资产评估第二章第三、四节

第三节收益法,一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。,二、收益法原理讲解如果你朋友欠你钱2000元，计划归还。方案一：现在就全部归还；方案二：现在还1000元，一年后再还1000元。你希望是哪种？,（一）货币时间价值的含义指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。,（二）相关概念1.复利每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。,2.现值现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（基本上都是年度）起点时的价值。3.终值终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。,4.年金（1）定义：年金的符号为A，它表示在某一时间序列（基本上都是年度）内每次等额收付的金额。（2）特点：每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。,（3）分类：普通年金（后付年金）：是指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n），称为永续年金。,预付年金（先付年金）：是指从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。递延年金：是指隔若干期后发生（m1），在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。,（三）现金流量图,（四）货币时间价值的计算1.复利终值FnP（1i）n将（1i）n称为复利终值系数，用符号（F/P，i，n）表示。,2.复利现值PF/（1i）nF*（1i）-n把（1i）-n称为复利现值系数，用符号（P/F，i，n）表示。,3.普通年金现值称为年金现值系数，用符号（P/A，i，n）表示。,【例】某人每年12月1日存人保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?,4.永续年金现值永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大，所以其现值为：,5.递延年金现值方法一：PA*（P/A，i，n）（P/F，i，m）方法二：PA*（P/A，i，mn）（P/A，i，m）,【例】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值,（五）货币时间价值的计算，应注意以下问题：1.P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末。2.没有特别说明，收益额都认为是在该期期末发生。3.收益的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。,三、收益法的基本前提1.收益法涉及到三个基本因素：（1）被评估资产的预期收益（Rt或A）（2）折现率或者资本化率（r）（3）被评估资产取得预期收益的持续时间（n）,2.应用收益法必须具备的前提条件：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Rt或A）（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）,四、收益法的基本程序和基本参数（一）收益法的基本程序1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率或资本化率；,4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；6.分析确定评估结果。,（二）收益法的基本参数1、收益额(1)收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额(2)资产评估中收益额的特点,收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。,（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。,2、折现率（1）从本质上讲：折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,（2）从构成上看：折现率无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率实务中，可以使用同期国库券利率或者银行利率,风险报酬率根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险。,（3）资本化率与折现率的关系：在本质上是没有区别的。但是二者适用场合不同。称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同,3、收益期限根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益。通常以年表示。,五、收益法中的主要技术方法P评估值；t年序号；Rt未来第t年的预期收益；r折现率或资本化率；n收益期限(收益最大年限)；A年金。,（一）纯收益不变（即Rt不变，令RtA）1.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下计算式：,A（P/A，r，n）,2、在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下计算式：PAn,3.在收益永续，各因素不变的条件下（1）计算式：PA/r（2）成立条件是：收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。,（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Rt在不变阶段RtA）1.无限年期收益（1）公式为+（2）成立条件是：收益在n年（含n年）以前有变化；收益在n年（不含n年）以后保持不变；收益年期无限；r大于零。,(P/F,r,n),2.有限年期收益（1）计算公式为：+（2）成立条件是：收益在n年以前有变化；收益在n年以后保持不变；收益年期有限为N；r大于零。,(P/F,r,n),（三）纯收益按等差级数变化1.在纯收益等差级数递增，收益年期无限的条件下（2）成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为B；收益年期无限；r大于零。,2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下（1）计算式：（2）成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为B；纯收益年期限为n；r大于零。,3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下（1）计算式：（2）成立条件是：纯收益按等差级数递减；纯收益逐年递减额B；收益年期无限；r大于零，收益递减到零为止。,4.在纯收益按等差级数据递减，收益年期有限的条件（1）计算式：（2）成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递减额为B；纯收益年期限为n；r大于零。,例1.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.1400B.1700C.1800D.1970,例2.某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。A.710B.386C.517D.446,例3.采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。A.资本化率越高，收益现值越低B.资本化率越高，收益现值越高C.资产预期收益期不影响收益现值D.无风险报酬率不影响收益现值,（四）纯收益按等比级数变化1.在年收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下（1）计算式：（2）成立条件是：收益按等比级数递增；收益逐年递增比率为s；收益年期有限；r大于零；rs0。,2.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下（1）计算式：（2）成立条件是：收益按等比级数递增；收益逐年递增比率为s；收益年期无限；r大于零；rs0。,3.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下（1）计算式：（2）成立条件是：收益按等比级数递减；收益逐年递减比率为s；收益年期有限为；r大于零；rs0。,4.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下（1）计算式：（2）成立条件是：收益按等比级数递减；收益逐年递减比率为s；收益年期无限；r大于零；rs0。,（五）已知未来若干年后资产价格的条件下1.计算式：2.成立条件是：年收益在第n年前保持不变；预知第n年的价格为Pnr大于零。,【例1】某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表：,【例2】某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（注意这个题目告诉的折现率和本金化率相等，如果不相等在应该分别选用）,例3.某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。第5年以后每年的收益为16万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10和11。要求：试确定该企业的重估价值。,第四节评估方法的选择,一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系1.评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。,2.多种评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因（1）某些方法的应用前提不具备；（2）分析过程有缺陷；（3）结构分析有问题；（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真；（5）评估师的职业判断有误。,（二）资产评估方法之间的区别1.各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值；2.各种评估方法自成一体，评估结论也是从某一角度反应资产的价值；3.由于评估条件和各个方法的自身特点决定了各种方法的评估效率不同。,二、资产评估方法的选择1.评估方法选择，三个层面的选择。（1）评估技术思路层面的选择即分析三种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性；（2）在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；（3）在确定具体技术方法的前提下，对运用各种具体技术评估方法所涉及的经济技术参数的选择。,2.在评估方法选择中，注意以下因素，并有以下的建议：（1）评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类