14号16号公告-转让不动产和不动产经营租赁

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,2016年4月,纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,基本概念,01,一、纳税人,单位与个人单位=企业+非企业性单位个人=个体工商户+其他个人,增值税一般纳税人与小规模纳税人,纳税人=单位+个人纳税人=增值税一般纳税人+小规模纳税人,企业：增值税一般纳税人或小规模纳税人非企业性单位：增值税一般纳税人或小规模纳税人个体工商户：增值税一般纳税人或小规模纳税人其他个人：小规模纳税人,一、纳税人,例：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人包括：属于一般纳税人的个体工商户，属于小规模纳税人的个体工商户，和其他个人（自然人）。,Part_1,Part_2,二、标的物,不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。,房屋即建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼、厂房等。,Part_3,住房是指住宅、居民用房。,不动产房屋住房,二、标的物,例：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。由此，自然人出租一个商铺，则按照租金和5%的征收率计算应纳税额；自然人出租住宅，则按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,三、纳税地点,原营业税暂行条例规定，纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。营业税改征增值税试点方案确定的改革原则是“试点期间保持现有财政体制基本稳定”。其他个人以外的纳税人，不动产所在地预缴，机构所在地申报缴纳。,四、征收机关,营业税改征增值税试点方案第五十一条规定：纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。,五、过渡政策,对改革前不动产给予过渡政策，按照国务院“确保行业税负只减不增”的原则，对老项目均给予特殊政策，如为一般纳税人，可以选择简易计税方法。,六、过渡政策的增值税征收率,增加5%征收率相当于原营业税4.76%5%（1+5%)=4.76%,纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法,02,国家税务总局公告2016年第14号,第二条适用范围,纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,第三、四条政策规定,（一）地税机关1、非自建不动产：纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。2、自建不动产：税人以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。,第三、四条政策规定,（二）国税机关范围：除自然人以外的纳税人转让取得的不动产1、适用简易计税方法：包括一般纳税人销售改革前取得的不动产，选择简易计税方法；小规模纳税人销售不动产。非自建：差额，5%计算增值税。以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。自建：全额，5%计算增值税。以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。与在地税预缴时计算一致。,第三、四条政策规定,（二）国税机关2、适用一般计税方法：包括一般纳税人销售改革前取得的不动产，适用一般计税方法；一般纳税人销售改革后取得的不动产。非自建和自建一致：全额，11%计算增值税。以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。与在地税预缴时计算不一致。,第五条个人转让其购买的住房政策,（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。,第六条预缴税款计算,（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%,第七条其他个人转让其取得的不动产的申报纳税,其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。自然人销售不动产，在不动产所在地主管地税机关缴纳税款，不需要预缴税款，应纳税额为：差额或者全额依照5%征收率计算。,第八条合法有效凭证,纳税人差额计算的，应当取得合法有效凭证。否则，不得扣除。合法凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。,案例,某纳税人2005年购入一层写字楼，价格2000万，取得不动产销售统一发票。2016年6月，将该层写字楼以5000万价格售出。请问如何预缴，如何完税？如纳税人为一般纳税人选择简易计税方法：在不动产所在地主管地税机关预缴：（5000-2000）(1+5%)5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税：（5000-2000）(1+5%)5%=A,案例（续）,如纳税人为一般纳税人选择一般计税方法：在不动产所在地主管地税机关预缴：（5000-2000）(1+5%)5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税：5000(1+11%)11%-进项=B应纳：B-A如纳税人为小规模纳税人在不动产所在地主管地税机关预缴：（5000-2000）(1+5%)5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税：（5000-2000）(1+5%)5%=A,第九条预缴税款抵减,纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,第十、十一条有关增值税发票问题,小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,第十二条罚则,纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。,注意,纳税人在地税预缴税款，不需要填写增值税预缴税款表,征收管理明细表,纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法,03,国家税务总局公告2016年第16号,第二条适用范围,纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,第三条一般纳税人出租不动产,（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,第三条一般纳税人出租不动产,（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。,第四条小规模纳税人出租不动产,（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,第四条小规模纳税人出租不动产,（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,第五条,纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。,第六条预缴期,纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。如：5月份收取的租金，在6月申报期内，15日前，到不动产所在地主管国税机关，填写增值税预缴税款表申报缴纳。,第七条预缴税款的计算,（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%,案例,某纳税人自2014年起出租写字楼一层，月租金为15万元。营改增后，请问如何预缴，如何完税？如纳税人为一般纳税人选择简易计税方法：在不动产所在地主管国税机关预缴：15(1+5%)5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税：15(1+5%)5%=A,案例（续）,如纳税人为一般纳税人选择一般计税方法：在不动产所在地主管国税机关预缴：15(1+11%)3%=B在机构所在地主管国税机关申报纳税：15(1+11%)11%-进项税额=C应纳：C-B如纳税人为小规模纳税人在不动产所在地主管国税机关预缴：15(1+5%)5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税：15(1+5%)5%=A,第八条其他个人出租不动产,其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%（二）出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%,第十条预缴税款抵减,单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,第十一、十二条有关增值税发票问题,小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,第十三条罚则,纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和