2015年下半年湖北省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的特点试题.docx

精品文档2015年下半年湖北省房地产估价师案例与分析：房地产贷款项目评估的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。A2B3C4 D5 2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A375B750C214.3D166.73、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。A：38万元B：3842万元之间C：42万元D：42万以下 E：工业用地的监测点评估价格 4、某宗土地的面积为1000 ，其上建筑物的建筑面积为5 000 ，建筑物的基底面积为700 ，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为【2003年考题】A：80B：56C：50D：07E：工业用地的监测点评估价格5、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。A-100B50C50 D100 6、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。A7.5%B10.8%C12.5% D15.0% 7、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的_。A15倍B20倍C25倍 D30倍 8、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。A-1.33B-0.66C0.66 D1.53 9、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 10、我同土地用途管制的核心是_。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是【2006年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。A：发明B：发现C：创造D：确定 E：工业用地的监测点评估价格 13、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。A：社会B：现实C：权益D：保险E：工业用地的监测点评估价格14、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B进度控制C合同管理 D成本控制 15、房地产开发企业税后利润应首先用于。A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红 E：借款合同 16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为_。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 17、中华人民共和国土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。A：国家B：所在的村民小组C：农民个人D：农民集体 E：执行层的组织协调 18、某房地产开发公司2010年6月，拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元。按照最新政策，该项目资本金应当不低于万元。A：1500B：2500C：3000D：3500 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。A简单平均法B回归分析法C移动平均法 D加权平均法 20、伸缩缝的宽度一般采用mm。A：10一20B：2030C：4050D：5060 E：执行层的组织协调 21、某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元。A：1 250B：1 750C：2 050D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格 22、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为_万元。A109B117C124D13023、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A：区位B：用途C：建筑面积D：临时安置补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理25、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元，后街路线价为3 800元如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2006年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。A：1B：2C：3D：5 E：执行层的组织协调 2、下列属于限制流通物的包括。A：弹药B：麻醉药品C：文物艺术品D：化工物品E：武器3、房地产价格的形成条件有。A：房地户的需要B：房地产的有用性C：房地产的有效需求D：房地产的相对稀缺性 E：房地产的有效供给 4、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助B：资产划拨C：房地产骨干企业认股D：社会集资E：个人集资5、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系B：债券体现的是债权债务关系C：投资基金证券是由基金发起人发行的D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系 E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系 6、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C：至少有两名注册房地产估价师签名D：法定代表人或执行合伙人必须签名 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、影响购买者的心理因素有_。A动机B感觉C学习D信念和态度 E欲望 8、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值B：待开发房地产取得的税费C：续建开发成本D：销售费用 E：销售税金 9、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A位置固定性B各异性C适应性 D相互影响性 10、关于房地产投资特性的说法，错误的是。A：区位选择异常重要B：不易产生资本价值风险C：存在效益外溢D：易受政策影响E：借款合同11、下列关于会计报表的编制要求，表述正确的是。A：在编制报表时，应保证内容完整，不得漏填B：各个年度会计报表中各项目的内容和核算方法上如有变动，应加以说明C：账簿记录是编制会计报表的主要依据，在编制会计报表前，要做好对账和结账工作，在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报D：会计报表之间、各项目之间，凡是相应关系的数字应该计算准确、相互一致 E：会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一致 12、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为_万元。A27.6B28.2C29.0 D29.9 13、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为_万元。A30B50C3070D7014、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。A：征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B：该耕地的土地补偿费最少为6万元C：该耕地的土地补偿费最高为10万元D：征收该耕地需要报A省人民政府审批 E：执行层的组织协调 15、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。A：财产所有权关系B：财产流转关系C：财产形成权关系D：人格权关系 E：身份权关系 16、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有_。A边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B长期总成本可以分为固定成本与可变成本C平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵 E收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则 17、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。A：职工购买自住住房时的提取B：职工建造自住住房时的提取C：偿还购房贷款本息时的提取D：离、退休时的提取 E：出境定居时的提取 18、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的_认定。A房屋权属登记机关B县级以上人民政府C房屋拆迁管理部门 D城市规划行政主管部门 19、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。A税金B拍卖费用C土地使用权出让金 D土地使用成本 20、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断_。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D该国家的居民收入呈现出上升的趋势 21、收益性物业的经营费用是除_外物业发生的所有费用。A人员工资B抵押贷款还本付息C保险费 D房产税 22、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。A：社会立法B：经济立法C：价格管制D：税收调节E：市场控制23、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其