国内一线城市写字楼

写字楼市场分布,一,北京,STEP1,北京写字楼概况,STEP2,目前，北京办公存量约3万套左右，其中部分项目将是商住物业退出楼市的部分存量。截止到目前，受宏观调控影响，北京住宅市场成交量价难有所上涨，但商住办公类物业还将保持平稳,北京写字楼量价走势,STEP3,年初受传统淡季的影响成交量有所走低，但3月份后成交量开始回升，目前月均去化依旧保持在15万方左右；价格方面呈现抬头之势，10月份均价超过27000元/平米，在住宅市场受到打压的利好前提下，写字楼市场热情度不减,上海,STEP4,随着上海跃居国际大都市，经济能力稳步上升后，上海写字楼市场分布广泛，呈现出供需两旺的局面，特别是在第三产业高速增长的情况下，在以金茂大厦为代表的高品质写字楼接连入市,上海写字楼概况,STEP5,从供需和空置率三个角度来看，在上海经济保持稳定发展以及第三产业利用外商直接投资占比不断提高的前提下，使得目前上海甲级写字楼市场需求旺盛,上海写字楼市场量价走势,STEP6,上海写字楼市场10月份量价齐跌，成交量跌至个位数万方，成交价格依旧保持20000元/平米以上，就其成交量下滑的原因之一是由于高品质写字楼的入市拉低成交量,广州,STEP7,广州甲级写字楼市场投资需求持续畅旺，尽管无大宗写字楼销售成交，市场小面积单位成交活跃，且业主惜售态势明显。本季度广州写字楼租赁市场畅旺，但受较大的新增供应量推动，整体空置率上升至22.99%,广州写字楼概况,STEP8,2011年第一季度，刚经历完去年的亚运会停工后，广州市甲级写字楼市场就迎来多个优质写字楼项目入市，包括位于越秀区的华以泰大厦，位于珠江新城的广州国际金融中心以及位于琶洲的中洲交易中心，新增供应体量达262,891平方米，超过2010年全年新增供应量,广州写字楼量价走势,STEP9,2011年广州新增供应大道262,891平方米，超过2010年全年新增供应量，供应的大量释放直接导致今年广州写字楼市场量价呈下滑趋势,深圳,STEP10,深圳写字楼市场投资热情较高，一方面得益于深圳经济的大力发展，另一方面住宅市场的挤压导致投资客转而投资写字楼市场,深圳写字楼概况,STEP11,从成交方面看，在住宅市场持续受到调控，商业市场投资热情高涨、通胀和市场资金充沛的推动下，成交有望回暖。成交价格方面，全市均价将继续受物业类型、档次和区域的影响波动，个盘的价格在投资热情和成交回暖的刺激下有望继续小幅攀升,深圳写字楼市场量价,STEP12,深圳2011年写字楼市场较为平稳，在住宅市场受宏观调控不景气的前提下，写字楼市场量价走势未受影响，市场投资热情依旧较高，部分受住宅投资挤压的投资客选择投资办公市场,影响写字楼市场因素分析,二,经济发展写字楼关系,STEP1,GDP递减,主城区写字楼均价递减,上表均为2010年全年GDP总量（单位：亿元）北上广深一线城市GDP总量明显高于其他二线城市。,上表均为2011年10月主城区写字楼均价（单位：元/平米）北上广深一线城市写字楼价格明显高于二线城市,城市写字楼价格与经济发展呈正比，即经济发展较好的城市，其写字楼价格明显高于经济发展较次的城市,写字楼市场的发展与人口关系,STEP2,通过对比国内大中城市人口和写字楼价格我们发现：当地写字楼市场发展是否快速与其城市人口并无直接关系,重庆和天津城市人口明显高于广州和深圳，但其写字楼市场的发展相对于广州和深圳来说却落后于广州和深圳；东莞和佛山的城市人口较多，但其写字楼发展水平却相对低下，由此可见写字楼市场发展是否快速与其城市人口并无直接关系。,注：以上数据来源为第六次人口普查的市辖区（不包括所辖县和县级市等）人口数量排名前十,举例一：武汉,STEP3,武汉正向千万级人口的大型城市迈进，但其写字楼的发展却远低于国内经济发展较强的城市,武汉虽然人口较多，但其写字楼市场目前依旧处于发展期，目前市场上5A级写字楼仅民生大厦、国贸大厦等少有的几家写字楼,一线城市由于经济发展较快，其写字楼硬件和软件水平均处于高端，如北上广深，其写字楼市场已经发展到相当水平,写字楼发展水平,人口数量,写字楼发展水平与城市人口差距较大,武汉,写字楼的发展与第三产业的发展有关,STEP4,相比较而言，第三产业发展较快的城市，其写字楼的发展水平也处于高端，如上海、深圳、广州、北京等一线城市,政策因素,STEP5,在住宅市场受到宏观调控挤压的前提下，写字楼市场将迎来春天，大量投资客在住宅限购的大环境下，转而进军写字楼市场和商业地产,经济的好坏决定写字楼市场的走向,STEP6,受08年经济危机影响，上海CBD和深圳CBD项目前期开盘去化较差，后期随着经济的回暖，特别是当前住宅市场受到政策打压因素的制约下，其写字楼去化速度明显回升,经济的好坏决定写字楼市场的走向,STEP7,写字楼市场的发展与城市人口的多少并不能划等号，而与城市经济的发展、第三产业的发展、政策的走向息息相关,城市写字楼发展水平,城市城市人口发展水平,城市写字楼发展水平,城市经济发展水平,小结,STEP8,纵观国内经