西安浐灞介绍.doc

一、浐灞发展历史1.1 浐灞发展背景浐河、灞河同为“八水绕长安”中的八水之列。景色优美，历史悠久，在、灞柳风雪、霸陵、杜陵、广运潭、铜人塬、禁苑宫、隋代灞桥等丰厚的历史文化遗存。然而如此美丽的景色也未能幸免于历史变迁和人类掠夺带来的破坏，去了昔日容颜，生态环境更是到了崩溃边缘，河床挖掘破坏变为垃圾倾倒场。在过去的多年里，?汉映鞘卸蚊磕杲幽缮?活污水和工业废水多达3700万吨，每天排污量约10万吨，一度成为城市“排污渠”。浐灞河年均断流120天，最多时一年居然有250天断水。可以遇汛期，两条河又灾害频发。据统计，新中国成立以来，浐灞河西安城市段洪灾损失累计已超过了12亿元。生态环境的破坏也导致?哄焙映鞘卸纬晌?西安市的欠发展区域。面对这种情况，西安市政决定成立综合管理开发建设管理委员会。1.2 浐灞新区发展进程2004年9月9日，西安市浐灞河综合管理开发建设管理委员会挂牌成立，同年，西安市?哄焙臃褂邢薰?司注册成立。2005年1月9日，浐灞河管委会组建后开工的第一个重点项目-广运潭生态景观区项目启动建设。2005年7月1日，灞河提防及B号坝工程顺利竣工，同时使得区域内拔河段形成了6000余亩水面。2006年1月20日，被誉为“西安走向国际化的开篇之作”的市重点建设项目-欧亚经济论坛永久会址主体封顶。2006年5月16日，广运潭节点工程-1号观景平台、2号上游滨水广场、3号上游水上码头、4号下游滨水广场、5号下游水上码头主体结构全部完工。2006年9月20日至国庆黄金周期间，浐灞生态区举办了“2008奥运景观雕塑巡展暨市民见证浐灞成长”系列活动。该次活动内容包括奥运雕塑展、赛龙舟、越野摩托车比赛、文艺演出、摄影比赛等，成功吸引了市民和各界人士10万人次，不但向广大西安市民充分展示了生态区的发展成果，更加聚集区域人气，增加了区域的关注度和美誉度。2007年1月29日，浐灞大道正式开工建设。该工程西起东二环北延伸段，东至浐河滨河西路，全长2.03公里，大陆规划红线宽度60米，主车道为双向六车道，是生态新区与西安老城区链接的主要干道之一。2007年5月12日，三角洲水系工程正式开工建设。工程建成后可将灞河水引入浐灞半岛区域，使浐灞半岛区域内水系联通，形成富有特色的滨水景观系统。2007年7月。国际摩联对2007年F1摩托艇世界锦标赛赛程进行调整，原定于8月9日举办的新加坡站比赛将改在11月11日举行，10月5日在西安浐灞生态区举行的比赛成为2007年F1摩托赛艇亚洲第一站。截止目前，生态区共完成河道一级提防建设18.6公里，相继建成灞河城市段A、B、C、C1四座橡胶坝，把河东路、东湖路、浐河西岸滨河路等区域内自建主干道路已建成并实现通车，生态区内路网已基本形成，生态区核心区域与外界的联系已然打通；同步修建了雨水、污水、电力、电信等各类管线160公里。浐河5号桥、6号桥已竣工通行，浐河1号桥、灞河2号桥年内将建成通行；完成浐灞河两岸已建成大堤及部分道路绿化工程4000亩。二、浐灞板块定位及规划2.1 浐灞功能定位及产业布局西安市浐灞生态区规划性质为：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，总和现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。西安市浐灞河生态区的发展建设对完善西安市城市功能，改善生态居住环境，提升城市的综合承载力，将产生重大而深远的影响。其功能定位为：西安市城区拓展的生态新区、西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区、城市高品质生态住宅区以及城市休闲旅游度假区。2.2 区域发展规划规划的浐灞河生态区位于西安主城区东部，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域：地跨未央、灞桥、雁塔散去，背起灞河入渭口，南抵绕城高速与长鸣公路立交，西起西铜公路及幸福路，东至西康铁路，规划总面积129.9平方公里。整个生态区区域呈“一心三翼”的布局。一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50万平方公里。三翼包括：绕城高速以北至灞河入渭口，总面积约为34万平方公里的北翼（灞河下游段）；陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里，面积约为25万平方公里的南翼；浐灞生态区计划通过流域综合治理、生态重建和开发建设，逐步在生态区范围内建成若干城市组团。预计到2020年，人口达到55万人，基本建成集生态、会展、商务、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使得浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。三、区域房地产相关因素分析3.1 区域经济及人口状况2007年1-6月，生态区经济运行情况良好，各项指标均呈现良好态势。截止6月底，欧亚经济论坛、广运潭等六个重点项目进展顺利，累计完成投资9.17亿元，占全年指标58.04%，同比增长7.38%，高出全市平均水平5.24%；内、外资利用实现双突破，实际利用内资3.3亿元，完成全年任务的50.77%，十几领用外资1900万美元，完成全年任务135.71%。2007年生态区财政收入创历史新高，打口径财政收入实现32322万元，地方财政收入实现22193万元，占全年任务的646.19%。随着区域旅游设施的进一步完善，游客人数将不断上升，根据昆明、沈阳世园会的经验，西安世园会届时将锁定1000完游客目标。“皇城复兴计划”的逐步展开也将使区域的常住人口数量大幅上升，预计到2020年，常住人口数量将达到55万人。区域经济和人口数量的持续上升，为房地产发展提供了发展的坚实基础，二大量旅游人口也将极大的促进区域的商业配套设施发展。3.2 区域人文及配套灞河流域是中华民族文化的发祥地质疑，自然景色优美，人文景观丰富，自古有“三辅盛地”之称誉。“水清碧如带，柳絮随风舞”的“灞柳风雪”位列关中八景之一。区域的狄寨大学城以及草滩大学城的不断发展完善，也将带来现代人文氛围。基础配套设施方面，浐灞生态区自2005年全面开始建设以来，共完成投资30多亿元，建设道路40多公里，同步修建雨水污水、电力、电信等各类管线160多公里。打通了二环路、十里铺、灞桥镇，东三环、杏园、新筑等6个区域主出入口，实现了与主城区全面对接。浐灞生态区作为欧亚经济论坛的永久会址，将会发展成欧亚各国合作与交流的基地。通过欧亚经济论坛和现代丝绸之路国际合作，吸引各国商务代表处、跨国公司地区总部、各国领事馆等向这里集中，使西安尽快走向国际化。区内拥有西北地区少有的丰富水资源，产、灞、渭三河在区内交汇，流长60公里，流域面积170多万平方公里。其中浐河在区内流长11公里，流域面积40平方公里；灞河在区内流长约为34公里，流域面积125平方公里；渭河在区内流长约为10公里，流域面积10.4平方公里。区内浐河、灞河、渭河三水是西安市水资源地之一，年过境客水总量达到64.02亿立方米，加上1.8亿立方米的地下水储量，累计65.82亿立方米的水资源总量，开发利用前景广阔。3.3 区域居住生态环境浐灞生态区已经在灞河上新建了4座橡胶坝，建成5个亲水码头，生态区新增水面6500余亩，累计形成水面15000亩。已经完成绿化工程面积4000余亩，浐灞河两岸提防及部分道路绿化20多公里，种植乔灌木等28万株，草坪86000平方米。以广运潭生态景区为例，建成后将为西安市新增绿地面积492078万万平方米和水面511.3万平方米，平均每天可以吸收二氧化碳900吨，产生洋气650吨，年滞留粉尘1090吨，不仅改善了区域的生态环境，还能够极大的提高西安市整体空气质量，有效改善西安市的人居环境。四、区域房地产市场发展现状及特征4.1 土地市场浐灞改造开发规模巨大，区域土地供应丰富，作为浐灞管委会也希望通过区域的整体大规模运营，吸引实力、品牌地产企业进驻，将区域打造为西安顶级生态区，提升区域形象及板块价值，因此目前区域土地宗地招、拍、挂以百亩甚至近千亩的大宗地块为主。伴随区域近年来的高速发展，以及一系列的高品质项目落户浐灞，大大挺高了周围的土地价值，如欧亚经济论坛永久会址就使得周边土地价格成倍增长。如今浐灞生态区平均每亩土地价格已经突破百万核心地带的价格更是突飞猛进。4.2 住宅市场4.2.1 市场供应如今浐灞已经成为城东地产市场的重要板块，其住宅的市场供应量已占据城东市场的半壁江山，市场供应充足，产品类型丰富。西安迄今最大的地产项目中新浐灞半岛就位于浐灞的核心地带，占地面积3854亩，总户数预计为8万户。日前公布的2008年西安计划建设的普通商房项目中，浐灞生态区也有7个项目就爱你敢在2008年投入建设，开工规模为109.83万平方米，以西安市2007年的商品房销售量来比，2008年产把商品供应量占到西安市年度销售量的1/8，市场供应量将进一步放量。4.2.2 市场销售浐灞生态区数年潜心磨砺，区域生态环境和投资环境不断完善，2007年浐灞全区商品房销售面积较去年同比增长超过了50%，在户型面积上以70-130平方米销售率最佳，市场需求最为旺盛。4.2.3 价格行情浐灞的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反反应强烈，带动了价格的一路上升，而且区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促进了价格的上升。根据西安房地产信息网的相关数据统计，2007年浐灞板块在售项目的平均销售单价达到了3000元/平方米以上。中新浐灞半岛的开盘价格3000元/平方米左右，最高达到3800元/平方米；水岸东方预售最低价格元/平方米，目前的最新价格4000元/平方米；沁水新城目前的价格也达到了3400元/平方米，2期的销售价格预计在4000元/平方米左右。虽然这样的价格跟其他区域高价格相比处于低位，但是涨幅速度十分迅速，同比去年增长了6%。4.3 商业地产市场供应不足新兴区域均存在商业设施不足，生活配套匮乏的问题。区域入住率不高，人气不足同样也是制约商业地产开发热情的一个因素。浐灞目前的商铺开发量相对其住宅面积明显不足，区域内没有纯粹的商铺物业。而按照浐灞去的发展规划，综合现在商贸将会是主导产业之一，为了满足趋于未来55万常住人口的生活所需和大量的游客带来的商业需求，浐灞有望在未来几年内迎来一个商业地产的开发热潮。由恒基集团开发的香格里拉国际人文社区也将填补浐灞无大型商业设施的空白。此外2008年浐灞区域重点招商项目为浐灞半岛的购物中心，规划占地100亩，容积率为2.0，地上四层地下一层，总建筑面积为13万平方米。而建设中的住宅项目，建成后也会有部分的社区商业用房推向销售市场。按照区域这种发展态势，商业配套不足的现状也将于未来两年得以明显改善。4.4 写字楼市场还处于空白期浐灞虽然在2007年迎来了欧亚经济论坛，然而短期内写字楼市场还是处于一个空白阶段，除了浐灞新区办公配套设施不足外，业余城东区与本来就不属于西安的商务区，办公氛围不浓有关。而且西安的鞋子偶市场一直不温不火，2007年全是写字楼施工面积同比下滑超过20%，市场冷淡增大了写字楼的开发风险。综合以上因素遭成了浐灞目前写字楼市场现状。然而浐灞的发展木匾是成为西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区，在未来对写字楼存在很大的市场需求，写字楼将成为浐灞的重要物业类型，目前区域规划中的浐灞半岛上的财富中心写字楼，总建筑面积12万平方米，将成为一个生态商务中心。4.5 别墅市场4.5.1 市场供应随着浐灞区域生态环境改善别墅项目也会慢慢进入购房者的视野，浐灞生态环境十分适合别墅物业的开发，不过目前浐灞的别墅开发力度相对曲江新区存在一定差距，尤其是在进入2007年后，别墅的供应量并没有出现上升趋势，市场供应后继不足。浐灞的别墅供应主要集中在灞河与渭河交汇处，浐河南端也有部分项目能提供一定数量的别墅产品。想在桃花潭景区和浐灞半岛上的部分地块，所显示板块规划容积率1.8，配套车位360个，非常适合建设低密度的住宅区。4.5.2 市场销售浐灞生态区别墅项目的市场反应明显不如住宅项目，区域配套设施的不足和产品品质不高，降低了对讲究居住品质的职业者的吸引力，而普通职业这对别墅的需求又不强，再加上去讲、城东其他区域的同类型产品竞争激烈，导致浐灞别墅销售率不高。4.5.3 价格行情浐灞区域的别墅板块之间收假差别交大，灞渭三加州附近别墅因为大多开盘较早，产品品质不高因此价格较低，二浐河沿岸的沁水新城因为品质较高，进入市场较晚，价格相对上述区域的项目要高出接近一倍。总体来看，浐灞的别墅售价在西安处于一个较低的水平，低于西安别墅物业的平均售价。4.6 区域房地产发展特征4.6.1 初步形成三大板块目前浐灞生态区按自然地域分布已初步形成了三大地产板块，分别为灞渭三加州板块，以八六生态园项目为代表；灞河浐河交汇处，以中新浐灞半岛为板块代表项目；以及汇集沁水新城、水岸东方等项目的浐河南段板块。这三大板块各有优势，相互呼应。其中灞河浐河交汇处为浐灞生态区的核心地带，是未来发展的中新，房地产开发密度也将是最大的。而其他两个板块也毫不逊色，灞渭三角洲的生态环境商家，拥有大面积的湖面和森林绿地；浐河南段因为靠近纺织城和城东传统生活圈，可借助周边的配套设施，此板块也是目前浐灞人气和商品房价格最高的板块。4.6.2 小产权项目众多在浐灞生态区的区域内存在这众多的城中村，城中村管理上难度较大。随着西安房价的一路上升，小产权这种历史产物房也登上了浐灞这块舞台，并且规模逐步壮大，目前浐灞已是西安小产权方最为密集的区域之一，对区域商品房饿发展构成了严重的威胁。小产权方占用的是集体土地，未缴纳土地出让金等费用，因此小产权方价格相同位置的商品房要低了将近一半，因此使其有了生存空间，不过小产权房除了没有产权不受国家保护外，还存在着房屋质量的问题和物业管理水平低等问题。4.6.3 住宅占据市场绝对比重住宅产品在浐灞的房地产市场结构中占据着绝对比重，远远超出其他物业类型，成为浐灞地产市场的主导。从市场反应来看，市场对住宅的需求也是远远大于其他，因此浐灞的住宅销量也取得了一个令人满意的成绩。浐灞住宅项目中，多层产品为数众多，成为浐灞商品房市场的一大特色。多层项目拥有公摊小，居住舒适度高等优点，尤其受年龄较大的职业者所欢迎，但是由于低价不断上升等因素，多层住宅在其他区域的开发量已经逐步下滑。4.6.4 2007年商品房购买中投资性需求浐灞生态区是西安老百姓购房置业的新选择，其生态水城的未来发展定位对于追求生活品质和舒适度的人们极具吸引力，尤其购买浐灞半岛的人群大部分是以投资为主看好地区的发展潜力。但是目前配套建设的缓慢，房价持续走高，不少购房者持观望态度，浐灞生态区相比曲江、经济开发区的大规模造势，显得比较温和，据西安房地产信息网数据研究中心对浐灞区域某大型楼盘调查数据显示；2007年该项目的购买人群中投资性购房人群占到所有购房人群比例达到80%以上。五、区域房地产发展预测预警分析5.1 加快区域域中城中村改造城中村是城市化进程的产物，存在着诸多社会问题，如今西安市整体已经加快了城中村改造工作。为了提高区域的居住环境和城市面貌，浐灞生态区在今后几年中级必将城中村改造作为重要工作之一，通过城中村盖在可以释放出大量的可开发土地资源，为区域的房地产那市场注入新的活力，同时也有助于城中村附近项目的价值提升，提升区域整体品质。5.2 市场供给结构发生变化目前浐灞市场供给结构过于偏重住宅市场，这其中有区域生态居住区的定位以及住宅市场行情火爆，开发风险相对较小等原因。但是长远来看，如果去与商业地产不能得到相应的发展，将会严重影响到区域地产市场的进一步发展。像浐灞这种规模的新兴区域，如果没有自己内部的商圈，将大大降低区域对置业者的吸引力，最终影响到区域其他物业市场的发展。预计随着浐灞居住人口的不断增长，未来几年市场供给结构将发生变化，一批高规模、高品质的商业地产项目将会进入浐灞市场，商业地产的市场占有率将会获得较大的提升，区域配套设施的完善，也是写字楼市场有望打破零占有率的现状。5.3 价格稳定上升浐灞是近两年西安地产开发的热