房地产开发流程表.docx

房地产开发流程表序号任务名称计划时间开始时间完成时间1项目启动2公司召开土地论证决策会议3土地基础资料收集及考察,向集团提供意向项目信息4编制内部项目建议书5项目前期定位，市场假设，客户定位6土地版开发大纲7确定项目一级节点8项目工程开发成本投资估算（方案版）9项目核心人员准备10编制投资决策及确定资金筹集方案11编制可行性研究报告12公司成立或工商注册变更（若有）13完成合作伙伴谈判（若有）14概念设计方案完成15营销类前期产品建议书16完成产品策划建议书17完成规划设计方案建议书18完成建筑设计方案建议书19完成环境景观设计建议书20确定概念设计方案任务书21完成概念设计方案合同签订22（概念方案设计单位）设计任务书编制、评审完成23（概念方案设计单位）商务标编制、审核完成24（概念方案设计单位）评标、定标完成25（概念方案设计单位）合同签定完成26取得建设用地规划许可证27立项批复28项目等单位立项申请29城乡规划部门意见30银行资信证明31取得立项批复32建设用地规划许可证报批33建设用地规划证报建资料审核、批前公示审批34建设用地规划设计条件意见书归档35取得建设用地规划许可证并归档36取得土地使用权证37土地合同签订38签订投资或收购协议39落实土地移交前拆迁工作40土地信息网上公示41取得中标通知书42缴纳土地出让金43签订土地合同及相应补充协议归档44土地使用权证办理45取得规划设计基础资料（控规、红线图、水文地质资料等）46取得现状地形图47土地使用权证归档48完成土地移交49土地移交后续拆迁(含房屋拆迁、树木伐移、地下管线拆迁、拆迁补偿)50落实拆迁(含房屋拆迁、树木伐移、地下管线拆迁、拆迁补偿)整体进展工作计划51现场红线桩位交验并复核土地现状地形图、周边各类管线、道路接驳点52复核现场红线桩位图签字并存档53复核土地现状地形图签字并存档54复核地块周边各类管线、道路接驳点签字并存档55完成施工围挡合同签订56（施工围挡）施工图纸准备及技术标编制、评审完成57（施工围挡）商务标编制、审核完成58（施工围挡）评标、定标完成59（施工围挡）合同签定完成60完成临时围挡施工61完成项目开发大纲62完成项目产品定位报告63项目定位方案实施计划64调查问卷设计65调研工作开展、定位报告撰写66项目定位报告评审确定67完成营销总纲编制68完成项目整体管理方案编制69编制规划、设计管理方案70编制工程管理方案71编制人力资源、行政管理方案72编制财务管理方案73财务管理中心提供资本化利息、评估费用测算74编制报批报建、竣工验收管理方案75编制项目合约规划及招标采购方案76编制工程成本管理方案77编制施工图设计成本建议书78编制项目二级/三级节点79规划方案评审通过（集团和政府职能部门）80完成文物勘探设计单位合同签订81（文物勘探设计单位）设计任务书编制、评审完成82（文物勘探设计单位）商务标编制、审核完成83（文物勘探设计单位）评标、定标完成84（文物勘探设计单位）合同签定完成85确定修详规设计方案任务书86完成修详规设计方案合同签订87（修详规方案设计单位）设计任务书编制、评审完成88（修详规方案设计单位）商务标编制、审核完成89（修详规方案设计单位）评标、定标完成90（修详规方案设计单位）合同签定完成91取得修详规设计成果并组织设备选型评审会92取得修详规设计成果93编制设备材料清单94修详规设计（方案文本）、设备选型定稿95修详规方案通过96送卷至规划局97政府联席会议（修详规方案征询）98根据评审情况进行修规99修规公示100修详规审批通过101完成项目方案阶段目标成本编制102预算编制完成103预算集团审核完成104施工阶段建安成本预估确定105办理取得建设工程规划许可证1064个部门签署意见（财政、文物局、消防、人防盖章）107完成环评、能评合同签订108（环评、能评）技术标编制、评审完成109（环评、能评）商务标编制、审核完成110（环评、能评）评标、定标完成111（环评、能评）合同签定完成112环评、能评审批113市发改委立项114建设工程档案移交责任书115取得文物勘查报告、文物发掘报告及审批意见116防雷审批117消防审批118人防审批119建设工程规划许可证报卷120建设工程规划许可证获取121实施方案完成(如有)122取得单体方案审查意见（如有）123提供地质勘察报告124完成勘察设计单位合同签订125（勘察设计单位）设计任务书编制、评审完成126（勘察设计单位）商务标编制、审核完成127（勘察设计单位）评标、定标完成128（勘察设计单位）合同签定完成129取得地质勘察（详勘）报告130现场地质勘察、出中间报告131地勘报告审查优化132地勘最终成果133全套施工图外审完成（施工图审查通过）134营销类建造标准建议书135工程类建造标准建议书136完成施工图审查合同签订137（施工图审查）技术标编制、评审完成138（施工图审查）商务标编制、审核完成139（施工图审查）评标、定标完成140（施工图审查）合同签定完成141取得人防批复文件142完成人防施工图审查合同签订143（人防施工图审查）技术标编制、评审完成144（人防施工图审查）商务标编制、审核完成145（人防施工图审查）评标、定标完成146（人防施工图审查）合同签定完成147完成施工图设计审查并取得合格证书148施工图设计审查报批149施工图设计文件审批（审图机构、防雷办、人防办、消防队）150施工图审查通过并盖章151全套施工图完成152施工图设计任务书编制及确定153制定详图细部清单，初步确定建造标准154施工图设计任务指导书155设计任务书内部确认156确定电梯品牌及型号157完成电梯供货及安装单位合同签订158电梯供货单位及安装任务书编制、评审完成159电梯供货单位及安装商务标编制、审核完成160电梯供货单位及安装评标、定标完成161电梯供货单位及安装合同签定完成162确定电梯品牌及型号163景观方案确定164营销类景观建造标准建议书165完成景观设计单位合同签订166景观设计设计任务书编制、评审完成167景观设计商务标编制、审核完成168景观设计评标、定标完成169景观设计合同签定完成170景观设计方案确定171智能化等配套工程设计172完成智能化设计单位合同签订173智能化设计设计任务书编制、评审完成174智能化设计商务标编制、审核完成175智能化设计评标、定标完成176智能化设计合同签定完成177智能化设计方案确定178完成施工图设计单位合同签订179（施工图设计单位）设计任务书编制、评审完成180（施工图设计单位）商务标编制、审核完成181（施工图设计单位）评标、定标完成182（施工图设计单位）合同签定完成183基础开挖图完成184基础施工图完成185基础以上部分施工图设计（含综合管网）186建筑施工图小样审查（含节能）187结构施工图小样审查188建施、结施优化189水施、电施、暖通小样审查190产品标准终稿191材料设备选型定板清单确定192全套施工蓝图出图193完成人防设计单位合同签订194（人防设计单位）设计任务书编制、评审完成195（人防设计单位）商务标编制、审核完成196（人防设计单位）评标、定标完成197（人防设计单位）合同签定完成198人防工程专项设计199人防设计要点200人防设计总方案图设计调整完善201人防施工图出图202编制营销推广实施方案203广告公司合同签订204确定项目名称、LOGO、标准色、字体等205销售样板区的规模、景观、包装线路的策划、现场包装206确定主要传播方式、编制营销费用计划207营销推广方案完成208取得建设工程施工许可证209完成监理单位合同签订210（监理单位）施工图纸准备及技术标编制、评审完成211（监理单位）商务标编制、审核完成212（监理单位）评标、定标完成213（监理单位）合同签定完成214完成总包单位合同签订215（总包单位）施工图纸准备及技术标编制、评审完成216（总包单位）商务标编制、审核完成217（总包单位）评标、定标完成218（总包单位）合同签定完成219完成政府要求的招投标手续220招标代理单位合同签订221总包单位、监理单位招标及中标通知书222施工许可证办理并获取223施工合同备案224监理合同备案225建设工程监理备案表226取得建设工程安全监督备案完成227取得建设工程质量监督备案完成228银行出具的资金证明229其他（环保批文、进豫备案证明）（本地企业则无该项内容）230缴纳各类费用及资料准备(如项目资本保证金、配套费、缴纳墙改基金、散装水泥基金、民工工资保证金、资料准备等)231建设工程施工许可证报卷232登记、发证,取得施工许可证并归档233开工前准备及开工234完成场地内临建、临水、临电、临时道路的建设235供用电项目协议236基建电合同签订237基建电手续办理及安装完成238基建水合同签订239基建水手续办理及安装完成240项目部组建完毕241临时办公地点确定242确定场平单位243场地方格网测量244土方平衡方案确定245完成场平施工246完成场平工程量结算247临电工程验收（场内）248临水验收完成（场内）249完成土方工程合同签订250（土方工程）施工图纸准备及技术标编制、评审完成251（土方工程）商务标编制、审核完成252（土方工程）评标、定标完成253（土方工程）合同签定完成254完成桩基工程合同签订255（桩基工程）施工图纸准备及技术标编制、评审完成256（桩基工程）商务标编制、审核完成257（桩基工程）评标、定标完成258（桩基工程）合同签定完成259完成桩基检测合同签订260（桩基检测）施工图纸准备及技术标编制、评审完成261（桩基检测）商务标编制、审核完成262（桩基检测）评标、定标完成263（桩基检测）合同签定完成264完成支护降水工程合同签订265（支护降水工程）施工图纸准备及技术标编制、评审完成266（支护降水工程）商务标编制、审核完成267（支护降水工程）评标、定标完成268（支护降水工程）合同签定完成269完成沉降观测合同签订270（沉降观测）施工图纸准备及技术标编制、评审完成271（沉降观测）商务标编制、审核完成272（沉降观测）评标、定标完成273（沉降观测）合同签定完成274完成工程管理策划书的审核275工程管理策划书编制完成276工程管理策划书审核完成277完成施工图会审、交底和场地红线、水准点交验278第一次工程例会（总包、监理单位）279完成施工现场总平面方案的审核280施工现场临舍搭建281施工道路完成282完成总包单位提交的施工组织设计方案审核283施工组织设计审查通过284完成进场设备审查工作285完成进场材料的审查工作286完成监理大纲、监理实施细则评审287完成防水层、模板支撑、钢筋绑扎、预留管件、孔洞、楼梯踏步、混凝土导墙等样板区验收288完成人防工程施工合同签订289（人防工程）施工图纸准备及技术标编制、评审完成290（人防工程）商务标编制、审核完成291（人防工程）评标、定标完成292（人防工程）合同签定完成293完成人防监理合同签订294（人防监理单位）施工图纸准备及技术标编制、评审完成295（人防监理单位）商务标编制、审核完成296（人防监理单位）评标、定标完成297（人防监理单位）合同签定完成298下达项目开工令299主体正负零完成300桩基施工完成301试桩完成302工程桩完成303桩基检测完成304桩基础检测305完成桩基检测报告306完成桩基检测结算307土方开挖工程完成308完成土方开挖方案审查309降水施工开始310土方开挖施工完成311基槽验收312边坡处理方案论证313边坡支护施工完成314地下室结构施工完成315施工塔吊安装并检测完成316基础垫层、防水施工317防水实体样板（100-200平米）318基础钢筋绑扎319基础钢筋验收320基础混凝土浇筑321地下室墙柱钢筋绑扎322 地下室墙柱钢筋验收323地下室墙柱模板安装324地下室墙柱模板验收325地下室顶板模板安装326正负零钢筋绑扎327正负零钢筋验收328模板安装实体样板完成329出正负零（混凝土浇筑完成）与地下室结构施工完成一个意思330主体形象进度达到预售条件331底商主体结构完成332主体首层结顶333外脚手架方案审定334完成主体结构4层（多层2层达到预售）335二层主体结构施工完成336三层主体结构施工完成337钢筋绑扎实体样板完成338四层主体结构施工完成339地下室立面防水施工（视现场情况确定完成时间）340地下室立面防水样板341地下室土方回填（视现场情况确定完成时间342地下室土方回填方案审定343降水施工完成（视现场情况确定完成时间）344形象进度达到预售要求345取得商品房预售许可证346申请办理商品房预售许可证347投入开发建设资金占工程建设总投资25%的以上的证明348商品房价格表349分户面积说明（面积结构比例统计表）350经物业科审批的物业管理方案351商品房预售款的监管协议352发证，取得预售许可证353提交办理资料房管局并受理商品房预售许可证354预售公示（应为查看现场）355取得预售许可证356开盘357销售中心、景观示范区开放358销售中心电话号码确认并到位359销售中心营销包装设计确定360营销包装完成361沙盘与户型模型（临时）362收集规划方案、景观方案及总平图363沙盘制作单位合同签订（临时）364沙盘方案设计/修改定稿365沙盘与户型模型制作/施工366沙盘与户型模型验收367组建销售队伍368销售部人员架构制定369案场制度制订370销售人员招聘371销售人员服装设计制作372销售中心开放373销售中心主体设计单位合同签订374销售中心主体设计任务书编制、评审完成375销售中心主体商务标编制、审核完成376销售中心主体评标、定标完成377销售中心主体合同签定完成378销售中心主体施工图出图379销售中心主体施工单位合同签订380销售中心主体施工招标文件编制、评审完成381销售中心主体施工商务标编制、审核完成382销售中心主体施工评标、定标完成383销售中心主体施工合同签定完成384销售中心主体施工完成385销售中心装饰设计单位合同签订（含软装）386设计任务书编制、评审完成387商务标编制、审核完成388评标、定标完成389合同签定完成390销售中心装饰装修施工图设计完成391销售中心装饰装修施工单位合同签订392销售中心装饰施工招标文件编制、评审完成393销售中心装饰施工商务标编制、审核完成394销售中心装饰施工评标、定标完成395销售中心装饰施工合同签定完成396销售中心装饰施工完成397销售中心智能化及亮化等施工单位合同签订398销售中心招标文件编制、评审完成399销售中心商务标编制、审核完成400销售中心评标、定标完成401销售中心合同签定完成402销售中心智能化及亮化等施工完成403销售中心软装供货合同签订404销售中心软装招标文件编制、评审完成405销售中心软装商务标编制、审核完成406销售中心软装评标、定标完成407销售中心软装合同签定完成408销售中心软装完成409入户门品牌及样式的确定410景观展示区开放411景观展示区设计单位合同签订412设计任务书编制、评审完成413商务标编制、审核完成414评标、定标完成415合同签定完成416施工图设计417完成景观示范区工程施工合同签订418施工图纸准备及技术标编制、评审完成419商务标编制、审核完成420评标、定标完成421合同签定完成422景观示范区施工完成并开放423精装样板房开放424完成精装样板房工程施工合同（包括设计）签订425施工图纸准备及技术标编制、评审完成426商务标编制、审核完成427评标、定标完成428合同签定完成429精装样板房施工完成并开放430取得房屋预测报告（此项可在规划核实节点同步进行）431出具测绘报告432预测面积复合433测绘费核费缴费434取得测绘成果435认购协议书、法律文书确定436商品房买卖合同文本确定437物业服务内容及标准438推广道具制作439推广道具制作公司、媒体合作单位合同签订440项目户型单页441项目楼书(简装)442购房须知443纸杯、纸袋、名片等基础VI应用品444户外广告（含户外大牌、车体、候车亭、道旗等）445平面广告（杂志/报纸（软/硬广）446视听媒体447工地形象包装（工地大牌、围挡、导识系统等）448按揭银行确认449认筹450认筹方案流程审批完成451认筹流程演练452认筹活动的组织453价格方案确定454价格方案及优惠政策提交及定稿455价格方案及优惠政策流程审批完成456开盘方案确定457开盘方案的提交及定稿458开盘方案流程审批完成459开盘方案演练460销售人员培训461销售人员考核462开盘组织463开盘活动组织464开盘活动总结465制定持续热销期营销计划466持续热销期营销计划流程审批完成467完成销售30%468按揭/公积金手续的办理469首次银行按揭回款完成470主体结构封顶471完成主体结构10层472施工电梯施工方案审定4735层主体结构完成474施工电梯基础施工4756层主体结构完成4767层主体结构完成4778层主体结构完成4789层主体结构完成47910层主体结构完成480完成主体结构19层（原节点15层）48111层主体结构完成48212层主体结构完成48313层主体结构完成48414层主体结构完成48515层主体结构完成486主体结构20层封顶48716层主体结构完成48817层主体结构完成48918层主体结构完成49019层主体结构完成49120层主体结构完成492主体结构25层封顶49321层主体结构完成49422层主体结构完成49523层主体结构完成49624层主体结构完成49725层主体结构完成498完成主体结构封顶49926层主体结构完成50027层主体结构完成50128层主体结构完成50229层主体结构完成50330层主体结构完成504屋面附属构造结构完成505完成销售50%506组织开放日活动507工地开放日筹备508工地开放日509阶段性营销方案及媒体计划510主体建筑施工(外立面完成）511原节点名称改为：1-4层（或商业）砌筑512砌筑样板513514原节点名称改为：5-10层砌筑515原节点名称改为：地下室砌筑516原节点名称改为：5-10层砌筑517原节点名称改为：10-15层砌筑518原节点名称改为：15-19层砌筑519原节点名称改为：11-15层砌筑520原节点名称改为：阁楼层砌筑（含屋面）、地下室砌筑52118、19层砌筑522原节点名称改为：16-19层砌筑52321、22、23层砌筑52424、25、26层砌筑525原节点名称改为：阁楼层砌筑（含屋面）、地下室砌筑52627、28、29、30层砌筑527地下室砌筑5281-2层砌筑529主体结构验收5301-4层室内抹灰531抹灰（甩浆、挂网、做灰饼、充筋、分层抹灰）实体样板532线槽样板533线管样板534预留洞封堵样板5353、4、5层室内抹灰5366、7、8层室内抹灰5375层-7层及地下室室内抹灰5389、10、11层室内抹灰53912、13、14层室内抹灰5408层-13层室内抹灰54115、16、17层室内抹灰54218、19层室内抹灰54314层-19层室内抹灰54421、22、23层室内抹灰54524、25、26层室内抹灰54627层-30层室内抹灰54727、28、29、30层室内抹灰548地下室-2层室内抹灰549外墙抹灰施工550外墙抹灰（甩浆、挂网、做灰饼、充筋、分层抹灰）实体样板551外挑架拆除552外墙保温施工553完成保温工程施工合同签订554（保温工程）施工图纸准备及技术标编制、评审完成555（保温工程）商务标编制、审核完成556（保温工程）评标、定标完成557（保温工程）合同签定完成558外墙保温实体样板559外墙面层施工560完成外墙面层施工合同签订（在总包范围）561（外墙面层）施工图纸准备及技术标编制、评审完成562（外墙面层）商务标编制、审核完成563（外墙面层）评标、定标完成564（外墙面层）合同签定完成565外墙面层（涂料、真石漆、瓷砖，含分割缝）实体样板566幕墙样板567底层幕墙施工568屋面工程施工569屋面防水样板570具备防水施工条件571具备蓄水条件572完成屋面瓦供货合同签订（在总包范围）573屋面面层样板574（屋面瓦供货）施工图纸准备及技术标编制、评审完成575（屋面瓦供货）商务标编制、审核完成576（屋面瓦供货）评标、定标完成577（屋面瓦供货）合同签定完成578门窗制作安装579完成门窗供货安装合同（在总包范围）签订580（门窗供货安装）施工图纸准备及技术标编制、评审完成581（门窗供货安装）商务标编制、审核完成582（门窗供货安装）评标、定标完成583（门窗供货安装）合同签定完成584门窗安装实体样板585门窗安装工程586防火门制作安装587完成防火门供货安装合同签订588（防火门供货安装）施工图纸准备及技术标编制、评审完成589（防火门供货安装）商务标编制、审核完成590（防火门供货安装）评标、定标完成591（防火门供货安装）合同签定完成592防火门安装实体样板593防火门安装工程594完成阳台栏板、栏杆、百叶、格栅安装595完成阳台栏板、栏杆、百叶、格栅供货安装合同签订596（阳台栏板、栏杆、百叶、格栅供货安装）施工图纸准备及技术标编制、评审完成597（阳台栏板、栏杆、百叶、格栅供货安装）商务标编制、审核完成598（阳台栏板、栏杆、百叶、格栅供货安装）评标、定标完成599（阳台栏板、栏杆、百叶、格栅供货安装）合同签定完成600阳台栏板、栏杆、百叶、格栅安装实体样板601阳台栏板、栏杆、百叶、格栅定样602阳台栏板、栏杆、百叶、格栅安装完成603室内钢梯、楼梯扶手、护窗栏杆、空调护栏安装（包括残疾人坡道扶手）604完成室内钢梯、楼梯扶手、护窗栏杆、空调护栏供货安装合同签订605室内钢梯、楼梯扶手、护窗栏杆、空调护栏供货安装合同施工图纸准备及技术标编制、评审完成606室内钢梯、楼梯扶手、护窗栏杆、空调护栏供货安装合同商务标编制、审核完成607室内钢梯、楼梯扶手、护窗栏杆、空调护栏供货安装合同评标、定标完成608室内钢梯、楼梯扶手、护窗栏杆、空调护栏供货安装合同合同签定完成609室内钢梯、楼梯扶手、护窗栏杆、空调护栏实体样板610空调护栏安装完成611楼梯扶手安装完成612护窗栏杆安装完成613室内钢梯安装完成614残疾人坡道扶手安装完成615景观设计616景观设计施工图完成617景观预算编制完成618景观施工图材料选型说明样本619景观施工图植物选型说明620消防工程施工621完成消防工程施工合同签订622（消防工程）施工图纸准备及技术标编制、评审完成623（消防工程）商务标编制、审核完成624（消防工程）评标、定标完成625（消防工程）合同签定完成626主楼消防工程施工627消防管道（含烟感）实体样板段628消防管道施工629消防报警穿线一层至三十层及调试630防排烟系统施工631地下车库及地下室消防工程施工632消防管道（含烟感、通风）实体样板段633消防管道施工634消防报警穿线一层至三十层及调试635防排烟系统施工636电梯前室及公共区域装修（包含电梯门套）637完成电梯前室及公共区域装修（包含电梯门套）合同签订638施工图纸准备及技术标编制、评审完成639商务标编制、审核完成640评标、定标完成641合同签定完成642电梯前室及公共区域装修样板643电梯前室及公共区域装修30-27层644电梯前室及公共区域装修26-21层645电梯前室及公共区域装修19-15层646电梯前室及公共区域装修14-9层647电梯前室及公共区域装修8-3层648电梯前室及公共区域装修3-地下一层649生活水泵房运转650生活水泵房设备供货及安装图纸准备及技术标编制、评审完成651生活水泵房设备供货及安装商务标编制、审核完成652生活水泵房设备供货及安装评标、定标完成653生活水泵房设备供货及安装合同签定完成654具备设备安装条件655生活水泵房设备安装、调试完成，运转656电梯施工657电梯排厂生产，运抵现场658电梯安装、调试659电梯厂检660电梯合格证661主体给排水安装工程(含热水）662主体排水管道样板（含吊洞）663主体排水施工一至十层664主体排水施工十一层-十九层665主体排水施工二十一层-三十层666主体排水通水通球试验完成667主体给水管道样板（包含管道井）668主体给水施工一至十层669主体给水施工十一层至二十层670主体给水施工二十一层至三十层671主体给水系统打压672管洞封堵673暖气安装工程674暖气管道实体样板675主体暖气管道施工一至十层676主体暖气管道施工十一层至二十层677主体暖气管道施工二十一层至三十层678主体暖气管道系统打压679室内地坪施工680室内地坪实体样板681室内地坪施工一至十层682室内地坪施工十一层至十九层683室内地坪施工二十一层至三十层684阳台栏杆（板）、百叶、格栅施工685卫生间找平层施工686卫生间找平层实体样板687卫生间防水施工688卫生间防水层实体样板689单元门、入户门施工690完成单元门、入户门供货安装合同签订691（单元门、入户门供货安装）施工图纸准备及技术标编制、评审完成692（单元门、入户门供货安装）商务标编制、审核完成693（单元门、入户门供货安装）评标、定标完成694（单元门、入户门供货安装）合同签定完成695入户门安装696单元门安装697主体强、弱电系统施工698电话、宽带安装合同签订699电话、宽带进行询价和议价700确定电话、宽带施工单位701电视安装合同签订702电视、电话、宽带楼内穿线703电视、电话、宽带外网施工及穿线704电视、电话、宽带信号开通（交房后视业主需求）705完成园区智能化工程合同签订706（智能化工程）施工图纸准备及技术标编制、评审完成707（智能化工程）商务标编制、审核完成708（智能化工程）评标、定标完成709（智能化工程）合同