浅谈商品房预售合同备案登记与预告登记

浅谈商品房预售合同备案登记与预告登记篇一：商品房预售登记备案与预告登记的区别 商品房预售登记备案与预告登记的区别签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下： 物权法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”。这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。 城市房地产管理法第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？ 一、预告登记和商品房预售登记备案的特征 （一）、预告登记的特征 1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。 2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。 3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。 （二）、商品房预售登记备案的特征 1、具有行政强制性。城市商品房预售管理办法第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。 2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。 3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。 二、预告登记和商品房预售登记备案的区别 预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别： 1、法律性质不同。预告登记是由物权法规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由城市房地产管理法规定的行政管理措施，属于行政管理制度。 2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。 3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。 4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据物权法第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。 5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门；可以是房地产管理部门；也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。 三、预告登记和商品房预售登记备案的联系和注意事项 预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同，有着本质的区别。但是二者并非毫无联系。房屋登记办法第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。这就是说，商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件。履行预告登记程序时，一定要准确把握这种先后关系，绝对不能颠倒。 预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度，既有区别又有联系。作为登记机构的工作人员，仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够，还应该特别注意以下事项： 1、预告登记和商品房预售登记备案，一定是先商品房预售登记备案后预告登记。但是，预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成，最好是同一时间完成。这样，可以避免预售人一房多售，减少预告登记差错。 2、房屋登记办法第六十九条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人末按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”。这是一条特别规定，目的是从法律上保护弱势群体。我们在办理预告登记时，一定要牢记这一点，千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。 3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但在现阶段，预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的情形有两种：一是预购商品房转移；二是预购商品房抵押权转移。 总之，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度建立的目的就是为了限制不动产权利人“一物二卖”及擅自抵押等行为，保护市场交易安全有序并保证请求人的利益实现。篇二：合同备案和预告登记的区别 合同备案和预告登记的区别两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。 就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。从而确定取得房屋的所有权。 但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。 登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。 两者的登记机关不同，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。篇三：浅议商品房预售合同备案的重要性浅议商品房预售合同备案的重要性 【摘要】作为一种远期交货合同，商品房预售合同中的法律关系属于债券债务关系，预购方式债权人，其并没有取得房屋的所有权，而是取得了所有权的期待权利。由于履行期限的时限较长，并且合同义务的履行的远期性以及房屋在物理形态上的不确定性，开发商的合同义务履行必须得到规制，因此商品房预售合同备案是非常关键的。为了有效的避免诸多不必要的纠纷，维护不动产交易的安全性，保护预购人的合法权益，必须完善商品房预售合同备案制度，建立起不动产预告登记制度，充分维护商品房销售市场的秩序。【关键词】商品房；预售合同；备案；重要性；法律分析作为不动产物权变动的必经程序，法律上的备案登记是不动产物权归属与变动的生效要件，根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等规定，预售人应当持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案手续，如果开发企业没有办理预售备案登记的，应当停止预售，补办手续，没收违法所得。对于商品房预售合同进行管理是预售合同登记备案的主要目的，应当对开发商的预售行为进行审查与规制，商品房预售合同备案属于房地产管理部门与土地管理部门对于合同采取的一种行政管理措施，作为不动产登记的一种，其性质属于预告登记，是为了保全将来发生的不动产物权变更而设置的请求权，这种制度的设计是为了规制开发商的行为，因为预购人在取得房屋所有权之前有可能将商品房出售给第三方，对于预售方的任意处分行为需要加以控制。一、商品房预售合同备案的意义在商品房的预购方与开发企业之间签订了预售合同以后，应当在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案，预售合同备案的意义在于：首先，房产登记机构可以对售房单位的预售行为进行审核，对其合法性进行审查，审查的对象并不包括一切，而只审核一定范围的内容，包括预售房的限制情况、预售许可内容等，能够有效的保护预购人的权利即可；其次，预购人与开发企业之间产生纠纷时，如在合同真实性上产生争议等问题，应当审核登记机构存档的合同文本，以该合同为准，有效的起到登记备案鉴证的作用；再次，开发企业因与第三人之间的债权债务关系不得影响预购人对于房产的期权，发生查封、拍卖等事由可以有效的保护预购人的权利；最后，办理个人住房贷款事项的需要预购人提供合同登记证明，办理公证、抵押登记等事项都不能受理。实行商品房预购合同备案制度实质上是为了制约开发商，可以促使开发商在加快建房的同时，按照规章制度进行产权证明办理，使得购房者更加放心，其权利也更加有保障。特别是近年来一