房屋租赁合同中迟延履行责任问题研究

房屋租赁合同中迟延履行责任问题研究 作者：良翰律师事务所 倪蔚律师 近年来，城市经济高速发展，CBD写字楼供应量持续增加，需求呈现旺盛态势，售价也逐年攀升，越来越多的人选择在写字楼中租用办公区域，降低企业运营成本、提升工作环境质量。但是，随着租房比例的增加，在房屋租赁中各个环节产生的纠纷数量也越来越多，仅苏州地区2015年度公开的裁判文书数量达1871件，其中因迟延履行引发的纠纷超过300件。 本文通过真实案例，针对因各方未按合同约定履行合同义务引发的纠纷，为各位解析房屋租赁合同中迟延履行责任。 2015年8月，李先生与出租方D公司签订了租赁合同，约定租期自2015年10月1日至2018年9月30日，装修期为15天。合同签订后，李先生向D公司支付5万元定金和第一季度的租金15万元。 临近装修期前夕，D公司告知李先生约定的装修期由于种种原因无法入驻，李先生这下可傻眼了。眼看着原来的办公室租期一天天的临近，新购置的办公设备陆续到货，企业正常的运营也因此受到了较大的影响。 出租方迟延交付租赁房屋，承租方是否有权单方解除合同？ 实践中，由于写字楼未通过主管部门的各项审批验收、原有租户办理腾房工作不及时，或是由于房屋质量存在问题等出租方原因，影响承租方正常入驻，导致承租方无法根据合同约定按时获得租赁房屋使用的权利。 通常来说，房屋出租方处于优势地位，在合同签订过程中通过条款限制承租方的合同权利。在上述情形发生时，承租人能够通过哪些途径维护自身的合法权益？ 1、根据合同约定向违约方主张迟延履行的违约责任； 2、如出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，或是租赁房屋权属有争议的等违反强制性规定的情形的，承租方有权依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条的规定主张解除合同； 3、出租人违约导致合同解除时，承租人重新寻找房屋使用的周转期损失以及正常履行合同的经营损失等属于出租方的可期待利益损失。 由于行业不景气，李先生的公司无法继续负担高昂的写字楼租金费用。经D公司同意，李先生将所租用的面积中的一部分转租给另一家公司。但装修入驻完成后，次承租方未实际开展经营，也未继续支付租金。 在寸土寸金的时代，商铺、写字楼的出租方最担心的就是租户无人经营管理，却留下大量的物品，也许会有和李先生一样的困扰：主动腾房担心租户后续出现要求返还；保持原状也不知道租客什么时候回来，单就租金就是一笔很大的开支。 承租方占用房屋，迟延支付租金，出租房如何维护自身合法权益？ 首先，经合理催告，违约方仍拒绝或怠于履行合同义务的，守约方有权依据合同的约定，向违约方主张：支付租金、承担违约金、解除合同、赔偿损失等责任；在房屋租赁合同案件中，承租方违反合同约定，导致合同不能继续履行的，出租方履行合同可得的租金收益即可认定为可期待的利益损失。 其次，房屋租赁合同解除后，负有腾房义务的承租方仍拒绝履行相关义务的，出租方有权请求其支付逾期腾房占有使用费。 经李先生多次要求，D公司始终拖延拒不提供租赁面积的合法依据，拒不开具租金的的正式税务发票，且D公司的日常管理行为异常。由于经营困难，李先生与其他租户多次联名向D公司反映情况，要求减免租金，提高服务质量，但由于双方矛盾激化，未能协商一致。后，李先生单方停止支付租金。 出租房迟延履行日常管理义务，租户是否有权解除合同？ 在租赁合同中，出租方除应当按时交付房屋、保障房屋及设施设备正常使用、保证房屋不存在影响租户正常使用的第三方权利外，还应根据双方签订的合同承担着按时向租户提供租金发票、配合租户使用配套公共设施等日常管理义务。 在租赁合同履行过程中，许多租户像李先生一样，由于出租方拒绝配合进行日常管理，从而未能获得满意的房屋使用体验，而拒绝支付租金，认为以经济手段直接制约出租方，将收到比协商更好的效果，但往往租户们也因此吃了亏。 例如，案例中D公司拒绝开具税务发票、拒绝提供合法依据、未能勤勉地进行日常管理等行为属于其管理服务质量瑕疵，并非导致合同目的无法实现的主要原因。相反，李先生在没有充分理由的情况下，拒绝