MSDC-TZ-LC001项目拓展与论证管理流程.doc

工程付款管理流程编号：版号：页码：第 2 页 共 5 页流程手册文件编号： MSDC-TZ-LC001版本：A/0项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人项目拓展与论证管理流程编号：MSDC-TZ-LC001版号：A/0页码：第 8 页 共 8 页1. 目标：为保持公司的持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。2. 适用范围：适用于宁夏民生的房地产项目拓展与论证管理流程。3. 术语和定义：4. 部门职责：4.1 运营发展部：组织收集土地信息，了解土地背景情况，编制项目简报；组织相关专业部门编制项目初步可行性研究报告；组织公司范围内的初步项目可行性研讨会，编制会议纪要；依据研讨会纪要，调整项目初步可行性研究报告，编制项目可行性研究报告；组织项目可行性研讨会，编制会议纪要；与相关方面进行合作上的沟通洽谈（招拍挂项目）；组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，参与土地竞买（招拍挂项目）；组织与合作卖方的合同谈判，编写合作草案（二手项目）；与合作卖方确定正式合同文本，并负责合同流转会签；组织与相关方签订项目合同；修订项目可行性研究报告等；4.2 其他部门（市场策划部、成本管理部、财务管理部、工程管理部、设计管理部、物业公司等）：协助收集土地信息、参与编制项目初步可行性研究报告、项目可行性研究报告，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；参与项目可行性研讨会，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；4.3 主管领导：各个部门的主管领导，负责指导或审核本部门的工作，参与项目可行性研讨会，并提出书面的意见和建议；4.4 总经理：审批项目简报；审核项目初步可行性研究报告、项目可行性研究报告；审核标书及拍卖挂牌参与策略；组织对二手项目的合同谈判；审核合同草案；4.5 董事长：审批项目初步可行性研究报告、项目可行性研究报告；审核标书及拍卖挂牌参与策略；审批合同草案。5. 工作程序：活动步骤及说明负责部门时间节点输出1获取土地信息1.1 运营发展部通过各种途径获得土地信息，信息来源可能是政府、中介机构或项目拥有者； 1.2 各部门参与收集土地信息，并告知运营发展部；1.3 具体操作见【土地信息获得与整理作业指引】。运营 发展部土地 信息2了解背景信息2.1. 运营发展部将整理后的土地信息报总经理审批，如果获得通过，则继续了解土地相关背景信息；如果未能获得领导审核通过，则停止进行后续工作；2.2. 对于一手项目组织相关部门对地块进行实地勘查等工作；2.3. 对于二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家背景等；运营 发展部土地背景信息3编制项目简报3.1 运营发展部根据对项目的初步了解，负责编制项目简报，并报总经理审批；运营 发展部项目简报4编制项目初步可行性研究报告4.1 项目简报获得总经理审批后，运营发展部负责组织相关部门参与编制项目初步可行性研究报告，并负责对市政配套类进行分析；4.2 设计管理部负责收集宗地信息以及进行规划初步设计分析，工程管理部进行项目的工程计划分析；4.3 市场策划部负责进行项目市场分析；4.4 成本管理部和财务管理部负责进行项目投资收益分析；4.5 物业公司负责进行物业管理模式的分析。运营 发展部各相 关部门项目初步可行性研究报告5组织项目初步可行性研讨会5.1 在项目初步可行性报告经总经理审核，董事长审批后，运营发展部负责组织项目可行性研讨会；5.2 市场策划部、销售管理部、运营发展部、成本管理部、财务管理部、设计管理部、工程管理部、物业公司、相关部门主管领导以及总经理均参加项目初步可行性研讨会；5.3 各个部门及人员分别从专业角度就项目提出书面意见和建议；5.4 运营发展部负责汇总各个部门的意见和建议，编制研讨会会议纪要，并报部门主管领导审核，总经理审核；运营 发展部项目初步可行性研讨会会议纪要6编制项目可行性研究报告6.1 项目初步可行性报告获得董事长审批后，运营发展部负责组织相关部门参与编制项目可行性研究报告；6.2 市场策划部、销售管理部、设计管理部、工程管理部、运营发展部、成本管理部、财务管理部、物业公司分别在项目初步可行性报告的基础上进行各专业的细化分析，形成项目可行性研究报告；运营 发展部项目可行性研究报告7进行沟通（招拍挂项目）7.1 董事长审批项目可行性研究报告后，运营发展部负责组织总经理等人员与相关单位进行土地等方面的沟通洽谈工作，了解确认相关信息和具体操作方式等；运营 发展部项目沟通纪要8制作投标文件或拍卖挂牌参与策略（招拍挂项目）8.1 运营发展部根据洽谈结果，组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，并报相关领导审核，董事长审批；8.2 经董事长批准，运营发展部组织人员参与土地竞买，在竞买过程中，公司领导给予指导意见。如果成功，则准备进入签订合同环节；如果竞买未成功，则由运营发展部编写项目竞买总结报告，并结束该流程；运营 发展部招标文件和拍卖挂牌参与策略等9.进行合同谈判（二手项目）9.1 运营发展部负责与合作卖方就价格、合作方式、付款方式等内容进行洽谈；9.2 运营发展部负责编写合作草案，经分管领导、法律顾问审核后报公司总经理审核，董事长审批；运营 发展部合同谈判草案10.确定正式合同文本（二手项目）10.1运营发展部负责与合作方协商确定正式合同文本；运营 发展部合同文本11.签订合同11.1运营发展部负责起草正式合同样本，经分管领导、法律顾问审核后经总经理审核，董事长批准；运营 发展部签订合同12.修订项目可行性研究报告12.1获得土地使用权后，运营发展部负责修订项目可行性研究报告；运营 发展部修订后项目可行性研究报告13.备案13.1运营发展部负责将修订后的项目可行性研究报告送相关部门备案，以指导项目后期开发工作。运营 发展部项目可行性研究报告备案6. 权限与标准：事项标准责任部门协助部门领导层董事长项目拓展土地信息收集、沟通运营发展部分管领导审核，总经理审批项目初步可行性研究报告编制运营发展部各相关部门分管领导审核，总经理审核审批项目初步可行性研讨会运营发展部各相关部门会议纪要由总经理审核项目可行性研究报告编制运营发展部各相关部门分管领导审核，总经理审核审批筹划和组织获取项目 运营发展部各相关部门分管领导审核，总经理审核审批7. 主要文档：文档名称编制部门主要内容接收部门提交时限频率项目简报运营发展部项目背景情况介绍总经理按月提交；重点考察项目即时提交项目初步可行性研究报告运营发展部项目可行性研究总经理、董事长、各相关