房地产经纪人员的管理参考资料

北京房地产经纪管理的规定,1,第一房地产经纪人员的管理,一、房地产经纪人员管理的原则1、规范化的管理原则2、宏观管理、微观搞活的原则3、监督和保护并行的原则4、自律性管理原则,二、房地产经纪人员管理的主要内容1、加强经纪立法，规范房地产经纪行为2、加强房地产经纪从业人员的管理3、加强信息管理,2,第一房地产经纪人员的管理,三、房地产经纪人员管理的手段和形式1、法律手段（无管理房地产经纪人员的专门法律）2、行政手段3、经济手段（制定经纪服务的佣金标准、经纪人违规操作的处罚标准）4、自律手段（成立行业协会）,四、房地产经纪人员的资格管理资格管理包括房地产经纪人员的执业资格考核认证、房地产经纪人注册登记管理及房地产经纪人从业记录的考核和年检管理。1、房地产经纪人的资格要求2、房地产经纪人职业资格申请及注册3、房地产经纪人执业记录的考核和执业资格的定期管理（定期验证、定期公布执业资格的注册与注销,3,第一房地产经纪人员的管理,五、房地产经纪人员的经纪活动原则1、忠实原则2、责任原则3、服务原则4、平等原则5、公平竞争原则,六、房地产经纪人员的行为规范1、必须遵守国家相关法律法规2、忠实交易双方，提供高水平的中介服务3、同行间互学互助，共同提高，严禁不正当竞争4、严格执行佣金标准5、严禁超范围服务6、杜绝借中介之机进行投机活动或从事其他非法中介活动,4,第一房地产经纪人员的管理,七、房地产经纪人员的违章违法经营的法律责任针对一系列违章违法行为，主管部门可酌情分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、吊销营业执照或房地产经纪人证书等处罚。,5,第二房地产经纪机构的管理,一、房地产经纪机构管理的主要内容1、资格审查和注册登记管理在进行工商登记之前，必须报请当地房地产主管部门进行资质审查并批准，资质审查的主要内容如下：（1）是否固定办公地点，是否为具有法人资格的经济实体；（2）必须具备一定数量的自有资金；（3）要有健全独立的财务管理体系和完善的而财务制度；（4）是否拥有规定数量的、经过资格认证的房地产经纪人和其他专业技术人才。经房地产主管部门的资质审查合格后，由房地产主管部门颁发“房地产经营资格证书”，然后进行工商登记，才能成立房地产经纪机构。,6,第二房地产经纪机构的管理,一、房地产经纪机构管理的主要内容2、年检与验证管理房地产行政主管部门对房地产经纪机构的年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理。3、规范服务内容，制定行业通行的服务标准4、房地产经纪的收费管理（收取服务费，并开具发票）5、房地产经纪机构的信用管理,7,第二房地产经纪机构的管理,一、房地产经纪机构管理的主要内容住房和城乡建设部房地产信用信息管理系统,二、房地产经纪机构管理的原则1、鼓励发展的原则2、规范化管理的原则3、行政管理与行业自律管理相结合的原则,8,第二房地产经纪机构的管理,三、房地产经纪机构管理的手段1、法律手段2、行政手段3、经济手段4、自律手段,四、房地产经纪行业自律性行业规则行业规则是公约，而非行政规章。行业规则具有约束力（违规行为会受到行政管理部门的依法处罚；还受到行业的通报批评，严重的要开除会员资格）行业规则提出职业道德的要求。,9,第三房地产经纪职业规范,一、房地产经纪活动的原则房地产经纪活动应遵循自愿、平等、诚实信用的原则。,二、房地产经纪基本职业规范1、告示责任：房地产经纪机构及分支机构应当在经营场所公示下列内容：（1）营业执照；（2）房地产经纪机构备案的证明；（3）房地产经纪人员的职业资格注册情况；（4）佣金标准及国家关于佣金的有关规定；（5）服务内容、服务标准、职业规范及投诉电话等；（6）主管部门制订的房地产经纪合同示范文本。,10,第三房地产经纪职业规范,二、房地产经纪基本职业规范2、告知责任。房地产经纪机构在接受委托时，应当由房地产经纪人向委托人书面告知下列与委托业务相关的事项：（1）委托项目相关市场行情、可选择的房地产交易方式；（2）法律、法规和政策对房地产交易的限制、禁止规定；（3）应由委托人协助的工作、提供的必要文件和证明；（4）房地产交易应办理的手续、应由委托人缴纳的税费以及房地产经纪机构可为委托人代办的事项；（5）交易物在权属、质量、安全、环境等方面存在的瑕疵及可能产生的法律后果；（6）发票的样式和内容；（7）经纪业务完成的标准；,11,第三房地产经纪职业规范,二、房地产经纪基本职业规范3、房地产经纪合同应当包括下列主要内容：（1）经纪事项及其服务要求和标准；（2）合同当事人的权利、义务；（3）合同履行的期限；（4）佣金的支付标准、数额、时间；（5）交易物质量、安全状况及责任约定；（6）违约责任和纠纷解决方式；（7）双方约定的其他事项。,12,第三房地产经纪职业规范,二、房地产经纪基本职业规范4、重要文件署名（房地产经纪人签章及注明注册证编号）5、佣金6、经纪业务的承接（必须以机构名义承接业务）7、经纪人员的职业范围（两个层次的从业范围）8、回避制度为保持经纪活动的公正性，在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人员应当回避，但征得另一方当事人同意的除外,13,第三房地产经纪职业规范,三、房地产经纪活动中的争议处理当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，可以通过以下方式处理：1、当事人双方本着平等自愿的原则协商解决。2、如双方协商不成，可以向有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解。3、如经调解不能达成协议，双方可按照合同中的有效仲裁条款进行处理，仲裁裁决为终局裁决。4、合同中无仲裁条款，可以向不动产所在地人民法院提起诉讼。,14,第三房地产经纪职业规范,四、房地产经纪活动中的禁止行为1、明知交易物或交易方式属法律法规所禁止的范围，仍提供房地产经纪服务的；2、通过隐瞒房地产交易价格等方式获取佣金以外收益；3、隐瞒重要事实或虚构交易机会、提供不实信息和虚假广告的；4、用欺诈、贿赂等不正当手段促成房地产交易的；5、与他人串通恶意损害委托人利益，或胁迫委托人交易6、泄露委托人商业秘密或利用委托人商业秘密牟取不正当利益的；7、出租、出借房地产经纪人员职业资格证书、注册证或允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；8、法律、法规禁止的其他行为。,15,第三房地产经纪职业规范,五、房地产经纪违规执业的法律责任房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担的法律责任和方式的不同可以分为民事责任、行政责任和刑事责任。,16,第三房地产经纪职业规范,五、房地产经纪违规执业的法律责任1、民事责任（1）违约责任。是当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。免责事由包括：不可抗力、自己有过失、约定免责事由。承担违约责任的方式主要有：强制实际履行、违约金、损害赔偿。,17,第三房地产经纪职业规范,五、房地产经纪违规执业的法律责任1、民事责任（2）侵权责任。是指因过错侵害他人的财产或人身权利并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。侵权行为构成要件一是有侵权行为，二是无免责事由。侵权行为的构成要件有：行为违法、有损害事实、违法行为与损害事实之间有因果关系、主观过错。免责事由包括：包括正当防卫和紧急避险、不可抗力、受害人过错。承担侵权责任的主要方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。,18,第三房地产经纪职业规范,五、房地产经纪违规执业的法律责任2、行政责任行政主管部门或其授权部门可以在其职权范围内，对违法房地产经纪机构或房地产经纪人处以与其违法行为相应的行政处罚，包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂