西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告.doc

西安市户县沣京路风景洋房项目西安市户县沣京路风景洋房项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二二一二年十月一二年十月 目录目录 第一章第一章 总总 论论 -3 3 一、项目名称及建设单位一、项目名称及建设单位-3 3 二、项目概况二、项目概况-3 3 三、可行性研究报告的编制依据三、可行性研究报告的编制依据-3 3 四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标-4 4 五、结论五、结论-5 5 第二章第二章 项目市场研究项目市场研究 -6 6 一、户县概述一、户县概述-6 6 二、西安房地产市场分析二、西安房地产市场分析-6 6 三、户县房地产市场分析三、户县房地产市场分析-7 7 四、户县房地产市场总结四、户县房地产市场总结-9 9 第三章第三章 地块分析地块分析 -1111 一、土地现状及区域环境一、土地现状及区域环境-1111 二、地块二、地块 SWOTSWOT 分析分析-1212 第四章第四章 项目定位体系项目定位体系 -1515 一、整体定位一、整体定位-1515 二、核心形象二、核心形象-1515 三、客户定位三、客户定位-1515 四、产品定位四、产品定位-1616 第五章第五章 项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划 -1818 一、建设方式一、建设方式-1818 二、项目开发实施进度二、项目开发实施进度-1818 第六章第六章 项目投资估算及销售收入项目投资估算及销售收入 -1919 一、项目投资估算一、项目投资估算-1919 二、静态销售收入及成本利润率计算二、静态销售收入及成本利润率计算-2222 三、销售计划与销售收入三、销售计划与销售收入-2424 第七章第七章 项目经济效益评价项目经济效益评价 -2525 一、盈利能力分析一、盈利能力分析-2525 二、资金来源与二、资金来源与运运用分析用分析-2727 第八章第八章 项目的不确定性分析项目的不确定性分析 -3030 一、盈一、盈亏亏平衡分析平衡分析-3030 二、敏感性分析二、敏感性分析-3232 第九章第九章 社会效益及环境效益评价社会效益及环境效益评价 -3535 一、项目社会效益评价一、项目社会效益评价-3535 二、环境效益评价二、环境效益评价-3636 第十章第十章 可行性结论与建议可行性结论与建议 -3737 一、结论一、结论-3737 二、建议二、建议-3737 附件一：项目总体规划图附件一：项目总体规划图 -3838 附件二：项目开发进度计划表附件二：项目开发进度计划表 -4040 附件三：投资估算表附件三：投资估算表 -4141 附件四：销售计划及收入表附件四：销售计划及收入表 -4242 附件五：全投资现金流量表附件五：全投资现金流量表 -4343 附件六：资金来源与运作表附件六：资金来源与运作表 -4444 附件七：自有资金现金流量表附件七：自有资金现金流量表 -4545 附件八：损益表附件八：损益表 -4646 第一章第一章 总总 论论 一、项目名称及建设单位一、项目名称及建设单位 项目名称：项目名称： 户县沣京路风景洋房项目户县沣京路风景洋房项目 项目地址：项目地址： 户县沣京路户县沣京路 项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司 二、项目概况二、项目概况 沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力 巨大，项目以巨大，项目以“户县首席洋房社区，国际标准人居典范户县首席洋房社区，国际标准人居典范”的标准打造户县首席的标准打造户县首席 名流高尚社区。名流高尚社区。 项目占地约项目占地约 73.68673.686 亩，容积率亩，容积率 2.22.2，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、 写字楼和沿街底商。总建筑面积写字楼和沿街底商。总建筑面积 1111 万万，主力户型在，主力户型在 125125左右舒适三室，项左右舒适三室，项 目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成高尚小区的第一道亮丽目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成高尚小区的第一道亮丽 名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数 约约 770770 户，鼎力打造户，鼎力打造 20072007 年户县首席高尚住宅项目之杰作。年户县首席高尚住宅项目之杰作。 三、可行性研究报告的编制依据三、可行性研究报告的编制依据 1 1 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编 2 2 西安市城市总体规划西安市城市总体规划 3 3 户县城市发展规划户县城市发展规划 4 4项目周边房地产实地调查情况项目周边房地产实地调查情况 5 5 房地产项目可行性研究指南房地产项目可行性研究指南 6 6户县城建局城市配套费用征收标准户县城建局城市配套费用征收标准 7 7陕西省现行相关工程定额标准陕西省现行相关工程定额标准 四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标 1 1本项目主要基础参数指标：本项目主要基础参数指标： 项目项目指标指标备注备注 1.1.占地面积占地面积 73.68673.686 亩 亩 2.2.总建筑面积总建筑面积 1100011000 含地下人防及设备用房含地下人防及设备用房 2.12.1 多层住宅多层住宅 7600076000 带电梯带电梯 7 7 层层 2.22.2 高层住宅高层住宅 1700017000 1818 层一梯四户层一梯四户 2.32.3 沿街商业沿街商业 70007000 两层小开间底商两层小开间底商 2.42.4 写字楼写字楼 80008000 1616 层写字楼层写字楼 2.52.5 地下建筑面地下建筑面 积积 20002000 5050作为设备用房，可公摊销售作为设备用房，可公摊销售 3.3.容积率容积率 2.22.2 4.4.绿化率绿化率 35%35% 5.5.总户数总户数 770770 户 户 平均每户面积为平均每户面积为 120120 2 2项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 项目总投资项目总投资1953119531 万元万元 建设周期、施工建设周期、施工 周期周期 3030 个月个月/18/18 个月个月 电梯多层电梯多层 18501850 元元/ 高层住宅高层住宅 21502150 元元/ 北侧商业北侧商业 75007500 元元/ 销售单价销售单价 西侧商业西侧商业 55005500 元元/ 销售收入销售收入 （扣除两税一费（扣除两税一费 后）后） 2385923859 万元万元 税前利润税前利润4503.394503.39 万元万元所得税后利润所得税后利润29572957 万元万元 成本利润率成本利润率 23.27%23.27% 基准收益率（年）基准收益率（年） 8%8% 27622762 万元（税万元（税 前）前） 25.1925.19 个月（税个月（税 前）前） 项目融资前指标项目融资前指标 财务净现值财务净现值 14841484 万元（税万元（税 静态投资回收期静态投资回收期 25.4825.48 个月（税个月（税 后）后）后）后） 5.815.81（税前）（税前） 26.5726.57 个月（税个月（税 前）前）全投资内部收全投资内部收 益率（季度）益率（季度） 4.204.20（税后）（税后） 动态投资回收期动态投资回收期 27.2527.25 个月（税个月（税 后）后） 税前资本金利税前资本金利 润率润率 163.09%163.09% 税后资本金利润税后资本金利润 率率 94.11%94.11% 91049104 万元（税万元（税 前）前） 15.2315.23 个月（税个月（税 前）前） 财务净现值财务净现值 50715071 万元（税万元（税 后）后） 静态投资回收期静态投资回收期 15.3315.33 个月（税个月（税 后）后） 21.8521.85（税前）（税前）15.6015.60 个月（税个月（税 前）前） 融资后指标融资后指标 全投资内部收全投资内部收 益率（季度）益率（季度）15.6015.60（税后）（税后） 动态投资回收期动态投资回收期 15.8615.86 个月（税个月（税 后）后） 五、结论五、结论 本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县 的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可 行。行。 第二章第二章 项目市场研究项目市场研究 一、户县概述一、户县概述 户县是中国农民画之乡，被誉为户县是中国农民画之乡，被誉为“中国第一画乡中国第一画乡”，自古有，自古有“银户县银户县”的的 美名。随着撤县设区的实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出美名。随着撤县设区的实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出 了蓬勃发展的态势，每年约有了蓬勃发展的态势，每年约有 166000166000 平米的开发量，加之西安城市规划优先平米的开发量，加之西安城市规划优先 发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为 20%20%。随着政府东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产。随着政府东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产 发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄金大道，孕育着无限商机和美好前发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄金大道，孕育着无限商机和美好前 景，持续描绘着景，持续描绘着“第一画乡第一画乡”的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城市副中的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城市副中 心，发展前景十分诱人。心，发展前景十分诱人。 二、西安房地产市场分析二、西安房地产市场分析 户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地 产市场对户县房地产市场发展有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供产市场对户县房地产市场发展有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供 应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。 1、 西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十 三朝古都。三朝古都。 2、 在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅 猛，市民生活水平不断攀升。猛，市民生活水平不断攀升。 3、 西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。 4 4、 西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产 开发的趋势比较明显。开发的趋势比较明显。 5 5、 西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有 短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。 6 6、 市场走势趋于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上市场走势趋于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上 升。房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为升。房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为 趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。西安趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。西安 房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。 7 7、 新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空 缺。缺。 8 8、 内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品 塑造的首选。塑造的首选。 9 9、 在购房区位选择方面，城南在购房区位选择方面，城南, ,依旧是西安市民首选的居住板块。城东依旧是西安市民首选的居住板块。城东 ，逐步成为人们选择居住之地的热土。城西，逐步成为人们选择居住之地的热土。城西, ,老工业区形象的逐步改观，成为老工业区形象的逐步改观，成为 有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分流其他区域的部分有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分流其他区域的部分 客群，但总体升温还有待时日。高新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓客群，但总体升温还有待时日。高新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓 郁的文化底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。郁的文化底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。 1010、 随着西安城市规划的逐级审批通过，形成随着西安城市规划的逐级审批通过，形成“一城多心一城多心”的规划定位的规划定位 布局，除长安和临潼外，还将形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个布局，除长安和临潼外，还将形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个 城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的空间。城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的空间。 11.11. 面积由奢华型向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房面积由奢华型向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房 8080135135 ，三房，三房 120120160160平米的奢华型，逐步向两房平米的奢华型，逐步向两房 75759595 平米，三房平米，三房 110110135135 的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的 3 3 室的面积在室的面积在 150150左左 右，后来的紫薇田园都市的右，后来的紫薇田园都市的 3 3 室的面积在室的面积在 130130左右，最近紫薇馨苑的三室的左右，最近紫薇馨苑的三室的 面积在面积在 115115 左右，就反映了这种趋势。左右，就反映了这种趋势。 三、户县房地产市场分析三、户县房地产市场分析 1 1、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。 户县建设局资料统计显示，户县户县建设局资料统计显示，户县 20052005 年的房地产开发量约为年的房地产开发量约为 166000166000， 估计商品房的开发约占估计商品房的开发约占 70%70%，其余为单位集资建房等。，其余为单位集资建房等。20052005 年在交易所办理商年在交易所办理商 品房备案的大约有品房备案的大约有 550550 户左右，总建筑面积大约在户左右，总建筑面积大约在 6500065000（含二手房交易）（含二手房交易） 。 据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈 10%10%递增。从递增。从 以上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初以上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初 级阶段，但是级阶段，但是 0505 年户县房地产市场均价在年户县房地产市场均价在 16001600 元元/ /平方米左右，较上年同期平方米左右，较上年同期 上涨上涨 20%20%，增长幅度较大。，增长幅度较大。 2 2、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。 截至目前截至目前, ,户县房地产开发企业约为十几家，户县房地产开发企业约为十几家，19931993 年至年至 20052005 年开发的楼年开发的楼 盘面积达到盘面积达到 238258.1238258.1 平方米，投资金额平方米，投资金额 4 4 亿元以上，年开发面积平均保持在亿元以上，年开发面积平均保持在 1900019000 平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发展的新亮点。据统平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发展的新亮点。据统 计，户县房地产施工面积由计，户县房地产施工面积由 20002000 年的年的 1100011000 平方米提升到平方米提升到 20042004 年的年的 37708.137708.1 平方米，投资额由平方米，投资额由 40004000 余万元提升到余万元提升到 1.21.2 亿元，上缴财政的税额达到了一个亿元，上缴财政的税额达到了一个 新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳动业、运输业、建材业等相关产业，新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳动业、运输业、建材业等相关产业， 目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到 20002000 余人，特别是余人，特别是 20042004 年全年全 县信贷达到县信贷达到 1 1 亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动经济增长亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动经济增长 中起到了带头作用。中起到了带头作用。 3 3、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。 统计资料显示，县城城镇居民户为统计资料显示，县城城镇居民户为 2636026360 户（包括东街居民）户（包括东街居民） ，余下镇约，余下镇约 为为 1241212412 户，户，9393 年至今，户县建房总面积为年至今，户县建房总面积为 1060836.251060836.25 平方米，按户均平方米，按户均 100100 平方米计算，可安置平方米计算，可安置 1060810608 户，从理论上讲，仍需解决户，从理论上讲，仍需解决 1449614496 户住房问题，户住房问题， 结合户县居民收入情况，以解决一半计算，共需解决无房户结合户县居民收入情况，以解决一半计算，共需解决无房户 72487248 户住房，以户住房，以 1010 年均衡计算，每年需解决年均衡计算，每年需解决 725725 户住房。同时户县周边如大王、余下镇属于户住房。同时户县周边如大王、余下镇属于 户县周边富裕的村镇，部分居民富裕程度已经超过了户县县城中等居民水平，户县周边富裕的村镇，部分居民富裕程度已经超过了户县县城中等居民水平， 但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的生活需求，但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的生活需求， 所以这其中的大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。所以这其中的大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。 4 4、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。 随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成 为现代人追求的一种趋势，而户县的集资建房主要集中在为现代人追求的一种趋势，而户县的集资建房主要集中在 9393 年到年到 9898 年间，推年间，推 移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足 100100 平方米，人均住房平方米，人均住房 面积太低，小面积向大面积发展也是一种趋势，但也讲求舒适度与高性价比相面积太低，小面积向大面积发展也是一种趋势，但也讲求舒适度与高性价比相 统一。另外以购买商品房作为一种投资也是户县房地产市场新兴的一种方式，统一。另外以购买商品房作为一种投资也是户县房地产市场新兴的一种方式， 这种投资类型目前占据较小的比例成份，但有比例逐步增大的发展态势。这种投资类型目前占据较小的比例成份，但有比例逐步增大的发展态势。 户县城镇居民住房水平还不高，户县城镇居民住房水平还不高，20042004 年底人均居住面积仅为年底人均居住面积仅为 21.521.5 平方米，平方米， 离国家要求标准（人均离国家要求标准（人均 3535 平方米）距离相当大。总体上可以将户县居民住房平方米）距离相当大。总体上可以将户县居民住房 需求可归纳为改善型需求和投资型需求。需求可归纳为改善型需求和投资型需求。 5 5、城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段、城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段 户县最高行政机关户县最高行政机关-县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上 带动了城东的开发建设与生活配套设施的逐步完善。同时沣京工业园的正式运带动了城东的开发建设与生活配套设施的逐步完善。同时沣京工业园的正式运 营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择交通便捷、生活配套营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择交通便捷、生活配套 齐全、距工作地较近的区域购置房产。而渐成开发热点的沣京路沿线，则成为齐全、距工作地较近的区域购置房产。而渐成开发热点的沣京路沿线，则成为 代表城东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整代表城东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整 个板块的商业价值，升值潜力不言而喻。个板块的商业价值，升值潜力不言而喻。 6 6、户县涝河治理带动城镇化进程。、户县涝河治理带动城镇化进程。 西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。 第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各 15001500 米进行河道加固护米进行河道加固护 砌，修橡胶坝两座，可蓄水砌，修橡胶坝两座，可蓄水 500500 亩形成水上公园，河堤东岸东移扩亩形成水上公园，河堤东岸东移扩 3030 米，加米，加 宽涝河河道，修滨河大道宽涝河河道，修滨河大道 3838 米宽，种植绿化灌木，安装城市排污、雨水管道米宽，种植绿化灌木，安装城市排污、雨水管道 以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。 第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区 和旅游度假区共四大块。共计开发可用土地和旅游度假区共四大块。共计开发可用土地 22502250 亩。该项目的实施目标是建亩。该项目的实施目标是建 设设“园林城市，生态户县园林城市，生态户县” 。对扩大户县西城区空间，提高城市档次，促进当。对扩大户县西城区空间，提高城市档次，促进当 地经济有非常重要的意义。地经济有非常重要的意义。 四、户县房地产市场总结四、户县房地产市场总结 1 1、 户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较 大。大。 2 2、 整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。 3 3、 居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。 4 4、 目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场 开发的主力地段，其他片区商品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。开发的主力地段，其他片区商品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。 5 5、 因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引 导。导。 6 6、 市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价 15001500 元元/，小，小 高层均价高层均价 18001800 元元/。 7 7、 整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室、三室产整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室、三室产 品需求更大。大三室、四室、跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综品需求更大。大三室、四室、跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综 合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此类高端客户有效需求合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此类高端客户有效需求 尚未得到有效释放。尚未得到有效释放。 8 8、 绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通 和周边环境比较满意。和周边环境比较满意。 9 9、 价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。 1010、 消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品 必然会受市场青睐。必然会受市场青睐。 1111、 建筑新颖，必受追捧。户县虽然是一座县城，但购房者多为经商或城建筑新颖，必受追捧。户县虽然是一座县城，但购房者多为经商或城 市打工者，他们对于住宅品质的要求建立在与西安建筑产品的对比之上。所以市打工者，他们对于住宅品质的要求建立在与西安建筑产品的对比之上。所以 户县虽小，但建筑形式却呈现出多样化。在开发过程中，对于建筑立面的设计户县虽小，但建筑形式却呈现出多样化。在开发过程中，对于建筑立面的设计 追求精益求精，多采用西安时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花追求精益求精，多采用西安时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花 园等美观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供买点，使建筑本身就园等美观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供买点，使建筑本身就 成为最好的销售武器。成为最好的销售武器。 第三章第三章 地块分析地块分析 一、土地现状及区域环境一、土地现状及区域环境 1 1地块现状地块现状 本项目位于户县城东板块，距新城区人民路本项目位于户县城东板块，距新城区人民路 150150 米左右，项目地块北临米左右，项目地块北临 沣京路、西临朝阳路。沣京路、西临朝阳路。 “政府向东、经济向东政府向东、经济向东” ，户县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东，户县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东， 沣京路以北已建成西安沣京工业园。沣京路是未来户县商业的核心位置，升值沣京路以北已建成西安沣京工业园。沣京路是未来户县商业的核心位置，升值 潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定是户县新的潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定是户县新的 CLDCLD。 项目地目前为计量所、科技局、知识产权局、种子研究推广中心、农业技项目地目前为计量所、科技局、知识产权局、种子研究推广中心、农业技 术推广中心、科学技术学会等多家单位办公、居住地，地势平坦但拆迁量较大。术推广中心、科学技术学会等多家单位办公、居住地，地势平坦但拆迁量较大。 2 2区域环境区域环境 项目地周边配套成熟，餐饮、购物、娱乐、教育配套齐全，生活便利。项目地周边配套成熟，餐饮、购物、娱乐、教育配套齐全，生活便利。 二、地块二、地块 SWOTSWOT 分析分析 通过对广晋置业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，通过对广晋置业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查， 该项目存在很大的成功机会，同时也面临为数众多的潜在威胁。如下该项目存在很大的成功机会，同时也面临为数众多的潜在威胁。如下 SWOTSWOT 所所 示：示： 1 1STRENGTHSTRENGTH 优势分析优势分析 1)1) 大势所趋，板块优势明显大势所趋，板块优势明显 沣沣京京路路板板块块因因地地处处城城东东板板块块范范围围内内，身身处处户户县县开开发发与与置置业业首首选选地地段段 ，其其区区 域域化化竞竞争争优优势势明明显显。 2)2) 板块内竞争较小板块内竞争较小 板板块块内内楼楼盘盘 6 6 家家，其其中中财财富富中中心心为为商商业业项项目目，丰丰泽泽园园与与京京兆兆温温泉泉小小区区项项目目 销销售售进进入入尾尾声声。氮氮肥肥厂厂项项目目因因开