2#酒店式公寓售后返租分析及建议

2#酒店式公寓售后返租分析及建议酒店式公寓的定义：所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理及服务的公寓，其特征为：1、提供酒店式管理服务；2、兼有居住和投资两种功能。酒店式公寓居住档次高，生活便利，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费用较高，居住面积较小，所以绝大多数人都用于出租，即投资。酒店式公寓营销特点分析：操作因素酒店式公寓产权业主物业用途可自住，也可出租配套设施生活配套齐全经营管理由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理物管费相对住宅较高价格相对住宅较高开发商资金回笼根据营销方式的不同而不同业主获利方式租金或返利业主投资风险可控性低投资回报根据协议的不同而不同主要影响因素地段、物业管理水平本案酒店式公寓营销模式分析本案2#酒店式公寓共有247套，总面积合计11037.65，根据合浦目前的客户群体市场及本案项目性质，可以采用返租销售的方式。返租销售：开发商售出单位后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额。返租销售模式示意图：开发商投资者项目管理公司酒店经营公司销售产权出租经营或者合作经营返租回报委托经营回报流程关系流程优点：此种物业的回报通常是固定的，因此业主可以避免一定的投资风险，所以市场反映较好，售价也较高。缺点：后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也是一个较大的资金负担。销售价格建议：范例一 假若回收单价为3000、3200，返租率为7%、8%，返租年限为5、8、10。假设酒店管理公司每月支付的租金为20元/，参考指标如下表所示：总面积回收单价面市单价面市总价返租回报率返租年限垫付租金总额回本年限返租总额酒店返租总额11037.6530003415.257%514.238008%12.54898.08.77%8.714.2.76314.128%12.576007%1014.2126008%12.532003723.05.87%5.814.2.84133.28%12.55352.887%814.26969.38%.312.5.38267.87%10.814.2.8136008%12.5由表中数据，根据本阶段市场实际销售情况，假若回收单价为3000元，则返租率为5%、返租年限为5年可行；假若回收单价为3200，则返租率为5%、返租年限为5年可行。但是，由于回本年限过长，对于投资者的投资信心会造成一定的影响，所以，若面市价格及回本年限易于现阶段的投资者接受，建议降低回收价格，提高返租率，促进酒店式公寓的去化率。范例二 以一套为40的单位为例，假设已知回收单价为3000，返租回报率为8%，返租年限为5年，酒店每月返租为20元/，参考数据如下表所示：（以下月供核算以首付三成为标准）总面积回收单价面市单价面市总价返租回报率返租年限垫付租金总额回本年限返租总额酒店返租总额月返租金月供40300038008%53200012.5800004800013332101由表中数据得知：基于回收单价为3000元/，则根据已有条件，面市单价为3800元/，基于条件的限制，月返租金和月供的金额相差较大。结论及建议：投资客的目的主要是投资回报，由范例一及范例二的数据来看，建议降低回收回收单价，延长返