2015年昆山绿地大道地块开发策划评审报告89p

昆山绿地大道地块开发策划评审报告,2015年4月,2,1,项目定位回顾,4,项目工程实施,5,项目销售计划,3,项目成本与利润,2,项目方案深化,6,项目样板区方案,录,目,7,项目物业服务,3,项目定位回顾,项目经营目标,项目定位回顾,规划方案回顾,方案一：全高层,方案二：高层+小高层,2014年同比去年成交降幅超25%；9大板块除南部水乡外其余均出现较大跌幅；花桥板块同比跌幅超36%，位列跌幅榜第二位；花桥板块成交量由去年占比第一，降至本年度第二位置；花桥板块房产市场与宏观气候敏感度较高。,花桥板块成交占比分析,数据来源：房产交易中心官网,项目定位回顾,市场情况,昆山及花桥商品房成交量年度对比,如上页所述，花桥对宏观市场涨跌敏感，加之14年地铁效应下降2014年花桥商品房成交量、成交面积及成交额全面巨跌,2014年度商品房成交概况分析,数据来源：房产交易中心官网,数据来源：花桥管委会房产科,项目定位回顾,市场情况,2014年花桥住宅供销概况,全年新增供应住宅13233套，销售7738套，存量8092套，目前存销周期约1.05年,2014年花桥住宅整体成交均价呈下跌态势，跌幅62.54元/；住宅全年成交均价在3-5月达到顶峰后持续下跌，直至年底11月12月短期震荡回升。,2014年花桥住宅成交均价走势,项目定位回顾,市场情况,宏观市场分析整体市场产品供销特征,项目定位回顾,市场情况,花桥板块2014年至今商品房成交量为96.6万方，供大于求，成交单价8750元/；近七个月，花桥板块住宅成交均价在8600元上下浮动，十一月份均价最高，达到8869元/；11月份供应量急剧上涨。,花桥整体市场在经历了2013年的供需两旺后，2014年出现阶段性供需失衡,2020/4/30,项目定位回顾,市场情况,二手房价格调研,启航社河东、启航社河西、鑫苑、时代名邸等，房东多处于价格高位时购入，未享受房产带来的升值，产品以中小户型为主，小于120居多，二手房毛坯售价8500-9500元/，部分带精装修甚至可叫价10000元/因产证未满五年，总计约交10%左右的税及其他费用，这样普遍毛坯售价9350-10450元/,宏观市场分析存量去化,库存日益增多，存销期较长，去库存压力大,项目定位回顾,市场情况,截止2015年2月，可售套数92436套，昆山市住宅库存为896万(按套均成交面积97计算)，去化周期约26.3个月（按近6个月均去化速度计算），市场环境恶化，竞争压力增大。,3月以来，随着央行年初下调基准利率，银行利率优惠比例也在同步增加，首套房贷利率“回归基准”渐成主流，并有34%的银行上浮首套房贷利率。目前苏州大市范围内，普遍实现95折利率优惠，而昆山大市范围普遍上浮2%。,在二套房贷方面，有6.64%的银行停止二套房贷。执行1.1倍利率的银行占比85.20%，随着二套房首付下调政策的出台，目前银行针对二套房的利率优惠并实现。,数据来源：融360报告,数据来源：融360报告,2015年3月，全国38.33%的银行实现基准或9折首套房贷利率。,未来政策预判2015年伊始，宏观政策二套房政策放松（取消限购、下调利率，下调二套房首付，二手房交易税收政策调整)，全国楼市回暖，呈现小阳春.,项目定位回顾,市场情况,2015年3月全国银行首套房按揭利率分布,2015年3月全国银行二套房按揭利率分布,未来政策预判昆山政策,信贷政策有所放松宏观政策放松，昆山严厉的信贷政策有所放松,购房利率降低，购房成本减少；外地户籍购房限制取消，本地户口与外地户口贷款利率持平，一系列的信贷政策，楼市逐渐企稳回暖。,项目定位回顾,市场情况,项目定位回顾,客户定位,主力客户,重要客户,兼得客户,上海客户80%左右客户构成：轨交11号线沿线，受房价挤压的上海年轻客户，刚性需求为主，主要为结婚置业、工作出行便利,花桥本地客户15%左右客户构成：花桥本地居民，对区域生活有认同感；花桥务工人群,补充客户,其他客户5%左右客户构成：来自其他区域，对该区域较为认同,偶得,核心客户,主力,次要客户,重要,客户地图,来源：上海客户职业：白领、私营业主年龄：25-35岁品质首置/婚房，35-45岁首改/换房置业目的：首置自住、首改关注因素：性价比、户型实用性和升值潜力,主力客群描述,项目主抓上海客户，同时通过高性价比、高附加值和地域特征进一步吸引花桥本地客户。,区域市场分析昆山市场,项目位于项地块位于昆山市东部的花桥镇国际商务城，紧邻上海，距上海市中心约35公里，距昆山市区约20公里，周边配套相对齐全，地铁11号线连通上海市区，交通便捷。,项目定位回顾,区域分析,区域优势：距离上海市中心不到25公里,省“十一五”规划重点服务业发展项目，是江苏省三大商务集聚区之一；交通优势：目前上海11号线已与花桥贯通，成功运营；环境优势：地块环水宜居，距花溪公园3公里、距黄墅江公园4公里，大环境下的原生态的自然环境较优；教育优势：板块内教育资源丰富；起步优势：地块对面为绿地乐和城成熟商业，区域内多个楼盘连动效应，可迅速提高板块价值、热度和市场接受度。,区域市场分析区域竞争格局,本案所处区位竞品林立,项目定位回顾,竞品分析,本案以板块内竞争为主，周边竞品林立，潜在供应量大，产品同质化严重，板块以上海客群为主。交通便利，周边配套齐全，教育资源丰富，地段位置相对本次出让地块比较差，本地块紧靠花桥商务区核心，有一定的稀缺性，未来须发挥地块交通及配套优势分流板块内客户。,区域市场分析花桥板块竞争格局,中小面积功能型产品去化较快,项目定位回顾,竞品分析,花桥板块因其独特的区位优势，产品主要面对上海客户，价格在8500元/-11000元/左右，在售竞品项目以高层产品为主，主要为80-100两房或小三房、首改100-140三房区域内常规项目月均去化可达80套以上，热销项目可达150套以上，本案在合理的价格、较好的产品塑造基础上预计可实现90套/月的去化速度，全案销售约为30个月。,17,区域市场分析小三房产品，占45.75%主力80-90，22.19%；延伸90-120，23.56%,刚需两房产品亦有不俗的表现，占36.29%,18,区域市场分析板块内供求结构,普通2房（含2+1房）及三房为成交最好户型，成交率最高为80-120面积段。,项目定位回顾,板块内供求结构,花桥2013年-2014年成交率最高的面积段为80-90中小户型，辅以部分100-120首置改善户型；成交户型则以二房（含2+1房），三房（含3+1房），紧随其后。2013年-2014年度，70以上的两房（含2+1房）整体成交占比下降20%，而100-120的成交占比上升19%。,区域市场分析区域市场小结,项目定位回顾,竞品分析,1,竞品项目价格区间在8500-14000元/平米之间；周边竞争项目主力价格区间在8500-11000元/平米之间，多个楼盘采用将装修，具有一定价格优势,2,项目板块内主力成交以80-100为主，以60-80为辅，存量也集中在60-90和100-140,3,板块内项目月均成交在46套左右，相对比较稳定，不过随着新老项目的相继入市，未来竞争依然比较激烈,4,在户型设计上，以多赠送为主要卖点，舒适性和实用性兼顾，小户型设计以万科较为出彩,5,在配套、精装体系、绿建智能化系统、物业管理等方面层次不齐，且存在比较明显的区域性特点，绿地自建配套、万科物业对项目影响较为突出,竞品项目以品牌、产品、价格、景观为主要卖点，配套、物业作为亮点；本项目应以品牌作为基础，以产品设计、景观打造、产品单价及总价控制为核心，以区位、交通、配套、物业等为附加值发展本项目，达到快速去化、保证利润的开发目标。,万科及绿地项目客户回顾,上海客户为绝对主导，占比近9成，主要集中在轨交11号线沿线，嘉定、普陀、长宁片区为主.,客户来源：轨交11号线沿线，受房价挤压的上海年轻客户，刚性需求为主，主要为结婚置业、工作出行便利；客户年龄分布：25-35岁品质首置/婚房，35-45岁首改/换房是本案主要的客户年龄段；客户职业分布：上海区域的白领、私营业主及花桥本地居民。客户置业目的：首次职业的刚需客户占到70%，自住兼投资客户占比达到20%，改善及投资占比10%，是本案重要的补充客户。,项目定位回顾,客户情况,上海客户地图：以轻轨11号线、高铁的两个站点，上海火车站，上海虹桥火车站核心点是可行的拓客渠道，瞄准双城生活客户及上海往来苏沪的白领。,项目定位回顾,客户分析,上海客户拓展分析,花桥镇8500-11000,开发区7500-8000,城南7300-7500,区域：昆山城南交通方式：高铁达到上海市中心：50min所需费用:50-100元/天,区域：花桥镇交通方式：11号线轻轨达到上海市中心：70min所需费用:20元/天,区域：开发区交通方式：公交+11号线轻轨达到上海市中心：130min所需费用:40元/天,对于上海白领来说，花桥交通出行方便，距离上海市区近更加方便，效费比更高，轻轨11号线进入上海市区，出行便捷。,销售计划,客户分析,核心圈层,辅助圈层,拓展圈层,上海首置客群（75%）,上海及花桥自住投资客（15%）,其他（5%）,自住首置,市场空间,与项目匹配度,投资、改善,客户置业特征分析,次核心圈层,花桥本地居民改善（5%）,其他,客户是谁？,本案核心客户为上海区域的白领、私营业主及花桥本地居民，花桥本地居民，对区域生活有认同感、花桥务工人群是本案的补充客户。,项目定位回顾,客户分析,上海首置客群,基本特征：认可本案交通条件，工作于上海的客户,核心,上海白领,客户需求,上海客户为绝对主导，占比近9成，主要集中在轨交11号线沿线，嘉定、普陀、长宁片区为主。,项目定位回顾,客户情况,基本特征：熟悉区域环境，工作于周边企业，非常关注性价比,核心,花桥区域刚需客,区域客户,项目定位回顾,客户描摹,他们是新时代的白领阶层，他们工作时间不长，仍处于财富的积累阶段有稳定的工作，事业小有成绩，处于人生的上升期；他们追求自我价值的体现，面对这个城市飞快的工作节奏，积极向上，坚信能够超越这个城市的脚步；面对生活、工作的双重压力，面对家庭与时代，他们以乐观的姿态迎接挑战，在压力中不断的进取，希望居住能够环境好、交通好、配套好；他们对工作永远有着自己独到的见解和执着，他们仍旧怀有自己的梦想,面向自住为主的青年客群少部分投资兼自用客群,上海青年客户为主，渴望立足与独立；新上海青年人、青年新婚家庭、渴望独立的青年上海人,刚需客户置业关注点：,总价要能承受,产品面积段控制合理，总价符合客户心理,户型功能实用,户型设计合理，产品附加值高，功能全备,生活要方便,周边商业配套齐全，生活便利,房子质量有保证,品牌开发商，质量有保证,升值可期待,升值有保证，板块具有一定的升值潜力,关注点,解决方案,面对刚需客户的需求，本案能否满足？,项目定位回顾,客户分析,价格要能承受,89-115产品，总价约80-100万/套,户型要实用,N+1户型设计，户型方正多附赠。,生活要方便,花桥核心商务区，生活出行便利。,房子质量有保证,新城地产，大品牌，质量保证,升值可期待,规区域划优良，地段价值高，升值空间大,刚需客关注点,本案核心价值,项目定位回顾,客户分析,内部价值,外部价值,核心价值体系,投资价值,向客户说什么？,教育配套生活无忧,核心区位完善配套,优质规划升值保证,新城品牌质量保证,优质户型,稀缺板块,芯住宅百年住宅,现代风格立面,核心价值梳理：,核心地段，便捷交通；新城品牌，金牌物业；优质产品，宜居舒适；稀缺资源，投资潜力。,项目定位回顾,客户分析,便利交通轻轨11号线,1,项目定位回顾,4,项目工程实施,5,项目销售计划,3,项目成本与利润,2,项目方案深化,6,项目样板区方案,录,目,7,项目物业服务,30,规划方案演变,项目方案深化,方案演变说明：,3.17总图阶段:总图西侧沿柏庐路南延线设置大高层，中间设置小高层，高层面积约为9.5万平方、小高层面约为1.8平万。3.24总图阶段:总图河道北侧大高层+小高层以及河道南侧小高层，高层面积约7.5万、小高层面积约为3.8万。,3.17总图,3.24总图,总规方案,项目方案深化,中心景观,中心景观,一二层为物业配套用房,东主入口,东次入口,总规方案,项目方案深化,总规方案说明：项目共规划：4栋高层（32F/33F）；6栋小高层（10F/11F）规划布局增加了小高层，利用小高层产品，提升项目的整体品质，营造启航类中的舒适型社区，舒缓了传统高层居住区的压迫感。,交通流线,设计规划方案,交通分析,消防分析,设计说明：,入口:主入口设于柏庐路南延线消防:南侧小高层需设置消防登高场地。,立面方案,项目方案深化,建筑风格结合规划部门和专家意见确定立面方向。新亚洲风格把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬。小高层立面2层以下裙房为真石漆，上部材料以涂料为主。高层立面2层以下（局部3三层以下)裙房为真石漆，上部材料以涂料为主。顶部采用平顶挑檐方式形成独特立面风格。,景观方案,项目方案深化,设计说明：,主轴线:强调以中轴对称为主的景观结构，凸出项目档次感。中心景观:南北两侧各设置一处公共景观空间。绿地面积约10000平米以上。中心楼栋视距53米以上。,户型分布,项目方案深化,设计说明：主力户型为88方左右产品（小高层）；设置65平米产品，并补充小户型产品，增加客户群。,65m所占户型比例9.9%,85m所占户型比例19.5%,87m所占户型比例30.7%,80m所占户型比例1.6%,83m所占户型比例9.4%,85m所占户型比例28.9%,户型设计,项目方案深化,D1户型小高层87平方左右三房两厅一卫(可改造成四房两厅一卫),左侧：改造前,右侧：改造后,阳台面积：14.1平方米(占套内建筑面积的18.0%),设备平台面积：3.9平方米,38,户型设计,项目方案深化,D1户型小高层80平方两房两厅一卫(可改造成三房两厅一卫),左侧：改造前,右侧：改造后,阳台面积：12.4平方米(占套内建筑面积的18.0%),设备平台面积：3.9平方米,39,户型设计,项目方案深化,B3户型高层85平方两房两厅一卫(可改造成三房两厅一卫),左侧：改造前,右侧：改造后,阳台面积：13.3平方米(占套内建筑面积的19.0%),设备平台面积：3.9平方米,40,户型设计,项目方案深化,B4户型高层85平方两房两厅一卫(可改造成三房两厅一卫),左侧：改造前,右侧：改造后,阳台面积：14平方米(占套内建筑面积的19.0%),设备平台面积：3.9平方米,41,户型设计,项目方案深化,A1户型高层65平方一房两厅一卫(可改造成二房两厅一卫),左侧：改造前,右侧：改造后,阳台面积：8.7平方米(占套内建筑面积的17.0%),设备平台面积：3.9平方米,42,户型设计,项目方案深化,B1户型高层83平方两房两厅一卫(可改造成三房两厅一卫),左侧：改造前,右侧：改造后,阳台面积：12.8平方米(占套内建筑面积的18.0%),设备平台面积：3.9平方米,43,户型配比,项目方案深化,通过客户、竞品、政府、技术层面的分析比对，最终项目户型配比如下：,地库方案,项目方案深化,河道北侧车库方案：,设计要点:1、基地抬高1.5米设计，减少开挖深度，节约土方及基坑支护成本并缩短工期；2、采用最新的小柱网设计，尺寸为4800X5400（单位mm），提升地库面积利用率并减少了车库总面积；3、层高控制，非人防区域3400层高,河道北侧住宅地下车库为:8570平米地下车位：276辆,地库方案,项目方案深化,河道南侧车库方案：,住宅地下车库建筑面积（河道南北两处地下车库）:13670平米地下车位：456辆（71.7%）地面车位：180辆（28.3%）共车位数量为636辆。如按新规范（0.8辆/100m）共需911辆，地下需747辆，地面需164辆（地下共减少291辆车位）,河道南侧住宅地下车库为:5400平米地下车位：180辆,设计要点:1、基地抬高1.5米设计，减少开挖深度，节约土方及基坑支护成本并缩短工期；2、采用最新的小柱网设计，尺寸为4800X5400（单位mm），提升地库面积利用率并减少了车库总面积；3、层高控制，非人防区域3400层高,1,项目定位回顾,4,项目工程实施,5,项目销售计划,3,项目成本与利润,2,项目方案深化,6,项目样板区方案,录,目,7,项目物业服务,47,项目成本与利润,项目成本与利润,其他成本统计,项目成本与利润,按昆山幼儿配建指标，幼儿园36生/千人。柏庐路地块共1336户，人口共4276人，共有154生。,1,项目定位回顾,4,项目工程实施,5,项目销售计划,3,项目成本与利润,2,项目方案深化,6,项目样板区方案,录,目,7,项目物业服务,51,51,分期开发计划,项目工程实施,开发方案：住宅部分：首批开发四幢高层，后继开发小高层，以中间景观河为分界线（其中一期高层区含两幢小高层同时交付），分两期交付，高层区交付2016年6月30日，小高层交付2015年12月30日；商业部分：为自有产权，考虑资金占有情况，暂不考虑开发；,规划方案：红色区域：一期住宅高层区，共4幢高层（建筑面积约7.5万方）和2幢小高层（建筑面积约1万方）。绿色区域：二期住宅小高层区，共4幢，约为2.8万方。紫色区域：临时售楼处、样板区及样板房，面积共约2000方。地下车库：住宅车库及机动车车库面积共约2万方,商业区,一期,一期小高层,二期小高层,52,分期开发计划,项目工程实施,标段划分：整个项目分两个标段绿色区域：一标段共有两幢高层（建筑面积共约3.9万），和4幢小高层（建筑面积共约2.3万方）。蓝色区域：二标段共有两幢高层（建筑面积共约3.6万），和4幢小高层（建筑面积共约1.5万方）。黄色区域：为生活区,标段一,标段二,生活区,样板区,分期计划说明,项目工程实施,整体施工布置及施工顺序：1、临时售楼处、样板房及样板区设置于商业地块西北角。2、商业地块为暂不开发，做为一、二期施工单位生活区。3、标段二首批房源施工道路由柏庐路南延线接入（道路需改造）；标段一施工道路由新城域与柏庐路商业地块之间道路直接接入；二期由现场西侧滨江路（暂未改造）开口接入场内道路。所有场内道路均由土建总包自行承担。4、一期项目分三个时间段开工，先行动工一标段首批两幢房号，继而进行二标段高层施工，再小高层的施工；二期小高层项目同一时段开工。,生活区,施工入口道路,施工入口道路,首批房源,样板区,生活区,样板区入口,样板区出图（全套图纸）2014.5.30,钢结构安装2014.7.15,内外装饰2014.8.30,外场景观2014.9.5,样板区开放前准备2014.9.10,对外开放2014年9月15日,施工周期（含开放前准备）：105天,钢结构基础施工2014.6.20,样板区施工节奏,高层区开发节奏,桩基施工2014.7.10,首次开盘2014.10.30,主体验收通过2015.6.30,脚手架拆除2015.10.30,竣工验收2016.3.20,交付物业16年5月10日,开发周期（含节假日）：660天,挖土2014.8.10,达到预售节点2014.10.15,小高层区开发节奏,桩基施工2014.9.15,首次开盘2014.12.20,主体验收通过2015.4.10,脚手架拆除2015.7.10,竣工验收2015.11.20,交付物业2015年12月15日,开发周期（含节假日）：450天,挖土2014.10.15,达到开盘节点2014.12.15,高层区项目节点计划（工程部分）,小高层项目节点计划（工程部分）,1,项目定位回顾,4,项目工程实施,5,项目销售计划,3,项目成本与利润,2,项目方案深化,6,项目样板区方案,录,目,7,项目物业服务,60,产品能级分类,项目销售计划,1#E类,14#E类,2#D类,3#D类,11#A类,7#A类,6#A类,17#C类,13#C类,15#B类,16#B类,12#B类,8#B类,10#B类,5#B类,9#C类,户型分类,项目销售计划,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15#,16#,17#,市场比较法是将本项目与近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正调整，以此获得对象的客观合理价格或价值的方法。比较项目选取通过对项目周边各刚需住宅的分析，选取与本案相关度最高的竞品作为市场比较法比较项目，分别为万科mixtown（加权比重50%）、都会新峰（加权比重25%）、绿地滨江汇（加权比重25%）。比较因素选取根据对象的项目条件，影响测算对象价格的主要因素有：地理位置，交通条件，周边配套，周边环境，社区规划，开发商品牌，户型特征，园林景观等。,本案采用市场比较法定价,项目销售计划,价格梳理,比较因素分析,项目销售计划,价格梳理,比较因素,项目名称,本案目前的静态价格建议为：9500元/,市场比较法推导价格,项目销售计划,价格梳理,本项目按照赠送后计算，高层产品不足9000，小高层产品不足10000，对于该区域板块来讲吸引力较大,香溢紫郡自2012年6月开盘至今，均价由6450上涨到7633元/，20个月涨幅在18%,项目销售计划,价格梳理,总体销售目标,项目销售计划,销售方案排定项目总销金额19.7亿；2015年实现销售额1.5亿；采取高层加小高层，后期根据市场情况灵活搭配房源销售策略。项目整体定位先低，后高，逐步提升。本项目依据昆山市场及花桥销售模式，采取短蓄短爆方式；计划主要销售周期24个月（2015年12月-2017年12月）。,1#,2#,16#,15#,14#,10#,6#,5#,11#,9#,13#,17#,3#,12#,7#,8#,C1+C2+D,C1+C2+D,C1+C2+D,C1+C2+D,B2,B2,B2,B2,B2,B2,A+B1+B2,A+B1+B2,A+B1+B2,A+B1+B2,A+B1+B2,推售策略,销售计划,工程进度,高性价比入市,合理搭配,全盘考虑各能级产品，合理搭配，产品搭配，均匀去化,根据每阶段的蓄客情况确定推出房源，既抓住市场时机又保证每批热销,四大考量因素,紧抓工程进度，尽量提前达到预售条件以确保完成年度指标,蓄客量定推量,首批房源保持价格优势，为后续热销及价格提升铺垫,分批推售方案排定,销售计划,首批：推出E级和D级房源，启动高性价比，快速占领市场，引爆市场关注度。二批至四批：分别推出A、B、D类产品，利用首开良好的市场形象积累和热销态势，利用差异化产品入市，实现价格提升再次旺销。五批：推出B/C级产品，以二期首次入市，价格全面提升，实现项目利润再次提升，为楼王加推产品铺垫。六批至八批：推出压轴绝版小高层和高层，因小高层位置和高层位置处于整个小区核心位置，此时价格作为标杆，前几批房源未售部分可以作为价格挤压去化,A类,1#E类,14#E类,2#D类,3#D类,11#A类,7#A类,6#A类,17#C类,13#C类,15#B类,16#B类,12#B类,8#B类,5#B类,10#B类,9#C类,销售计划初排,销售计划,项目初排重要营销节点,7月,8月,9月,10月,项目出街+泛蓄客期,精洗蓄客期,11月中旬收取诚意金,外展点进场接待,10月中旬开始办理护照,持续销售期,首批房源预售证,年底感恩特惠推出,3月洋房加推,2015年,1月,首批开盘,时间：7月-8月项目出街期重点：品牌推广、现场包装、户外铺点、媒体炒作、巡展洽谈,时间:12月-1月开盘、热销传播重点：报纸网络电台自媒体热销炒作、案场活动、为加推续客,时间:2月-3月加推信息释放重点：网络电台、暖场活动、新品房源推出,时间:9月-11月认筹启动重点：报纸网络等全媒体覆盖、活动、分销、老带新、分销启动,11月,12月,2月,2016年,3月,2016,第四批,时间：2016年7月房源：6#7#共计：154套均价：11200目的：作为洋房楼王开盘吸引市场眼球，提升项目关注度；开盘指标：80套预约指标：200组,时间：2016年9月房源：加推5#共计：240套均价：9700目的：核心位置，高层同时推出，作为货量的补充，持续项目热销；开盘指标：120套预约目标：300组,时间：2016年11月房源：加推12#、13#、17#共计：264套均价：11300目的：通过优势户型的推出持续对价格进行拉升余房去化开盘指标：150套预约目标：300组,6月,11月,7月,3月,9月,第三批,时间：2016年3月房源：加推8#、9#共计：176套均价：10600理由：加推小高层房源，提升价格标杆，挤压余房去化。开盘目标：80套预约目标：200组,第二批,第五批,销售计划,销售计划初排,2017,第八批,时间：2017年9月房源：11#10#共计：352套均价：9900目的：作为高层、洋房组合加推，提升项目关注度；开盘指标：150套预约指标：300组,时间：2017年11月房源：加推14#共计：264套均价：9900目的：作为小区最后一幢高层房源加推，以新品作为货量的补充，持续项目热销；开盘指标：120套预约目标：280组,时间：2018年3月房源：组合高层、洋房余房共计：200套均价：10000目的：通过余房重新组合方式加推，重新认筹预约开盘指标：120套预约目标：300组,7月,2018年3月,9月,6月,11月,第七批,时间：2017年6月房源：加推15#、16#共计：176套均价：11200理由：利用前期积累小高层客户，提升价格，挤压余房去化。开盘目标：80套预约目标：200组,第六批,清盘,销售计划,销售计划初排,销售计划,营销执行方案,营销执行方案,核心营销策略,营销团队建设,客户拓展渠道,营销费用分解,营销,1,项目定位回顾,4,项目工程实施,5,项目销售计划,3,项目成本与利润,2,项目方案深化,6,项目样板区方案,录,目,7,项目物业服务,74,样板区整体定位,项目样板区方案,售楼处建议,在此搭建临时售楼处、样板区,优势：处于主干道柏庐路延伸段和312国道交汇处，昆山新客站斜对面，交通通达性好，人流量大，售楼处昭示性强。劣势：柏庐路南延伸段施工时间未定；312国道上正在修建的