第三章 资产评估的基本方法

2020/4/30,1,第3章资产评估的基本方法,3.1成本法3.2收益法3.3市场法3.4资产评估方法的选择,2020/4/30,2,3.1成本法,2020/4/30,3,3.1.1成本法的评估思路和要素,（一）理论基础生产费用价值论。即认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费，一项资产的原始成本越高，其原始价值越大。注意：形成资产价值的成本耗费是必须的，体现平均水平。（二）评估思路评估值=重置成本-各项损耗,2020/4/30,4,（三）要素1、重置成本（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费。（2）分类：复原重置成本(3)被评估资产预期获利年限可以预测。,2020/4/30,33,3.2.3收益法的基本程序,1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2)分析测算被评估对象未来预期收益;3)确定折现率或资本化率；4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；5)分析确定评估结果。,2020/4/30,34,3.2.4收益法的基本计算公式,2020/4/30,35,收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义。,2020/4/30,36,P评估值；i年序号；Pi未来第i年的评估值；Ri未来第i年的预期收益；r折现率或资本化率；ri第i年的折现率或资本化率；n收益年限；A年金。,2020/4/30,37,（一）资产未来收益有限期1、每期收益相等评估值P=A*（P/A，r，n）2、每期收益不相等（P45）,2020/4/30,38,（二）资产未来收益无限期1、每年收益相等评估值P=A/r关键：A的估算方法（1）通过预测未来若干年收益倒求A（课后习题19）P=A*（P/A，r，n）A=P/（P/A，r，n）,（2）计算过去几年收益的加权平均数,2、分段法（课后习题16）3、增长率法,2020/4/30,39,3.2.5收益法的基本参数,2020/4/30,40,1)收益额特点：其一,收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。类型：净利润，净现金流量测算方法：（1）时间序列法（2）因素分析法,2020/4/30,41,2)折现率从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。加和法：加权平均法：折现率=加权平均资本成本3)收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。,2020/4/30,42,三、收益法的评价适用性：适宜用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。例如企业整体资产、无形资产。局限性：前提条件；数据需要预测。,练习：某资产预计未来5年收益额分别为12、15、13、11和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，折现率10%。计算该资产在持续经营下和经营50年的评估值。,2020/4/30,43,3.3市场法,2020/4/30,44,3.3.1市场法的基本原理,1、理论基础：均衡价值论。（价值由均衡价格决定）2、评估思路：,参照物成交价,评估值,调整,差异,2020/4/30,45,3.3.2市法的前提条件,通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。,2020/4/30,46,可比性：是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）成交时间可比：参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围，并且时间对资产价值的影响可以调整。,2020/4/30,47,3.3.3市场法的基本程序,2020/4/30,48,1、选择参照物要求：可比性&数量：3个以上2、调整差异（核心）时间因素、区域因素、功能因素、成新率因素3、确定评估值,2020/4/30,49,3.3.4市场法中的具体方法,2020/4/30,50,（一）单一因素比较法原理：利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象的评估值。计算：评估对象价值=参照物成交价格*特点：便于操作。但对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。,2020/4/30,51,1、功能价值法适用条件：参照物与评估对象仅存在功能差异。计算：（1）价值与功能呈线性关系：,（2）价值与功能呈指数关系：,2020/4/30,52,2、价格指数法适用条件：参照物与评估对象仅在时间方面存在差异。计算：评估值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）或评估值=参照物成交价格*价格指数,环比物价指数,定基物价指数,练习：与被评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则评估值=？,2020/4/30,53,3、成新率价格法适用条件：参照物与被估对象仅存在新旧程度上的差异。计算：,4、市价折扣法适用条件：参照物与评估对象之间仅存在交易条件方面的差异。计算：评估值=参照物成交价格*（1-价格折扣率）,2020/4/30,54,5、成本市价法原理：利用成本与价值之间的关系计算。计算：评估值=评估对象现行合理成本*评估值=参照物成交价格*,参照物成交价格,参照物现行合理成本,重置成本,6、市盈率乘数法原理：利用市盈率与收益额、市价的关系计算。计算：评估值=评估对象收益额*参照物市盈率适用范围：企业整体价值评估和股票投资评估,评估对象重置成本,参照物重置成本,2020/4/30,55,（二）类比调整法基本方法特点：,参照物成交价,评估值,调整,差异,大体相似,计算：某参照物调整值=参照物成交价*评估值=参照物调整值的平均数例题：P60,评估对象状况,参照物状况,2020/4/30,56,四、市场法的评价优点：最具客观性；缺点：对市场的要求；对被评估对象本身的要求。总结：最适合用于在市场上交易活跃的资产。,2020/4/30,57,综合练习：评估对象：面积为600平方米的一块空地；评估要求：评估该地块2007年10月的公平市场交易价格；交易案例如下表：每月价格上涨1%。,2020/4/30,58,3.4资产评估方法的选择,2020/4/30,59,选择评估方法时应考虑的因素：1、评估目的；2、评估对象自身的特点；,资产,整体资产,单项资产,首选收益法,无形资产,有形资产,收益法,通用资产,专用资产,市场法,成本法,3、可搜集到的数据资料,2020/4/30,60,本章练习,一、单选题1、运用物价指数法确定的重置成本可以是（）A、复原重置成本B、更新重置成本C、A或BD、二者都不是2、复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）A、技术水平相同B、制造标准相同C、价格水平相同D、材料消耗相同3、资产利用率小于1时表示（）A、满负荷运转B、超负荷运转C、开工不足D、与资产负荷无关,答案：A,答案：C,答案：C,2020/4/30,61,4、实际已使用年限表示为（）A、名义已使用年限*资产利用率B、总使用年限*资产利用率C、尚可使用年限*资产利用率D、名义已使用年限+尚可使用年限5、某项资产构建于2000年，账面原值为10万元，于2003年评估，若以取得时物价指数为100%，评估时物价指数为140%，该资产最可能评估值是（）A、12万B、15万C、14万D、11万6、运用重置核算法确定的重置成本可以是（）A、复原重置成本B、更新重置成本C、A或BD、两者都不是,答案：A,答案：C,答案：C,2020/4/30,62,7、下列影响因素中属于功能性贬值影响因素的是（）A、社会需求下降B、市场价格变化C、新工艺新材料的运用D、利率变化8、某被估生产线设计生产能力为年产10000台产品，每台正常市场售价为1000元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持10000台生产能力，每台售价只能达到800元，该生产线尚可使用3年，折现率为10%，企业所得税税率为33%，该生产线经济贬值最可能为（）A、333万B、497万C、164万D、288万,答案：C,答案：A,2020/4/30,63,9、重新购置设备一台，现行市场价格每台80000元，运杂费2000元，直接安装成本1500元，其中材料费500元，人工费1000元，经计算，该项安装工程应承担的企业间接费用为每人工成本1.2元，该设备最可能评估值为（）元。A、84700B、84300C、83700D、8350010、教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（）A、成本法B、收益法C、市场比较法D、残余法11、在通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（）A、专利权B、专用机器设备C、通用设备D、专有技术12、在应用市场法时，一般应该选择（）参照物进行比较A、3个或3个以上B、2个或2个以上C、1个或1个以上D、4个或4个以上,答案：A,答案：A,答案：C,答案：A,2020/4/30,64,二、多选题1、市场法评估的基本前提主要是（）A、有活跃的公开市场B、有可比资产及其交易活动C、有充分时间进行分析判断D、有可预测的资产收益2、运用市场法评估下列方法中属于直接比较法的是（）A、价格指数法B、市价折扣法C、成本市价法D、功能价值类比法3、收益法评估的基本前提条件主要是（）A、资产未来预期收益可预测B、未来市场交易条件可预测C、未来风险可预测D、未来预期获利年限可预测,答案：AB,答案：ABCD,答案：ACD,2020/4/30,65,4、成本法评估涉及的基本要素主要包括（）A、重置成本B、实体贬值C、经济贬值D、获利年限5、下列方法中属于重置成本估算方法的是（）A、使用年限法B、重置核算法C、价格指数法D、功能价值类比法6、造成资产经济性贬值的主要原因有（）A、该项资产技术落后B、该项资产生产的产品需求减少C、自然力作用加剧D、政府公布淘汰该类资产的时间表,答案：ABC,答案：BCD,答案：BD,2020/4/30,66,三、计算题1、某项被估资产需用10名工人进行操作，而同类先进设备只需要5名工人，据统计每名工