项目前期设计阶段成本控制措施探讨.doc

项目前期设计阶段成本控制措施探讨摘要：成本控制是房地产领域相当关注的议题，而设计阶段的成本控制又是最重要的一环。本文从设计阶段成本控制的必要性和原则出发，提出了如何在项目设计阶段就有效的控制成本的措施，旨在帮助提高房地产项目的设计阶段的成本控制的效果。关键词：项目设计；成本控制；对策研究abstract: cost control is the subject attracting considerable concern in the field of real estate, and cost control in the design phase is most important. proceeded from the necessity and principles of the cost control of design phase, the paper proposes the measures to effectively control cost in design phase, aiming to help the real estate project to improve the effects of cost control of design phase.key words: project design; cost control; measure research中图分类号： r872.6 文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012）无论是房地产还是其它企业，成本控制都是极为重要的一环，它关系着利润的大小，盈利的多少，是一切工作的根本所在。对于房地产项目来说，设计阶段的成本控制起决定性的作用，因此项目前期设计阶段的成本控制具有十分重要的意义。一、设计阶段成本控制的必要性项目的成本管理是建设单位项目管理的核心内容之一，经过我国多年来的房地产开发实践表明，对项目成本影响最大的就是设计规划阶段，房地产设计的时间占总开发的时间的三分之一，但是其对项目成本的影响却高达七成。在项目正式进入施工阶段后，就算现场控制措施再得力，施工技术再先进，也只能减少20%左右的成本。因此，在设计阶段就对成本控制是非常重要的。最终使得项目在保证使用功能、美观、创新、安全、质量的前提下，通过管理的优化和技术的优化，来达到成本的最优化。从而最大程度地提高房地产项目的最终利润。我国房地产目前面临新的挑战，为了应对市场，开发商不但要从规模化、品牌化等方面入手，也将注意力投入了成本控制方面。目前我国的楼市价格居高不下，这与高昂的建筑成本有关，一方面开发商拿下土地越来越难，施工材料和人力资源费用越来越高。因此，要想取得丰厚的回报，必须精耕细作，在成本控制方向下足功夫，不断提高施工的科技含量，在设计阶段就注意降低成本，希望以最低的投入获得最大的回报。优秀的建筑设计师同时也能够有效的控制工程造价，要改变以往重设计、轻经济的思想，片面的追求设计标准，不考虑经济性。实际上,当施工图完成之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视方案和施工图设计,以避免“先天不足”。二、设计阶段成本控制的原则首先是节约原则。成本的事前控制对于总体成本的控制影响最大，因此建设单位一定要重视事前控制，制定有关预防成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，先天不足，后天弥补起来就困难了，尤其是对于房地产项目而言，如果事前工作没做好，等到所有项目都竣工了才发现问题，那么一切都晚了。其次是全面性原则。在设计阶段，建设单位应该召集所有部门的相关人员碰头、讨论，让每个与项目相关的工作人员都参与到设计阶段的成本控制工作中去，只有这样，才能充分的调动员工的积极性，在日后具体实施成本控制的措施时，才能够让每个人都积极主动的投入到这项工作中去，保证项目在整个建设周期内达到经济利益的最大化。除此之外还应该做到各部门分工明确，权责结合。对于成本管理中各个相关部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。最后还要遵循目标管理原则。项目的各项经济支出都要遵循目标成本，建设单位要在各个方面都做到支出合理，以获得最大利润。三、项目设计阶段成本控制方法探析首先是要选择好设计。目前国内建设单位一般通过招投标的方式确定设计单位，在进行投标过程中，规划、设计规范等会体现当地政府对于该项目在建设规模、绿地率、容积率等方面提出的硬性要求，建设单位给出了最终规划是要再符合这些硬性要求的基础上体现出自身的特色和个性。最终确定的规划设计要运用工程价值理论进行分析比较，从中选择既符合政府的硬性指标，又能够充分的体现设计特色又能保证收益最大化的设计。在设计之初就要选择好合理的计算模型，比如基础选型、主体结构选型、结构布置等，按照国家相关规定配比好钢筋、砼含量。目前大多数国家对于建筑的钢筋、砼含量配比都非常重视，建筑材料价格的上升为资源节省方式来实现成本控制提供了更大的空间。虽然看起来每一笔节省的单价较少，可是累积起来就是非常庞大的一笔资金，如果每吨钢筋是4100元，一个项目的面积是5万平方米，按平均每平方米节省5公斤钢筋来计算，那么总数就超过了100万，如砼c30与c35相差10元/立方米, 20层的剪力墙结构的砼平均用量0. 5立方米/平方米,则10万平米小区降低1标号砼,那么节省的资金就是50万，当然这里所说的节省是在所有建筑标准都符合国家规定的情况下，切不能片面的追求成本的降低，而导致建筑质量的下降。其次，在条件允许的情况下要进行限额设计，施工方要按照设计和施工图严格施工。设计阶段成本控制最有效的手段就是进行限额设计，限额设计就是要在保证项目每个功能都能达到标准的基础上、在不突破限额的前提下，最大限度的控制成本。对于限额设计的理解不能单纯的认为是节约成本，而是要求所有参与项目建设的人员要以科学的设计和精细化的操作来达到成本控制的要求。这就需要施工人员与设计人员在整个项目进展过程中加强沟通，互相协调，在每个环节都能做到限额设计的要求。建设单位在进行招投标时，应该将那些已经在内部进行了限额设计的设计单位作为优先考虑的对象，如果没有，就要考虑那些实力强、管理规范、团队配合意识强的设计单位，并且敦促设计单位尽快进行限额设计，这对于提高整个建筑行业的实力，将限额设计工作落到实处，做到工作中人人有责，指标适当，检查监督有责，有严格且科学的管理体系作保障。设计单位要注意在每个设计阶段都要进行限额设计指标。从最初的初稿，到初步设计，到最后的定稿，每个阶段都要将限额设计考虑在内，各个阶段逐步实现限额设计指标，保证限额设计的效果贯穿于整个项目的设计阶段。比如，对基础和主体结构工程的钢筋含量、砼含量进行限额，迫使设计单位在基础选型（关注地勘报告的取值和建议）、结构选型、结构布置、户型布局（建筑布置尽量规整）等上面下功夫，注重结构形式的比选与优化，控制结构超限，优化结构电算中的系数取值和荷载取值，柱墙梁板构件截面尺寸和钢筋种类及砼等级的优化等；对装饰装修标准进行限额，迫使设计单位在满足使用功能、美观、安全的前提下选择最合适的材料和设备，做到主次有别、重点突出；对设备及小区智能建设进行限额，迫使设计单位在机械设备和智能设备的选择和布置上做到重质量轻品牌、够使用不浪费等；对小区景观档次进行限额，迫使设计单位做到硬景是成本控制的核心、主次景观有别、自然景观的利用、植物的选配尽量本地化、重树形冠幅轻树种、主体建筑废料的利用、景观照明及灯具的合理布置等；另外，设计单位可以对方案设计进行细分，提取出其中对成本影响较大的部分，对单项工程进行成本分析，并形成报告。有必要的话还可以组织各方交流会议或专家会议等进行充分论证，这样对日后进行成本控制总结和下阶段扩初设计提出成本控制建议。这样做不仅可以有效的控制成本，而且对于日后的工程成本控制又有借鉴作用，从实际结果来看，实行限额设计的项目成本普遍降低约5-8个百分点，对于整体项目的盈利有巨大裨益。同时，特别要加强对施工图阶段设计成果质量的控制以减少日后因图纸问题引起的设计变更造成成本增加。最后，由于施工时现场的情况可能有所变化，有些项目需要修改设计。虽然这些突发状况不可预见也不可控制，但是还是要严格控制设计变更，在不得已的情况下，设计变更要经过多个部门审议通过，按严格的审批程序走，以保证前期制定的成本控制制度不会成为一纸空文。同时对设计人员建立奖惩机制，如果是因为人为失误而导致设计变更的，要按照变更后超出成本的百分比扣罚一定的设计费，这样对于设计单位有一定的约束力，也是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面综合控制的一种举措。参考文献：1 胡树红. 浅析房地产开发项目设计阶段的成本控制j. 建筑经济, 2011,(s1) .2 闫晶. 基于精细化限额设计的房地产企业成本控制研究j. 商业会计, 2011,(06) .3 路伟. 房地产开发寿命周期成本控制探讨j. 财会通讯, 2011,(20) .4 尤佳. 基于目标成本管理的房地产开发项目