物业规划方案-高守良

杉浩集团花溪墅物业服务中心,物业服务规划方案高守良2016.4.24,目录,1、现状分析,2、杉浩物业定位与目标,3、杉浩物业优劣势分析,4、杉浩物业规划方案的内容与实施,1.1花溪墅区域分析,1.1.1交通：花溪墅地处河北省高碑店市区112国道南侧，距离高铁高碑店东站9公里，高碑店火车站2.1公里；距离京港澳高速高碑店入口5.5公里，交通便利。1.1.2环境：距离高碑店市植物园2公里，周边有邮政、银行、医院、学校等配套设施齐全。1.1.3楼盘：毕加索花园（已入住，剩余尾盘）、法兰郡（蓄客，未售）；英伦名郡（在售）、幸福佳苑（在售）、天阔.第一城（已入住、物业在当地口碑较好）1.1.4产品类型：多为高层+洋房+配套商业,1、现状分析,1.2.1早期入住老多数地产开发后将物业服务承包给当地物业公司（阳光海龙公寓、毕加索花园等），因当地物业服务费较低，物业服务人员年龄偏大（保安基本都在55岁以上，甚至60岁以上），物业公司基本都是在维持阶段。现开发公司逐渐意识到物业服务的重要性，现在售新项目多为开发公司下属物业公司。1.2.2本区域全部为二级资质以下物业公司（大多为三级资质），未有知名物业公司（万科、第一太平戴维斯、中海、戴德梁行、世贸等）落地，基本都处于维持小区的保洁、维修等基本服务，未有品牌、品质的概念。1.2.3现有物业公司无品牌、无销售卖点，不能推动房地产的销售。后期为地产处理工程遗留问题能力差，不能让地产轻装上阵、专注后期开发。1.2.4现有物业公司自我造血功能差，向开发公司要求多（需要地产养活）但支持少。,1、现状分析,1.2高碑店区域物业管理现状分析,1、现状分析,2、杉浩物业定位与目标,3、杉浩物业优劣势分析,4、杉浩物业规划方案的内容与实施,2.1.1产品类型：高层+墅质电梯洋房+配套商业2.1.2产品定位：中高端2.1.3客户群体：当地2.1.4建筑面积：20万平米（一期9万）2.1.5后期开发方面（后期土地储备开发周期56年），因项目后期陆续有开发地块，且一期为低密度中高端的产品。为了扩大杉浩开发项目的知名度，赢得良好的口碑，为后期陆续开发项目提供销售支持，建议花溪墅物业服务定位为高碑店区域高端物业管理。,2、定位与目标,2.1杉浩花溪墅产品属性,2.2.1打造高碑店地区知名的物业服务运营商.2.2.2通过新的销售案场、即将入住的一期小区客服、保洁、保安对看房客户、业主的贴心服务和包装，为营销打造新的销售卖点，创造口碑。2.2.3协助地产处理工程遗留问题，让地产轻装上阵、专注后期开发。2.2.4通过花溪墅物业服务标准的建立，向其他开发项目物业模式快速复制、落地。,2、定位与目标,2.2杉浩花溪墅物业服务定位,一年之内一至二年二年至三年三年至五年,基础期,夯实期,品质期,2、定位与目标,2.3杉浩物业目标与5年发展规划（20162020年）,价值,时间安排,初期2016年,中期2016-2017年,中后期2017-2018年,后期2018-2020年,标杆期,2.4.1初期目标（1年内）：为营销打造销售卖点，挖掘更多客户资源；协助地产快速处理工程遗留问题。收支略有亏损，由地产补亏。2.4.2中期目标（12年）：建立花溪墅物业服务标杆体系，向其他开发区域项目快速复制；具有自我造血更能，产生利润。2.4.3中后期目标（23年）：在当地高碑店地区形成具有一定知名度的“杉浩物业”，高碑店区域行业排名第一，因“杉浩物业”的口碑形成销售金子招牌。2.4.4后期目标（35年）物业公司达到二级资质，逐步形成以物业管理服务为主，以自持配套商业资产运营、房产中介、便利超市等为辅的多种经营，实现物业公司利润最大化。,2、定位与目标,2.4杉浩花溪墅物业服务目标（15年）,1、现状分析,3、杉浩物业优劣势分析,2、杉浩定物业位与目标,4、杉浩物业规划方案内容与实施,3.1.1物业公司刚刚成立、起步，人员、制度要逐步建立。3.1.2客户群基本为当地居民，对物业公司认知不高。3.1.3物业公司在销售案场未有存在感及管理痕迹，不能为销售提供销售卖点。3.1.4物业公司没有前期介入（尤其是在规划设计阶段），未有从物业管理、业主使用及安全的角度参与意见。,3、杉浩物业优劣势分析,3.1杉浩物业劣势分析,3、杉浩物业优劣势分析,3.2杉浩物业优势分析,3.2.1区位优势及发展：高碑店地区属于环首都经济圈卫星城，距离北京70公里，高铁、京港澳高速快速直达首都北京，相对于环首都卫星城燕郊、大厂、香河、固安属于价值洼地，且随着上述区域限购政策落实，而距离上稍远的高碑店、永清、涿州的价值会逐步显现。另有北京新发地在高碑店区域落地、北京外溢产业的迁入等将会带动外来人员在当地置业。3.2.2技术力量：杉浩物业隶属于北京杉浩建设开发集团，有强大的工程技术力量做后盾，有杉浩品牌做支持（物业公司名称是否带有“杉浩”？），与地产各部门（销售、工程、设计、开发、客服等）沟通会更加顺畅。3.2.3品牌支持：杉浩集团工程质量有保障，有良好的口碑及品牌，业主入住后物业公司可以具有更多时间、精力为业主提供专业性服务。3.2.4财务支持：前期有地产资金上的支援，保证物业公司前期各项工作的启动。3.2.5发展机缘：更重要的是高碑店地区整体物业管理水平低下、物业服务在房地产开发链价值未有体现；地产商、老百姓对物业管理关注度不高，销售案场物业服务未有管理痕迹及存在感，未能给销售带来亮点与卖点。在这种背景下，恰恰给与了我们发展的机缘，可以快速提升物业服务的品质及亮点，对物业服务进行包装。这样无论是从成本、时间、机会来看都会对房地产开发、销售起到一定的促进作用。,1、现状分析,2、杉浩物业定位与目标,3、杉浩物业优劣势分析,4、杉浩物业规划方案内容与实施,4.1杉浩花溪墅物业服务中心组织架构,4、规划方案的内容与实施,地产总经理,物业经理,集团物管中心,综合部主管,客服,行政人力,保洁绿化,工程主管,工程维修,会计,出纳,安全主管,安全员,4.2杉浩花溪墅物业服务中心人员编制（1期）,4、规划方案的内容与实施,4、规划方案的内容与实施,4.3杉浩花溪墅物业服务中心人员薪资标准（1期）,4、规划方案的内容与实施,4.4杉浩花溪墅物业服务中心人员招聘进度计划（1期）,3.5.1保安秩序维护形象岗（2人，薪资标准另行制定22002800）3.5.1.1岗位职责：负责客户车辆引导、泊车、引导至销售大厅；3.5.1.2保安秩序维护形象岗岗位要求：身高1.74米以上，1835岁之间，有过高档住宅、酒店保安工作经验，或为退伍军人。,4、规划方案的内容与实施,4.5杉浩花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）,4.5.2保洁服务人员（2人，薪资标准另行制定16001800）4.5.2.1岗位职责：负责案场卫生间、销售大厅及售楼处室外的保洁；4.5.2.2保洁服务岗岗位要求：身高1.58米以上，2545岁之间，形象尚佳,4、规划方案的内容与实施,4.5杉浩花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）,4.5.3茶饮服务人员（2人，薪资标准另行制定2,0002800，此岗视销售大厅是否设置吧台而定）4.5.3.1岗位职责：负责案场客户引导、向客户提供茶水及小点心、及时巡场撤下剩余茶水、将客户送出大厅；4.5.3.2茶饮服务员岗岗位要求：身高1.60米以上，1828岁之间，形象尚气质佳，从事过服务员、酒店行业。,4、规划方案的内容与实施,4.5杉浩花溪墅销售案场人员设置方案（标准高于小区配置）,4.6.1亮点：4.6.1.1形象（让客户耳目一新）4.6.1.2温馨（案场内外，处处可以提现到物业的服务痕迹，提示标语、特色茶点等）4.6.1.3服务（有声服务，见到客户问好）4.6.1.4体验（增强客户体验感，尊贵感）4.6.2涉及接待、指引、泊车、开门、茶水、送客等十大工作触点，另有工作手