北京首个政策性租赁房项目研究-32PPT

安得广厦千万间,北京首个政策性租赁房项目研究,分享人：田蔷、刘婧姝2008.8.12,Part1背景篇,解决城市住房问题是世界性难题,城市住房问题是世界性难题，无论那个国家在经济发展和城市化过程中都曾遇到或正在经历这一难题。城市住房政策是为解决这一难题而采取的各种管理手段和方法。,公共住房是城市发展的一项重要政策，房屋是低收入居民最欠缺的设施，所以在国家政策中，这是一项福利，也是平衡贫富收入不均的一种手段。城市低收入者的住房问题是城市房屋发展中的主要问题。对于发达国家来说公共住房通常作为调节收入差距的二次分配手段；而对于发展中国家来说，除了用公共住房保持贫富平衡的比例以外，公共住房正面临城市化快速发展所引发的大量住宅需求。,国际案例,发达国家和地区公共住房政策建立较早，具有相当的经验和值得借鉴的方面，但是，相对形式单一，并且根据特定国情制定相应的解决办法，具有相当的倾向性，因此不能直接“拿来主义”。,各个国家和地区公共住房的表现形式,我国的住房保障体系一旦建立健全，必将成为全世界最为完善的住房保障体系，对于全世界“安居工程”的完善都具有普遍的借鉴意义。,相对于其他国家和地区，我国人口数量庞大、人口结构复杂，且各地区发展不平衡，因此在建立住房保障体系过程中所要经历的包括人口普查等相关工作在内的统计工作已经相当繁杂，并且要同时解决众多层次人群的住房需求问题，包括外来人口、城市中低收入群体、流动人口等。,中国国情,中国住房保障体系建立的重大意义：,1.对于国内：解决各类人群住房需求问题，保证社会安定；解决房地产市场价格稳定的问题，调节贫富差距。,2.对于国际：,国家相关政策梳理,作为全国经济和政治的中心，北京承载着完善国家住房保障制度体系的重任，在各项政策的贯彻和落实方面始终走在全国的前列，目前已经建立包含经济适用房、廉租房、限价房以及政策性租赁房在内的较为完善的城市住房供给体系。,2004年5月,建设部会同国家发展和改革委、国土资源部、人民银行共同制定了经济适用住房管理办法，并于五月十三日颁布施行。该办法对经济应用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制。,国务院发出了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，根据当时居民经济承受能力和心理承受能力建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系，即高收入者购买或租赁市场价商品房，中低收入者购买经济适用房，最低收入者租用政府提供的廉租房,1998年,十四日，财政部印发廉租住房保障资金管理办法；二十六日，由建设部、财政部、国家发改委、国土资源部等九部委联合发布廉租住房保障办法。,2007年8月,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见公布；廉租房相关政策的出台被提上议事日程,2007年10月,中共十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”；,2007年11月,“限价房”是2006年“国六条”政策实施之后的产物，当时国务院相关文件称之为“两限两竞”商品房。即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。,2006年5月,08年以后，各地方开始出现“限价房”的相关管理办法,2008年以后,政府开始鼓励各地方进行“政策性租赁房”项目的探索实践,2006年12月,厦门市社会保障性租赁房管理办法（试行）中提出“社会保障性租赁房”的概念，即指政府向中低收入家庭和特定对象提供的，限定建设标准和租金补助标准，具有保障性质的租赁住房。,北京保障住房体系,经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。,廉租房：是指只租不售、以较低的价格出租给城市最低收入人群的住宅产品。,限价房：就是政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格，因为它既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作两限房。,政策性租赁房,相关概念仍然处在摸索阶段，不同时间呈现不同倾向,公共住房的基本特征：政策导向性、非营利性、需求有限性、价格低廉性、分配复杂性,指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。早期定义，05年,廉租房准入标准,经济适用房准入标准,限价房房准入标准,主要提供给不符合限价房和经适房申请条件，但又买不起商品房的夹心层。包括一些引进人才，刚毕业的大学生、研究生，以及一些高端技术、科技人才，作为在买房置业前的过渡居住。市土地整理储备中心副主任王兵，08年7月,政策性租赁房覆盖对象,政策性租赁用房适用范围很宽，凡是因为经济能力或者其他原因买不起房，或者是不愿意去买房的都应覆盖进去，其中也包括刚毕业的大学生、外来人口等。北京市副市长陈刚，08年1月,政策性租赁房的提出,北京外来人口,北京外来人口占常住人口的1/4，解决外来人口居住问题是保障住房政策完善的重要一环；大部分外来人口按居住地分布在城市功能拓展区、以及城市发展新区，因此，各类保障性住房多数分布在非城市核心区域；城市边缘区域外来人口所站比重超过北京城市整体水平，因此，集中解决外来人口居住问题的政策性租赁房项目应当选址在城市功能拓展区和城市发展新区，新推出的政策性租赁房项目用地就分别位于朝阳区北苑和顺义区站前街,北苑南区项目（政策性租赁房+廉租房）,顺义站前西街项目（政策性租赁房+限价房）,北京保障住房项目分布,经济适用房,廉租房,两限房,政策性租赁房,Part2问题篇,四大问题和两种实践,问题1房给谁用？,廉租房准入标准,经济适用房准入标准,限价房房准入标准,政策性租赁房覆盖对象,把5000元/平方米视为今后北京可供经济适用住房的均价，按照北京现行物价水平，居民满足最低生存需要所必需的基本生活家庭月支出，一人户家庭月基本支出为867元，二人户家庭月基本支出为1638元，三人户为1959元，四人户为2230元，五人及以上户为2401元。按照“家庭收入=购房支出+基本生活支出”、“购房支出=(房价购房面积贷款比例月均还款额)10000”这两个经济学测算模型进行计算，一人户家庭购买北京经济适用住房的家庭收入标准为25560元，两口之家为38520元，三口之家为43420元。,问题1房给谁用？,问题1房给谁用？,夹心层,政策性租赁用房适用范围很宽，凡是因为经济能力或者其他原因买不起房，或者是不愿意去买房的都应覆盖进去，其中也包括刚毕业的大学生、外来人口等。北京市副市长陈刚,不够资格享受廉租房又买不起经济适用住房,不够资格购买经济适用住房/限价房又买不起商品房,主要提供给不符合限价房和经适房申请条件，但又买不起商品房的夹心层。包括一些引进人才，刚毕业的大学生、研究生，以及一些高端技术、科技人才，作为在买房置业前的过渡居住。市土地整理储备中心副主任王兵,准入标准：政策性租赁房可能没有类似限价房、经适房那样严格的准入门槛。届时可能会由政府圈定承租对象，指导开发商出租。,支付能力,问题2房从哪来？,顺义区站前西街地块顺义区站前西街地块为限价房地块，销售限价为4980元/平方米。地块范围东至顺义区法院及顺鑫农业办公用地，西至站前南街，南至建新西街，北至站前西街，总建筑面积20万平方米左右。其中限价房面积13万平方米，配建政策性租赁房2万平方米。由于该地块距城区较远，该地块停车位将按每两户一个的标准配建。,朝阳区北苑南区地块朝阳区北苑南区地块位于朝阳区立水桥，为商品房地块。地块范围东至红军营西路，西至西坡子村路，南至规划医院用地，北至西坡子路。地块总建筑面积21万平方米，其中配建廉租房1.6万平方米，完工后政府将按5000元/平方米的价格一次性回购，配建政策性租赁房3万平方米。,本市今年正在试点推出政策性租赁房，在部分商品房地块中按照一定比例配建。由于租住人群的经济条件稍好，政策性租赁房的选址不一定要位于轨道交通的沿线。市土地整理储备中心副主任王兵,问题2房从哪来？,北苑南区住宅项目：商品房中配建廉租房及政策性租赁房。属成熟区域交通节点物业。从地段上判断适合高位夹心层，从配置判断适合低位夹心层。中标方：城建顺义站前西街项目：限价房中配建政策性租赁房。城市边缘区物业，要求配车位。从地段上判断适合低位夹心层，从配置判断适合高位夹心层。流标,政府同时拿出两块地，“夹心层”的说法有高低两类，这两块地是否有各自的针对性，还需政府后续出台的相关政策才能看清,问题3建设标准？,政府规定户型全部控制在90平方米以内以一居、两居为主不低于商品房的建造标准,注：政策性租赁房的户型配比最终由政府确定，在土地投标中，城建公司采用的是设计方案给出的配比，并非世联根据市场调研给出的配比建议,问题4如何运营？,政策性租赁房部分按商品房正常收取土地出让金，租金低于区域市场价格平台，但并未给出范围或标准租赁期满后可由开发商按商品房上市销售，但承租期有多久亦未说明,两大苦恼：承租期多久？承租价多少？,北京市建委5月17日发布今年一季度住房租赁指导价格：普通楼房一居室平均租金为1295元/月，二居室为1614元/月，三居室为2122元/月。约是区域价格平台的50%60%。,相关实践福建（厦门）模式,社会保障性租赁房指政府向中低收入家庭和特定对象提供的，限定建设标准和租金补助标准，具有保障性质的租赁住房。2006年11月29日颁布的厦门市社会保障性租赁房管理办法,福建方式的框架：政策性租赁房主要是在限价房、经适房中配建，专门用于出租，实行以物价部门核定的成本来定租金这一方式。政策性租赁房可享受经济适用房的各项政策，政策性租赁房套型面积原则上控制在60平方米以下。供应对象主要面向行政机关、企事业单位、新就业大中专毕业生、引进人才等中低收入住房困难群体。福州今年将首批提供600套政策性租赁房，解决在榕创业就业各类人才的住房困难。福建省建设厅副厅长王知瑞,相关实践福建（厦门）模式,借鉴之处：退出机制1、收取租金部门和租金补助部门分离，承租人若不符合条件，区民政局可以取消租金补助金，而市公房中心仍按照合同全额收取租金。承租人要么按照市场租金承租，要么腾退房屋；如承租人拖欠租金，可依合同起诉，并按司法程序执行。2、社会保障性租赁房实行封闭的物业管理，有利于对承租对象的监督和管理。并且，房屋统一装修，减少了承租对象的退出成本。3、厦门建立的住房信息系统准确率达到97，为动态监督提供了技术支持。,厦门的经验中，政府扮演着主导性的角色，以公共财政直接投资建设和管理，但也由此带来公共财政投入大、负担重等问题。,福建模式主要借鉴了厦门经验，但略有不同，如在租金的制定上，福建模式中租赁价低于市场价。,目前，厦门市已在全市各区规划建设17个社会保障性住房项目，约建设4.4万套住房，总用地面积141万平方米，投资总额约130亿元，而该体系则覆盖了全市户数的40。,相关实践深圳模式,深圳“退房令”收回公务员政策性出租房2007年11月20日,起因：07年初，深圳市政府向市民承诺今年提供6000套房屋用作廉租房，当时凑了4800套，尚有1000多套“缺口”。背景：由深圳市住宅开发修缮租赁中心管理的局属政策性出租住房共计有6405套，其中，全成本微利出租房4468套，主要面向公务员出租；另有社会微利出租房1357套；大学城教师公寓400套；廉租房180套。此外，深圳各区手中也有一些政策性出租住房，还有梅山苑这种政府安置区，也属于国土部门管理的租住小区。出租房的租赁价格普遍低于市场价格。有的公务员在租住后或买房离开，或重新分配了福利房，但仍占用着这种公共资源，或将其提供给亲戚居住，或加租后转手出租。结果：此次清退的主要对象便是公务员手中的出租房。截至今年4月30日，全市共对15906套政策性出租房进行了清查，共收回政策性出租房1899套。,深圳政策性租赁房（包括廉租房）较多地依靠开发企业来投资建设，减少了政府的财政负担和管理成本；但不足之处在于深圳对政策性租赁住房的管理不完善，主要表现在审核体系不健全、退出机制不完善等，导致政府进行清退工作。,相关实践深圳模式,关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见2007年12月15日出台,意见中规定，在国家提出的廉租住房和经济适用房模式基础上，增加公共租赁住房的住房保障方式。公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，并按上年度同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮，由市住房保障机构确定，每年向社会公布租金调整结果。深圳市国土房产局有关负责人指出，这是在借鉴香港住房保障经验的基础上，根据深圳市户籍与非户籍人口倒挂等实际情况提出的措施。根据深圳市住房建设规划，今后公共租赁房将占政策保障性住房总量的80左右。有关人士表示，这将有利于更多无力购买经济适用房又不能享受廉租住房（享受廉租住房的为户籍特困家庭）的“夹心”低收入户籍家庭解决住房问题。意见提出，在着力保障户籍人口家庭的基础上，通过公共租赁住房方式，从产业园区配套公寓和宿舍、城中村环境整治、按参加社保年限逐步纳入住房保障体系等多方面考虑，改善非户籍人口的住房条件，将非户籍常住人口低收入家庭分年限逐步纳入住房保障体系。羊城晚报,面向无力购买经济适用房又不能享受廉租住房的“夹心”低收入户籍家庭户籍限制的“障碍”将逐步被突破全面实施住房公积金制度租金标准以保本微利为原则，低于上年度同区域同类住房市场指导租金标准,相关实践天津模式,住房保障体系,最低收入住房困难家庭,低收入住房困难家庭,中低收入住房困难家庭,廉租房制度,经济租赁房制度,经济适用房,实物配租,租房补贴,租金核减,实物配租,租金补贴,供应对象：面向廉租房和经济适用房之间的“夹心层”低收入群体实物配租：租赁政府提供的住房，个人负担政府租金的50%，另50%由政府补贴租金补贴：租赁市场提供的住房，由管理部分发放租金补贴，（按人数250元/月-500元/月不等）资金来源：住房公积金增值收益中提取的每年5000万元“城市廉租住房补充资金”,2004年推出经济租赁房,目前，已有2118户符合条件的低收入家庭配租了经济租赁房，有1842户享受了经济租赁房租金补贴,相关实践万科土楼：一次企业实践,万汇楼国内第一例由企业出资、探索解决低收入人群居住问题的项目,占地9000平方米建筑面积12200平方米容积率为1.3高6层直径72米最多可容纳1800人居住,2006年11月25日启动施工，2008年7月投入使用，建设历时20个月，总投资在4600万,万汇楼它的原型来自于福建传统土楼，项目充分借鉴了客家土楼房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，以及人与自然和谐统一的文化特点，建成后的建筑将呈外圆内方之空间格局，并籍此形成各种类型的公共空间，一方面达到良好的通风采光效果，另一方面便于邻里间的交流。万科希望将“万汇楼”打造成众多人和谐聚居的大型“集体宿舍”，在对传统土楼进行文脉传承的同时，将其改良成可以满足新一代移民居住的现代建筑。,海螺行动,相关实践万科土楼：一次企业实践,解决新兴都市拓展区高密度的新移民的居住问题,发现问题：1、高成本楼面地价3000元/平米，土建成本800元/平米，广州市场成熟廉租房土地成本可忽略，土建成本在700元/平米左右；2、如何运行否要捐给政府机构，或是借助政府力量进行招租，还是通过社会力量“外包”运行等等。租金定在600元/月，投资可能在20年内收回，如果租金下调到400元/月，投资回收周期相应延长到25年。3、客户定位万科却不甚了解目标客户的生活方式，附近农民房的租赁价格很低，房型面积却大于万科目前的户型配置，根据目前万科土楼的传播效应，更大的可能是吸引2000元月薪的大学毕业生，但是，根据万科所作的调查，大学生又认为，可以住在这里，但是交通不便利，离工作地点太远。,出租公寓：243间，包括单房70间和二房173间；青年旅舍：42间，包括单人间18间和五床房24间；商业用房：11间；,相关实践万科土楼一次企业实践,2007年，葡萄牙首届里斯本建筑三年展参展作品，中国URBANUS都市实践设计事务所设计,总结,对于面向高位夹心层人群的政策性租赁房的探索尚属首次厦门模式表现出政府负担过重，深圳模式表现出政府干预不足，天津模式则表现出政府与市场的较好结合；不论是哪种模式，其所面向的人群均是城市低收入群