沈阳国际汽车城二期项目研究报告

沈阳国际汽车城二期项目研究报告,市场分析,1,项目定位,2,营销策略,3,报告结构,特别建议,4,Part1市场分析,区域市场现场分析,Part1.1,沈阳汽车市场状况描述,截至去年年底，沈阳市注册登记的机动车保有量达101万辆，其中：大型客车13663辆，重型货车29895辆，出租车21257辆，校车1266辆。据保守估计，沈阳市目前的机动车实际保有量达到120万辆左右。,与国内外同类城市相比，沈阳市的机动车总量处于中等偏上水平，发展潜力巨大。,自2008年以来的三年间，全市机动车年增长率分别为7.8%、16.4%、16.1%。机动车日均注册数量明显增加。2011年前8个月，全市日均注册新车640辆。三年来，日均注册新车数量增加1.1倍，单日注册新车数量最高达1,358辆。,沈阳机动车保有量增长幅度明显，每天注册车辆在600-700辆之间。,结论：沈阳汽车市场良好的发展态势成为汽配市场经营的基础，也是投资者的信心保障。,小车汽配市场分析,Part1.2,沈阳市汽配市场格局,纵观沈阳小车汽配市场的格局，明显出现了“西强东弱”的局面，西部市场卙据沈城汽配的主导地位，目前正在经营的有要有西部汽配城、东北汽配商贸中心、荣富汽配城等汽配市场；即将开业经营的有“瑞京汽配城”东部市场以长青汽配一条街为主同时配合部分汽车装饰美容点面。,沈阳主要汽配市场分布图,本项目所在区域汽配市场行业发展比较集中，市场知名度比较高，但竞争也比较激烈。,典型汽配市场分析西部汽配城,区位：沈辽路仙女湖北侧规模：一期338户；二期738户；三期350户左右业态规划：小型车的汽车配件、汽车维修、汽车用品平面布局：一、二层为铺；三、四层为库房户型面积：一期：15、26、27、21、40m2；二期：21、22、26、27、40m2；三期：10-29m2销售价格及优惠：一层19000-28000元/m2；二层15000-19000元/m2；无优惠出租价格：20m2的二层铺位，目前售价17000元/m2，预计租金2.5万元左右/年。三期销售情况：2011年8月16日开盘，目前已销售95%，一层已售罄，2012年6月入伙。,典型汽配市场分析西部汽配城,劣势,优势,停车位少，且缺少车位规模，交通拥挤；经营业态分布不明晰，经营大厅档次较低。,西部汽配城由原始的汽配一条街发展而来，06年扩大至二期，入市时机良好，07年南京街客群的入驻，壮大了市场力量；主要经营小车配件，市场氛围成熟，处于沈城小车配件市场主导地位；紧邻西站，从储物流发达。,1,2,核心竞争力：沈阳成熟度最高的小车配件市场，成熟的市场氛围及“西站”、“二环”的便利条件为其发展的重要支撑。,典型汽配市场分析东北汽配商贸中心（原南京街汽配城）,区位：位于胜利大街与南八马路交汇处规模：共773户（一层219户，二层277户，三层277户）结构布局：汽配城共五层，一至三层为商铺，四层/五层库房，另外有一栋26层写字间业态规划：一层/二层为汽车配件，三层为汽车精品，主要为小车配件市场户型面积：15、20、35、40、50余销售价格及优惠：一层12000元/、二层10000元/、三层8000元/，一次性97折，按揭99折出租价格：二层40铺位，价格9000元/，年租金预计1万元销售情况：目前已营业一年，三层有部分铺位未售，二层仅剩少量50余平米的铺位未售,典型汽配市场分析东北汽配商贸中心（原南京街汽配城）,劣势,优势,由于属于新建的汽配市场，市场成熟度不高，影响力不足；整体规模较小，没有规模优势。停车位少，交通拥挤。,位于一环内，邻近沈阳站，地理位置优越；周边生活及商务配套较好；原南京街汽配城业主的回迁对市场的运作起到较好的促进作用。,1,2,核心竞争力：一环内，优越的地理位置为其主要竞争优势。,典型汽配市场分析瑞京汽配城,区位：铁西区北二西路规模：共672户（一层247户，二层309户，三层116户）平面布局：地下一层、地上五层，地上1-3F为销售档口、4-5F为仓库，三楼规划部分露天车位，共容纳150个停车位经营规划：地上1F进口车配件、2F汽车用品、3F国产车配件户型面积区间：13-93m2主力面积：27、36、53销售价格及优惠：一层12000元/m2；二层8500元/m2；一次性98折，按揭无折扣，购买多套99折出租价格：二层21m2的铺位，价格8000元/m2，年租金预计1万元。销售情况：2011年7月22日开盘，1F剩余5套、2F剩余24套、3F暂未开盘，2012年6月入伙。,典型汽配市场分析瑞京汽配城,劣势,优势,小车配件市场目前竞争比较激烈，瑞京汽配在小车配件市场中市场影响力不高；相比西部汽配等大规模汽配市场，瑞京汽配的整体规模较小，缺少规模优势；周边生活配套及商务配套成熟度均不高。,北二路属于4S店集中区域，对瑞京汽配市场具有较大的带动作用；停车场及经营业态规划比较有序合理；紧邻北二路，交通便捷。,1,2,核心竞争力：紧邻北二路4S店集中区域、有序合理的产品规划、较低的市场价格为其成功销售的三大促进因素,竞争分析总结,经营层面,大部分小车配件市场销售状况较好，但在开业初期经营状况步履维艰；,配件市场在经营初期，需要引进大客户来带动中小业户的入驻，提升人气；,市场状态,沈阳的小车汽配市场在经过将近十年的发展过程中已经接近饱和，市场竞争异常惨烈，对任何新入市项目都是极大挑战；。,必备条件,仓储条件、停车位数量、物流配送、交通是否便利是汽配市场的生存基础；,业态分布,目前沈阳各大汽配市场的经营形式比较单一，皆以汽车配件、汽车用品经营为主，缺少相关配套服务产业的补充；,项目SWOT分析,Part1.3,SWOT分析,目标客群分析,Part1.4,目标客群分析,从目标客户群市场特征角度，可将本案的销售客群分为：,目标客群性质分析,从目标市场经营的角度，可将本案的销售客群分为：,目标客群心理分析,分类,心理洞察,专业投资者,1,其投资方向不仅仅局限在汽配市场；但是其对于专业的行业市场认识有限；因为拥有丰富的经验，在选择时比较谨慎；,自营者,2,最先从汽配行业经营中获利人群；对行业市场竞争有不理性的认识；做熟不做生，希望把生意做大但又不敢轻易改变；,散户投资者,3,特别看中区域中人流量和消费量；其受价格影响大，投资随意性强；受市场的跟风效应影响明显；,Part2市场定位,市场形象定位,基于可持续经营和快速回款的目的，对本项目二期物业核心定位如下：,东北亚一站式汽车后市场集散中心,市场形象定位,一站式汽车后市场,东北亚,所谓一站式汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务。从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种后继需要和服务而产生的一系列交易活动总称。,根据本案的自身规模，沈阳地域内的目标消费与项目的市场供应量存在着巨大的差距，这需要将项目的市场定位提升到国家级别，目标客户市场辐射到这个这个东北亚。,集散中心,依据沈阳的空白点，汽车配件、汽车用品、旧车集中交易、品牌专卖和生活配套服务等功能设施齐全的错位经营、批零兼顾为最终的产品战略。,经营业态定位,以汽配为核心包含“汽车用品、美容养护、配件专售、车饰博览、二手车销售”等业种涵盖“行政服务、金融服务”等软性搭建为支撑并配套“休闲餐饮、商务办公”等，形成一个集“硬件、软件”齐全的一站式汽配新体系,业态定位依据,项目,依据自身有利形势，紧抓市场空白点，以汽配批发市场为主导，连接上下游相关产业链，形成全方位、差异化的互补经营模式,经营业态可行性分析,一站式模式经营集中度高，对客群吸引力大，具有保证人气的作用。汽车后市服务商家一般有丰富的经营行业经验和原始积累，上下游都有一定的渠道。后期稳定经营有一定的保证，不需要开发公司投入过多的经历去培育。商业形态适合整体密集型经营，此行业规划经营风险较低，后期招商难度不大。业态经营条件与本项目硬件较为适合，经营者有可能直接购买商铺，减轻日后招商负担。后期在出售、转租时方便，商管风险低。行业对后期租金上涨的承受度高，可使购买客户得到较高的投资收益。区域市场需求量大，目前辽沈区域内无此体量商业业态，市场机遇明显，持续发展的空间大。,Part3经营策略,经营原则,招商,销售,招商和销售并行，制定可执行的租售策略，引进专业商管公司，提供代租服务，加速品牌引进，通过主力店造势，提升本案的商业氛围和价值。,招商策略,招商模式：采取自主招商为主,A、主力商户（品牌连锁店、经销商，本地售后服务大户）主要采用直接招商的形式：,目标客户收集,准客户确定,招商顾问拜访,项目推介（递交招商手册）,合作洽谈,达成合作意向,签订合作合同书,B、散户招商采用常规推广模式：,目标客户确定,派发招商折页和DM直邮,确定准客户,准客户回访,达成合作意向,进行商户资格审查,签订租赁合同,招商策略,通过政府资源，联手国内一流汽配商家/厂家，擎画全球财富！,手段一：城城联盟政府搭台企业唱戏,招商策略,厂家,BtoB,设置远程订货系统货物查询检索系统进、存、销一体化管理系统,消费者,BtoC,经营商家,所有商铺的商品全部网上展示网络检索平台网上订购,经营商家,模式,针对措施,手段二：联手阿里巴巴，打造城网一体化的电子交易平台,招商策略,品牌售后服务连锁店、知名汽配经销商、代理商主要是指在汽车服务行业内享有一定声誉及影响力，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的知名品牌连锁店、经销商、代理商等。对于此类客群可根据具体情况给予一定免租期使用，或一定期限内酌情减收租金，同时享有优先选铺权。当地具有“领头羊”作用售后服务大户，享受售价一定优惠前50户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上，再享受售价（OR租金）一定优惠前51-100户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上，再享受售价（OR租金）一定优惠市场推广支持在正式开业的前期，由汽配城统一在有关媒体进行广告宣传，且不收取经营者的广告费；正式开业后，统一组织汽配城市场推广活动，为商户提供售后服务。,针对性招商优惠措施,销售策略,六大销售措施保障销售和运营两旺,Part4营销策略,四大营销策略,建议一,体验营销,建议二,活动营销,建议三,事件营销,建议三,政府营销,情景展示已确定商家品牌，给客户信心,体验营销情景展示区,情景展示区的作用和住宅的样板房类似，可以让客户提前感受到未来市场火爆的经营氛围,投资手册、楼书、塔湾汽配商情专刊,目的：使客户充分了解项目的优势和亮点内容规划：1、片区未来规划2、项目规划3、卖点提炼4、投资案例讲解5、一期项目成功介绍,关键物料,另备：海报、折页,体验营销宣传物料,体验营销,系列影视宣传片：见证项目成长史,内容：宣传项目的整体情况；成长过程；区域价值；未来的升值潜力等目的：给到客户最直观的对未来商业形态感受，同时可以作为纪念品赠送给客户时间：影视系列一二期动工前完成规划：新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段推出不同主题的宣传片,关键物料,活动营销,根据实际营销节点来安排活动实施，已达到客户邀约、渲染卖场气氛的效果。,7月,6月,8月,9月,1月,8.10汽配行业协会进驻,7.30本地投资客VIP认筹,10月,11月,12月,2月,7.1全国招商大会,6.15投资论坛,8.5VIP客户、安佳会会员参观示范区,8.15主力店/品牌店签约仪式,周末楼盘活动,7.15异地营销/网络营销启动,6.1项目启动新闻发布会,8.20第一批商铺解筹,9.1开盘庆典/二批解筹,12.1开业庆典/主力店入驻,9.5第三批商铺解筹,形象导入期,销售引导期,开盘热销期,时间轴,事件轴,该时间拟定为虚拟时间，具体计划根据实际操作来进行,事件营销,政府营销,通过行政手段，强制整理项目前边主要交通干道上的二手车占到经营状况，将这些零散的经营户归纳到项目二期中的“二手车展厅”内。动用政府关系成立东北亚汽配行业协会，塑造自身行业带头人的领袖地位，扩大项目影响力；通过行政公共手段，将项目旁边现有的“二手车手续办理处”，及“新车牌照办理处”引进到大厅内，使其成为市场经营有力补充；,特别建议,建议一,产品附加值建议,建议二,产品运营管理建议,产品附加值建议硬件升级,外立面加大广告位的面积，增加后期运营的商业氛围。外立面考虑商业广告门头造型。,通过软件提升，加强商业统一管理，为客户提供一个投资安全有保障的商业模式，并为本案营造一个安全、清洁、方便的经营软环境,统一规划:划区域限定经营范围；统一招商：由招商部门统一进行租赁；统一推广：项目必须以一个形象进行对外宣传；,统一开业：确保人气在短时间内迅速聚集；统一管理：所有经营业户共同遵守商场管理规定；统一服务：对所有业户保持同一服务标准；,产品附加值建议软件升级,市场内商铺智能化综合布线、每个商铺中都配备了足够的电力配套设施；24小时保安巡逻，确保安全有序的经营环境；设计便利快捷的货物运输服务体系；建立网络商务平台，以“论坛、群”的形式实现物流配送、流进分销等全方位的信息网络服务，使所有商户的信息共享；举办各项产品的主题促销活动，推出相关品类展销会，形成永不落幕的交易会；不定期组织商户走访汽配集市原产地，同时通过各种途径与加盟企业和消费者建立桥梁，为商户拓展上下渠道；,为经营业户提供全全方位特别服务,产品附加值建议软件升级,产品运营管理建议,经营措施,2,按约定条件进场经营，优惠款项一年后退还；若不遵守，