租赁柜台管理的现存问题及对策

租赁柜台管理的现存问题及对策(2005年5月25日)近年来，随着社会主义市场经济的不断发展，商业企业租赁柜台经营活动发展迅速，各种类型的商场普遍存在着将柜台出租给他人经营的现象。如何采取有效措施规范租赁柜台经营活动，是当前工商行政管理机关亟待解决的问题。租赁经营的表现形式所谓租赁柜台经营活动，是指商业企业(包括服务业)或个体工商户将自有或自用的部分商业柜台及相关的营业场所和设施交由其他商业企业(包括服务业)、生产企业或者个体工商户从事经营，并收取一定租金或报酬的行为。从目前的发展状况来看，商场的对外租赁经营活动主要有以下几种形式：“租赁”。即商场将柜台及场地对外出租给经营者，双方签订房屋或经营场所租赁合同，商场获取租金，经营者取得场地使用权，从而自主经营的经营形式。“顺加”。即商场自主经营商品，厂家以一定的成本价格给商场供货，商场在进货价的基础上按照商场的成本运算，自主加价对外销售，超出进货价格的部分由商场所得，厂家的商品货款由商场定期结算。“反扣”。这种经营形式分两种情况：一种是厂家在进入商场经营时首先缴纳一定数量的“入场费”，厂家负责提供货源，销售价格由商场决定。但商场为了取得销售数量的增长，往往以进货价格对外销售商品。一个销售周期结束后，厂家会根据商场的销售数量以单位商品为计算单位，给经销该产品的商场一定数量的“返利”或“回扣”作为商场经销该产品的报酬。另一种是厂家在进入商场时首先缴纳一定数量的“入场费”，销售价格由商场决定，销售人员也由商场员工担当，销售商品实行统一收银。每月销售结束后，商场按照该产品当月的销售总额，扣除不等的“扣点”费用作为商场的销售利润。同时，商场还对该产品规定一个保底月销售额，如果该产品的当月销售额达不到保底销售额度，商场则按照规定的保底销售额“扣点”。“厂代”。这种经营形式与“反扣”十分相似。厂家在进入商场时也要缴纳一定数量的“入场费”，销售价格由厂家自主决定，商场不予干预。由厂家派人员到商场担当促销员，但人员实行统一管理，销售商品实行统一收银。每月销售结束后，商场按照该产品当月的销售总额，扣除不等的“扣点”费用作为商场的销售利润，剩余部分结算给厂家。但在经营期间，有些商场会借故向厂家收取名目繁多的“服装费”、“水电费”、“店庆费”等，甚至会在重新签订合同时再次收取产品“入场费”等费用。“承包”。即由商场内部的员工个人承包商场的柜台或经营场地，承包者按年或季度向商场缴纳一定数量的“承包费”，并承担商场内部几名员工的工资、福利待遇。商场实行统一管理、统一收银，但进货、经营均由承包者自主决定。承包者上缴固定的承包费后，其余收入均由承包者个人所得。租赁柜台存在的问题租赁柜台经营活动对充分利用闲置柜台、缓解商业企业流动资金不足、繁荣市场有一定的积极作用，但其经营活动也存在以下几个方面的问题：逃避应缴税费。柜台出租者和承租者往往隐瞒真实租赁情况，出租者借以逃避场地租赁税、所得税；承租者借以逃避营业税、所得税和工商管理费，造成国家税费大量流失。易损害消费者合法权益。按照租赁柜台经营活动管理办法的相关规定，出租方必须制作租赁柜台标志并监督承租方在明显处悬挂或张贴。而实际经营中，出租方为逃避检查，不对租赁柜台挂牌；承租方为了逃避税费，也不挂牌经营，使消费者难以识别经营者的真实身份，严重侵害了消费者的知情权。管理难度大，责任难追究。租赁柜台出租方、承租方为了逃避各自应缴税费，对执法部门的检查不配合，不提供柜台或场地租赁合同，甚至相互串供拒绝检查的情况时有出现，造成执法部门对租赁柜台主体资格的认定难度很大；承租方的经济成分复杂，人员素质和管理水平参差不齐，销售假冒伪劣商品、骗买骗卖等违法行为时有发生。此类行为一旦出现，执法部门难以追究其责任。 对策针对租赁柜台经营活动的现状和存在的问题，笔者认为，作为监督管理市场的工商行政管理机关应当从以下几个方面入手来规范租赁柜台的经营活动。加强对租赁柜台有关法规、知识的宣传。通过宣传有关法规和知识，使柜台出租者认识到，出租者如果不办理任何登记手续或隐瞒真实租赁情况是一种违法行为，是要受到法律制裁的；使柜台承租者认识到，承租如果不办理有关手续逃避税费，也是一种违法行为，甚至不能有效地维护自身的合法经营权利；使消费者认识到，租赁柜台如果不挂牌经营，就是对广大消费者的一种消费误导，是严重损害消费者知情权的违法行为。加大对一线执法人员业务法规的培训，提高租赁柜台管理水平。在一线执法人员中深入开展对租赁柜台经营活动管理办法的学习，认真领会办法中租赁柜台主体资格认定、租赁柜台挂牌经营等内容的本质所在，逐步提高管理水平。找准管理工作切入点，进一步规范租赁柜台经营活动。对已经签订租赁合同的，应当督促其及时办理营业执照。执法人员还应参照有关规定，对其加强税费管理，规范其经营活动。对“反扣”、“厂代”、“承包”的经营形式，商场和厂家在合同中往往避开“租赁”两字，笔者认为，只要是商场将柜台或经营场地交由其他经营主体从事经营活动，并收取了经营主体的费用和报酬，就应当界定为租赁柜台经营活动。执法人员应从商场收取的各项费用入手，分析商场和厂家的关系；从经营方雇佣人员的劳动用工合同、工资发放、人员投保等方面入手，检查企业财务账目，核实柜台销售人员是否为厂家雇佣人员，以确定其是否为租赁柜台经营活动。积极探索工作方法，使租赁柜台管理工作再上新台阶。在日常管理中，应当建立租赁企业报表制度。租赁企业每月应向所在地工商