长安镇长青路地块研判报告-汇报

长安地块初步研判报告,“金三角将崛起长安第一高楼”政府及各方对项目寄予很高期望,汇报前言,项目条件与目标长安市场综述产品定位与建议初步的经济测算,在新的市场与政策形势下，为了寻找政府意志、发展商意愿、市场发展三者之间的平衡点，更有力地挖掘彰显长安镇长青路项目的价值、赢得优势，并在市场竞争中规避风险，特根据调研情况提出相关建议。,沟通内容,报告框架,市场综述,发展规划商业/商务/住宅市场概况未来竞争,战略与定位方向,具体产品建议,物业类型排布建议户型建议,项目解析与目标,初步经济测算,5,?,?,?,第一部分项目解析与目标沟通,地块属性、价值,目标思考下的问题,目标理解,政府宏图引起广泛关注数十家媒体、东莞日报报道,11月中旬起，媒体广泛报道长安镇第三工业区地块的建设计划长安镇副镇长、长安集团公司董事总经理孙沛文日前透露：”该镇计划投资5亿元6亿元，在这一地段建设一座60层高的商业写字楼，建筑高度为180200米。“经过镇党委讨论，我们初步构想在这块地段建设一个全新的地方性标志建筑，写字楼建筑面积约为9万平方米，共60层高，总高度为180200米，计划投资达5亿元至6亿元。这意味着，长安的第一高度将于这里诞生。“该镇还初步计划在这里建设一个大型的住宅楼盘，建筑面积约为27万平米。这样一来，整个第三工业区改造后计划的建筑面积将达36万平方米。”,7,项目将为长安中心最受瞩目的都市改造计划：实现旧城改造的显性目标改善城市环境、优化城市功能项目将开放性、相融性为长安新中心的全新演绎项目将为城市发展作贡献，令区域增值并实现互赢总建超过20万，将打造一个高融合性的都市综合体,项目承载着长安城市升级政企资源整合的历史期许,寻找平衡点政府意志+发展商意愿+市场需求,报告思考主线,充分挖掘地块价值，创造企业收益,前瞻思考，在未来竞争中规避风险,1,2,3,区位属性：为工业区改造项目，长安中心北区边缘、临主要商业街，北区局部工业片区改造+南区整体升级,本项目,长青路商业带,德政路中心行政区,长盛路长中路商业区,中心南区锦厦工业区,S358沿线商业,A、地块为长安镇第三工业区改造回迁项目；B、传统上称为“金三角”片区，位于长安镇中心北区与中心南区的交界处；C、地处中心北区的商业区边缘、长青路商业带南端；D、周边S358省道升级改造；E、S358南面的长安镇中心南区将进行整体升级改造城市产业升级与旧村改造。,中心北区,A、用地性质:商住混合用地B、占地面积：75653.82平米C、容积率中等偏高R=3.3（望调高）D、临干道、周边商业区聚集,地块总体情况,S358省道,长青西路,富民路,荣文路,用地环境,项目地处长安镇中心北区的商业区，东临中心商业街长青路(8车道+绿化带)，隔街相对长安酒店与长安集团办公楼；处于S358省道升级改造工程的首期工程路段，南临S358省道、南面拆迁区域，西南邻长安镇综合市场、万洲百货；西面为荣文路(6车道+绿化带)、老厂房；北面为富民路(2车道)、老农民房与宿舍办公区。,北向富民路,西向荣文路,S358省道南面,东向长青路长安酒店,地块本身条件,地块周边全景,地块状况,规模较大容积率3.3，可规划中高档社区项目地势平坦，总体可利用性较佳无稀缺景观资源，将来周边有具现代感的新改造城市景观资源，发挥余地较大地块形状不规整、有一角未纳入用地范围，局部地块的使用受影响紧邻城市主干道，噪音影响大项目西南角将改造为下沉式隧道、东面与西面道路有较宽绿化带阻隔，降低了部分街铺的价值目前北面与南面为农民房、厂房，形象受阻,地块不足,地块周边交通改造,车行隧道,人行隧道,车行隧道：影响荣文路街铺人流与视觉人行隧道：增强通达性（过S358）邻近的横安路路段将设人行天桥,项目指标,主要的限制：容积率3.3，希望调高；住宅90/70要求；回迁置换物业与面积；尚未明确的限制：各物业性质、体量有谈判空间。,15,在发展集成功能的思路下，本项目的分析将结合以下发展方向进行,项目发展方向,商务,住宅,商业,酒店,？,？,地块条件对目标的可能限制,1、原规划方案中写字楼面积近7万平米（我司新方案中设计写字楼12万平米），对长安商务办公消费力的要求很高；,主要因素,3、地块处于中心北区边缘，现为工业片区拆迁，且地块不规整，周边仍有局部老建筑影响形象与地块价值利用；,4、在片区的开发与改造节奏上，南面中心南区工业厂房和农民房的拆迁具不确定性。,2、总体容积率中等（我司考虑调高），并受90/70限制，影响居住产品的品质；,目标理解下的重点问题梳理,1）对地块，建议调整规划为酒店办公面积多少？具体物业形态？,Q1,地块本身的资源禀赋优势不明显，90/70限制，如何定位、如何打造，才能体现高品质、实现高价值？,经济测算收益如何？对地价的接受区间？,Q3,Q2,2）住宅、商业面积多少？总体容积率调整？,18,?,?,?,第二部分长安市场综述,片区发展规划,未来竞争,房地产市场扫描,本次调查研究重点,发展规划：走访长安规划管理所、S358省道改造指挥所与工地办公室长安商业与写字楼市场：1）写字楼：长安中心北区商务圈、南区工业区2）商业：长青路商业带、长盛路-长中路商业区、S358沿线商业项目周边街铺项目周边生活商业、百货项目周边专业市场（电器/五金模具）长安主要百货镇区内电影院专项调研周边饮食市场等长安近期土地供应：,长安未来：珠三角中心,东莞“一城四区、南北层级结构”的总体布局形态;东莞南：长安滨海新区+沿海发展区+虎门港建设。,5大规划强势利好，实现进度均在2010年后、具有不确定性,5大规划强势利好，实现进度均在2010年后、具有不确定性,使长安中心区控制性规划更加合理、科学；城市档次和品位也将得到提升。由由莞长公路（107国道）、广深高速、东宝河、广深公路（省道358）以及莲峰路等镇区道路围合的区域组成，面积为7.19平方公里。规划功能：将建设以居住、商业为主，办公及工业功能为辅的现代化综合区域。现在城市建设用地面积555公顷，未建设用地用地面积约87.4公顷、占总用地的12.6%。霄边、咸西旧改：霄边旧村，18.2万平米改造；咸西旧村，中期东坊改造、10.3公顷；远期西坊改造、3.5公顷。,长安中心南区升级改造,S358省道改造将对项目产生明显溢价,1、改变脏、乱、杂的面貌，明显提升了长安在358国道附近的形象，改善商业、居住环境。2、通过隧道、天桥、绿化等把358两边有机的连接起来，使人流涌向中心区方向。,1.大大改善长安区域交通环境，带动周边商务人群的聚集，提升镇区档次和品位；2.增加了项目所在的人流量，扩大了人们对商业商务的需求；3.为市民的出行提供了方便。,长安新汽车站建设,在建的钟楼广场,新车站,使镇区城市功能布局更加合理，为长安的持续发展装上了发动机；常虎高速直通长安新区：改变了长安只有一个高速入口的现状，大大方便了长安中心区居民的出行，也方便了货运车辆的来往。滨海新区将建设汽车产业园。,长安新区及常虎高速,轻轨R2,1.使长安连接上珠三角城市轨道网，加强长安与珠三角城市的联系；2.随着轻轨建设项目的建设和运营，能够大大缩短人们的出行时间，从根本上改变居民的出行方式和提升沿线城镇特别是枢纽车站所在地的城市功能，促进产业升级和人口结构调整，城市化向纵深发展，从而持续拉动房地产业的发展；3.片区站点：上角、金沙、锦厦。,区域发展小结,高起点规划发展的背景下，现阶段的城市建设、区域交通改造、旧城改造将有效促进片区商住面貌改善，刺激房地产市场突破性发展，本项目将成为长安房地产市场发展的新标杆！,“核心”利好：长安重点建设的核心位置，城市中心区。5大“规划”利好：长安中心南区升级改造、S358改造、长安新汽车站建设、长安新区及常虎高速建设、轻轨R2动工。发展重心将向S358沿线与中心南区倾斜，无疑将进一步促进片区的快速发展。,商务发展扫描,金利安商贸中心,地王广场,台商会馆,莲花广场,长安各写字楼地理位置图,海联大厦,写字楼市场总结,写字楼综合情况表,商务发展扫描,各写字楼项目的具体情况见附件1,工业厂房区的办公周边锦厦、乌沙，一部分工业区规划良好、厂区办公条件中上水准,商务发展扫描,工业厂房区的办公周边锦厦、乌沙，大部分工业厂区办公条件中等,商务发展扫描,一般。已拥有一定的产业基础，未来将有较可观的发展，但有不确定性。,优良。目前有一定优劣差距，部分片区的长远前景好。,对比宝安/龙岗商务市场：长安办公用地风险高、价值较低,宝安,龙岗,长安,可开发空间与地价,社会经济,楼市,配套资源,客户,核心区位的可开发空间趋小，土地稀缺性与地价双高,已有相当的开发强度，有一定空间，地价由中低水平向中高水平快速提升。,具备有大的开发空间，用地资源较多；但中心区位土地较少。,表现优2008年GDP2088亿、全市的27%第3产业占34%,在东莞表现优良2008年GDP202亿第二产业表现较突出,表现优良2008年GDP1486亿第3产业占33%,深圳的热点组团：均价向高位冲刺.,较热点组团：均价逐步向关内靠拢,目前的热度一般整体价格平稳,核心组团资源优越，基础设施在完善进程中,客户适宜度整体最高,总体资源条件较优，交通等基础设施的提升潜力大,资源条件一般，部分地区差,客户适宜度高低差距大,相当部分较差,客户适宜度总体中等，局部高,优。现状基础、未来前景均获较高评价，客户认知度高.,总评,1.长安写字楼市场目前供给大于需求，处于比较饱和状态；2.长安写字楼总体品质不高，租金也不是特别高；大部分工厂在工厂区自己的办公室，需求不是特别旺盛，主要是从事贸易服务、电子行业的企业在租用；3.可替代产品多（商住裙楼/住宅民房等）；4.金融危机冲击下，经过政策调控后长安写字楼市场已趋于稳定，写字楼空置率最近变化不大，表明企业已慢慢走出金融危机困境。,写字楼市场总结,商务发展扫描,商业形式以若干集中商业+沿街商铺为主；并且集中于长青路和长中路；而德政路和星港城目前商业人气不是很旺；集中商业以大中型卖场为主，分布较密集；天虹、沃尔玛、百佳的进驻为百货类填补了市场空白，同时印证了长安强大的消费能力；街铺类商业业态分布上，沿358国道集中为汽配、五金等为生产服务型商铺，而为生活服务的商业多集中在长青路；市场商业租金水平在100-1000元/M2之间，集中在100-200元/M2之间；在长青路与长中路的旺区及交通便利的区域租金水平可达600-1000元/M2；,生活配套类商业:现有传统商业集中在长青路和长中路、高端商业在地王-明珠广场商圈,商业发展扫描,各商业项目的具体情况见附件2,36,三大生活商圈业态较传统，商圈人气旺,天虹-地王-明珠商圈：目前最高档的商圈，以天虹百货与地王怡安百货为核心延伸开来、带动周边街铺，百货以中高档消费为主，信义1号商街主要满足日常购物需要；,百佳百货-长青商业街商圈：以百佳百货为龙头，辅以长青路商业街，以中档及中低档消费为主，相对服饰功能较为突出；,钻石广场-长中路商圈：是区内目前人流较集中的商圈，结合服装、餐饮等，业态丰富，长安最老的商圈；,均为传统业态，百货业竞争较激烈，总体上以中档消费为主,可向中高档/高档消费、特色消费发展,商业发展扫描,专业市场以若干大中型五金、电子、电器市场为主；集中于358国道两边目前已有多家运营，当地最大的电子、五金市场集中在s358和荣文路交汇处区域；,专业市场:主要服务当地发达的五金/电子产业，多分布于中心区外围,商业发展扫描,专业市场扩容发展的动力待产业进一步支撑,专业市场扩容：待产业进一步支撑,市场分析小结,整体市场：与东莞其他镇区相比，整体经济水平较高，房地产高端与中高端市场发展较好。随着城市建设升级、产业恢复与优化，房地产市场发展将会取得进一步进展。商业市场：中心区范围内已分布多个大中型购物中心、专业型市场（电器市场、五金模具类市场等），周边工业区有小规模、中低档“商业街+中小型集中商业”形态。在城市建设进程中，商业网点两极分化的趋势将会加剧。写字楼市场：前期已有集中开发，但本地传统工厂客户无大举租用写字楼的消费习惯、且可替代产品众多（商住裙楼/住宅民房等），并受金融海啸影响、商贸服务企业需求收缩，目前写字楼呈供大于求，总体空置率约45%、租金水平较低。酒店市场：休闲与商务消费拉动力下、存在高端与中高端酒店消费需求，现有酒店数量众多、档次丰富，有一定竞争压力。,土地市场简析,总的来说长安镇中心近期土地供应体量不大。当前可能对本项目造成比较大威胁的是长青北路-莲湖路方向，体育中心已建在长青北路，周边尚有大片空地，此区域的土地供应需关注。中期-远期：长安旧改与城市升级项目，如霄边、咸西旧改超过30万平米，中心南区未建设用地87.4公顷；远期滨海新区填海陆域有大量土地。,新长安体育公园（莲湖路-锦绣路）周边有多处平整土地,该地块2.6万平米，为工业用地性质、尚无明确规划，由集体村委（锦厦村）以土地同发展商合作。,锦绣路沿线,体育公园建设中,第三部分项目战略与定位方向,都市示范区。领袖综合体,洞察长安地产发展趋势填补区域高端综合体市场空缺在深圳北长安中心倾力打造,城际阻隔逐渐消失，将盛世打造都市圈核心地带的标杆物业！这里就是核心，这里就是综合体物业的前沿代表！,结合项目分析，梳理项目战略不同的目标导向不同的发展方向,研究核心问题：结合区域规划，将资源最大化后的完全创新产品应该是什么样？,研究核心问题：兼顾回现和项目价值发挥，以主流产品为主打、满足现金流的资金需求；局部的创新，追求项目价值最大化与品牌提升,乐观目标：以区域发展机会为核心导向，打造完全创新的产品与形象概念，实现品牌的跳跃式发展,保守目标：以项目运作为载体，完全传统产品，单纯追求快速现金流和利润,稳健目标：从长期运作考虑，以在区域竞争中叫好又叫座为核心导向，结合区域机会点，在主流中进行局部创新主流热销：解决好现金流问题，并实现正中的美誉度；适当创新：实现项目价值增值，提升品牌知名度,乐观：机会导向,保守,本项目目标占位,稳健：竞争导向,稳健下的战略,Hotel酒店,Office办公,Shopping购物,Apartment居住,Complex,Exhibition展览,Entertainment文娱,Restaurant餐饮,综合体将城市中各种生活空间的三项以上进行组合，本项目特色：酒店+办公购物+餐饮+文娱居住,本项目界定领袖综合体,Meeting会议,经对综合体KPI的分析，项目目前条件下，“功能与区域互补”、“领先用户”以及“价值链”三个指标和开发密切相关,被看的,形成一定的阶层,功能与区域相互补充,与城市存在看与被看的关系,形成阶层,成为城市仪式的一部分,不断强化项目形象,位于城市核心区,位于城还核心区，核心区内以第三产业城市白领为主,依托区域的发展，商业是综合体成功的关键,存在完善的价值链，商业和商务公寓是综合体成功的要素,建筑和功能是紧缩的,存在领先用户，综合体是活力中心,商务气氛形成，引导时尚潮流，综合体是活力中心,产生多样性和凝聚力，对规划设计要求高,综合体KPI,功能完善，相互促进，商业和商务公寓运营最关键，商业提供购物、休闲、娱乐等综合功能,项目各种物业的价值支撑体系:各功能协调统一，相互支撑,高消费力的商务人流,高品质的商业配套,提升商务配套档次,商务人流,高品质的商业配套,高消费的人流,写字楼酒店,公寓,高尚住宅,商业,各种物业的占位细分,公寓(商务式/酒店式)具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。带动整体形象、可实现高市场价值。,住宅、局部街铺成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。,纯写字楼需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户有潜在需求，热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。,大商业产品优势较弱，市场竞争压力大。,明星产品,现金牛产品,婴儿产品,狗类产品,高,市场增长率,高,明星,现金牛,婴儿,瘦狗,相对市场份额,波士顿矩阵,综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分借用波士顿矩阵表现：,包装，旗帜！,利润主力,培育、转化,尽早开始经营,48,?,?,?,第四部分产品建议,物业形态,户型建议,排布建议,项目设计指标1,1、华南理工大学设计院：R=3.3，总建面24.97万平米写字楼6.65万、60F商业2.00万(商业中心1.4万+街铺0.6万)住宅16.32万,2、我司产品中心建议调高容积率：R=4.8，总建面36.58万平米写字楼约12万、60F商业约8.54万(商业中心8.2万+街铺0.3万)住宅约12.36万小户型公寓3.68万,项目设计指标2,对项目现有设计指标的思考、建议,写字楼体量指标的风险：原规划方案中写字楼面积近7万平米（我司新方案中设计写字楼12万平米），对长安商务办公消费力的要求很高。根据目前写字楼市场调研情况，购买与租用承接有限，该指标风险高。,我司考虑调高容积率，如过高将较大影响居住产品的品质，市场竞争力下降。,1、降低纯写字楼的体量，将部分的酒店办公指标转化为酒店+公寓产品；关于项目写字楼所承载的标志性高度地标任务，考虑楼高约150-180米结合写字楼+公寓+酒店+底商裙楼的设计高度，长细比适度；2、加大商业体量，以可售商铺面积最大化的原则，分别增加街铺与集中商业、写字楼底商体量；3、如调高容积率，建议R约为4，保证居住类产品的舒适性；增加的建面指标主要调整至住宅与商业体量。,对总指标的建议：,目前主要在售项目的容积率,区域内主要在售居住型项目的容积率范围为2.5-2.9，均低于3,本项目,私密空间,共享空间,公寓,商业,办公,酒店,住宅,项目的物业形态建议,空间类别,物业形态,原容积率3.3指标下各物业体量建议根据150米高度规划酒店办公楼的体量,住宅15.97万,商业3万,写字楼1.5万,总建面24.97万,酒店2.5万,中高端的舒适型产品为主,商业面积放大约商业中心2.15万+商铺0.85万,纯写字楼收缩防范风险,五星/四星级酒店.整合公司资源,R=3.3,商务/酒店公寓2万,偏商务型公寓、提升价值可注册办公,第一高度150米：办公+公寓+酒店+底商,本项目150-180米高建筑中的物业分布,酒店约16-21层50-60米高,底商3-4层(及负1层)15-20米高,大商业+写字楼底商,酒店层高约3米,商务公寓约13-18层45-60米高,高层写字楼约10层40米高,将公寓、写字楼放于高区：1、可售部分放高层，提升价值；2、酒店对电梯需求略低，大体量酒店放低区。,商务公寓层高约3.2米,写字楼层高约4米,参考：深圳金中环大厦200米高建筑中的物业分布,金中环主要指标：用地面积：7368M2；建筑面积：13.1万M2建筑高度：200.7米结构层数：地上48层、地下3层纯高层写字楼：主楼25-48层；商务公寓：主楼8-24层；酒店式公寓：7-15层附楼品牌商业区：-1层4层,调整容积率R=4下各物业体量建议根据180米高度规划酒店办公楼的体量,住宅19.26万,商业4万,总建面30.26万,R=4,中高档的舒适型产品+中档实用型产品,约为商业中心2.8万+商铺1.2万,写字楼1.5万,酒店3万,纯写字楼收缩防范风险,五星/四星级酒店.整合公司资源,商务/酒店公寓2.5万,偏商务型公寓可注册办公,第一高度180米：办公+公寓+酒店+底商,关于第一高度，在增加可售商务公寓5000m同时建高避难层/楼顶层等,但是，降低纯写字楼的体量，将部分的酒店办公指标转化为酒店+公寓产品，此发展商的想法，可能同政府规划的出入较大，指标不能完全调整到位。,对原指标做微调的物业建议,原指标下微调写字楼的物业体量建议,住宅15.97万,商业3万,写字楼4万,总建面24.97万,酒店+公寓2万,中高端的舒适型产品为主,约为商业中心2.15万+商铺0.85万,商务楼层约30-35层，+底商、酒店，长安第一高度,准四星级酒店.整合公司资源公寓可注册办公,R=3.3,调整容积率R=4下微调写字楼各物业体量建议,住宅19.26万,商业5万,写字楼4万,总建面30.26万,酒店+公寓2万,R=4,中高档的舒适型产品+中档实用型产品,约为商业中心3.8万+商铺1.2万,准四星级酒店.整合公司资源公寓可注册办公,商务楼层约30-35层，+酒店、底商，长安第一高度,地块价值评判,住宅价值评价指标：私密性景观价值噪声周边地块环境地块的可利用性/可能的户型单体,商业/商务价值评价指标：人流价值交通便利度昭示性,L2，330M,L3,230M,L4,80M,L1，210M,商业/商务价值排序：L1L2L3L4,B1,B2,B3,居住价值排序：B1B2B3,对项目现有规划排布的思考,1、写字楼：独立排布，未有效融合其他物业、综合利用人流。2、商业：集中商业6F高，竖向经营压力较大；商业休闲广场的大面积，使商铺面积被压缩，降低了商业价值。,商务+商业区：与居住区有效分离，布置在昭示性最好、同时也是居住价值较低的位置；商务区：1栋写字楼、1栋酒店+商务/商住公寓，提升项目品质感、形象档次商业区：由大型商业、商铺构成（上部可结合写字楼、住宅）在空间上浑然成为一体。,写字楼+酒店/公寓、大商业:一起成为项目的标志,示意：大商业与其他产品结合,商业的相关建议,3、大商业的层数：地面上以3-4层为宜；考虑增加地下一层，可设置下沉式广场。,1、以“可售商铺最大化”为原则，进行街铺、写字楼底商的排布（另考虑置换商铺4300平米）。,2、地块各十字路口处设置商业节点主力店（如餐饮、主题卖场），带动周边商铺的经营，提升整体价值。,4、街铺的层数、进深：街铺以单层/约6.5米层高为主，局部为2层铺；街铺进深尽量设为12.5米以内、最大不超过14米。,65,商业业态：百货、零售、餐饮、文娱根据各行业商户租金水平及承租面积基本规律，合理进行各楼层商业布局,最高,低,其次,最小,化妆品、服装、皮具、鞋、珠宝、钟表、眼镜、通信,最大,百货公司、超市、美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,零售商铺,特色主力店,大型主力店,商业文化娱乐,项目周边目前的电影院等文化设施档次低，建议在商业中心内设数码影院（可较低成本运作）、音像书店。,设置康体、KTV豪华贵宾房等等，也可融合酒店/商务客户需求。,KTV全镇数一数二豪华，吸引客人,新白领家门口的电影院,有了高楼，并不意味着真正的城市正中商业。构建真正的城市中心生活！,生活多色彩,住宅的相关建议,4、住宅与集中商业的结合：将住宅部分尽量布置于集中商业的端头，避免因住宅入口等将商业切割成零碎区块，造成难以使用。,1、尽量使得整体排布户型的梯户比、朝向、舒适性最优；利用地块的整体朝向，优先考虑南北向舒适型产品的布局。,2、因90/70限制，户型设计与排布综合考虑单户销售、合拼销售的需求。,3、高绿化率的社区，最大化内部园林；如调高容积率，园林面积将压缩，建议在带状园林、景观轴中设置多个节点，强化内部景观资源，并保证较多中大户型可看中心园林景观。,住宅将90/70结合市场主流户型需求，产品创新+高附加值来强化竞争力,片区中高端客户以3房以上需求为主，建议本项目的户型区间：,目前主要在售项目的主力户型：,85-902+1,60-702房,105-1303房,130-1504房,主力,主力,次主力(部分置换),次主力(部分合拼),70,?,?,?,第五部分经济测算,经济测算：参数设定1,测算1:R=3.3+置换，住宅销售141658m*9200元+公寓销售2万m*14000元+商铺销售4190m*5万元,测算1:R=3.3+置换，住宅价格9200/8500/7800元，公寓价格1.4/1.3/1.2万元，商铺价格5万/4万/3.5万元,1、单纯依靠销售住宅/公寓/商铺带来现金流：-0.95亿至0.2亿、1.2亿元；2、持有集中商业、写字楼、酒店的资产为9.6亿元,测算2:R=3.3、价格方案1下，增加销售写字楼8000m进一步保障盈利,测算3:R=4(住宅与商铺增加)、各价格下(商铺均价略下调),单纯销售的利润分别-0.4亿元至2.4亿元,且持有资产增长为约11.4亿元,测算:租金收益,商业租金约2540万/年，但前期将有免租/减租优惠,写字楼租金约648万/年,租金收益同资产价格评估有差距,测算:地价变动本项目收益对地价敏感性高R=3.3时,R=3.3、调指标情况下，土地成本可变范围：上限增589元/M2，稳健增92元/M2,测算:地价变动本项目收益对地价敏感性高R=4时,R=4、调指标情况下，土地成本可变范围：上限增921元/M2，稳健增349元/M2,测算小结1：调指标后的综合收益情况较良好,测算1：R=3.3+置换，住宅价格以9200/8500/7800元计、公寓1.4/1.3/1.2万元、商铺价格5万/4万/3.5万元计,1、单纯依靠销售住宅/公寓/商铺带来现金流：-0.95亿至0.2亿、1.2亿元；2、持有集中商业、写字楼、酒店的资产为9.6亿元，长线收租、融资用途,测算2：,R=3.3、价格方案1，增加销售写字楼8000m即进一步保障盈利,测算3：,R=4(住宅与商铺增加)、各价格(商铺均价略下调),单纯销售利润为-0.4亿至2.4亿元,且持有资产增长为约11.4亿元,核心建议,租金收益前期较低，同资产价格评估有差距,本项目的收益对地价敏感性高，R=3.3时可增稳健下92元/乐观下589元R=4时可增稳健下349元/乐观下921元,如指标不能完全调整到位，对原指标做微调的物业（写字楼4万）,通胀下的成本控制难度提高，对原建安成本做提高假设,+,在财务的谨慎性原则下，进行原指标微调的测算,经济测算：参数设定2,测算1:R=3.3+置换，住宅/公寓销售151658m*9200元商铺销售4190m*5万元,测算1:R=3.3+置换，住宅/公寓价格9200/8500/7800元商铺销售价格5万/4万/3.5万元,1、单纯依靠销售住宅/公寓/商铺带来现金流：-2.02亿至-3.3亿、-4.4亿元；2、持有集中商业、写字楼、酒店的资产为11.2亿元,测算2:R=3.3、价格方案1下，增加销售写字楼15000m即略有盈利,测算3:R=4(住宅与商铺增加)、价格1与价格2(商铺均价略下调),单纯销售的利润分别0.61亿、-1.18亿元,且持有资产增长为约14.5亿元,测算小结2：原指标微调的现金流状况不佳,测算1：R=3.3+置换，住宅/公寓价格以9200/8500/7800元计、商铺销售价格5万/4万/3.5万元计,1、单纯依靠销售住宅/公寓/商铺带来现金流：-2.02亿至-3.3亿、-4.4亿元；2、持有集中商业、写字楼、酒店的资产为11.2亿元，长线收租、融资用途,测算2：,R=3.3、价格方案1，增加销售写字楼15000m即略有销售盈利,测算3：,R=4(住宅与商铺增加)、价格1与价格2(商铺均价略下调),单纯销售利润分别0.61亿、-1.18亿元,且持有资产增长为约14.5亿元,核心建议,核心建议,根据测算，现有容积率与指标下现金流风险高、并非土地储备的优选项目；如提高容积率至4，可基本保证现金流,R=4时，可售的住宅、商铺、商务公寓增加，在价格方案1、方案2下将产生单纯销售利润分别2.4亿、0.9亿元,使得现金流尽快平衡。,如能调高R=4、改变办公指标，该地块具备投资价值、可买。,原指标R=3.3，该地块的财务评价一般、有较高现金流风险。,不是土地储备的优选项目,1,2,核心建议,根据测算与总体分析，予以风险提示：,如政府硬性要求酒店办公楼180米高度、且纯办公指标大，则R=3.3下对指标消化的难度大；尤其商务办公市场，在长安的风险较大；,项目风险：,1、原容积率下难以产生现金流平衡,经测算，R=3.3难以很好满足财务要求；对成本控制要求高，如建安成本全面增加400元/M2即无现金流入。,2、办公指标与建筑高度,90/70限制住宅面积区间，中档户型为主力，不易成为高端社区；加上置换了1.8万平米大户型，进一步局限产品收益。,4、90/70影响住宅价值,3、置换的指标、位置影响我司收益,长安集团的择优行为限制多，影响我司；,街铺人流、车流受影响。,5、地块1角、荣文路改造影响商业,核心建议,科学开展前期开发工作、开发销售节奏，促进现金流平衡,争取分批报规划方案力求公寓/酒店/写字楼指标贴近未来市场,或，在国际酒店商务住区的大规划下报分期方案。,前期工作：,1、分批报方案,在酒店办公+居住的功能规划、高度指标中争取大的可变空间；对容积率有可变性。,2、指标功能灵活,尽量取消90/70限制，否则需部分拼合考虑；富民路的出入口（2个）指标等考察是否影响商铺体量。,4、细项要求优化,争取扩充地块、拿下相邻1角；改变荣文路下沉隧道设计；S358改造中，以本项目争夺先机；并争夺长安旧改优先权。,6、用地环境优化政府合作强化,结合大商家/品牌酒店要求进行产品设计；,5、提前招商,3、置换指标谈判,对置换部分进行数量/位置的谈判。,核心建议,科学开展前期开发工作、开发销售节奏，促进现金流平衡,以商务公寓先行试探未来市场；写字楼期待长安商务环境的进一步成熟、中远期通胀。,开发销售节奏：,2、商务公寓中期发售，写字楼后期发售,随着项目价值、城市建设水平的逐步提升，而博取更高收益；尽量享受通胀下居住类产品的升值。,1、住宅分期,促进大商家/品牌酒店提早入场，提升整体价值；,3、提前招商,争取尽快变现。,4、为商业+酒店寻找基金/信托资源,调整容积率R=4各物业体量建议根据180米高度规划酒店办公楼的体量,住宅19.26万,商业4万,总建面30.26万,R=4,中高档的舒适型产品+中档实用型产品,约为商业中心2.8万+商铺1.2万,写字楼1.5万,酒店3万,纯写字楼收缩防范风险,五星/四星级酒店.整合公司资源,商务/酒店公寓2.5万,考虑偏商务型公寓可注册办公,第一高度180米：办公+公寓+酒店+底商,关于第一高度，在增加可售商务公寓5000m同时建高避难层/楼顶层等,核心产品建议回顾,附件1.长安商务市场的调研详细情况附件2.项目周边商业、长安主要商业的调研情况项目周边街铺项目周边生活商业、百货项目周边专业市场（电器/五金模具）长安主要百货镇区内电影院状况周边饮食市场等,第六部分报告附件,以96间、118间、362间（A座整体保留）为基础进行了初步测算96间方案测算的主要指标为：,附件：酒店经营的测算概况,商务发展扫描,金利安商贸中心,地王广场,台商会馆,莲花广场,附件1.长安各写字楼,海联大厦,地王广场,地王广场,地王广场是集商业、住宅、写字楼于一体的城市综合体，处于长安镇核心位置，也是目前长安最高端的商务写字楼。,写字楼大堂,与商铺毗邻的写字楼入口,商贸咨询服务类企业为主,大堂层高6.5米，档次较高，比较气派,公共走廊较为宽敞明亮过道宽约2.4米,地王广场,每层洗手间整洁,空置部分的现场室内空间层高与柱网密度一般,地王广场,空置单位业主在外墙空调位悬挂租售条幅,金利安商贸中心,金利安商贸中心,金利安商贸中心地处长安中心位置,租金较低，入驻率高，多数企业从事贸易业务；空置率相对较低。12-15F为一家具企业长租;中低楼层有保险、商贸企业。,大堂较小，两部电梯容量小,金利安商贸中心,过道狭窄,约2米,台商会馆,台商会馆,台商会馆入驻企业结构与地王大厦基本一致，贸易、电子、大企业分公司（办事处）占比达到80，会馆硬件结构好，但由于疏于管理，内部已显破落之处；台商集资所建，无产权，缺乏明确的管理责任人；租金日益走低、空置率增长。,台商会馆,大堂,电梯厅,莲花广场,莲花A区,莲花B区,莲花广场,莲花广场分为A/B区，只有24层为写字楼，有较多单位空置。24层原为商业规划，后改为写字楼租赁；形象档次较低，租金相当于地王广场。主要入驻企业为新华保险，其他企业性质较为杂乱、有会计/法律事务所、装修公司、设备服务公司等。,A区入口,海联大厦,海联大厦地产位于金利安商务中心旁，外观看起来比较残旧，感觉相当于深圳农民房，办公环境一般、设备简单（1部电梯），物管人员也比较不到位，但租金较低。,海联大厦,写字楼市场总结,写字楼综合情况表,商务发展扫描,110,判断：长安办公物业处于写字楼市场的启动阶段,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,长安所处阶段,目前长安办公物业分布零散、形象较差，无集中商务区域,项目周边商业、长安主要商业的调研情况项目周边街铺项目周边生活商业、百货项目周边专业市场（电器/五金模具）长安主要百货镇区内电影院状况周边饮食市场等,附件2,地块相邻现有商业富民路、荣文路街铺,富民路全是临街商铺，租金大约100元/M2；荣文路上有绿化带隔断，单向车流经过；租金约100元/M2；现有的富民路、荣文路街铺多为单层小铺、25-50平方米；主要为日常用品士多店、小吃店、理发美容、裁缝店等。,富民路出口,荣文路街铺,富民路街铺,长青商业广场的百佳购物广场大约6000平方米，含生鲜超市、日用等;长青商业广场的信华购物中心为3层、1万多平米，小铺的租金可达1000元/M2。案例：1楼通道出入口铺位7平方米、约1万元，2楼楼梯口旁铺位25平方米、约2.4万元；2楼铺位10平方米、约1万元略高。,项目周边生活商业长青商业广场之百佳、信华(长青路),长青路南端以中小铺为主、加少量大商业；长中路以小街铺为主，部分双层；主要经营服饰、饮食，普遍经营良好；小铺租金高，约500-1300元/平方米。案例：长中路1街铺约20m2，租2.3万/月；1上下双层铺，约12m2，租金近2万/月,项目周边临街商业长青路南端、长中路街铺,长盛路商铺,长盛路以小街铺、单层为主，主要经营服饰、面包糕点、杂志、文具等。租金约150元/平方米，管理费1.5元/平方米;新世界文化广场包含愉康超市、永