2016年黑龙江房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题.docx

精品文档2016年黑龙江房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为_。A国内生产总值B国民生产总值C国内生产净值 D国民收入 2、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%3、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为_万元。A35B37.8C38.4 D73.4 4、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属簿册E：执行层的组织协调5、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格 6、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。A以生效的法律文书为依据B属于民事行为C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D目的在于将物品交换兑现 7、测量学按照作用范围分类，不包括。A：空间测量B：水文测量C：陆地测量D：海洋测量 E：执行层的组织协调 8、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。A3507B3592C3627 D3558 9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。A60%B70%C80% D90% 10、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的B：估价时点C：估价对象D：价值类型E：工业用地的监测点评估价格11、现金流入与现金流出之差称为_。A现金波动值B现金后期值C净现金流量 D现金流量差值 12、房地产估价中的价值，一般是指_。A使用价值B交换价值C投资价值 D账面价值 13、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可E：工业用地的监测点评估价格14、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A从容不迫型竞争者B选择型竞争者C凶猛型竞争者 D随机型竞争者 15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括。A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷C：有助于保持估价机构工作的连续性D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E：工业用地的监测点评估价格 16、_招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A私下B公正C公开 D邀请 17、城市居住区的规模通常以_作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模 D建筑规模 18、土地增值额未超过扣除项目金额50的，土地增值税应纳税额的速算公式是。A：应纳税额=土地增值额30B：应纳税额=土地增值额40-扣除项目5C：应纳税额=土地增值额50-扣除项目15D：应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 E：执行层的组织协调 19、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：167B：21C：23D：25 E：工业用地的监测点评估价格 20、经营成本是指房地产产品_时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。A出售与出租B开发C建设 D管理 21、经济适用住房采取_的方式进行。A出让B行政划拨C有偿转让 D无偿转让 22、我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。A转让土地使用权B有偿转让房地产C继承房地产D赠与房地产23、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A9.00%B8.05%C30.00% D7.52% 24、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_。A800万元B1000万元C1800万元D8001000万元之间25、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A交易情况修正B交易日期调整C房地产状况调整D区域因素调整二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、税收的本质决定了它具有的特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：一致性 E：有偿性 2、基准地价系数修正法的基本原理是_。A收益原理B替代原理C地租理论D区位理论3、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是_。A对外商投资企业也需要征收城建税B城建税实行地区差别税率，共分三个档次C在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同 D计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额 4、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”B：房地产测量是指房产测量和地籍测量C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息5、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。A：动态投资回收期大于静态投资回收期B：动态投资回收期等于静态投资回收期C：动态投资回收期小于静态投资回收期D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期 E：借款合同 6、超额利润有以下三种。A：创新利润B：风险利润C：垄断利润D：正常利润 E：平均利润 7、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。A：房产税采用定额税率B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次D：土地增值税实行四级超额累进税率 E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率 8、我国物权法规定的物权主要有等。A：使用物权B：他物权C：所有权D：担保物权 E：用益物权 9、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般_。A不能作为可比实例B取相同的部分作可比性C仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例 D仍然可作为可比实例 10、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。A资本价值风险B未来运营费用风险C时间风险D持有期风险11、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。A：当地政府土地管理部门B：当地县级以上人民政府房屋管理部门C：当地县级以上人民政府D：当地县级以上人民政府土地管理部门 E：执行层的组织协调 12、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造 成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化 13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。A租赁B销售C保险D抵押14、廉租住房保障办法规定，廉租住房保障资金来源包括。A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金B：住房专项维修资金C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入 15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值 16、房地产测绘成果主要包括。A：房产簿册B：房产数据C：房产图集D：房产档案 E：房产资料 17、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决 E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 18、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。A仲裁机构B人民法院C公安机关 D房屋拆迁管理部门 19、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为_。A0.91B0.92C1.09 D1.10 20、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。A：续建前已建成本B：续建管理费用C：续建投资利息D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费 21、房地产专业估价的基本前提是_。A具有独一无二的特性B具有独一无二的特性，但价值量不大C价值量大 D同时具有独一无二的特性和价值量 22、能够构成设计变更的事项包括。A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸B：增减合同中约定的工程量C：改换有关工程的施工队伍和人员D：改变有关工程的施工时间和顺序E：其他有关工程变更需要的附加工作23、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计_的扣除。A10%