第8章 土地增值税法

1,第八章土地增值税法,土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范,2,本章考情分析,在最近3年的考试中，土地增值税一章的平均分值为5分，在税法考试中属于非重点章。近三年来，本章每年都命制2分的客观题和3分的主观题。2007年教材加入了土地增值税清算的内容后，土地增值税的计算难度略有增加。可通过研究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算，以达到掌握重点考点的目的。,3,最近2年题型题量分析,4,第一节土地增值税基本原理,一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基不同分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的土地税。,5,二、我国土地增值税的特点,（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（纳税人）（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收,6,三、我国开征土地增值税的目的,土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。,7,第二节纳税义务人,不论法人与自然人不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门,土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点：,8,【例题多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（）。A.外商投资企业B.个人C.个体户D.医院【答案】ABCD,9,第三节征税范围（核心考点）,征税范围,征税范围的界定,使用权是否为国家所有为判断标准之一,产权是否发生转让为判断标准之二,是否取得收入为判断标准之三,10,【解释】,土地增值税征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。区分土地使用权的“转让”和“出让”。“出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，“转让”体现的是土地使用者和使用者之间的交易。土地使用权的出让不属于土地增值税征税范围。若干具体情况的判定部分内容经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面（参照教材227页）。,11,经常出现的房地产若干具体情况征免问题汇总归纳,12,以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产抵债：是房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收企业兼并转让房地产：暂免征收房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征,对若干具体情况的判断,13,【相关链接】,首先，应与契税的征税范围和纳税人对比掌握；其次，应和土地增值税的计算联系起来复习。【例题单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。（2002年）A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C,14,例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。A以房地产作价入股进行投资或作为联营B双方合作建房，建成后转让的C对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的D对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的E房地产出租，出租人取得了收入【答案】BD,15,说明:（1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。,16,第四节税率（核心考点）,实行四级超率累进税率（记忆税率表）,17,土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依据为相对数，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。,18,第五节应税收入与扣除项目的确定（重点）,应税收入的确定,扣除项目的确定（具体说明见下页）税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：,19,（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让），指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和有关费用（登记费和过户手续费）（二）房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。,计税依据增值额的确定,纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额,扣除项目进一步说明：,20,（三）房地产开发费用（适用新建房转让），指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内,21,（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让），包括营业税、城市维护建设税、印花税。教育费附加视同税金予以扣除。（三税一费）,22,关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定,23,（五）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让），由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价成新度折扣率（六）对从事房地产开发的纳税人（适用新建房转让）加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%,24,此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。,25,【特别提示】归纳图表,26,27,例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税额是（）。A25万元B24.15万元C20万元D21.75万元,标准答案：D增值额=500-800*0.5-27.5=72.5万元72.5未超过扣除项目（400+27.5）的50%土地增值税=72.5*30%=21.75万元,28,第五节应纳税额的计算,一、增值额的确定转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额二、应纳税额的计算方法按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收,因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算,29,30,某房产开发企业转让房地产取得10000万元，取得土地使用权所支付的金额2000万元，房地产开发成本3000万元，房地产开发税金500万元，利息不能按转让房地产项目计算分摊.,答案：增值额=10000-2000-3000-(2000+3000)*10%-500-(2000+3000)*20%=3000万元增值率=3000/7000=42%土地增值税=3000*30%=900万元,31,第六节税收优惠,对建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征对国家征用收回的房地产的税收优惠免征土地增值税对个人转让房地产的税收优惠居住满5年或5年以上免征；3-5年减半征；未满3年征对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠之前已签订的房地产转让合同，不论何时转让均免征之前已签订的房地产开发合同或已立项，其在之后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期）在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税,32,例:某个人1999年6月因工作调动转让原居住的自有住房，房产于1995年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳契税1万元，其他各种费用1万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳的土地增值税是（）。（保留小数点后两位数）,33,第七节征收管理与纳税申报,加强土地增值税的征收管理P160纳税地点：房地产所在地主管税务机关纳税人是法人纳税人是自然人纳税申报P161-163,34,例:按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有（）。A向税务机关提供房产买卖合同B向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料C按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果D严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估E向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额,标准答案：B、D（1）必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估；（2）房地产所在地的税务机关要求从事房地产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估机构应无