福州晋安房地产市场

,鹤林新城,鹤林路（在建）,塔头路延长线,喜盈门建材市场,连江北路,塔头路,化工路,潭桥路,纵二路,横一路,三八路,保利香槟国际楼面价4695元/,东二环泰禾广场楼面价4766元/,恒宇国际城楼面价7498元/,香开新城楼面价6807元/,宗地2012-07地块楼面价5964元/,牛港山,2,晋安区环境优美，其“昙名扬海内外的鼓山风景区风景宜人，鼓岭避暑山庄素有“左海小庐山”之称1949年8月16日解放1995年10月27日，国务院（国函1995102号）批复同意福州市行政区划进行调整：原福州市郊区更名为晋安区。晋安区辖鼓山、新店、宦溪3个镇和日溪、岭头、红寮、鼓楼4个乡，洪山镇的东门、紫阳2个居委会，台江镇的登云、鹤林、竹屿、岳峰、象园5个村（居）委会，从鼓楼区划入的王庄新村、东门、五四3个街道办事处和水部街道的紫阳、紫新、砌池、丝绸厂、福马5个居委会，从台江区划入新港街道的连潘、连辉、象园3个居委会。区人民政府驻鼓山镇；1996年1月，郊区正式更名为晋安区（以辖区内晋安河为名），并相应调整其行政区划；划出洪山镇归鼓楼区，划出建新、盖山、仓山、城门、螺洲5镇归仓山区，划出亭江、琅岐2镇归马尾区；划入鼓楼区的五四、王庄新村2街道办事处并分别更名为茶园、王庄街道办事处，增设象园街道办事处，撤销台江镇，设立岳峰镇，红寮乡更名为寿山乡。划入水部街道办事处的紫阳、紫新、砌池、丝绸厂、福马5个居委会，划入原东门街道办事处的塔头、桂香、康山、琯尾、晋安、浦一、浦二、浦三、浦四9个居委会。划入新港街道办事处的连潘、连辉、象园、邦辉4个居委会;2000年，晋安区辖3个街道、4个镇、4个乡：茶园街道、王庄街道、象园街道、岳峰镇、鼓山镇、新店镇、宦溪镇、岭头乡、寿山乡、日溪乡、鼓岭乡。根据第五次人口普查数据：总人口510611人，其中：茶园街道78667人、王庄街道37455人、象园街道45654人、鼓山镇150970人、新店镇88259人、岳峰镇76873人、宦溪镇11132人、岭头乡5511人、寿山乡6860人、日溪乡6754人、鼓岭乡2476人；2004年6月18日，福建省人民政府闽政文2004228号关于福州市晋安区撤销岭头乡、鼓岭乡并入寿山乡、宦溪镇的批复：（1）撤销晋安区岭头乡，现有岭头乡并入寿山乡。合并后的寿山乡辖岭头、叶洋、贵洋、沙溪、溪下、石牌、红庙、前洋、吾洋、菜岭、江南竹、山头顶、红寮、上寮、优山、长基、寿山、芙蓉、芹石、九峰、上仑、大坂22个村委会。寿山乡政府驻岭头村。（2）撤销晋安区鼓岭乡，现有鼓岭乡并入宦溪镇。合并后的宦溪镇辖宦溪、胜利、创新、鹅鼻、弥高、降虎、石亥石由、板桥、牛项、黄田、峨嵋、湖中、湖山、垅头、山溪、中心、民义、建立、增楼、洲洋、黄土岗、宜夏、过仑、南洋24个村委会。宦溪镇政府驻宦溪村；2004年，晋安区辖3个街道、4个镇、2个乡：茶园街道、王庄街道、象园街道、岳峰镇、鼓山镇、新店镇、宦溪镇、寿山乡、日溪乡。共有114个村委会、57个社区。总人口51万；,1.1.1区域资源研究,人文环境,3,晋安区环境优美，融山、水、林为一体的晋安区，风光旖旎，人文景观丰富寿山石文化村寿山石文化村位于福州市北郊旗山脚下，隶属于晋安区寿山乡，距市区城北28公里，海拔650米，面积约23平方公里，是寿山乡最大的一个行政村，当地居民以采石为业，外人称其为石农。寿山石文化村因举世无双的寿山石而名，因独特的寿山石文化而名传海内外，又因其具有优越的避暑气候条件而绝胜千里,相信寿山石文化村会逐渐成熟并成长为寿山石文化传播基地。鼓岭避暑山庄鼓岭避暑山庄位于福建省福州市晋安区鼓岭乡。1988年，郊区政府对鼓岭避暑山庄进行全面规划，开辟公园、迎宾路、花坛、花池等。是年乡政府与福州市房地产开发公司联合在东坪顶上建造13座小坡顶型、具有现代化设施的别墅，共用地116万平方米，建筑面积5200平方米。别墅设有餐厅、卫生间等配套设备。涌泉寺涌泉寺位于福建省福州市东南部的鼓山，为闽刹之冠，是全国重点寺庙之一。1407年改称涌泉寺。明代该寺曾两次毁于火灾，相继修复、扩建，形成今天的规模。1699年，康熙颁赐的御书“涌泉寺”泥金匾额，至今仍高悬于天王殿寺门之上。地藏寺福州地藏寺坐落在福州市东门外的金鸡山麓，相传建于南朝梁武帝大通元年（527年），是福建省最早的佛教寺院之一，1983年，被国务院确定为汉族地区佛教全国重点寺院崇福寺福州崇福寺，位于福建省福州市郊北岭象峰南麓，距市区约8公里，为福州五大禅林之一。现存旧建筑多为清光绪廿一年(1895年)冬由鼓山涌泉寺住持古月和尚募缘重建的，占地面积3816平方米。民国时期曾拥有山田130余亩。批佃收租，供养僧众。林阳寺又称林阳禅寺，在福州市晋安区北峰山区寿山乡，距市中心19公里。林阳寺周围有朱熹讲学处等许多古迹，另有九峰、芙蓉、寿山诸景胜。群山环合，竹林松坞，风景颇佳，是人们游览观胜的理想场所。,人文环境,1.1.1区域资源研究,4,经济发展,012年全年GDP完成365.8亿元，比2011年增长12.3%，高于全市平均增长水平12.1%的0.2个百分点。其中：第一产业完成4.66亿元，增长1%；第二产业完成134.5亿元，增长14.8%,第三产业完成226.6亿元，增长11%。全年财政总收入完成23.4亿元，比2011年增长21.6%，完成全年计划99.6%；地方财政收入完成15.1亿元，比去年同期增长23.8%，完成全年计划101.4%。,1.1.2区域资源研究,晋安区经济数据一览表（2010-2012年）,5,片段一：现已初步形成了鼓山商贸中心区、连江路专业市场区、火车站商贸中心区、晋安河沿岸商贸中心区和新店商贸中心区。连江路专业批发市场区经营品种和规模不断扩大，新店农副产品批发市场、新店旧货交易市场二期工程、岳峰大厦、温泉公园综合楼、鼓山福州家具城等项目正在建设之中，鼓金融、建筑、矿山、运输、饮食、娱乐、服务、保险等行业继续发展，将为第三产业的发展注入新的活力。片段二：外向型经济发展迅速。并有各类工业小区22个。现有三资企业550家，总投资7.16亿美元，吸引外资6.5l亿美元，1998年实现三资企业总产值77.90亿元，出口交货总值62.31亿元，外向型经济已占全区经济总量60%。,经济利好，产业健康发展1、依托有利的交通和资源优势，保证后续发展潜力2、大福州规划下的晋安区城强势崛起，带动投资发展3、工业经济快速发展，带动区域产业结构变革4、第三产业逐步壮大，新型服务业集聚区开始形成,经济发展,1.1.2区域资源研究,6,“一区”即福州中心发展区”两翼”即北翼发展区和南翼发展区双轴”即沿海发展轴和沿江发展轴，“多极”即市域其他多个经济增长极。福州城市规划展示馆内展出的是福州市城市总体规划（2010-2020）（草案）。城市规划区包括了福州市区、长乐市、连江县以及闽侯县11个乡镇、永泰县葛岭镇、塘前乡，罗源县松山镇、碧里乡，面积4792平方公里。其中，中心城区为福州市辖5区（晋安区除寿山乡、日溪乡、宦溪镇），以及闽侯的荆溪镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇、上街镇和连江县的琯头镇，面积1447平方公里。,发展规划,晋安区发展总体规总体规划：一区两翼双轴多极,1.1.3区域资源研究,晋安区域板块规划晋安新城区中心,晋安新城区中心位于晋安区连江路以东、化工路以南、前横路以西、福马路以北，规划用地面积2.93平方公里，将着力完善新城区文化、体育、教育、绿地广场等配套设施，打造集商业服务、商务办公、生活居住等功能于一体的城市综合体及新城区中心。,7,交通格局,1.2.1区域资源研究,本案为政府规划2800亩高尚住宅区，往左靠二环路交通便利，市政后期规划牛港山公园，新潭桥路鹤林路、横一路和塔头路；“二纵”为潭桥路和纵二路，且塔头路连街东街口商圈，鹤林路、潭桥路和塔头路延长线将会连通三环快速，经过贵新隧道到达连江以及经过福马路到达马尾。,潭桥路（在建）,鹤林路（在建）,纵二路（规划）,8,市政配套（晋安东区板块）,教育配套医疗配套休闲配套商业配套其他配套,晋安板块市政配套分析图,1.2.1区域资源研究,晋安东区板块周边市政配套分析图,永辉超市,晋安东区板块东区的东方伟业(国际)商业广场营业面积达38000m2。与之比邻而建的是福晟钱隆世家的“800米商业街”和好来屋星光大道。在此影响下，中小商户在东福州的云集程度实现了又一跨越，如今福州东区的招贤路、前屿东路、前横路的大小商家已十分密集。教育配套：面对福州行政中心的东移，福州市行政中心的迁移，必定对行政区周边的教育、文化等方面起到带动作用。医疗配套：目前有一所中型医院一所大型医院在用，特别是鼓山医院是福州东区最具规模的现代化综合性二级医院，是省、市医保和省120急救定点医院。商业配套：目前晋安东区板块的主要商业配套多集中于塔头路与六一北路的交汇处，今后由泰禾城市商业广场、以及SM商业广场（规划中）将会给该区域带来更充沛的商业资源,外贸中心酒店,城市道路高速公路,9,市政配套（五四北板块）,晋安五四北板块配套分析图,教育配套医疗配套商业配套其他配套休闲配套,国道高速公路,五四北板块：(1)五四北拥有良好的区位优势，有利于打造成为环境优美的中央生活区；(2)该区域离福州繁华地段比较近，上班方便，也便于人们购物、休闲、娱乐；(3)根据福州市的近、远期规划，旨在通过房地产开发、兴建贵新特长隧道工程等等大量的城建规划，彻底改变福州“北大门”相对闭塞的现状；(4)按目前拍卖土地的楼面价算，不久后将整体带动该区域的房价，且其现有房价在各板块中不算高，各项目配套也在逐步跟进，有较大的升值潜力。,1.2.1区域资源研究,晋安实验小学,象峰中心小学,主题公园小学,白鹭小学,秀山中学,第二附中,第七中学,福州电大,神康医院,榕桦医院,永辉超市,永辉超市,永辉超市,永辉超市,布拉格KTV,小燕子KTV,丽景音乐会所,10,根据全国第六次人口普查，福州常住人口为7857390人，其中晋安区人口为51万，占全市总人口的6.7%，晋安区的城镇化水平为93.35%，其中城镇人口为22万，农村人口为30.45万。,人口状况,1.2.5区域资源研究,晋安人口分部图,福州人口及项目周边的各镇域人口分布,可以看出晋安区人口还是较多的，但是由于外来打工人员较为集中，购房能力有限但随着各大新城的规划建设（五四北新城规划人口30万；晋安城新城规划人口56万），以在建的泰和广场以及规划中的SM商业广场晋安各区域的经济将会得到稳步增加，对周边地区有购房能力的目光望向晋安区。,11,区域资源的研究与挖掘之后，城市规划又将引导何种方向？,1.3区域规划及政府支持力度研究,晋安新城五四北新城东二环泰禾广场五四北泰禾广场,政府支持力度又是如何？,12,晋安区，四季常青，风光旖旎，物产丰饶，素有“福州后花园”美称的北峰山区，是举世闻名的福建“省石”、“国石”第一候选石寿山石的产地，还盛产品质优异的叶蜡石和杉、松、竹等林木，也是福州市重要的蔬菜副食品基地。晋安区的中部、西南部处于福州盆地的北半部；北部和东部的大部分地区处于福州盆地的北面和东北面。福州盆地北沿山岭大多是陡立山，自西向东连成一线，依次是新店的湖顶山（海拔601米，下略“海拔”、“米”）、新店与岭头交界的鲤鱼峰（606）、七星坪（598）和鼓山的屴崱峰（919）。,生态环境,1.3.1区域资源研究,13,区位与资源共济，经济价值攀升随着福州城市建设的进一步发展，二环内已经不能承载福州发展的重责大任了。历来是福州发展重地的福州鼓楼区台江区也日益饱和，发展空间越来越有限制。接下来发展的中心即将转移到了晋安区，晋安区是福州最大的一个区，有着最大面积的城乡交接带。海交会的报道，福州城市展览馆临时展区给出了我们答案，福州接下来将有一轮新动作，也就是晋安新城的建设热潮！地铁通车，交通便利带来价值1号线2009年年底开始建设，2014年底试运营通车。其北连新店居住区、铁路福州站，经市中心，向南深入重点发展地区南台岛，连接在建的福州火车南站大型交通枢纽，规划的东部新城串联晋安、鼓楼、台江、仓山四区，与城市“南进”发展吻合。根据规划，1号线与2号线在中心城区形成“十”字形骨架，与正在建设中的温福、福厦铁路等相交叉。这条线建成后将成为连接我市南、北火车站及城市商业中心、行政中心的城市公共交通重要通道。,价值气氛,1.2.7区域资源研究,14,地铁1号线:1号线2009年年底开始建设，2014年底试运营通车。其北连新店居住区、铁路福州站，经市中心，向南深入重点发展地区南台岛，连接在建的福州火车南站大型交通枢纽，规划的东部新城串联晋安、鼓楼、台江、仓山四区，与城市“南进”发展吻合。根据规划，1号线与2号线在中心城区形成“十”字形骨架，与正在建设中的温福、福厦铁路等相交叉。这条线建成后将成为连接我市南、北火车站及城市商业中心、行政中心的城市公共交通重要通道。附近站点有2号线工业路站福州榕城未来开通7条地铁线路，纵横的交通路线为福州大规划的发展将起到极大的推动作用，将大大缩短城市之间的距离，地铁建到哪里，城市旺区就扩展到哪里。在地铁线交汇处或大型地铁出入口，许多新商圈将应运而生，而像东街口商圈等福州早已成熟的商业中心，会因为地铁的带动而更趋成熟。农村变城区，郊区变市区。地铁开通后，福州城区也将随之扩容，市中心地域范围也在延伸。福州城区核心将以东街口为中心，辐射半径达25公里甚至更大。,价值气氛,1.2.7区域资源研究,15,晋安区建设规划晋安区确定要求的“四个一批、七个重点”工作取得了一定的成效。下阶段，要大力营造干事的氛围，努力加快干事的节奏，进一步推进落实开发区改造提升各项工作，为年底与明年初各项工作的开展奠定良好的基础。,在福州版图中的闽侯区域位于中心城区的东部和北部，环绕福州东南角，区域规划环绕分布，其中包括五四北新城、晋安新城等,地块周边规划情况分析,福州各区域的分布图,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,16,地块周边规划情况分析,晋安新城,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,片区规划:福州的城市发展战略是先东扩再南进,而晋安新城（东城）是福州目前城市建设的重中之重！东城区位于中心城区东侧，西至晋安河、六一路，东至鼓山风景区西侧，北至登云水库和老安山，南至闽江北岸，规划范围39.2平方公里，规划入住人口56万人，包含2个核心CBD,规划形成“二轴、三心、五片”的空间结构”,而对岸的东部新城规划范围为35.6平方公里，规划居住人口24.7万远小于晋安新城。,客观因素：且东部新城由于受义序机场的严重航空限高，规划难大展手脚。东部新城核心区三江口片区在德国欧博迈亚的设计方案中为了突出210米高的“城市之门”双塔建筑而压低周围的所有建筑，因此东部新城CBD内的建筑除去“城市之门”的双塔，高度均在100米左右。而晋安新城受义序机场的航空限高程度较小，在规划设计时能够大展手脚，因此晋安新城规划出2大“高度”区域，一个是东湖中央商务区，一个是海峡金融街，这两个区域将成为福州东面的城市天际线制高点。,新城近景：目前晋安新城的一期项目海峡金融街的建设进行得如火如荼，7幅地块均已成功拍出，其中包含海峡金融街制高点的D1、D2地块建筑总高度可达200米，将来定成为福州城市的标志性摩天楼之一。国内地产巨头万达集团的万达广场将在今年底竣工投入使用，必将拉动晋安新城的人气。而东湖中央商务中心区是晋安新城的重头戏，这个区域受义序机场的航空限高程度较小，规划有300米左右标志性超级摩天楼以及城市东湖、东湖市民公园、晋安新城体育场、中央商务区、大型医院等公建。,17,地块周边规划情况分析,晋安新城,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,18,道路规划概况,个人观点：五四北生活区作为三大新区之一，规划建设为“以保护生态环境为前提、以建设生态新区为目标、具有21世纪城市概念的生态新城”。有了这一强有力的政策作为后盾，再加上已经再修的贵新隧道等交通设施，五四北板块的腾飞已经箭在弦上。,晋安五四北,地块周边规划情况分析,五四北规划概况：为了方便五四北及新店片区市民的出行，福州三环路东北段“罗汉山出入口改造”正在紧锣密鼓地施工，该项目将新增3条上下三环匝道和2座处于新店互通的人行天桥。位于站东路与罗汉山隧道之间的新匝道已与三环主线连接，部分匝道有望在元旦前完工。同时，整个工程进展顺利，将于明年1月建成，届时五四北的楼盘将大受裨益。,事实上，五四北新区在环境、区位、交通等方面拥有绝对的优势，随着琴亭湖、绕城高速、地铁等大型工事的建设，五四北的发展将迎来崭新的一页，从“洼地”变身为“宝地”福州五四北今年挖湖治内涝：在福州五四北琴亭高架桥附近，今年将开挖一个人工湖泊。它叫琴亭湖，平时供市民赏玩观光；洪水来临时，将作为蓄洪区，以减少五四北的洪涝灾害。这只是解决福州城区内涝的第一步。更大的手笔是，今后将在北峰一带挖隧洞，让洪水直接排入闽江。,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,19,地块周边规划情况分析,五四北泰禾广场,项目介绍：五四北泰禾广场是泰禾集团进军高端商业地产的开篇巨著，总建筑面积30万平方米，建成后将是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公以及商务办公为一体的福州北唯一大型商业综合体，一站式时尚生活体验中心，拥有近4000平方米的市民休闲广场，配置机动车数量达到1300多个，每百平米商业面积车位配比超过1:1，是福州目前配比最高的城市综合体。也是福州首家引进飞天梯的购物中心，给消费者带来独一无二的购物体验，提升商业综合体及城市价值。,交通状况：环路二至三环公共交通：秀山,秀山中学轨道交通：地铁1号线自驾路况：自驾沿二环，直下五四北路，行至五四北永辉即可看到项目。,最新动态：目前，五四北泰禾广场室外商业街除了前期的建行、农行、海晟烟草、MISS6、新联数码、汉堡王、面包新语、满记甜品、太平洋咖啡等数十户商家进驻外，近两周时间还引进了周大金、中国电信、拌面大王、加减牛仔等品牌进驻。而众多休闲餐饮商家亦在紧密接洽中，全街各业态的招商持续升温。,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,20,项目概况：东二环泰禾广场位于连江路与塔头路的交汇处。该规划用地226.62亩，是一个集超五星级酒店，甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的超大型城市综合体，填补晋安区大型城市综合体空白。,东二环泰禾广场位于连江路与塔头路的交汇处，地处晋安新区中心CBD的腹心地块。晋安新城区是福州市东部门户，项目建成后将成为这里集办公居住、高新技术产业、商贸金融、文化休闲于一体的城市副中心。随着福州政府“东扩南进”发展的战略实施推进，福州的格局将发生巨大变化，“两轴、三心、五片”的空间结构将不断清晰呈现在福州人民的眼前。未来随着海峡西岸经济区的崛起，随之福州经济的快速发展，旧的城市布局将随着城市的不断扩张而重新定调，原先单一的核心区将无法满足城市发展的需求，诸如上海一线城市，城市商圈由多个副中心盘踞。因此，城市副中心的崛起，能更好的分担原来由核心区承载的综合商业功能，为人们的出行购物、休闲娱乐提供更多的便利。,地块周边规划情况分析,东二环泰禾广场年底可投用,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,距离本案1.5公里,今年第一季度，晋安区完成社会消费品零售总额69.6亿元，完成年计划的22.5%，同比增长20.6%，增幅居全市第二位，居五城区第二位。这些数据说明，晋安区已成为福州商贸业新秀。随着晋安区经济不断良好的发展势头，以及一些大型商业综合体的进驻，未来该区域有着不错的前景。一座座废弃的旧厂房经改建，摇身一变成为文化创意产业园。记者日前随市委宣传部领导赴晋安区开展“三服务”活动时获悉，目前晋安区正大力推动文化创意园区建设，闽台A.D广告文化创意产业园、鼎鑫建筑设计创意园、光明港茶文化创意城等3大文化创意产业园正加紧建设，预计今年秋天将全部开园。这3个文化创意园全部由废弃的旧厂房改建而成。“这里原先是新店镇溪里村所属的旧工业厂房，别看现在不起眼，通过实施布局调整和建筑立面改造，不久之后就会焕然一新，成为集资源、人才、市场、信息、文化为一体的海西广告创意产业中心和海西广告创意服务集聚区。”在闽台A.D广告文化创意产业园建设工地，园区负责人刘春保向记者介绍道。记者在现场看到，6栋旧厂房的外部墙体和内部结构已基本拆除完毕，只保存原先楼体的主体框架，施工人员正按总体改造设计规划图对楼体进行重新“包装”改建。据了解，改造后的园区使用面积将达3.6万平方米，设立中国消费者行为研究中心、大学生创意科技培训基地、海西广告传播科技基地、新媒体与互动营销科技基地、创新广告促销用品研发中心、海西生态游工艺品创意中心六大板块。“园区将力争建设成为福州市乃至福建省最大、产业链最完整的广告创意产业园。”刘春保表示。位于金鸡山公园南面的鼎鑫建筑设计创意园也在加紧建设中，该园区原先也是一片旧厂区，废弃多年。晋安区因地制宜，对旧厂房依据创意产业工作特点，精心加以改造利用，改建后办公大楼将实现现代化、智能化，园区配套建设多功能厅、会议室、餐厅、茶座、咖啡厅、停车场等设施。园区占地面积1.4万平方米，建筑面积3万多平方米，建成后可供4600人办公使用。位于晋安区象园街道（连江中路与光明港交汇处西南角）的一处工业园区旧厂房，也将旧貌换新颜，被打造成光明港茶文化创意城。该项目占地约1.3万平方米，使用面积约2.6万平方米，将对原有的3栋主厂房和5栋配套楼房进行改造装修，总投资3000万元。该文化创意城以“茶墨俱香品味价值”为主题，以“茶文化”为核心，建设茶文化创意城，弘扬茶文化，提升茶叶企业品牌价值。,21,时代创意园,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,时代创意园,22,福兴投资区大盘整晋安区计划建成光机电工业园区,1.3.1区域规划及政府支持力度研究,晋安区交通发达、基础设施完备，毗邻马尾港、铁路东站、长乐机场，正在建设的温福铁路、三环路、环城高速等可与福马路、连江路等形成道路网络，为现代流通服务业的发展提供了交通保障。同时，晋安区腹地广阔，为物流企业提供了物流中心与仓储园分离的条件。良好的交通、广阔的腹地吸引了越来越多的物流企业落户晋安。目前，晋安区内已有物流企业107家，其中规模以上的物流企业有30多家，全市有50%的个体运输和维修企业的货运站、配载点在晋安落户，2005年共上交税利1600万元，晋安现代物流群落粗具规模。近期，晋安区将通过优胜劣汰和“腾笼换鸟”，盘整福兴投资区产业经济结构，引导投资区内企业升级换代，逐步将投资区建设成光机电工业园区。坚持以发展福州东区光机电一体化产业为方向，合理规划投资区产业梯次配置的区域布局，加快对传统产业的技术改造步伐，对投资区内高耗能、高污染、低效益的企业进行整合，逐步淘汰零星分散、规模小、税收少、档次低的企业，将调整出的土地、厂房等资源用于发展高科技含量、高附加值、无污染、低消耗的都市工业，做大做强最具潜力优势的光电子、精细制造业等高端产业，加快形成产业链。同时，着力扶持重点企业，突出做好高意科技、华科光电、闽东本田、日立工机、钜全活塞等重点企业的增资扩产工作，促进福兴投资区内重点工业企业做优做强。鼓励有条件企业建立行业研发中心、检测中心，增强其自主创新能力，努力形成拥有自主创新能力和知识产权、科技含量高、具有竞争优势的高新技术产业群体。目前，盘整工作正在有条不紊地进行中。经过产业结构调整，预计未来3年内，福兴投资区的经济总量可以从2005年的80亿元迅速提升至150亿元，并使投资区逐步形成环境优美、科技进步、高效节能、发展潜力强的都市企业集中区。,23,1.4小结,地块、区域资源、规划,地块（含区域）条件及资源研究,区域规划支撑地块后续发展晋安新城五四北新城东二环泰禾广场五四北泰禾广场,区域资源丰富利于地块打造空间,人文历史经济发展产业概况交通格局,市政配套人口状况生态环境价值气氛,地块条件适宜营造商住氛围地块区位条件较为不错，但原本属于工业区后续可能有些影响地块人口流动性大，有购房意向者不多地块内部交通规划将对本案起到一定的推动作用,时代创意园光机电工业园区钢材市场,晋安新城规划四个一批、七个重点,“东扩南进”大格局,森林公园鼓岭避暑山庄岭头玉佛园,第三届“福建省科普先进县（市区）”“两免一补“政策,地铁1号线绕城高速北二环高架桥贵安新天地隧道,“东扩”发展方向,两面环山,交通格局裂变,区域的规划，特别是五四北新城与晋安城规划影响着项目的重大发展。区域资源亦对项目产生应有的推进作用而起决定性因素的还是在于项目地块的条件和资源本身,24,2.1区域普通住宅市场分析,项目市场分析,福州市住宅分布图,福州晋安区发展分析目前福州晋安区住宅市场发展呈现“东扩”的发展态势，晋安新城更是目前城市建设的重点。其中晋安区五四北板块的开发已趋于成熟和完善，晋安区稀缺性渐渐凸显；作为晋安区东扩发展中心轴上的新城中心板块已成为今日明星板块；而处国际配套建设中的东区板块被业内人士称福州最具有国际化色彩的港湾居住宝地。,目前城区的住宅板块以配套型和地段型为卖点占据市场主流，而处于东侧的晋安区早期主要以资源型和品质型为推动，随着配套、交通的完善及东扩南进发展战略形成，新开发区逐渐以潜力型和品质型推动。,市中心板块,主城区,晋安区,荆溪板块,上街板块,南屿板块,25,住宅板块分析,2.1区域普通住宅市场分析,各版块因地理区位、自然资源的不同，各版块形成发展程度上的差异化，城区板块的市场占有率在逐步下降，而晋安区随着配套和交通的完善，五四北板块、晋安新城中心板块、东区板块迅速崛起，其中晋安新城中心板块更是成为焦点板块。,26,主要在售高层竞品住宅信息,2.1区域普通住宅市场分析,晋安区楼市整体面积区间在80-230之间，主力面积区间在100-150之间，产品面积区间跨度大，需求面广目前区域在售竞品项目的面积范围：五四北板块：80-150，该板块对中等大小户型接受度较高；市中心板块：75-250，该板块客户需求面广，所需面积也比较丰富；东区板块：50-150，该板中小户型接受度较高；区位环境、项目品质和品牌实力等综合决定项目户型面积；晋安区尤其是政府大力支持的东扩地带，土地供应相对比较丰富仙，项目产品户型的设计建议应以中户型为主，少量小户型与大户型为铺，以满足市场以及各种客户的不同需求；,2.1区域普通住宅市场分析,晋安区竞品高层住宅面积分析,建发领第,三盛国际公园,香开新城,世欧澜山,保利香槟国际,融侨锦江悦府,世欧王庄,筑家尚水东郡,汇诚雅园,恒宇国际公园,28,目前该区域楼盘高层产品呈现稀缺景象，市场供应量有限产品针对改善型客户，中户型为主。其中三盛国际公园和建发领第，面积区间都在80-150左右，两者分别利用低容积率与亲亭湖资源吸引客户。成交均价：16500元/主力总价区间：140W-220W,该板块目前配套较少，楼盘项目也比较少，规划的落实以及配套的建设使该板块不断“催熟”中；相信该板块美好未来触手可及。成交均价：16000/主力总价区间：90W-250W,晋安区高层住宅市场产品剖析,2.1区域普通住宅市场分析,东区板块,中心板块,五四北板块,晋安区高层住宅市场成交价格在17500这条对线上下波动,100,200,300,400,500,17500,14500,17300,22000,16700,23000,21000,17000,15000,15000,万元,成交总价区间,建发领第,三盛国际公园,香开新城,世欧澜山,保利香槟国际,融侨锦江悦府,世欧王庄,筑家尚水东郡,汇诚雅园,恒宇国际公园,主力总价区间,该板块作为焦点板块，产品销售火热，市场供应量丰富产品户型跨度较大，需求面广。其中世欧澜山、世欧王庄和锦江悦府，面积区间跨度最大，其利用自身资源结合产品及客户多元化需求，实现多样化的产品供应成交均价：20000元/主力总价区间：130W-500元/,29,相对较低总价、客户需求的合理匹配以及晋安区的发展成决定性因素；较多以豪华高端作为定位，多以改善型客户为主，提供中等面积产品，高总价影响其去化；反观总价适度控制、立足客户需求去化良好。,板块的炒作、配套的完善、高品质打造影响其去化明显；客户需求源于对区位与未来价值的认可，板块市场供量的变化和市场的营销将影响着该板块产品的去化，其中世欧王庄以其较高的品质配备和独到的圈层营销，为其市场表现打下良好基础，板块整体市场表现良好,板块由于目前配套还不完善，但属于政府规划的方向，板块注重未来发展与自然、人文资源配套整合，提升综合性价比；板块正在催熟中，整体市场表现一般。,五四北板块,市中心板块,2.1区域普通住宅市场分析,项目周边主要楼盘去化分析,东区板块,目前区域整体去化保持着良好态势，区域住宅存量逐渐较少中，随着区域价值凸显，板块价值也越来越明显，这都给未来新项目去化提供了好的条件。,五四北板块,市中心板块,东区板块,30,项目住宅市场分析,2.1区域普通住宅市场分析,比较影响项目的板块共有三个板块，从北至南分别为五四北板块、市中心板块和东区板块，各个板块拥有其各自的发展历程和核心竞争力，板块之间存在一定的差异化,五四北板块,市中心板块,东区板块,三盛国际公园,建发领第,香开新城,世欧澜山,保利香槟国际,锦江悦府,世欧王庄,筑家尚水东郡,汇诚雅园,恒宇国际公园,恒宇国际城（未售）,区域板块分布及竞品楼盘分布图,五四北板块自然优势明显板块趋于成熟市中心板块板块成熟度高，区位优势明显以配套型与稀缺型为卖点东区板块低总价政府规划方向，未来价值高港湾居住地,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,三盛国际公园,32,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,项目主打五四北大盘，低容积率，社区景观，社区配套，及商业配套，项目D2贝肯郡目前售馨，购房可享98折优惠以及100元/优惠，另外，12-17F为一口价房源。,三盛国际公园位于福州市五四北，总征地面积约1258亩。总建筑面积约122万平方米，容积率1.48，建筑密度19.4%，绿地率33.44%。社区内含占地面积约13万平方米中加中学、4.7万平方米国际交流中心、3.5万平方米城市公共绿地等，社区配套设施包括社区服务中心、幼儿园、居委会、医院、文体活动中心等。项目计划分五期开发。一共分为6个地块，目前已推出B1、B2、C1、D2地块，7月20日贝肯郡D2地块的3#、7#、10#的90、120、140，开盘售馨，二期四栋同类产品将于一两个月之内开盘。,三盛国际公园,33,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,7月20日贝肯郡3#、7#、10#楼开盘，开盘整体去化9层，目前已售馨，二期同类产品产品将于一两个月开盘。开盘户型为90-144二房、三房、四房，90-93/二房/51套，123-126/三房/81套，143-144/四房/15套，198-209/复式/3套。3#、7#、10#楼折后价分别为14500、14200、13900元/。长周期有效性推广策略，以及花园社区、地铁配套、户型面积适中的产品优势迎合改善型置业需求，是本次开盘热销的主因。客户来源：以连江及鼓楼客户为主；客户特征：市区公务员及企事业员工，连江等地个体户；购房目的：以进城置业及改善居住环境为主；,三盛国际公园,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,外立面风格,三盛国际公园采用品质感较强的新古典主义ARTDECO建筑风格，创新引入品质户型，以人为本，打破传统户型的沉闷格局，将生活享受最大化，灵活空间，多重享受，品质生活一路领先。同时结合社区多种配套及70亩的绿地公园，使社区充满绿意，呼吸无限生机，缔造休闲广阔的人居空间，尽显全球富人居住区“TOWN生活理念”，居者在此处看云听风，惬意优雅生活无限铺排。,三盛国际公园,35,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,建发领第,36,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,项目主打项目区位、474亩亲亭湖公园，2.4W中庭景观，社区会所及地铁线等，目前在售二区1号楼110复式，四区120平层三房，以及137等户型，购房复式可享8-10万优惠，平层可享16万优惠。,建发领第项目占地151亩，建筑面积35万平方米，南侧与474亩的琴亭湖相临，2.4W的中庭景观，社区配套1500平米会所、室外露天泳池，50米标准泳道，健身房，瑜伽室等。项目共分4个地块，分4期开发。2011年9月30日，项目湖景样板展示区、售楼部开放。于11月12日首次开盘，推御湖湾，面积为106120平方米。目前已推出一期、二期、四期，200以下户型都已经开完盘，目前三区200以上户型9月待开盘，具体时间待定。近期建发领第主推的是二区1号楼110复式，四区120平层三房，以及137等户型，剩余房源为4期1#13-26层38套，都是以前未卖出去的。现在购房，复式可享8-10万优惠，平层可享16万优惠。,二期,四期,三期,一期,建发领第,37,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,外立面风格,建发领第项目外立面采用Artdeco建筑风格，与474亩的琴亭湖公园相糅合，创举150m凌云超高层，以地脉褶皱与水纹曲线组成灵感铺排，以硬朗建筑直线伫立其上。远眺6条溪流及11座公园，让城、湖、园归于一处。新颖高耸的Artdeco建筑，艳丽夺目的色彩以及豪华材料，结合项目特有的琴亭湖，享受清风美景，休闲无处不在，遐思无限，驻此流连忘返。,建发领第,38,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,SWOT,福州首个国家住建部认证二星绿建项目；建发领第围琴亭湖而建，自然资源景观佳；项目位于福州市五四北路，交通便利，方便快捷。,琴亭湖污染严重，正在治理；项目位于高架桥处，过往车流量很大，容易形成噪音污染和交通堵塞。,紧邻五四北泰禾城市广场；地铁1、3号线的修建将使该区域更加便利快捷；福州市场出现回暖趋势。,荆溪板块的崛起，将会给项目带来一定程度的威胁；楼市调控依旧，市场不确定因素仍然存在。,项目Swot分析,W,S,O,T,建发领第,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,香开新城,40,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,项目主打项目新城CBD区位、出门就是东二环泰禾广场，未来价值及地铁线等，购房大户型存6千抵9万；开盘当天优惠1-3万；指定时间内交齐首付款优惠2万；一次性9.5，按揭9.9,项目分为东西两块，占地181亩，总建44.5万规划24幢18-39层住宅，裙楼2层，塔楼1839层；最高119.9m，西地块北面沿化工路设置配套3000平方米社区商业，东地块西北角设置一会所，其余全为纯住宅塔楼；项目从2012年10月26日开盘以来，价格从均价13500-现在的均价17300元/，涨幅每月约470元/左右，相对周边楼盘涨幅较大，产品楼层差60元/，东西差800-1000左右，价格在周边项目属于较高价格，市场接受度良好；除7#、8#未开之外，其他都已经开了，目前在售5#、6#、8#、11#，7.13推11#的62套113户型，11#楼总配比为32层124套二梯四户113-75-86-113户型；75-86两种户型已先推完。,项目总平图,香开新城,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,外立面风格,香开新城项目外立面采用了国际最为流行的ArtDeco建筑风格，这种风格起源于1925年的法国巴黎，在美国较为兴盛。如美国的克赖斯勒大楼与帝国大厦就是采用这种风格。整体体现明快大方的现代人居环境的气质，同时又注重整体的组合形象规划。单体形象明快简洁，景观视线结合观景阳台、落地飘窗，让视野与社区大面积绿地及水体相交融。具备现代尊贵高尚生活追求。,香开新城,42,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,世欧澜山,43,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,项目主打区位价值优势、交通便捷、品质产品、高绿化率及万平中庭花园，定位高端，目前购房5号楼、7号楼172、220、240超大复式，一次性94折，按揭98折,世欧澜山是世欧地产继彼岸城、上江城之后又一福州市中心楼盘。项目位于塔头路锅炉厂公交站对面，处于东街中轴线上。世欧澜山占地72亩，总建16.5万，规划共8栋高层围合排布，中部为景观园林及社区私家温泉会所，建筑密度为0.16，绿地率为50%，每栋的底下2-3层规划作商业共1万，项目2011年8.5日一期2#观景楼王32层94套，复式120、146、150户型首次开盘，开盘均价19000元/，项目8栋已全部推出，1#、2#、3#、6#、9#已售馨，2013-6-29,7#、8#32层206套220、170、116复式，开盘折后均价7#19500元/，8#21000元/，目前项目主推7#以及剩下的大面积户型；,世欧澜山,44,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,外立面风格,世欧澜山项目外立面采用了德国包豪斯建筑风格，在立面的工艺、材质、色调上再三考究。立面色彩选择上，考究视觉享受0.618的黄金比例最佳色彩，将福州的文化背景、历史发展脉络作为规划设计的着力点，立面暖色调处理，深沉、稳重，具有大家之气；基座采用高档石材，具时代生活气息的同时，更强调建筑的创新、个性，将生态元素巧妙地融入建筑的每一个细节，演绎稳重、大气、素雅、和谐的建筑人居。,世欧澜山,45,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,保利.香槟国际,46,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,项目占地约319亩，容积率3.3，总建筑面积88.7万，总绿化面积达19万，项目规划46栋ARTDECO奢华高层住宅，17.5万平米地下停车场（福州市区最大）、1万平米体育公园、3000社区生活超市、3000平米幼儿园（12班），1000文化活动中心、百米超大游泳池，规划有6种户型：A1（109），A2（79），C1（115），C2（92），E1（127），E2（96）。项目从2011年9月25日以均价15000开盘，目前均价16700元/，价格在周边项目属于较低价格；目前在售二期12#、13#、29#、30#、46#以及即将开盘的45#，另外12#、13#、29#、30#、46#剩下少部分大面积高层；即将开盘的45#户型为2梯4户34层132套。,保利香槟国,项目主打区位价值优势、大品牌、区域大盘、交通便利、周边配套、双地铁线及潜力价值，目前购房29号楼，30号楼，45号楼89平米-91平米户型存5千抵8万；114平米-141平米存6千抵10万；一次性付款优惠96折，按揭98折，公积金99折,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,外立面风格,保利香槟国际建筑外立面选取最流行的ARTDECO建筑风格，建筑耸立于福州中央，以建筑美学沉淀永不褪色的生活美学，表达出不断超越的人文精神和力量。项目以90万的建筑体量成为城市中心的居住坐标。打破福州住宅惯有的底商设计，以“纯居住、不底商”的理念，成为福州仅有的纯居住社区。栋栋华宅，悄然脱离于商业与道路，每一户居所都是一处宁静所在。,保利香槟国,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,世欧王庄,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,世欧王庄项目占地：381亩，总建面积162万，容积率5.0，绿化率42%；项目规划数十栋楼，整个项目共分为12个地块，总建筑面积约160万平米，其中商品房57万平米，安置房面积55万平米，地面商业建筑面积约15万平米，加上地下商业面积后，整个王庄商业面积近20万平米。项目特色：玻璃幕墙外立面，城市地标建筑。项目从2012年4月21日首次开盘，开盘均价折后19000元/平方米，目前项目已开出A1-A8及两栋写字楼，现在在售A6、A7、A8号楼仅剩20套左右房源。,世欧王庄,A1-6,A1-8,A1-7,A1-1,A1-2,A1-3,A1-5,双子楼,项目主打市中心、品牌、产品、配套、地铁2号线及未来潜在价值，目前购房A2地块一号楼，130、160、190三种户型，预计8月份开盘，预约可享1天1500元优惠，首付三天付清可享一万元优惠，按揭9.4折，按揭9.8折,50,项目住宅主要个案分析,2.1区域普通住宅市场分析,外立面风格,汇诚雅园在建筑风格上，采用经典富丽的米黄色欧式建筑立面，配合极具鲜明的线条、简洁的外观与艺术的设计，自然的流露出舒适与雅致的感觉。在园林规划上，充分考虑到各组团之间的关系，构筑成“一中心四个点”近万平方米景观体系，充分显现出“景观树林院落人家”的优雅格局。近10000中央水景公园，是汇诚雅园最大的风景。清澈纯净的水，经喷泉，中心休闲小广场，圆形喷水池，一路欢歌而下，伴着淙淙的流水声，更显的园林的自然清爽。每逢清晨或黄昏，漫步在铺满鹅卵石的甬道，雅致的生活感觉油然而生。,汇诚雅园,51,3.1晋安区区域普通住宅客户分析,来源与动机分析,晋安区区域住宅产品客户主要由两大分支构成，分别是以晋安本区域、鼓楼、台江等为代表的市区置业人群和以闽侯、连江、马尾等为代表的八县置业人群，而根据区域特征、中高端客户的价值取向，分析购房动机和置业习惯，区域客户将呈现一定市场共性,来源,动机,主要集中于福州本区域、鼓楼台江为主的中心城区、闽侯、连江、马尾等地；大部分客户在福州市都有居所，且不少客户持有多套房产；主要客户于福州具有较深厚的工作和亲友圈层,以纯居住和纯投资置业行为较少，主要是以功能性导向和投资性导向的置业动机交替出现；面对日益严峻的通胀压力，保值增值性的需