201X年商业地产推广计划方案ppt课件

7.25-8.30媒体推广计划,营销策划部盛世星河项目组,2013.7.22,当下局面：,销售问题月来电20-30组，月来访15-20组；去化困难销售疲软,形势整体市场大面积降价前阶段客户导入困难客户下定困难广告投放几乎为0,营销策略方案集聚人气带动销售大面积团购执行人脉营销驱动客源全面启动推广区域深挖,广告主题消费者低价购买欲夜市主题啤酒节主题团购主题节日主题,媒体计划,7.25-8.31销售目标,套二、三促进来电来访下单,套一增加来电来访,商铺预热、蓄客,产品种类多，数量差异大，市场行情不一，推广优化需重心。,销售现状：项目套二、套三来电来访基本上可达到总来电来访的70%，套一仅占20%左右。但即便是套二套三其成交转换率都极低，项目总存量大，销售压力大。产品优势：刚需+高性价比=旺销类产品，销售压力较小。（成交率低是因为项目周边商住环境暂时不理想，客户对其未来发展状况持不肯定态度）,一住宅,商铺,销售现状项目二期商业体量约1.5万平，相对存量大；现场问询、来访量小，仅占10%不到，销售有压力。产品优势地处城北片区中心位置，周边常住人口不低于10万，而我们项目属于这个区域唯一的商住综合体，商业前景可观。（项目目前来电来访少，成交率低主要是因为项目周边商住环境差，客户对项目未来发展潜力抱怀疑态度）,7月25日,7月30日,8月5日,8月10日,夜市推广DM单,夜市场地布置及安装,啤酒节场地布置及安装,短信发送,啤酒节园区企业邀约,推广计划概况,8月15日,8月20日,8月25日,8月30日,9月5日,电销资源购买,团购推广海报设置,夜市商家参观邀约,啤酒节园区企业邀约,城北区域派单邀约活动,城北区域派单邀约活动,电销资源购买,都江堰市区外展活动,9月10日,微信推广海报设置,老带新推广海报设置,一二手联动，广告物料制作,19、20号楼外立面改造,楼体户外广告设置,夜市商家签约,活动开幕,都江堰市区外展活动,园区企业专场竞赛活动,短信发送,短信发送,都江堰市区外展活动,短信发送,报纸广告,报纸广告,线上推广形象线下活动主题媒体渠道策略各阶段推广执行安排,营销推广需要解决的四个问题：,如何建立如何制造最大影响力如何配合,线上推广主题,力挺刚需,回顾本项目上阶段推广理念：,希贵不贵，礼献洋房级优享挑战性价比之巅，冠压全城,上阶段主推广语：,游艺星河间，市集夜未央,本阶段项目推广理念：,PlaybetweentheMilkyWaySleeplessnightmarket,秉烛夜贸，星河集会啤酒夜游，畅爽一夏,本阶段主推广语：,游艺星河间市集夜未央,7月25日-8月10日推广主形象：,游艺星河间，市集夜未央整个城北区域的新城中心之地安置房价格，买洋房！住宅价格，买商铺！,8月10日-8月30日啤酒节及夜市启动：,秉烛夜贸，星河集会整个城北区域的新城中心之地安置房价格，买洋房！住宅价格，买商铺！,啤酒夜游，畅爽一夏整个城北区域的新城中心之地安置房价格，买洋房！住宅价格，买商铺！,8月30日-9月30日企业团体专场游园竞赛活动：,本阶段推层次,线下推广主题,我们需要植入一种文化、一种精神（必须与项目气质吻合，紧密相连）,本项目最能打动客户的卖点：“城北区域城市中心”“园区配套居住服务区”,城北区域地理位置价值空间，园区企业配套服务的功能作用及政府背景,夜享生活,“游艺星河间，市集夜未央”提炼：,Enjoynightlife,释义积极：生活方式，新城中心，服务社会，造福民众，创业励志，娱乐健身内容广泛：购物中心，娱乐中心，园区生活中心,从与项目有关系以及易延展的角度“夜享生活”不易展开,需要表现物（与项目能很好的嫁接）,夜生活,园区生活中心，娱乐基地城北区域购物中心，贸易中心,以娱乐为主,夜生活形式包括有酒馆、pub、夜总会、戏剧或秀场、KTV、歌厅、酒店、卡拉OK、咖啡厅、夜市、宵夜饮食店、夜游等等；另外特定节日如中秋节、除夕、元宵节等等都有特殊的夜间活动习俗，民间更有为了结婚、生子、卜卦等等目的而有的夜间仪式或风俗.世界许多大都市常常因其夜生活的丰富多彩而闻名。例如巴黎、纽约、威尼斯等等。而对于努力于城市行销，如上海、香港与台北等都市，也会以其夜间生活，乃至于美丽的建筑光雕来吸引世界的注意,客户群定位：园区职工，城北区域居民推广展示：夜市、啤酒节、户外广告、传单、短信、网络与项目有关系：二期商业14779星河不夜城,dragon,“服务社区”与本案气质吻合：,媒体渠道策略,2、线下活动造势，制造影响力：以与“夜生活”相关的系列活动紧密造势；,媒体渠道策略,1、线上形象集中推广，树立形象：从7月份开始，增加实用长效媒体：户外、LED屏、电台、，建立社区生活服务中心的形象，打开区域内客户市场，迅速提升项目知名度；,3、启用“舆论营销”煽风点火，制造话题效应：利用传播快速、公信力强的媒体：网络、二手房、报纸软文、短信进行舆论造势，引发全城热议；,7.257.30,筹备阶段（活动）的各项工作现有户外（蒲阳大道）更换形象秉烛夜贸，星河集会,8.18.25全面启动推广,1、全城关注，树立高端形象选用受众面广媒体，建议选择户外、电台、LED屏、渠道为主秉烛夜贸，星河集会8月盛世星河夜享生活2、迅速引爆市场采用“舆论营销”策略，利用网络、报纸软文、短信渠道为主“主题”：星河夜市，万象繁华3、活动造势（8.1、8.15）啤酒节及夜市活动正式启动；企业园区专场竞赛活动正式启动；,推广铺排,3.12营销中心开放,各阶段推广执行安排,长效媒体树立高端形象,媒体组合及内容建议：电台：针对性强，强化客户记忆有效媒体，可投放、生活、汽车频道，上下班高峰期轮番轰炸5秒：秉烛夜贸，啤酒夜游，盛世星河为您准点报时！15秒：游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！3288元/买住宅，4880元/购商铺！活动报信：游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！活动报户外：需在市内增加1块（蒲阳干道）秉烛夜贸，星河集会！啤酒夜游，畅爽一夏！城北区域生活中心正式开放；详“舆论营销”迅速引爆市场,网络软文：前期以软文炒作为主，与报纸一起引起全城讨论；节点以整版硬广为主；都江堰快报、都市瞭望8.11周五A2或A3版整版（“夜生活主题”+项目信息为主）游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！3288元/买住宅，4880元/购商铺！活动报信：实销阶段提高来访率非常有效的渠道，项目夜市及啤酒节活动启动后，每周30万条（周三、五、周六投放）游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！活动报都市夜生活：利用区域娱乐项目缺乏、达到聚集人气的目的；园区配套服务区：打造园区服务卖点，服务社会；企业专场竞赛游戏：邀请经开区企业进行团体竞赛现场游戏；人脉公关：政府单位寻求支持、展开饭局公关；基础活动：“夜市”、“游园啤酒节”,系列营销活动主题,营销推广核心内容回顾,目标客户,通过购房过程发现成交关键因素,客户个体价值判断基本成型,快速高价成交,渠道为王,现场为王,渠道为王让客户知道，并让客户来现场为王感知和判断项目价值,现场为王三大体系,导视系统,服务体系,现场展示体系,1、关于人员,以下必须于8月8日前完成招聘，统一到位安排培训,外部导视：引导关内客户抵达本项目内部导视：引导前往夜市、营销中心、样板房以上必须在8月10日前制作完成（7月底设计定稿）,2、导视系统,夜市DM单：印刷10000份（短期使用，主要推广夜市及啤酒节）夜市举牌：5个（主要在本区域人流集中点）微信二维码海报：制作3个微信茶几牌：主要为来访客户关注项目微信平台,必须于8月5日前完成,3、关于销售物料,万都大厦户外吊旗：8月5日完成蒲阳干道户外大牌：8月5日完成，并安装,啤酒节活动来访登记表：记录来访客户信息用啤酒节奖品兑换表：几率奖品发放每日，费用计算统计啤酒节兑换券发放表：监控啤酒节礼品发放情况,.,夜市DM单,.,夜市三角吊旗,.,啤酒节活动兑换券,.,微信二维码展架,.,老带新海报,.,老带新海报,为提高营销中心现场服务水平，给客户留下最佳印象，最终促成成交；设置老带新、团购、夜市、微信等主题海报；设置活动主题装饰、抽奖太、宣传积木；设置兑奖区域，斗地主大赛区域；,必须于8月15日前完成,4、售楼部氛围包装,为降低营销费用，活动费用，取得更多助力，采用联办模式运行；赞助商建议：啤酒公司，LED西德光能，政府公益单位；,必须于8月15日前完成,5、关于赞助商驻场,必须于8月10日前完成,6、关于鲜花公司,满足活动场地需求的前提之下，家鲜花公司，负责售楼处周边、内部、样板房等区域的鲜花摆设；,7、关于导视路线,以下必须于8月15日前完成,.,一期商业外立面整改,必须于8月15日前完成,8、关于其他物料准备,现场展示,.,售楼部,九鼎大道,投影墙,观众坐席,食品供应区,啤酒供应区,抽奖区,备用舞台,A区：开幕活动场地,11米,8米,.,售楼部,九鼎大道,A区：游园活动场地,趣味保龄球,弹球入杯,过犹不及,奖品兑换区,11米,8米,投影墙,拳王争霸赛,.,注：每个小商铺面积：长3m宽2m面积：6平米每个商户所需小商铺数量按实际确定,啤酒节活动场地：长20m宽5m，面积：100平米,19号楼,日用品区,服装区,果蔬区,啤酒兑换区,日用品区,服装区,果蔬区,餐饮区,日用品区,果蔬区,餐饮区,餐饮区,用餐及啤酒畅饮区,服装区,日用品区,投篮球,20米,54米,B区：游园活动及夜市场地,投影墙,弓箭手,套圈,气弹枪,投镖,餐饮区,.,C区：游园活动场地（售楼部内）,沙盘,地主王（谈判区1,楼梯下面),抽奖区（接待台）,宣传广告拼图（谈判区2，接待台正前方),.,树木位置阻碍场地规划，影响活动效果；需要移栽至靠边处，以满足活动效果需求。,.,草地平整,投影墙,操作台,观众席,摊贩,酒水供应区,销售力提升的重要手段：,销售团队精英化,培训方向：艺术品收藏奢侈品投资精算理财娱乐、休闲、运动居住风水等等,持续培训,结合高端客户沟通特征，针对性培训,沟通特点：,沟通时间上：