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物管部工作手册0603美新家居中心物管部工作手册目 录物管部工作职能职责物管部主管岗位职责工程组岗位职责维修人员工作规程供配电设备维护保养规程低压配电柜的检查保养表高压配电柜的检查保养表变压器的检查保养表电房附属设施的检查保养表电气维修管理规程给排水维修管理规程空调通风系统维修管理规程高压配电房操作规程低压配电房设备操作规程变配电房设备巡检制度电力系统维修管理制度配电房管理规定配电房管理制度机房卫生管理规定设备安全运行制度设备运行记录管理制度设备管理交接班制度工程组日工作流程表工程组工作日志美新家居中心维修工作联系单工程组工作标准恶劣天气漏水、水浸应急处理程序消防组长岗位职责消防控制室值班员岗位职责消防设施器材管理制度消防工作安全制度防火安全检查制度火灾隐患整改制度消防设备管理制度消防设施、安全标识管理规定管理处消防器材管理制度消防监控中心管理制度消防设备安全操作规程动火作业申请审批制度消防组长工作流程消防中心值班员工作流程公用设施改造及维护维修工作程序消防安全隐患整改通知书消防中心火灾控制器日检登记表 消防中心消防设备监控运行记录表消防中心交接班记录表消防设备设施安全日检记录表消防中心工作标准清洁卫生巡检制度物管部工作禁忌 物管部工作职能职责1）、负责商场的清洁、消防系统的管理；2）负责商场公共设备设施的维修维护，确保其正常使用；3）负责为商户提供必要的物业管理服务；4）协助经营管理部的工作，全力确保商场的统一经营管理。5)处理商场紧急事件n 建筑物或装修事故（工程组）n 停电或电路故障（工程组）n 电梯故障（工程组）n 设备设施故障（工程组、消防中心）n 火警（清洁组、工程组、消防中心）n 恶劣天气（清洁组、工程组、消防中心）工程组（对管理区域内建筑物与装修的维护、物业配套设备的维护）n 物业建筑结构维护n 物业建筑外观维护n 商场公共部分区域装修n 商户装修审批与管理、监督、验收n 规范各商户门面装修n 商场内外部导示n 电梯维护保养n 电力系统维护保养n 给水系统的保养n 空调、冷气系统的维护保养n 三废排放及处理系统的维护保养n 每月空调水电等费用计量消防中心（物业消防的保养）n 消防设施维护保养n 消防器材配置n 消防设施、安全标识管理n 消防宣传教育培训、普及消防知识n 商户装修审批与管理、监督、验收n 商场疏散出口与消防通路管理n 自动报警系统维护与保养n 24小时的消防设施设备监控n 日常背景音乐播放清洁组（环境清洁卫生管理）n 公共区域管理n 公共区域的物品摆设与管理n 商场的日常清洁n 物业的外墙清洁n 垃圾处理n 环卫设施维护n 促销宣传品安置规范n 三废排放及处理系统地维护保养物管部主管岗位职责l 管理、监督物业的运营，确保房产设施的正常使用运转。l 主持设施的日常运行操作、维修和保养的技术管理工作；l 安排客户报修工作；l 管理物业的消防、工程、清洁、绿化等工作；l 检查与指导维修人员工作；l 核算及监督商户的水电费。工程组岗位职责l 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从直属主管安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。l 使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是工程组的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。l 努力学习技术，熟练地掌握商场内设施设备的原理及实际操作与维修。l 配合专业公司完成周、月和年度的电梯、高低压配电系统及空调通风系统维护保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。l 熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。l 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。l 准确抄录每月空调水电等费用的各项数据并填好报表。l 商户装修审批与管理、监督、验收。维修人员工作规程一、 接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持维修单赶到维修地点。二、 公共区域的维修程序1、 首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。2、 做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。3、 维修工具及材料须安放在不影响商户使用的位置，如有商户出入必须主动礼让商户。4、 维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。三、商户有偿维修程序1、 记清维修商户的单元，到达维修地点并核对无误。2、 主动向商户问好，自报部门，说明维修内容。3、 进入商户内后，首先做好维修现场的保护措施。4、 如维修中会产生较大噪声时，同时提醒商户并礼貌地向商户表示歉意。5、 如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒商户并礼貌地商户表示歉意。6、 维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动商户的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。7、 维修完成后，立即清理维修现场并请商户进行验收。8、 商户验收合格后，请商户在维修单内签名确认。9、 商户签名确认后，向商户表示谢意。10、 维修结束后，维修人员必须将维修单妥善保存。四、 相关记录：维修单 供配电设备维护保养规程一、 目的 检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。二、适用范围适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。三、内容 根据下面检查保养表对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。根据相应的维护保养检查表对保养情况进行检查跟进。低压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保 养 内 容周期01配电屏清洁月02电器仪表外表清洁，显示正常、固定可靠月03继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月04控制回路压接良好、标号清晰，绝缘无变色老化月05指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活月06电容无功补偿电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色月07母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年08配电屏对地测试接地良好年高压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保 养 内 容周期01高压油开关油位正常半年02母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年03配电屏对地测试接地良好年变压器的检查保养表序号项 目内容周期01外观扫尘、色标清晰，整体完好无损年02绝缘电阻值高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好年03零地接线端子压接良好，牢固可靠年04母线排压接良好，牢固可靠年05绝缘子抹尘，整体完好无损年06干燥剂硅胶干燥剂色浅、半透明年电房附属设施的检查保养表序号检查保养项目保 养 内 容周期01门窗及防小动物设施门窗开启灵活，无10mm缝隙，通风网无10mm小孔、无严重锈蚀月02通风照明设施无故障、保证通风照明月03绝缘工具正常有效月04灭火器正常有效月四、相关记录1、 低压配电柜检查保养记录表 2、 高压配电柜保养检查表 3、 变压器保养检查表 4、 电房附属设施检查保养记录表 电气维修管理规程一、目的 保证管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围 公司管理区域内（大厦），从高压进线到商户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。三、内容1、电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。2、 进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。1、 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。2、 当需停电时要按停电通知书告知用户。3、 在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。4、 一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时， 应装设隔离档板，并有专人监护。5、 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的标志牌。6、 维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。7、 在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的告示牌。四、相关记录 停电通知书 给排水维修管理规程一、目的 保证管理区域内（大厦）给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围 公司管理区域内（大厦）从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修，。三、内容1、 严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。2、 在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。3、 维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、 当需停水时要按停水通知书告知商户。5、 当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对商户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。四、相关文件停水通知书 空调通风系统维修管理规程一、目的 保证管理区域内（大厦）空调通风系统设备和人身安全，使空调通风系统设备维修工作正常化、规范化、科学化。二、适用范围公司管理区域内（大厦）空调通风系统设备及其设备的维修。三、 内容1、严格按照国家有关的空调通风系统设备安装工作规程进行作业。6、 在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。7、 维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。8、 当需停用时要按停用空调通风通知书告知商户。四、相关文件停用空调通风通知书 高压配电房操作规程一、 目的保证高压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好。二、 适用范围高压配电房配电设备的操作。1、 操作程序：（一）、高压开关柜的操作2、 手动操作方式：按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。3、 自动操作方式：当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。（二）、事故处理：1、 过流故障：若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。2、 接地故障：指示及处理程序与过流故障相同。3、 变压器温升故障：指示及处理程序与过流故障相同。4、 失压跳闸故障：指示及处理程序与过流故障相同。（三）、双回路供电 供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电源停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运行方式。 1、电源转换 、停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。 、为避免变压器并列式运行，当两路电源的一某路停电，需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3分钟内完成。完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。 三、相关记录：无低压配电房设备操作规程一、 目的保证低压配电房设备操作的安全性和正确性，保障设备完好正常供电。二、适用范围 低压配电房配电设备的操作。三、 操作规程1、 应密切注意网络表的读数。保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。2、 变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。3、 停电操作应先拉开低压分路开关，然后分开进线断路器,拉开进线刀闸。送电操作时与停电顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置。4、 变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行。5、 装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。6、 低压出线发生故障掉闸时，应立即查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。四、相关记录：无变配电房设备巡检制度一、 目的保证变配电设备设施安全运行。二、 适用范围管理区域内（大厦）变配电设备及附属设施的管理。三、 内容（一） 、高压系统1、 观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察。2、 观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级主管及委托维护单位3、 观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。 4巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。（二）、变压器系统1、 巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。2、 检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。（三）、低压配电系统 1、巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。 2、检查并清洁各电柜表面积尘。 3、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁四、相关记录：无配电房管理规定一、 目的：规范配电房的管理，保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内（大厦）的安全用电。二、 适用范围：适用于专变供电系统的配电房运行管理。三、内容1、 未经部门主管的许可，非工作人员不得入内。2、 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。3、 值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。4、 经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。5、 配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。6、 因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的商户发出停电通知。对于突发性的停电事故应向户作出解释。7、 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。8、 做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。9、 值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。四、相关文件记录：无配电房管理制度一、 目的：规范配电房的管理，保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内（大厦）的安全用电。二、 适用范围：适用于专变供电系统的配电房运行管理。三、内容1、 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并向运行主管或部门主管交代离岗时间及去向。2、 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关记录。按时巡查，及时发现事故隐患。3、 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。4、 值班人员接到报修时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。5、 所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须经运行主管或部门主管同意，原则上邻班与领班、值班人员同值班人员对调、在就餐时间，实行转换就餐制，并通知同班维修人员配合。四、相关文件记录：无机房卫生管理规定1、 每天对设备房进行清洁。2、 机房必须保持通风良好及照明设施完好，应急灯可正常使用，门窗开启灵活。3、 设备房内禁止吸烟和吃东西。4、 保持清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备及其它附属设施无积尘，无水渍。5、 严禁小动物进行机房内，机房内没有任何粪便。相关文件记录：无设备安全运行制度一、 机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程组专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。二、 智能监控消防等设备设施管理实行24小时值班制度,值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。三、 机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。四、 设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。五、 维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。六、 在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。七、 做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。八、 供配电设备房必须具备有灭火器材。十、相关文件记录：无设备运行记录管理制度一、 管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，设专柜保管。二、 建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。三、 值班员做好消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。四、 所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。五、 定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。六、 借阅查找设备管理记录应办理相关手续。七、相关文件记录：无设备管理交接班制度一、 值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定办理请假手续，才能请假。二、 交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况；等等。交班时，双方接班人员在值班日志上签字。三、 在下列情况下不得交接班：1、 在事故处理未完或重大设备启动或停机时；2、 交接班准备工作未完成时；3、 由主管指定替代领班的人未到时；4、 接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。四、相关文件记录：无工作流程工程组日工作流程表9：00主管对员工上午进行工作安排，开启一楼鲜风机、排风机、空调机，开始送商铺电源、洗手间排气扇，并且检查各设备运行情况。 9：30 送齐所有一楼商铺的用电及开启公共照明、空调机， 检查各设备运行情况。9: 3010:00 送齐所有四楼商铺的用电及开启公共照明、洗手间排气扇、鲜风机、排风机、空调机，检查各设备运行情况10：00巡查装修铺位的装修情况，按美新家居中心客户装修指南进行检查。11：00 外围设备巡查检修，巡查各楼层洗手间设施。（洗手间门的使用情况，洗手盘，水龙头使用情况，排水是否顺畅，冲水系统的使用情况，指示牌、天花是否正常，照明系统是否正常。）12：00早班、晚班交接，巡查各高低压配电房与设备的运行情况，清扫各楼层电房、设备房卫生。13：00并巡查各电、货梯的运行情况。14：00主管对员工下午进行工作安排，巡查中央空调、冷却塔的运行情况。15：00巡查各楼层洗手间设施。（洗手间门的使用情况，洗手盘，水龙头使用情况，排水是否顺畅，冲水系统的使用情况，指示牌、天花是否正常，照明系统是否正常。）16：00早班、晚班交接，检查所有公共灯饰、通道天花、广告灯箱的运行情况。17：00巡查各楼层、天面给排水，保证无堵塞，给排水管道通畅。17：30巡查电房设备、中央空调、冷却塔的运行情况。18：00早班、晚班交接，开启外围檐篷灯、广告灯箱、招箱灯、正门装饰灯、广场路灯、并巡查各灯运行情况。19：00巡查各楼层洗手间设施。（洗手间门的使用情况，洗手盘，水龙头使用情况，排水是否顺畅，冲水系统的使用情况，指示牌、天花是否正常，照明系统是否正常。）20：00巡查装修铺位的装修情况，按美新家居中心客户装修指南进行检查。21：00关闭一楼空调主机、鲜风机、排风机。21：30 关闭一楼公共照明（保留夜间长明灯），巡查各设备关闭情况，四楼空调主机、鲜风机、排风机。22：00关闭四楼公共照明（保留夜间长明灯），巡查各设备关闭情况。注：未有其它维修工作任务时，必须按以上的工作流程填写工作日志29 物管部工作手册0603工程组工作日志时间检查项目运行情况处理结果备注09：00-09：30一楼商铺的用电及开启公共照明、空调机， 检查各设备运行情况09：30-10：00四楼商铺的用电及开启公共照明、空调机， 检查各设备运行情况10：00-11：00商铺装修情况11：00-12：00外围设备巡查检修，巡查各楼层洗手间设施12：00-13：00各高低压配电房与设备的运行情况，清扫各楼层电房、设备房卫生13：00-14：00巡查各电、货梯的运行情况14：00-15：00巡查中央空调、冷却塔的运行情况15：00-16：00公共灯饰、通道天花、广告灯箱的运行情况16：00-17：00各电房与配电设备的运行情况17：00-18：00各楼层、天面给排水，保证无堵塞，给排水管道通畅电房设备、中央空调、冷却塔的运行情况18：00-19：00外围檐篷灯、广告灯箱、招箱灯、正门装饰灯、广场路灯、并巡查各灯运行情况19：00-20：00各楼层洗手间设施20：00-21：00关闭一楼空调主机、鲜风机、排风机21：00-22：00一、四楼公共照明（保留夜间长明灯），巡查各设备关闭情况，四楼空调主机、鲜风机、排风机记事：时间： 时至 时交班签名：接班签名：时间： 时至 时交班签名：接班签名：时间： 时至 时交班签名：接班签名：美新家居中心维修工作联系单报修单位联系人联系电话故障描述收费情况维修时间完成时间填单人维修人客户确认维修质量美新家居中心维修工作联系单报修单位联系人联系电话故障描述收费情况维修时间完成时间填单人维修人客户确认维修质量66工作标准内 容工 作 标 准备注供电系统保证24小时正常运行，出现故障立即排除；出现停电时，应能即时转换到二次供电回路，在1020分钟内将二次供电电源送至用电设备。机电设备运作完好率98，消防隐患处理率100及时率达100空调系统定时巡检各类运行设备、管道系统，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，根据季节及气温的变化，随时调整开机状况，避免浪费，节约能源机电设备运作完好率98及时率达100给排水系统按时巡检各类运行设备、管道系统，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证无堵塞，给排水管道通畅。系统设备运作完好率98及时率达100电梯系统严格按照维修保合同的考核细则对电梯维保方进行监督、考核，保证其按时、保质地按照保养计划实施维保工作。机电设备运作完好率98及时率达100商铺装修严格按照细则，审批、监督商户二次装修质量。审批及时率达100隐患处理率100设备设施维修服务态度热情、谦虚、使用文明用语客户满意率应达到98及时率达100商铺内设备设施维修（空调、供配电、给排水）接到部门主管的维修指令后，按要求的时间到场，但最低不得低于20分钟，维修时间不超过2小时。及时率达100电话线路检修（非电信局原因）非电信局原因维修时间不超过1小时，电信局24小时72小时及时率达100 注：工程组人员严格按照公司规定的维修工作的操作程序、礼仪礼貌规范进行对客维修服务工作，并确保零修、急修及时率达100恶劣天气漏水、水浸应急处理程序1、 接到漏水、爆浸的通知后，工程组、清洁组人员应立即赶往现场；2、 在接到通知时，除前往事发地点外，应同时知会部门主管；3、 快速判断出漏水、水浸的方位及来水源；4、 首先关掉有关的水源阀门等设备，立即采取有效措施堵水，事态严重时，通知相关的兄弟部门协助，快速减少事态进一步扩大；5、 切断有可能危及人身安全的电源；6、 事故现场进行隔离，以免危及人身安全等，防止事态扩大；7、 在事态控制后，由主管立即组织人员研究抢修方案，并实施；8、 维修完毕，由主管分析事故原因、事故责任及吸取的教训、预防措施等写成报告，上报经理及公司领导。消防组长岗位职责l 严格遵守公司员工守则和各项规章制度l 建立健全的消防基本档案和管理档案l 消防宣传教育培训、普及消防知识l 必须熟悉整个物业的消防系统（设备、设施）及消防器材、楼宇分布情况，在接到火警信号后能及时赶到现场确认和组织控制。l 熟练掌握火灾自动报警（灭火）系统（设备）的工作原理、性能及操作规程，在接到消防控制室值班员报告问题时，能及时赶到现场处理。l 加强物业防火巡查，加大防火监控、监管力度，纠正及制止违章装修作业。l 坚持每日消防巡查制度，及时查找火灾隐患，并彻底整改，保证消防通道及安全出口畅通无阻。l 对重点防火部位进行不定时抽查，做好检查记录和书面检查报告的归档管理。l 对施工装修单位的动火作业进行监护和监控，确保防火措施落实。l 合理选用灭火器材，做好消防器材保管，并进行定时检查和维修保养。l 在巡检过程中，发现问题及时反映给上级，完成上级和公司领导交办的其他工作任务。l 商户装修审批与管理、监督、验收。l 对消防控制室值班员日常工作工作进行管理。 消防控制室值班员岗位职责l 严格遵守公司员工守则和各项规章制度l 熟练掌握各类消防系统（设备）的工作原理、性能、操作以及维护保养知识。l 熟练掌握整个物业区的消防设施、设备、消防器材及火灾探测器的地址编码和分布情况，在接到报警的第一时间内能确认预警位置，并及时处理。l 密切掌握所监控的各类火灾自动报警（灭火）系统、确保消防系统（设备）随时处于良好运行状态。l 当楼层出现火警预报时，立即通知消防组长或保安领班到现场进行确认，并做好灭火、救援准备，一旦确认火警、火灾发生，立即启动消防自动灭火设备扑灭火灾。l 搞好消防控制室卫生及系统（设备）保养工作。l 及时、准确、规范、清晰地填写值班记录，具有可追溯性。l 密切监视防盗闭路电视，做好录像带存放，发现问题及时处理并报告。l 密切监视消防系统（设备）的运行情况、声光显示、屏幕显示及火灾控制器系统的管理工作。l 完成上级交办的其他任务。l 日常背景音乐播放。主消防工作安全制度1、 认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防安全方针，实施综合治理，坚持专职部门与员工、租户相结合的原则，实行消防安全责任备案制。2、 按照中华人民共和国消防法和公安部颁布的机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定，认真做好“三落实”。(1) 责任落实。按照项目管理方法把消防责任层层落实到基层、部门，落实到每个人，定人员，定时间，定措施。(2) 器材落实。坚持做到每楼层消防器材齐全，随时均可使用。(3) 检查落实。定期组织每月大检查，每日消防中心组长重点查，做到发现隐患立即消除。3、 落实消防责任制，租户入场时与各租户签订防火责任书，确定消防责任人，并签订责任，建立全方位的监督体系。4、 建立健全的消防档案，包括消防安全基本情况和消防安全管理情况，详实全面反映消防工作情况，并附有必要的图表，根据情况变化及时更新。5、 增强防火意识，组织全体租户定期学习消防知识，广泛开展防火宣传，普及防火知识，培养建立全民的消防意识。6、 定期进行消防安全检查，及时发现并消除火灾隐患，贯彻各项防火行政措施，技术措施和组织措施，从根本上防止火灾发生。7、 根据维保合同及日常防火安全检查制度巡视、定期试验、检修、保养和管理好消防器材和设备，使所有设施处于100的完好状态。8、 负责对各种消防控制设备的运行情况进行监视和运用，不得擅离职守，做好检查、操作等工作。9、 熟悉本系统所采用消防设施系统基本原理、功能，熟练掌握操作技术，协助维护人员进行修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。10、 发生火灾要准确确认，及时、准确的启动有关消防设施，正确有效地组织扑救及人员疏散，并应直拔119向消防队报警，不得迟报或不报，保护火灾现场，调查火灾原因。11、 认真填写值班记录及系统运行登记表和控制器日常检查登记表，遵守防火安全管理制度，以高度的责任感去完成各项技术工作和日常管理工作。12、 积极组织消防知识培训，不断提高全民消防意识。13、 相关文件记录：无防火安全检查制度1、每天不少于2次对单位进行巡回检查，主要做好监督各租户执行消防法规的情况、隐患整改的情况、及时纠正和制止现场的违规行为等工作，并做好巡检情况记录。2、必须每月进行一次由各部门及领导参加的全单位消防安全检查，做好检查情况汇总分析，对查出的隐患下发隐患整改通知书，落实责任，逐一整改，归档备查。检查内容包括：一、 火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况；二、 安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；三、 消防车通道、消防水源情况；四、 灭火器材配置及有效情况；五、 用火、用电有无违章情况；六、 消防安全重点部位（包括装修铺位）的管理情况；七、 易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况；八、 消防监控中心值班情况和设施运行、记录情况；九、 防火巡查情况；十、 消防安全标志的设置情况和完好、有效情况；十一、 其他需要检查的内容。4、认真做好每日巡查，对重点部位每日不少于2次的检查，并做好检查记录和上报工作。由组长组织实施。5、单位重点岗位（配电室、空调机房、消防监控中心）人员按照自己的职责，对设备严格按照操作规程每天巡查工作。确保各种设施、设备正常运行，并认真做好运行、巡查情况的记录和上报工作。6、 对检查发现的问题及时填发安全隐患整改通知书，并按隐患整改制度落实整改。7、 相关表格安全隐患整改通知书火灾隐患整改制度1、对存在的火灾隐患，应当及时予以消除。2、对于检查要求当场整改的就要立即以整改。下列行为应当场改正：一、 用火、用电有无违章情况；二、 安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好；三、 消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整；四、 常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用；五、 消防安全重点部位的人员在岗情况；六、 其他消防安全情况。3、对不能当场整改的，由消防中心安全责任人开具整改通知，报告物管部主管，提出整改方案并由违规单位责任人签字。被违规单位责任人应当确定整改措施，限期，并负责落实整改。4、隐患消除之前应当落实防范措施，保障消防安全。5、隐患整改完毕，负责整改的部门或人员应当将整改情况函告消防管理归口部门，提出复查。由消防中心安全责任人复查合格后并由消防安全责任人签字确认后存档。6、对公安消防机构责令限期整改的火灾隐患由单位在限期内整改。整改后由消防中心向公安消防机构报告整改情况，申请复查。消防设备管理制度一、 每月组织消防维护公司对全公司的消防设备、各控制联动系统、疏散指示标志、应急照明等设施进行维护一次。1、 公司的烟感器每月由消防中心组织检测12次。2、 自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心组织排放检查一次。3、 每季度由消防中心检查一次公司内的地上消火栓。4、 消防水泵每月由消防中心手动、自动各启动检查一次。5、 消防总控制联动系统每月由消防中心和有关部门联合启动运行检查一次。6、 公司的各种电气设备，每月联合进行一次检查。7、 各部位的轻便手提式的灭火器，每两年由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。二、 公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。三、 相关文件记录：无消防设施、安全标识管理规定一、 按照消防规范要求，管理区域内配备各种消防设备、设施，标识安装在合适、醒目的位置上。二、 各种标识不得随意挪为他用，消防中心应按日进行全面普查的规定认真落实，保证各种标识的完好性。三、 标识名称及作用1、 公共设施的标识（1） 应急指示灯标识，分别安装在住宅楼各层通道及楼梯内，其作用是在火灾情况下可作应急照明使用，并提示人们所在安全疏散的方向。（2） 禁止吸烟标识，在管理区域内公共场所及各电梯箱内安装有禁止吸烟标识牌，其作用是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办公防止火灾发生。（3） 消防器材标识，在各层指向灭火器的方向分别安装有指示牌，其作用是提示人们该方向设有灭火器材，一旦发生火灾及时使用。（4） 火警电话标识，在各层通道内分别安装有火警电话标牌，其作用提示大家时刻记住火警电话，火灾时及时报警。（5） 平面图的标识，在各楼层分别安装有安全疏散通道、安全出口和灭火器材情况平面图，其作用是提示一旦发生火灾及时使用，提供安全疏散的方向。2、 消防设备系统的标识（1） 消防栓的标识，在管理区域内所有消防栓的门上都印有消火栓的字样，提示人们该处设有消火栓。3、 消防机房的标识（1） 消防水泵的标识，在各水泵上注有水泵编号、功率等字样标识。（2） 消防水箱的标识，在供水箱上标有消防储水量限位标识。（3） 消防中心的标识，在值班室内的控制台上，显示有各系统信号指示，控制操作按钮等具体的字样标识。4、 消防设施、设备管理的标识包括（1） 消防设施、设备管理的标识。（2） 消防设备检查保养记录标识。（3） 消防设备试运行记录标识。（4） 消防设备故障维修的标识。（5） 消防中心有关消防的各种管理制度的标识。（6） 灭火作战方案及灭火指挥系统图的标识。四、相关文件记录：无消防设施、器材管理制度一、 消防设施、器材按实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态。二、 消防中心每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。三、 防火门处关闭状态，铰链灵活，整体无损坏。四、 消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。五、 温、烟感控制箱体，指示灯，开关，探头经常处于良好备用状态。六、 消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次。七、 消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好。八、 定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。九、 消防用广播器材随时处于良好备用状态。十、 消防专业工具存放在显要位置，随时备用。十一、 加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理。十二、 消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损坏丢失。十二、相关文件记录：无消防监控中心管理制度消防监控中心是掌握消防设备动态及发现火灾、火警的重要岗位，是整个大厦消防管理的心脏。为了加强消防监控中心的管理，特定例如下制度。一、 消防监控中心实行全天24小时专人轮流值班制，无关人员非工作原因禁止入内。二、 消防监控中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备，准确辨别及处理各种情况。三、 值班人员要注意消防监控中心内的环境卫生，要做到每班地扫，设备每班一擦，严禁在消防监控中心吸烟、喝酒、会客、阅报杂志、打瞌睡、占用电话线，不准进行其他与工作无关的活动。四、 值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由替值人员顶替方可离开。五、 消防监控中心各操作手柄（按钮）每日做一次手动操作检查。六、 消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格。七、 消防监控中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告组长，联系相关人员前往维修。八、 在下列情况下不得交接班：1、 火警事故处理未完时；2、 交接班准备工作未完成时；3、 接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。九、 以上各项规定，违者将按一次警告、二次检讨、三次停职处理的原则。十、 相关文件记录：无消防设备安全操作规程一、 本管理区域内消防各系统属遥控、连锁自动装置，故在操作前必须观察各个系统是否设置在自动位置。二、 首先观察各系统电源信号是否正常。三、 各系统的安全操作方法如下：1、 烟感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，首先通知组长或保安人员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系。若为火险立即按灭火作战方案处理，若为误报，请保安人员将区域报警进行复位，后将值班室内的集中报警器复位。2、 防火卷帘门系统：当发生火警时，根据失火方位及火热大小，可采取隔离法，及降落相应的防火卷帘门，值班员可根据现场报告情况遥控降落，就近人员也可击碎报警按钮降落，若以上两种情况都不能降落时（观察卷帘降落信号灯），可速派消防维修人员到当地打开锁匙开关强迫降落。3、 排烟系统：发生火灾时，值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀。若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀，这是排烟风机自动启动，启