税务检查及土地增值税清算应对

房地产企业（北京）税务检查及土地增值税清算应对,2008年11月,基本结构,总体说明,近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，税务机关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管力度，以强化税收调节功能。如何在新的税收征管环境下规避税收风险，创造税务价值，成为很多房地产企业当前所面临的最大挑战。随着土地增值税清算的国税发2006187号文件的下发，在地产界引起始料未及的震荡。2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。现在，无论是抗拒、迟疑还是观望都改变不了上述的事实。房地产企业应该平静下来，开始全面正视土地增值税清算工作。,基本结构,形势分析,在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达12个。从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，而近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化趋势。,形势分析,形势分析,形势分析,形势分析,税务征管形势,发改委：立项批复信息,规划部门：项目性质、面积、公共设施,“一体化管理”模式,房地产税源信息管理,房地产税收,综合治税网络,建设部门：拆迁、工程,土地管理部门：出让金,房屋管理部门：面积、销售许可证,形势分析,总局：2007年6月18日，国家税务总局下发关于贯彻落实建设部等八部门关于开展房地产市场秩序专项整治的通知的通知(国税发200769号)强调：各地税务机关开展土地增值税执法检查，建立土地增值税重点税源户监控制度；加强内外协调，形成专项整治工作合力；(加强国税、地税之间，异地税务机关之间，税务机关与公安、检察、法院、海关、工商、银行、国土、房管等部门之间的协调配合)重点查处一批大案要案，选择一些典型案例予以曝光。,纳税检查(1/2),形势分析,纳税检查(2/2),北京：从2006年查处的131件重大案件中，涉及房地产及物业管理企业的71件，占54%，涉及建筑安装企业的15件，占11%，涉及宾馆饭店业、餐饮业等其他行业企业的39件，占30%。,形势分析,涉税误区,通过关系解决企业的所有税务问题财务部门就可以处理好所有涉税问题企业未发生税务处罚，就没有涉税问题行政许可法实施后企业就没有涉税风险*,*随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审批权，企业的纳税自主权扩大了，纳税审批程序减少了。因此许多企业直观地简单认为，企业有了更多的纳税事务自由裁量权，企业几乎就没有涉税风险了，实为一大误解。,形势分析,保护房企税务价值所面临的主要挑战,土地增值税清算,房企税收专项检查,个税专项检查,透明信息,通过税务机关已掌握的,模糊信息,利用税务机关可以采集的,隐藏信息,税务机关找到尚未掌握的,具体体现,应对方案,房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。从以上特点可以看出房地产税收的复杂性与多样性，鉴于此，我们组织了各方专家对房地产企业税收专项检查及土地增值税清算事项进行了研究，设计了多种应对方案，我们愿意将我们的成果，与您分享。,基本结构,总体说明,形势分析,应对方案,税收专项检查,土地增值税清算,应对方案,税收专项检查,*上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。,应对方案,-1/2检查重点,税收专项检查,应对方案,-2/2了解稽查,税收专项检查,基本结构,总体说明,形势分析,应对方案,税收专项检查,土地增值税清算,应对方案,土地增值税清算,随着财税200621号、国税发2006187号等一系列文件的下发，土地增值税清算已经进行了一年多。这其中既有税务机关要求清算，也有企业申请清算，但由于计算方法多样，掌握标准不同，企业在与税务机关的交流、沟通、申报过程中，会涉及到很多问题。税务机关指定的计算方法并不是唯一的，企业可选择的计算方法很多，空间很大，这正是您需要解决的问题，也是我们的专业所在，我们愿意与您分享我们的成果，协助您创造税务价值。,应对方案,*上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。,清算流程,1,计算自测,2,应对策略,3,土地增值税清算,应对方案,清算流程,土地增值税清算,应对方案,-1/3公式解读(计算公式的税收特征),土地增值税清算,应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除,收入额扣除项目金额,个税+增值税,营业税+契税,土地使用税+企业所得税+增值税+征管法,个税,企业所得税+增值税,个税,注：从上述解读可看出土地增值税计算的复杂性和多样性。,应对方案,-2/3我们理解的计算方法,土地增值税清算,扣除项目的计算：开发费用计入扣除项目的计算按土地使用权的面积占总面积的比例计算按建筑面积计算分摊单项计算其他合理的方法,清算的计算技巧可能更大于具体业务的操作！,应对方案,-3/3计算结果