河北唐山住宅项目市场调查报告(34页)

1,唐山住宅项目市场调查报告,唐山住宅项目市场调查报告,2011-2-21,2,唐山住宅项目市场调查报告,2010年唐山房地产市场呈现了量价其涨的局面，由于受国家调控政策影响及唐山市场本身先蓄客后集中放盘的特点，因此成交量波动较大（如表1所示）。2009年唐山房地产市场集中放量，共批准预售商品房19115套，预售面积达218万平米，另有多个项目开始积累客户。2010年唐山市场主要销售上年项目的后续产品，截止到2010年12月13日，累计批准预售商品房15812套，预售面积达181万平米。,唐山市场概况,3,唐山住宅项目市场调查报告,唐山房地产市场可分为五个区域，分别为高新区、凤凰新城、南湖生态城、市中心、东部区域。其中凤凰新城、南湖生态城和市中心价位较高，均价在8000左右，而高新区和东部区域价位较低，成交均价为5500左右。唐山住宅市场中以普通产品为主，但是随着梧桐大道、万达广场、万科别墅等一些高端产品的诞生，使住宅产品的质、素都有一定提高。,如表1,4,唐山住宅项目市场调查报告,土地市场从土地供应方面来看，唐山土地供应走两条线，一条是“招拍挂”，一条叫“平改楼”。平改的方式多用于东、南部老城区建设，用拆迁平改的方式集约土地。2008年唐山市城市规划中指出，西部凤凰新城和南部南湖生态城将成为未来城市的中心和发展的重点，因此也成为土地供应的主要来源。,2010年唐山中心城区土地市场商品房建设用地成交土地1135.32亩，成交金额为193977.8万元。唐山房地产行业尚不正规，开发商在拿地过程中多数是靠人情、讲社会关系而以土地挂牌的基础价获得地块；并且大多数情况下项目已经开工，但土地证并为拿到，有些项目甚至在交房后仍没拿到土地证，导致业主所购买的住宅在相当长一段时间内为小产权。由于唐山土地市场不规范，市场信息透明度较低，因此本节统计数据尚有偏差。如果考虑没有公布的土地成交信息，那么2010年土地成交量大致与2009年持平，而地价与09年相比有所上涨。稳定的土地供应，保证了2011年商品房供应，有助于稳定商品房价格，促进房地产市场健康发展。,5,唐山住宅项目市场调查报告,2010年唐山中心城区单宗土地成交详细情况（中心城区：路南、路北、高新区）-01,6,唐山住宅项目市场调查报告,2010年唐山中心城区单宗土地成交详细情况（中心城区：路南、路北、高新区）-02,7,唐山住宅项目市场调查报告,土地市场总结：1、本年度市中心城区商品房建设用地平均每块面积66.78亩（合44524.6平米），地块规模偏小，大块土地供应集中在远郊，市中心土地供应紧张，且地块规模较小。2、地块平均单价242.56万元亩，楼面价（平均容积率3.5计算）1137元，地价上涨带动了开发成本的上扬，拉高了房价。,8,唐山住宅项目市场调查报告,商品房市场2010年伊始，唐山楼市借着新年的喜气成交量迅速上升，环比增长22.68%；但是马上迎来了有史以来最严厉的调控政策。1月10日，一份被称作“国十一条”(即国务院发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，下称通知)的调控蓝图，正式确定今年房地产政策的基调和架构。此后，一系列房地产调控措施包括土地、金融、税收等多种调控手段相继出台，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。然而今年通货膨胀加重，物价飞涨，CPI涨幅一路走高，在物价无法控制的情况下，要控制房价更是难上加难。,9,唐山住宅项目市场调查报告,唐山本身从市场需求方面来说，在经过了政策适应期之后，唐山楼市再次表现出了其强大的购买力，3月到5月唐山楼市成交量一路飙升，环比增长率高达90.25%。2008年成交商品房建设用地2970亩，导致2009年市场出现了集中放量的情况。然而09年一年仅去化商品房125万平米，因此2010年上半年市场上主要销售上一年项目的剩余产品，到下半年陆续有新项目入市，老项目亦有新产品推出。就需求种类而言，唐山房地产市场中婚房的刚性需求依然坚挺；另外由于唐山人安土重迁，在改善住房时候怀有一步到位的心理，因而唐山的大多数楼盘都很容易“实现100的销售率”。就需求结构而言，唐山房地产市场中以商品住房为主，占市场总需求的81%。唐山作为一个正在拆迁改造大力发展的的二线城市，商品住房需求量高位运行也属正常，表明在相当长一段时间内商品住房供需缺口还很大。,10,唐山住宅项目市场调查报告,商品房市场供销情况2010年截止目前我市中心城区商品房批准预售面积1812009平米，同比下降16.9%。全年商品房实际登记销售面积157.9万平米，同比增长34.3%；其中商品住宅实际登记销售面积128.51万平米，同比增长10.4%。2010年12月预计全市可售商品房面积约为130万平米。截止2010年11月，我市商品房住宅成交均价为6272元，同比增长12%。2010年唐山市商品房供销比为1.15:1，房地产市场呈现供略大于求的局面。,2010年商品房户均成交面积99.39平米，比2009年增加了5.24平米；其中商品住宅户均成交面积99.44平米，该面积与2009年持平。由此可见，唐山商品房市场中商业面积在增加；而商品住宅的购买者大多数为婚房和初级改善居住等刚性需求，出于一步到位的购房心理，小户型过度用房需求量较小，100-140平米三居套型销量好，需求强劲（如表所示）。因为该种套型即满足了两代同堂的需求，同时又不会因为契税而增加购房负担。,11,唐山住宅项目市场调查报告,2010年我市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展，商品房的开发区域已逐渐向城市西部和南部转移，开发区域主要分布于路北凤凰新城片区、路南南湖片区、高新区等片区，成交面积分别为101.85万平米、28.6万平米、27.45万平米。,12,唐山住宅项目市场调查报告,2010年唐山市中心城区商品住宅成交面积比重图。,商品房价格情况2010年11月止，我市商品房住宅成交均价为6272元，同比增长12%。由图表可以看出，4、5月住宅均价基本停止上涨，调控政策略见成效。然而到了6月住宅均价涨到6665元，环比增长10.3%，但成交量下滑严重，本月价格上涨是由于万达广场等高端新项目开盘销售的拉升；此后虽然房价仍然波动较大，但整体保持上涨趋势。截止到11月商品住宅以6346元收尾明显回落。,13,唐山住宅项目市场调查报告,从2010年不同价位商品住宅户均成交面积看，成交均价在8000元以下的商品房价格对户均成交面积影响不大，户均成交面积在98左右，此表反应了唐山房地产市场中档户型颇受欢迎，印证了一步到位的购房心里。,14,唐山住宅项目市场调查报告,唐山各分区价格差异较大，但商品住宅成交均价都有一定程度上涨，其中由于万科、绿城等大品牌进驻南湖片区，因此路南区房价由上半年的6500元，上涨到11000元左右，成为全市均价最高的区域。其次就是凤凰新城区域，进过一轮涨价之后，该区域也鲜有7000以下的项目，该区域的梧桐大道项目以及唐城壹零壹价格最高，均价在8500元。而高新区商品房住宅均价在5800左右，市中心区域均价在6800元左右，东部区域均价在5200元左右。2010年唐山市商品住宅户均成交总价62.6万元，同比上涨11.9%。户均成交面积与去年持平，因此总价上涨的原因在于房价上涨。根据搜房网提供的购房者消费行为调查结果显示：有七成消费者能承受总价在60万以下的房子，因此在房价上涨的情况下，消费者可能会选择面积较小的户型。,15,唐山住宅项目市场调查报告,客群分析根据对楼盘售楼出走访了解到，唐山的房子基本都是本地消费者购买。唐山市2010年新增城镇人口15.8万人，城镇人口的增加必然带动商品住宅的需求。唐山房地产市场总体呈现出供不应求的态势，在唐山本地需求无法满足的情况下，外来投资者很难占得一席之地。搜房网调查报告显示，11月房展会有72.1%的看房者是唐山的常住居民，在唐山居住5年以上。,16,唐山住宅项目市场调查报告,高端楼盘消费者08年出现在凤凰新城的梧桐大道项目引领了唐山高端住宅市场。此后万达广场、万科、绿城等大品牌相继入驻唐山，万科别墅填补了唐山房地产市场的空白。这些高端住宅面对的是唐山市的上层社会，满足了一些人得炫富心理，同时也提升了唐山的城市形象。自住类购房2010年搜房网购房者消费行为调查报告显示：首次购房和二次购房比例分别为57.8%和31.0%，其中以结婚用房、改善用房、自己无房为主要置业动力。唐山市场整体呈现出了刚性需求。对大多数结婚的人来说，拥有一套住房是结婚的前提条件。结婚用房在整个市场需求中占相当大的比例。年轻人购婚房多数有父母支持，因此所选户型面积稍大。多数消费者二次置业的原因是希望搬入环境佳、面积大、管理好的居住小区，另外相互攀比也是二次置业出现的一个原因。二次置业者会选择至少两房100平米的套型。拥有属于自己的房产是对人生的一种肯定，自我价值的体现，也反映了一种成功。投资类购房2010年我国CPI涨幅不断上涨，通货膨胀严重，因此人们将多余的资金瞄向了保值增值的房地产，来抵抗通货膨胀带来的人民币贬值。唐山由于本地购买力强劲，外来投资者难以进入，因此投资类购房在唐山市场中所占比例很小。,17,唐山住宅项目市场调查报告,未来市场展望2010年是中国房地产市场颇不平静的一年，调控政策密集出台，从年初的新“国十条”到年底的央行两次加息，都表明了政府稳定房价的决心。12月26日温总理表示有信心控制房价，在新年即将到来之际带给居民一个美好的期盼。预计2011年，政府将继续采取稳健偏紧的货币政策，把紧银根，控制购房贷款，以达到控制房价、稳定房地产市场的目的。预计唐山房地产市场将出现以下特点：供给2010年12月预计唐山市场中可售面积约为130万平米左右，预计明年商品房供应量会有所上升，但幅度不会很大。需求根据以往调控政策的表现，在唐山市场中刚性需求的支持下，以及通货膨胀的恐慌下，商品房市场表现依然坚挺，出现了量价齐涨的局面。因此，虽然明年再次加息的预期，以及悬而未落得房产税不会对唐山市场造成较大影响。另外由于年底调控政策压制了部分需求，明年或出现反弹。总体来看，明年唐山商品房交易量仍会增长。价格由于年底可售面积约130万平米，供应量继续增加，调控政策不断出台，商品房价格上涨空间受到限制。综合供求关系，调控政策，2011年房价会在波动中呈现上升趋势。,18,唐山住宅项目市场调查报告,未来规划2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为主要用地供应及住宅建设面积的供应区域，其中普通商品房为用地供应及建设面积的主要用途2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域，占总体用地供应的49%；目前，唐山市住房建设规划（2008-2012年）已经由唐山市政府批准，正式发布实施了。规划的推进实施，将对未来5年唐山的房地产市场带来深远的影响。规划的使用范围规划的适用范围是：唐山市中心区、（路北区、高兴技术产业园区、路南区、凤凰新城、南湖生态城）、开平区、丰南区、丰润区、古治区、海港开发区、南堡开发区、曹妃甸生态城，重点为中心区。,19,唐山住宅项目市场调查报告,规划目标（1）通过对唐山市各城区住房现状情况分析及需求情况的调查，结合2007年版唐山市城市总体规划中近期建设规划的居住用地布局，合理安排商品房、社会保障性住房（社会保障性商品房、经济适用房、廉租房、解危安置房）用地，使住房保障体系更加完善，住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。（2）以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会为基本目标，在现状调查分析的基础上，合理控制商品房、社会保障性住房、平改房用地的分期开发时序，以加强房地产市场调控，实现资源节约、集约利用，实现房地产业健康持续发展，满足居民住房需求，改善人居环境，提升唐山市的整体城市形象。规划期内，针对我市不同收入家庭的合理住房需求，有计划、有步骤地开展全市住房建设；规划期末，实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题，人均住房面积达到30平方米。住房建设总量和结构规划期内。建设各类住房32.85万套，总建设面积2694.9平方米。其中：（1）建设商品房住房26.42万套，建筑面积2295.6万平方米（含普通商品房面积1590万平方米，城中村、危旧房改造安置住房面积585.3万平方米，双限房120.3万平方米）（2）建设保障性住房6.43万套，建筑面积399.28万平方米，其中，建设经济适用住房5.59万套，建筑面积357.5万平方米：建设廉租房0.84万套，建设面积41.78万平方米。,20,唐山住宅项目市场调查报告,唐山市住房建设规划(2008-2012年)各区域建设商品房所占规划套数比例唐山市住房建设规划（2008-2012年）规划，中心区（含路南区）共建设商品房13.22万套，占区域总比重的50%；丰南区共建设商品房1.67万套，占区域总比重的6%；丰润区共建设商品房2.12万套，占区域总比重的8%；古治区共建设商品房4.41万套，占区域总比重的17%;海港区共建设商品房0.97万套，占区域总比重的4%；南堡区共建设商品房1.36万套，占区域总比重的5%；曹妃甸生态城共建设商品房2.67万套，占区域总比重的10%，其中中心区（含路南区）所占区域比重最大。,21,唐山住宅项目市场调查报告,2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域，占总体用地供应的49%；,2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房建设面积主要供应区域，占总体住房建设面积的51%；,数据来源：唐山城乡规划局网,2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为主要用地供应及住宅建设面积的供应区域，其中普通商品房为用地供应及建设面积的主要用途,22,唐山住宅项目市场调查报告,普通商品房建筑面积在逐年减小，意味着容积率提高、高层产品比例增大,数据来源：唐山城乡规划局网站,普通商品房用地放量，主要集中在08年与09年,2008-2012年的土地放量主要集中在08及09年，且用地的容积率呈现增长趋势,23,唐山住宅项目市场调查报告,政府大幅批出土地和项目，造成市场的供应井喷政府力推三年大变样工程，以拆迁项目为主，拆迁安置为还迁房方式；以推动政绩为主，住房土地属于无序释放。拆违拆迁进展顺利：今年全市拆违拆迁已完成481万平方米，其中10月份拆违拆迁完成136平方米。加上去年拆违拆迁294万平方米，我市已累计完成拆违拆迁775万平方米，占任务总量1000万平方米的77.5%住房保障稳步推进：已开工安置住房231万平方米，占任务总数的57%，年底前竣工57万平方米。08年安排经济适用住房项目24项，年底前竣工经济适用住房31.8万平方米。唐山房地产市场需求唐山的拆迁安置方式为低价出售的原址配建回迁房，因此拆迁不会增加新的市场需求；近年，唐山并未发生大规模的外来人口迁入及人口结构变化，刚性需求基本稳定,24,唐山住宅项目市场调查报告,未来市场机会供应激增、人口增长，极强的增量市场属性08-12年，唐山市场迅速放量，中心城区整体供应水平达700-800万平米，路北区市场后续供应约400万平米，需要至少5年的消化时间根据规划到2020年，中心区人口将达到185万，从122万到185万，按人均30-40平方米估算，中心城区未来十年人口的增加带来2000万平方米左右的住房需求，折合年新增需求达200万平方米，约相当于唐山市区目前年去化量的2倍。,25,唐山住宅项目市场调查报告,唐山代表项目市场分析,销售价格：160-三居8100元/平米；170-200四居9300元/平米；3007层电梯洋房12000元/平米；高层顶层600平米跃层15000元/平米。主力客群：约60%与钢材、煤炭行业打交道，另外为政府官员及其他买卖人;自住为主；丰润新区的客户较多，均是煤炭等工业的，另一部分为迁安客户.,销售情况：2008年4月开盘时，唯一竞品天元已基本售罄，市场无高端供应，实现热销。08年10月二期约400套只售出100余套，直到09年2月才有月均1个亿的销售，现在二期基本售罄，09年7月三期开盘，销售速度放缓；,产品概况：占地面积：18.78万建筑面积：49.11万户型：主力产品165-170三居，占70%，200洋房产品；土地价格：387万/亩“户式中央空调+新风+加湿”系统，纯净水系统、24小时热水等高层3米层高，多层3.3米层高,高端定位：科技成就,用心铸造经典生活天时地利：恰逢市场空白与新城热点；产品力：首层6米挑空大堂、豪张思（北京星河湾）园林设计、80m楼间距、Low-E断桥铝、人车分流,优势,不足,2007年唐山地王，高端大盘试图把握时机成就唐山新标杆，但未能实现持续热销，主要原因是区域不成熟、营销展示不到位，营销手段匮乏,区域发展起步期，环境、配套不成熟；样板间、园林示范区展示效果不佳；客群单一，消化量受限、后期消化量明显减少；,面积大+环境好,在售项目：梧桐大道,26,唐山住宅项目市场调查报告,唐山代表项目市场分析,四期待售,四期4栋楼，主力面积130平米左右，预计2010年5月上市发售，开始推广蓄客，待建区预估以保持项目高端形象，继续延续大户产品路线，抑或有升级。,在售项目：梧桐大道,27,唐山住宅项目市场调查报告,唐山代表项目市场分析,在售项目：鹭港未来城,5年建设成品社区+紧邻一中教育资源，2010年产品全面升级，城市别墅、科技豪宅全部上市,产品概况：占地面积：57.28万建筑面积：约130万鹭港未来城产品构成：别墅产品：3573000（毛坯）科技豪宅：157199（精装）品质大宅：121151（精装）,销售价格：8区精装品质大宅：均价7800元/平米；12区精装公寓：均价7518元/平米；13区毛坯产品：均价6300元/平米。品质大宅主力客群：以路北区的政府公务员、中小企业私营业主为主；高新区、丰润、古冶迁移客户少量.,销售情况：项目自2006年开始销售，连续4年保持唐山销售总量冠军，2009年全年销售20余万平米，每期开盘关系客户提前预定比例约占60%；项目后期还有三期及待征建设用地，预计项目总建设规模将超200万平米。,28,唐山住宅项目市场调查报告,唐山代表项目市场分析,品牌：展厅设计宽敞大气，凸显大盘气势，强调万达品牌形象展示。,主流户型尺度不足，高端客户吸纳不足；商业蓄客过久，客户热情降低，导致后期销售缓慢；,占地面积：21.27万建筑面积：104.80万户型：88二居、114、126、130、138三居、232四居精装修：无均价：9000元/,优质户型：方正通透、全明设计、双南向卧室、大面积赠送空间,新华道,建设路,优势,空中花园,阳台,飘窗,优势,天时地利：新华道与建设路交界处；20余年无新盘供应,不足,地段+品牌+产品，全国模式成功复制，政府一路护航,在售项目：万达广场,优势,29,唐山住宅项目市场调查报告,唐山代表项目市场分析,一期,二期6栋,二期4栋,回迁区,2009年12月15日开始二期3栋楼线下关系户转签，销售190多套，均价9000元/平，后期住宅区有7栋待销售，其中5栋2010年3月下旬即将上市。,在售项目：万达广场,30,唐山住宅项目市场调查报告,唐山代表项目市场分析,唐山一中规划用地,嘉里中心,青少年宫、科技馆、