联合开发模式的利弊.doc

模式1：联合开发模式甲公司提供土地，乙公司提供资金，双方订立合作开发合同，按照约定对房地产项目进行开发管理，承担相应义务。优势手续简单。合作双方只要签订合作开发协议并按约定履行各自的权利义务，即可通过契约控制的方式来掌控管理整个房地产项目。弊端1. 合同履行周期较长，容易产生分歧。具体来说，一份完备的合作合同至少应包含合作的模式、合作条件、收益分配和亏损的承担。包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。此外，关于土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、行政审批程序及证照办理的义务、项目资金的监管等，也应当进行明确的约定。如果签约合同的内容不完备，势必为合作以后的纠纷埋下伏笔。2. 容易产生“名不副实”的合作合同或者导致合同无效。首先，在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“合作开发”，但实际上并不符合法律上关于合作开发的定义，这些情况主要包括：第一，约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则实为土地使用权转让；第二，约定投资方不承担经营风险，只收取固定数额货币，则实为借款行为；第三，约定投资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，则实为房屋买卖；第四，约定投资方不承担经营风险，只以租赁或其他方式使用房屋，则实为房屋租赁。上述四种合作开发均按其实际法律关系处理。其次，法律规定合作合同无效的情形主要有三种：第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的；第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发合同的；第三，未经批准改变土地用途，签订合作开发合同的。合同无效后，依法按无效合同的有关法律规定处理。提示3. 此模式是以订立合作开发合同为基础，是以履行合同为模式的联合开发。模式2：项目公司型的合作开发甲公司与乙公司共同出资设立丙公司，以丙公司名义购买土地并进行开发。优势以公司的名义进行房地产项目的直接开发，效率更高。灵活性较强，若遇到市场变化可通过公司决议调整发展项目。弊端1.如果新组建项目公司，则受到房地产开发资质的限制。根据房地产开发企业资质管理规定第三条的规定，“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”因此，组建的项目公司应当取得相应的资质，才能从事房地产项目开发。因申请办理房地产开发企业资质核定续繁杂，需要的时间较长势必会影响开发进度；而且，新注册企业申请核企业资质等级较低，不能承担建筑面积25万平方米以上的开发建设项目。2.因为甲公司系国有企业，故甲公司在设立新的丙公司涉及国有资产处置的问题，需要相关部门的审批。丙公司设立手续相对会比较繁琐。提示此种模式是以设立新的公司进行房地产开发，涉及法律主要适用公司法故公司的章程如何设定，公司是否能按照甲乙双方意思表示进行运营而不产生内耗，影响公司正常运转都需要注意。模式3：项目公司型的合作开发（乙公司入股）甲公司出资设立丙公司，丙公司通过将部分股权转让给乙公司，乙公司买入部分股份后以丙公司的名义对外购买土地并开发建设。优势1.可以直接以土地使用权作价入股，规避城市房地产管理法对土地使用权转让条件的限制。根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十七条，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，依法作价入股、合资、合作开发经营房地产。”2.相对项目直接转让方式，费用节省。税收方面，该模式可以免缴营业税和土地增值税。根据财税2002191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知，“一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”财税字1995048号财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”弊端1.如果新组建项目公司，则受到房地产开发资质的限制。根据房地产开发企业资质管理规定第三条的规定，“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”因此，组建的项目公司应当取得相应的资质，才能从事房地产项目开发。因申请办理房地产开发企业资质手续繁杂，需要的时间较长势必会影响开发进度；而且，新注册企业申请核定企业资质等级较低，不能承担建筑面积25万平方米以上的开发建设项目。2.因为甲公司系国有企业，故甲公司在设立新的丙公司涉及国有资产处置的问题，需要相关