居住行为，整栋楼的风水系数为0.982.3价格系数说明建筑系数：1) 比2楼更靠近组团中心，组团景观更好，视野更开阔，建筑系数为1.02；2) 其它方面与2#楼相同,可借鉴其定价系数。3.4#价格系数说明建筑系数1) 北面为入口广场，噪音较大，但对居家的影响好于1楼，建筑系数为0.98；2) 其它方面与2#楼相同,可借鉴其定价系数。4.10#、11价格系数说明1) 建筑系数两栋楼的区位远离街道，噪音干扰少；临近玉带河景观带，11#的景观好于10#，故11#建筑系数为1.10，10#的景观系数为1.08。2) 风水系数临近水景，风水意象好，风水系数为1.05。第三部分：金域名都一期住宅定价模拟一、 商业基本定价说明先确定基本单位面积，再根据商业价值，制定一单位一价，统一布局，灵活分割，分割后按加权平均法确定价格。商场一般楼层越高价值越低，但当进行有效的交通组织和商业引导后（如扶梯首先到达高楼层、垂直交通方便），则楼层高反而价值高，楼层差价在30%-80%之间商场价格系数：l 建筑系数：根据所处区位的商业综合价值来判定；l 人流系数：与人流量的多少成正比；l 空间系数：空间越高系数越高，反之则低，当层高达到200%时，价格加价可达到50%-70%；l 交通系数：与交通便捷度和流量成正比；l 楼层系数：基本与楼层高度成反比，特殊的垂直交通方式则会改变；l 风水系数综合考量可售物业的风水意向判定系数；l 平面系数根据商铺的尺寸比例，实用面积等判定系数l 特别系数对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数。 二、商业定价模拟1、 均价确定根据本项目周边的市场状况（租金范围在4080元/月/平米）和本项目的商业综合价值判定一期商业均价为8000元/平米。2、 铺位划分一期商业主要为住宅的临街的二层商业，共划分为四个部分：A区:1楼南侧沿商业广场；B区:1和2楼之间沿洪都大道一侧；C区:2和3楼之间沿洪都大道一侧；D区:3和4楼之间沿洪都大道一侧。单位铺位划分按照相邻柱距由北至南来编号1、2、3。三、定价模拟1、 模拟定价区域选择一期商业主要为临洪都大道的商业街，选择具有代表性的B区作为定价模拟，由北至南的编号为B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8两层共16间商铺。2、商业铺位系数模拟B1价格系数：将各项系数设定为1B2价格系数：人流系数：人流量大，停留时间较长，系数为1.03交通系数：交通通达性一般,系数为1.0风水系数：处于角落，俗称“金角”，系数1.06平面系数：柱子较多,实用性较差,0.98;商业综合系数：(1.03+1.0+1.06+0.96)/4=1.0125B3价格系数：人流系数：人流量较大，系数为1.01交通系数：交通通达性一般,系数为0.98风水系数：风水一般，系数0.98平面系数：实用性较好,1.03;商业综合系数：(1.01+0.98+0.98+1.03)/4=1.0B4价格系数：与B3价格系数相同为1.0B5价格系数:靠近端头,人流量