小区开发项目可行性研究报告.doc

小区开发项目小区开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 一、总一、总 论论.- 1 - 1.1 项目背景 .- 1 - 1.2 项目概况 .- 4 - 二、政策环境与需求分析二、政策环境与需求分析.- 11 - 2.1 政策环境分析 .- 11 - 2.2 房地产市场分析 .- 17 - 2.3 建设规模 .- 19 - 2.4 营销方案 .- 20 - 三、建设地点与区域条件三、建设地点与区域条件.- 22 - 3.1 建设地点 .- 22 - 3.2 区域概况 .- 23 - 3.3 主要建设条件 .- 25 - 四、规划建设方案四、规划建设方案.- 28 - 4.1 规划设计主题 .- 28 - 4.2 总体规划方案 .- 28 - 4.3 建筑设计方案 .- 31 - 4.4 结构设计方案 .- 36 - 4.5 电气设计方案 .- 38 - 4.6 给排水设计方案 .- 44 - 4.7 采暖、通风设计方案 .- 48 - 五、节能节水措施五、节能节水措施.- 53 - 5.1 节能原则 .- 53 - 5.2 编制依据与原则 .- 53 - 5.3 节能措施 .- 54 - 5.4 节水措施 .- 56 - 六、环境影响评价六、环境影响评价.- 57 - 6.1 环境现状 .- 57 - 6.2 项目建设与运营对环境影响 .- 57 - 6.3 环境保护措施 .- 58 - 6.4 环境影响评价结论 .- 61 - 七、劳动安全卫生与消防七、劳动安全卫生与消防.- 62 - 7.1 劳动安全 .- 62 - 7.2 卫生防护措施 .- 63 - 7.3 消防 .- 64 - 八、组织机构与开发进度安排八、组织机构与开发进度安排.- 70 - 8.1 组织机构 .- 70 - 8.2 开发进度安排 .- 71 - 九、项目招投标要求九、项目招投标要求.- 73 - 9.1 编制依据 .- 73 - 9.2 招标要求 .- 73 - 9.3 招标方案 .- 74 - 十、投资估算与资金筹措十、投资估算与资金筹措.- 75 - 10.1 投资估算 .- 75 - 10.2 资金筹措 .- 81 - 十一、项目财务分析与评价十一、项目财务分析与评价.- 82 - 11.1 评价依据与基础数据 .- 82 - 11.2 营业收入与经营成本 .- 83 - 11.3 项目盈利能力分析 .- 85 - 11.4 项目偿债能力分析 .- 86 - 11.5 不确定性分析 .- 86 - 11.6 财务评价结论 .- 88 - 十二、结论与建议十二、结论与建议.- 90 - 12.1 研究结论 .- 90 - 12.2 提出建议 .- 90 - - 1 - 一、总一、总 论论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 某县百灵小区开发项目 1.1.2 开发建设单位概况开发建设单位概况 本项目由某市某房地产开发有限责任公司开发建设。 某市某房地产开发有限责任公司前身是某县某房地产开发有限 责任公司，创立于 2005 年 4 月，于 2007 年 3 月更名为某市某房地 产开发有限责任公司。 1.1.3 可行性研究报告编制原则与依据可行性研究报告编制原则与依据 1、 编制原则编制原则 （1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定 建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。 （2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程 技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对 工程建设和运营过程中产生的不利影响。 （3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯 彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。 （4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项 - 2 - 目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。 2、编制依据、编制依据 （1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求 （2） 某市城市总体规划 （2010-2020 年） （3） 某镇总体规划 （2007-2010 年） （4） 某县旧城区改造实施方案 （5） 城市居住区规划设计规范GB50180-93 （6） 民用建筑设计通则GB50352-2005 （7） 住宅设计规范GB50096-1999（2003 版） （8） 某市城市规划管理技术规定 （9）建设单位提供的基础资料和数据 1.1.4 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 某市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的 具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是西部地区乃至 全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性 的能源供求紧张为某某营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成 为某市城市发展的强力助推器。 某市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科 学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展， 成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来， 某市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展” 战略，全市经济社会又好又快发 - 3 - 展，成为我国西部最为活跃的经济区之一。 然而，某市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源 优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济 社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规 模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业 化进程， “小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济 发展而日益增长的经济、社会需求。 为此，某市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略 目标，制订了关于推进城镇化的决定 ，编制了城镇化发展规划 ，将城镇化作为新形势下加快某某跨越式发展的最大基础建设全力 推进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化 的互动战略。 在此背景下，某县作为某市总体规划中的 15 个重点城镇，根据 某市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕 “提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理” 的总体思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环 渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了某镇城 市总体规划（2007-2020 年） 和某镇旧城区改造实施方案 ，全 面启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。 在此基础上，某市某房地产开发有限责任公司董事会、管理层 经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店 一体化开发方案，并取名为“百灵小区” ，委托我公司对该项目进行 - 4 - 可行性研究。 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在 地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城 镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专 家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编 制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决 策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 拟建地点拟建地点 本项目建设地点为某市某县政府所在地某镇，项目场址位于某 镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠某中学，总占地 面积 20445m2（合 30.667 亩） 。 1.2.2 主要建设条件主要建设条件 1、本项目拟建地点位于某镇旧城区，属于由当地政府统一组 织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策， 并且享受旧城区改造有关优惠政策。 2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实 施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等， 将形成良好的生活居住氛围。 3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、 - 5 - 给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环 路方便出行，向南可通过百灵路及某北路等进入城镇中心区，具有 方便快捷的交通出行条件。 4、本项目场址紧邻某中学，周边有某人民医院、实验小学及 邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配 套设施条件。 5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众 等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各 项基础建设条件已基本落实。 综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住 配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。 1.2.3 建设规模与目标建设规模与目标 1、建设规模、建设规模 本项目总用地面积为 20445m2，根据地块规划条件和项目规划 要求结合当地市场需求，规划总建筑面积 35907m2，拟建 1 栋中高 层住宅楼、2 栋多层住宅楼和 1 栋多层酒店及配套商业用房，其中： （1）中高层住宅楼按 9 层设计，其中底层为车库，2-9 层为住 宅楼，规划建筑面积 9124m2，其中住宅建筑面积 7808m2、车库建 筑面积 1316m2。 （2）多层住宅楼中，1 栋按 6 层设计，底层为商业，2-6 层为 - 6 - 住宅，另 1 栋按 5 层设计，全部为住宅，规划建筑面积为 7775m2（不含底层商业） 。 （3）多层酒店按 6 层（底部 2 层按裙房）设计，其中 1-2 层为 餐饮部、会议室等，3-6 层全部为客房，规划建筑面积 8000m2，另 配套 619m2地下车库和设备用房。 （4）配套商业除住宅楼底层为 1 层外，其余全部按 2 层设计， 并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积 10173m2，另建设 216m2物 业用房等公共配套设施。 2、建设目标、建设目标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居 住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施 齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城 镇商住小区。 3、开发建设期、开发建设期 本项目计划开发建设期为 2010 年 7 月2011 年 7 月，其中商品 房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用 2 年时间 内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 1.2.4 投资与效益情况投资与效益情况 1、总体投资与效益情况、总体投资与效益情况 本项目估算总投资为 7000 万元，其中：商品房开发产品成本 为 4874 万元、形成固定资产 2051 万元、经营资金 75 万元。 根据建设单位投融资计划， - 7 - 本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投入 资本金 2875 万元，占总投资的 41%，其余 4124 万元由回笼预售款 滚动投入，占总投资的 59%。 （2）效益情况预测）效益情况预测 根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案， 本项目预计实现商品房销售收入 9292 万元，其中营业税金及附加 为 525 万元、预提土地增值税为 139 万元；自营酒店每年实现 942 万元的营业收入，其中营业税金及附加 52 万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品 成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为 4874 万元；自营部 分每年运营费用为 442 万元，其中日常经营费用为 377 万元、综合 折旧与摊销费为 65 万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营 业利润总额 3893 万元，上缴企业所得税 973 万元，可实现税后利 润 2920 万元；自营部分每年实现营业利润 448 万元，上缴企业所 得税 112 万元，可实现税后利润 336 万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为 12.06%，资本金净利润率为 19.53%；项目所得税后财务内部收益率 为 17.28%、财务净现值为 412 万元、投资回收期为 4.74 年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务 基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、 投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金 - 8 - 未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生 存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 1.2.5 问题与建议问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因 素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建 议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上， 积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保 障本项目的开发进度和销售计划如期完成。 1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招 投标方面的有关规定和标准。 3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期、顺利进行。 4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。 5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合 同管理，保证建设内容的功能完善。 1.2.6 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位数值数值备备 注注 一一基础指标基础指标 1.1 总用地面积m220445 合 30.667 亩 1.2 总建筑面积m235907 - 9 - 其中：地上建筑面积m235288 地下建筑面积m2619 1.3 建筑密度%38.8 1.4 容积率 1.73 1.5 绿化率%37.2 二二技术指标技术指标 1 建设规模m235907 1.1 高层住宅m27808 9 层（1 层为车库） 1.2 多层住宅m27775 5 层,6 层（1 层位商业） 1.3 配套商业m210173 2 层 1.4 酒店m28000 6 层 1.5 公共配套建筑m2216 物业用房等 1.6 地上车库m21316 高层住宅楼底层 1.7 地下车库m2619 酒店部分 1.6 可出售规模m223072 1.6.1 高层住宅m27808 1.6.2 多层住宅m23775 不含 4000m2置换面积 1.6.3 配套商业m210173 1.6.4 地上车库m21316 1.7 自营规模m28000 酒店m28000 其中：客房间130 3-6 层，30m2/间 餐饮m22000 1-2 层，不含大堂等 1.8 规划居住户数户140 1.9 停车位个242 地上停车位个217 其中车库 18 个 地下停车位个25 1.10 开发建设与运营期限 建设工期月13 商品房销售期月24 酒店经营计算期年10 三三经济指标经济指标 1 总投资万元7000 其中：开发产品成本万元4874 商品房部分 形成固定资产万元2051 酒店部分 - 10 - 经营资金万元75 酒店流动资金 2 资金筹措万元7000 100% 其中：资本金万元2875 41.08% 银行借款万元0 0.00% 预售收入 4124 58.92% 3 营业收入万元18716 其中：销售收入万元9292 销售期各年合计 自营收入万元9424 经营期各年合计 4 经营成本万元9293 商品房销售与自营合计 其中：销售经营成本万元4874 销售期各年合计 自营经营成本万元4419 经营期各年合计 5 营业税金及附加万元525 商品房销售与自营合计 6 土地增值税万元139 商品房销售与自营合计 7 营业利润万元8236 商品房销售与自营合计 8 所得税万元2059 商品房销售与自营合计 9 税后利润万元6177 商品房销售与自营合计 四四单位面积指标单位面积指标 1 单位面积开发建设投资元/m21949 按总建筑面积平均分摊 2 单位面积土地成本元/m2256 按总建筑面积平均分摊 3 单位面积利润总额元/m22294 按总建筑面积平均分摊 4 单位面积税金元/m2720 按总建筑面积平均分摊 5 单位面积税后利润元/m21720 按总建筑面积平均分摊 五五财务评价指标财务评价指标 1 总投资收益率 12.06% 2 资本金净利润率 19.53% 3 项目投资内部收益率 137.40% 所得税前 4 项目投资内部收益率 17.28% 所得税后 5 项目投资财务净现值万元3442 所得税前 6 项目投资财务净现值万元412 所得税后 7 全部投资投资回收期年1.46 所得税前 8 全部投资投资回收期年4.74 所得税后 - 11 - 二、政策环境与市场分析二、政策环境与市场分析 2.1 政策环境分析政策环境分析 2.1.1 我国房地产业政策环境我国房地产业政策环境 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来， 房地产业一直以较快的速度发展。 同时随着房价的快速增长， 投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋 造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结 构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行， 国家陆续出 台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普 通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房 价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 1、2003 年：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知(18 号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保 障性质的政策性商品住房” ， “住房供应主体”被大部分的商品房所 替代。 影响：房地产业成为国民经济支柱产业。 2、2004 年：国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 （71 号令） ，通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂 牌出让方式进行。 - 12 - 影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨 声一片。 4、2005 年：3 月份国务院办公厅发出关于切实稳定住房价 格的通知 （俗称“国八条” ） 。4 月份温家宝主持国务院常务会议， 认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和 引导措施，被称为“新八条” 。 影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼 价恢复快速增长。 5、2006 年：5 月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见 （37 号文）出台，被业界称为“国六条” 。意见规定对购买住房 不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税， 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租 住房。套型建筑面积 90 平方米以下住房比重必须达到开发建设总 面积的 70%以上。 影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不 少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。 6、2007 年：8 月 7 日国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见 （24 号文）出台，核心内容在于“加快建立健全 以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政 策体系” 。10 月 1 日中华人民共和国物权法正式颁布实行，明 确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11 月 30 日，建设部 等七部门联合发布经济适用房管理办法 ，明确规定经济适用住 - 13 - 房购房人拥有有限产权。 影响：政府开始转向“以廉租房为重点” ，开始更加重视住房 保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工 作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重 大变化。 7、2008 年：1 月 7 日国务院下发国务院关于促进节约集约 用地的通知 ，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。 2 月央行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法 ， 3 月住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知 。 下半年起，地产业连续 5 年的宏观调控结束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月 30 日、11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。10 月 22 日财 政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房 消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折， 最低首付比例降为 20%。12 月 21 日关于促进房地产市场健康发 展的若干意见出台，减免营业税，放松二套房贷。 影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现 10 年大拐点， 量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策， 11 月起成交量开始回升。 8、2009 年：2008 年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向 “积极” ，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷 款利率的下限扩大为贷款利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。 中央经济工作会议将 2009 年定调为“保增长扩内需调结构，推动 - 14 - 经济又好又快发展” ；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康 发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些 地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发 企业资金压力等措施。 影响：这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低 谷的房地产也在 2009 年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、 抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到 高峰的华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低 迷的楼市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过 2007 年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房 价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。 9、2010 年：由于 2009 年下半年开始的新一轮房地产价格的快 速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡 沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向 “重民生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。上半年陆续出台 了抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有 关政策，如：2009 年 12 月国土部等部委联合发文收紧土地受让政 策，开发商须首付一半且一年内缴全款；2010 年 1 月国务院发布 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （国 11 条） ，严格二 套房贷款管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导，央 行提高存款准备金率；3 月份国土资源部再次出台了 19 条土地调控 新政，加强土地竞拍、打击囤地；4 月份开始提高房贷首付比例， - 15 - 尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三 套以上房贷，出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑 制楼市投机、哄抬炒作房价等。同时，也相继出台了增加保障性住 房等政策，如国土部要求城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租 房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。 影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政 策效果明显，成交量大幅下滑，价格也开始出行松动。而中小城市， 尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、 房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控 政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障 性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供 应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发 展奠定了基础，也对今后房地产业发展明确了方向。 2.1.2 某某房地产投资环境某某房地产投资环境 1、某某新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发 展。“中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城 市发展理念的某市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三 大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给某某发展带来 前所未有的机遇，也给某某房地产业发展带来勃勃生机。 2、产品深加工、提高附加值是某某提高资源利用效益、增加 经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展 的重要措施。因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动 - 16 - 相关产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。 3、某*“金三角”，作为某的一项重要发展战略，将某某建设 成为某规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使某的经济 实力得到空前壮大。在此背景下某某发展成中等城市的目标是明确 的，房地产业的前景是光明的。 4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具 开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利 的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。 5、招商引资优惠政策。某市各级政府均制定了当地招商引资 优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与 人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化 艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会 给房地产的发展带来空前的机遇。 6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使某市各级城镇 全面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也给信誉好、 有实力的房地产开发企业带来巨大市场空间。 综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大 保障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助某市 持续快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快 实施城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与 当地社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资 环境。 - 17 - 2.2 房地产市场分析房地产市场分析 2.2.1 某市房地产市场运行情况某市房地产市场运行情况 在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下， 2009 年某市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增长， 商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征。 1、房地产开发完成投资持续增长。如某市中心城市房地产完 成投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资 144.8 亿元，同比增 长 30%，占城镇以上固定资产投资的 36%。 2、商品房供求面积皆呈上升趋势。全年各类商品房施工面积 为 1522.47 万平方米，较去年同期增长 76%，其中新开工面积 927.67 万平方米，同比增长 80%。由于新开工面积的增加，商品房 预售面积也随之上升，2009 年累计商品房预售面积达 491.86 万平 方米。 3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。据统计 2009 年 12 月底某区商品房的平均销售价格为 4701.2 元/平方米，同比上 升 28.5%，其中住宅商品房 4154.5 元/平方米，同比上升 13.56%。 随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅 度每平方米在 500 元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。 4、二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及 地方政府一系列税费优惠政策的支持下，二手房交易呈不断上升趋 势。截止到 2009 年 12 月底，某区二手房交易面积 25.51 万平方米， 成交金额 116079.1 万元，均价 - 18 - 4550.34 元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促 使二手房交易均价的大幅上涨。 2.2.2 某县房地产市场分析某县房地产市场分析 本项目位于某市某县某镇，该镇是某县政府所在地，也是某 市城市总体规划（2010-2020） 中的 “一主两副十五镇”重点城镇 之一。 由于发展基础薄弱、起步较晚，某县城镇化进程较缓慢，其城 镇基础设施和生活居住环境条件非常薄弱，已不能满足随着经济发 展而日益增长的社会需求。为此，某县政府根据某市城市总体规划 要求和 “三年大建设、三年大变样”的发展战略要求，制定了 “提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理” 的城镇化建设总体思路，全面开展了旧城区改造和城镇基础设施建 设工程。 尤其进入 2010 年以来，为了加快城镇建设进程，某县开始实 施某镇旧城区进行全面拆迁改造工程，规划利用三年时间将旧城区 改造成为整体环境优美、基础设施健全、独具特色的现代化城市新 区。在某镇旧城区改造过程中，主要采取政府统一规划、市场化运 作的实施方案，引进*内外有实力的房地产开发商参与改造工程， 以充分利用社会力量促进旧城区改造工程的效率。 因此，由某县政府统一规划实施的旧城区改造工程，不但形成 对居住、商业等地产市场的巨大需求，也给当地房地产业创造了广 阔的市场空间。 - 19 - 综上所述，本项目作为以某县某镇全面实施旧城区改造为契机， 实施集生活居住、配套商业、酒店为一体的商住小区，具有切实的 市场需求和发展空间。 2.3 建设规模建设规模 根据项目地块规划要求和当地住宅市场需求，本项目拟建一处 环境优良、配套齐全、功能完善、出行便捷的优质商住小区。 本项目建设用地面积为 20445m2，根据地块规划条件和项目规 划目标结合当地市场需求，本项目拟建集住宅、商业和酒店为一体 的综合性商住小区。 因此根据地块条件和项目建设单位设计任务要求，本项目居住 区与酒店统一进行规划，其规划总建筑面积 35907m2，其具体建设 规模指标如下表所示： 建设规模指标一览表建设规模指标一览表 序号序号项目项目单位单位规模规模备备 注注 1总用地面积总用地面积m220445 30.667 亩亩 2规划总建筑面积规划总建筑面积m235907 2.1 高层住宅m27808 1 栋 9 层（底层为车库） 2.2 地上车库m21316 高层住宅楼底层 2.3 多层住宅m27775 1 栋 5 层，1 栋 6 层（