广东梅州江南东片购物中心项目商业部分策划方案_320p_2011年_前期策划

2011年8月,梅州江南东片项目商业部分策划方案,Page2,目录,专题一：梅州商圈概述专题二：项目整体形象定位专题三：商业体量判断及竞争项目分析专题四：南北地块商业战略分析专题五：购物中心建筑规划及业态布局建议专题六：商业街价值体系的构建,Page3,专题一：梅州商圈概述,商圈概况商圈分析小结,Page4,梅州市梅江区的商业目前主要分布于：江南商圈（城市级商圈）江北商圈（区域级商圈）新县城商圈（区域级商圈）,专题一：梅州商圈概述,商圈概况,Page5,专题一：梅州商圈概述,商圈概况,Page6,梅州各商圈中，服务配套是最为主要的业态，超市百货以及服饰精品分列第二三位。,专题一：梅州商圈概述,商圈概况,Page7,较繁华区域,繁华区域,待开发区域,梅江大道,彬芳大道,丽都西路,梅塘东路,华南大道,丽都中路,彬芳大道南,金燕大道,项目,丽都东路,法政路,中环东路,梅龙路,新中路,嘉应中路,江南路,顺梅步行街,百花洲,联邦家具卖场,太平洋购物广场,恩华商业广场,金利来步行街,鸿都美食街,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,江南商圈1、江南商圈是梅州最为核心的城市商圈，主要由梅江大道、彬芳大道以及若干条东西向的道路组成；2、该商圈中部区域最为繁华，北侧商业成熟度次之，南侧则主要为待开发区域，未来成长前景看好。,Page8,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page9,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page10,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page11,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page12,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page13,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page14,百花洲市场处于梅州最为核心的商业区域，也是梅州传统的商业热地。百花洲市场于上世纪80年底末期开业，整体建筑风格及内部装修陈旧，已完全不能同梅州的城市发展相匹配，其内部无品牌商户，商品仅针对低端消费群。,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page15,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page16,江北商圈1、主要由江边路、金利来大街、经营西路以及宪梓大道延展开来；2、商业氛围较浓，人流较为密集，但商品档次既丰富度仍然无法同江南商圈相比；3、辐射力较为有限，是以主要服务片区居民的区域级商圈。,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page17,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page18,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page19,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page20,柏丽广场位处江北进江南的门户地带，颇有标志性商业综合体的风范，集合了餐饮、电器、数码、品牌服饰这些中高端消费的业态，经营状况良好。,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page21,新县城商圈1、该商圈主要由新贵街、新地街、大新街以及宪梓大道南段组成；2、新县城商圈开发较晚，商业成熟度相对较低，尚处于培育阶段；3、该商圈内的盘古步行街为梅州严格意义上的第一条商业步行街，情景设置相对较好，但经营状况较为一般。,商业内街,新地街,新贵街,大新街,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page22,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page23,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page24,江南商圈,江北商圈,新县城商圈,专题一：梅州商圈概述,商圈分析,Page25,梅州现有的商圈中，以江南商圈的成熟度最高，江北商圈次之，而新县城商圈仍然处于发展的初期；各个商圈依托本片区的人口发展来，除江南商圈可辐射至全市范围外，其余商圈的辐射力较为有限，主要于服务周边消费群；梅州各商圈的商业形态均以临街商铺为主，缺乏大型集中式商业，商业物业条件普遍较差，业态同质化程度较高，商品档次基本以中低档为主，品牌丰富度较低；江南商圈在梅州的商业地位在可以预见的未来不会被取代，且随着本项目在此片区的开发，该商圈的地位将得到进一步的巩固和加强。,专题一：梅州商圈概述,商圈分析小结,Page26,专题二：项目整体形象定位,定位前导发展导向整体形象定位及价值解构,Page27,Page28,历史以梅州前所未有的商业形态绽放。,自发形成的市集,商业街区,传统百货,连锁超市+百货,街区式商业+商业步行街+大型集中式商业体,现代商业发展的集大成者城市综合体,专题二：项目整体形象定位,定位前导,Page29,城市携领城市发展的商业核心、滨江居住区、立体景观公园。,S.E.A.P.模式商业综合体SHOPPINGMALL：购物中心ENTERTAINMENT：休闲娱乐APARTMENT：寓所PARK：公园SEAP包含商业、居住、休闲娱乐、游憩等各种城市功能；它是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。,专题二：项目整体形象定位,定位前导,Page30,发展导向分解：,专题二：项目整体形象定位,发展导向,梅州商业综合体的领跑者；品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈；前沿魅力、和谐体验，应有尽有，带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”生活、消费中心，是市民和游客均向往的好去处。城市综合体的发展方向：人、城市、自然和建筑的有机融合。,宜购,宜居,宜游,Page31,发展导向一：宜购,从巴黎的拉德芳斯到纽约的曼哈顿再到东京的银座现在梅州的江南东也应当构建城市核心的综合体，最为主要的功能就是扮演商业、商务的中心角色。本项目拟规划的城市综合体要从购物环境、购物品质、购物对象的丰富度等方面入手，着力于“购物”功能的打造，将其塑造为未来梅州“宜购”的商业中心。,专题二：项目整体形象定位,发展导向,Page32,发展导向二：宜居,关键词：人口置换消费力聚集、带动发展,专题二：项目整体形象定位,发展导向,从项目的形象、品质、物业、功能、配套以及服务等诸多方面入手，将本项目的居住功能完善至极致，吸引高素质人群、消费力向本项目的聚集，实现片区人口置换，形成梅州城市重要一极，最终带动整个城市的发展。,Page33,发展导向三：宜游,梅州是梅州是中国著名的三乡“文化之乡、华侨之乡、足球之乡”，还享有“山歌之乡、金柚之乡、客家菜之乡，单丛茶之乡”美称，梅州同时又是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国自驾游最佳目的地、中国十大最具安全感城市、中国十佳绿色环保标志城市、广东首个宜居城乡示范城市。,梅州的旅游资源和潜在的旅游消费群极为丰富，本项目可将周边的山景、江景以及归读公园、乐善公祠、“客天下”等人文景观串联，形成客家旅游的始发站。,专题二：项目整体形象定位,发展导向,Page34,梅州都市新名片首席生态型商业旗舰综合体,旧名片,新名片,围龙屋,现代商业综合体,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,Page35,价值解构：商、居、景,聚商聚人聚景,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,Page36,商“聚”变,客都商业领跑者，划时代巅峰之作会当凌绝顶，一览众山小,梅州最具领袖气质的商业综合商业体,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,Page37,梅州城市山水豪宅，品质生态园林之居临江宜居，聚水生财,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,Page38,乐善公祠,山,水,归读公园,山、水、人文，三景聚江南,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,Page39,聚商聚人聚景，宜购宜居宜游,客家现代商业的图腾客都城市文明的发展标尺梅州旧城飞跃的基石,Page40,有一种行为，叫做影响；有一种力量，叫做影响力。,一个综合体，一个新中心，一座新城市。,Page41,案名建议一：山水一城,项目形象定位,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,案名：山水一城,案名解析：,Page42,案名建议二：客都会,项目形象定位,案名：客都会,案名释义：“都会”：表示都市的意思。都，原意是建有宗庙的城邑，后来引申为城市；会，人物荟萃的地方，主要指城市。用“都会”意在强调本项目的商业地位和商业规模；“客”凸显项目的文化属性，明确其要成为客家商业中心和文化中心的目标。,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,Page43,案名建议三：客都中央城,项目形象定位,案名：客都中央城,案名释义：“客都”意在强调本项目的文化属性和辐射范围；“中央”凸显项目的商业地位，明确其要成为客都中央商业的目标；“城”暗含本项目商业规模难以被超越的优势。,专题二：项目整体形象定位,整体形象定位及价值解构,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,商业体量定性分析商业体量定量分析综合判断竞争项目分析,Page44,综合判断法（运营需求+商家需求+主力商家带动）,市场判断法,定量判断,定性判断,两者相权，得出相对合理的数值,+,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page45,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场判断法（各业态加权）,Q=拟规划商业综合体在当地的市场发展空间N=各个拟规划业态的在当地的市场发展空间Y=各该业态对大型组合商业体整体经营状况的影响度,Q=NY,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page46,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,餐饮类,休闲娱乐类,家电数码类,服饰类,超市类,在前期对项目分析的基础上，重点关注上述五种业态在梅州的市场空间,拟规划业态的选取,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page47,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,规模定性判断,从深圳4家大型商业体得业态比例可以抽象出各单个业态对大型综合商业项目的影响度（Y值），也即其经营状况所能左右商业体整体经营状况的能力。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page48,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,特定业态的市场空间的判断需要从宏观背景、该业态市场发展现状以及当地消费群需求度三个维度考察，并进行综合的判断分析，从而得出相对可靠的结论。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page49,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,宏观背景：所依据的数据来自官方统计公报，及相关具备公信力的政府文件;,市场现状:以现场市调获取的第一手资料为准；,消费需求：访谈消费者130人，其中有效访谈107人。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page50,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,受访者多数为26-40周岁，该部分消费者收入相对较高，消费能力较强；受访者中男性比例稍高，但不影响其对整个项目的分析判断；受访者学历多数在高中至本科之间，受教育程度较高；受访者主要为江南片区居民，更为符合项目建成后，江南片区居民为重点消费群的基本判断。,定性判断,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page51,2010年人均可支配收入14728，按照每户3.5人计算，家庭年收入为51548元，本次市调所得数据与此数值相比，结果整体偏高。为求严谨，本次仅对区间比例进行分析，不对具体数值评价。江南中高收入群体约占整个受访人数的56%，江北片区中高收入阶层占受访人数中的43%，该部分人数比例相对较高，将成为本项目的主要目标消费群。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page52,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州居民每月一般消费1-2次，每次用于购物的费用在50-200元之间，可以判断出，梅州主要消费群每月用于购物（以服饰百货类为主）的支出在50-400元的范围内，购买能力普遍不高。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page53,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州多数居民每月会外出就餐1-4次，每次主要消费在50-200元之间，部分较高的单次消费额，可能主要为接待性商务消费。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page54,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,将近一半的梅州居民表示平均每月会有1-2次的休闲娱乐性消费，但也有受访居民表示其基本没有用于休闲娱乐消费性的支出，该部分居民占到受访总人数的1/5多，此类消费的单笔额度大多在50-200元之间。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page55,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,超过半数受访居民表示梅州现有的商业设施及商家不能满足其购物和消费的需求，落后的商业发展现状在一定程度上抑制了居民的消费活动。,梅州商业现状中单调的业态组合、较差的购物环境以及商品品牌和档次的不足，受到最多受访居民的诟病。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page56,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,本次消费者访谈结果表明，71%的受访消费者愿意来本项目消费，而仅有5%的受访者明确表示不会来本项目地消费，剩余15%表示不知道或附条件的表示会来消费。可见虽然梅州居民的消费力水平相对一般，但其中有较大的部分可能会转化为针对本项目的购买行为。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page57,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州具备一定数量的中高档消费力,零售类、餐饮类以及休闲娱乐类消费力整体表现一般,梅州商业现状抑制了消费力的表现，部分中高档消费群外流,基础判断：梅州整体消费力水平相对不高，具体各业态的消费需求度将在下文分述。,定性判断,体量判断前导,理论依据,基础支撑,逻辑结构,Page58,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,超市类,定性判断,Page59,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,近五年来，梅州城市居民的人均可支配收入始终保持较快的增长速度，而与此同时，社会消费品零售总额的增幅则更为明显，这一方面反映了梅州城市居民购买力和需求的增强，另一方面则凸显了其传统的消费观念和消费意识的变化。宏观背景的向好和消费力的表现活跃，将直接刺激超市等零售类业态的发展。,经济因素,宏观背景,人口因素,定性判断,Page60,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,根据近五年的平均增长率，对梅州上列经济指标做出预测：预计到2020年，梅州城市居民人均可支配收入可以达到28398元，接近深圳2010年的水平；社会消费品零售总额可增至759亿元，约增长2.4倍，可见10年后，梅州的商业市场将会具备相当的消费力。,经济因素,宏观背景,人口因素,定性判断,Page61,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,辐射整个梅州城区及新县城共46万人,项目周边人口不足以支撑大体量超市的发展，若要规划大型超市则必须放眼整个梅州谋求发展空间。,经济因素,宏观背景,人口因素,定性判断,Page62,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州现有的超市主要分为两类：本土型连锁超市：以乐万家、喜多多和自家人（原太平洋）为代表，其门店数量较多，单店面积较大，占据的梅州绝大多数的市场份额；本土型非连锁超市：以金南、好生活以及百姓等为代表，其一般只有一家店面，经营面积较小（主要为社区型和便利性超市），市场份额相对较小。梅州现有超市的品牌性差，知名度低，知名品牌超市具有一定市场潜力。,市场现状,2011年4月，海航商业斥巨资收购梅州乐万家51%的股份。国内商业大亨的大手笔大动作，显现其对华南尤其是梅州零售市场向好发展的信心。,定性判断,Page63,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州超市的分布主要集中于传统的商业旺区，其中以江南片区的梅江大道和彬芳大道分布最为密集，江北柏丽广场周边超市数量也相对较多；上述片区的居住人口数量也相对较大，充足的人口和其消费力可以支撑起超市的发展。,市场现状,定性判断,Page64,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州城区重点区域内分布有14家超市，合计总面积约3万4千平米，多数超市面积在2000平米以下，6000平米以上的超市仅有两家。,市场现状,定性判断,Page65,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场现状,单店指标,经营现状,停车位,物业特点,功能状况,定性判断,Page66,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场现状,单店指标,经营现状,停车位,物业特点,功能状况,定性判断,Page67,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州城区主要超市的人均消费额约为43.54元，单位时间（5min）人流量为26人，梅州超市的经营状况如何，我们将同深圳关外的品牌超市进行对比。,市场现状,单店指标,经营现状,停车位,物业特点,功能状况,定性判断,Page68,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州城区主要超市同深圳关外品牌超市相比，人均消费额仅为后者的一半略高，人流量更是相差较大，梅州超市的经营现状相对较为落后。,市场现状,单店指标,经营现状,停车位,物业特点,功能状况,定性判断,Page69,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州城区内的主要超市中，仅有位于广梅路的乐万家超市和位于客天下的喜多多超市停车较为方便，其余超市因其分布于老城区内，旧有的城市配套设施已经难以满足大型超市的停车需要，且在此片区内兴建大型停车场的难度较大，进一步制约了老城区内超市的升级换代。,本案具有得天独厚的后发优势，可以在新的起点上超前规划大型超市的停车位等配套设施。,市场现状,单店指标,经营现状,停车位,物业特点,功能状况,定性判断,Page70,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州超市中柱间距、层高和物业形状较佳，舒适感较好的超市仅有三家，本案具备为品牌超市量身订做物业的先天优势，若规划超市则其购物的舒适感和品质感将明显好于梅州市场现有的超市，也将进一步激发顾客的消费欲。,市场现状,单店指标,经营现状,停车位,物业特点,功能状况,定性判断,Page71,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州的超市一般都设置有生鲜区，而仅有少量超市设置有熟食销售区，究其原因主要为：梅州的生活节奏较慢，消费者对成品及半成品的熟食需求量较小；熟食区的设置对超市的卫生条件和人员配备要求较高，只有规模较大的超市才有能力承担。,市场现状,单店指标,经营现状,停车位,物业特点,功能状况,定性判断,Page72,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,消费需求,高达94%的受访居民表示若本项目能引进品牌超市，其将会来本项目消费，部分居民更是表达了其对于品牌超市进驻梅州的期待和向往。,定性判断,Page73,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,综合判定,定性判断,Page74,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,宏观背景经济发展基本向好，人口支撑相对薄弱。,消费需求受访居民对大型品牌超市的需求度高达94%。,市场现状整体经营状况一般，具备产品升级的空间。,超市的N值3.5,较高的消费需求和品牌超市的认同度，可以支持对超市的N值做出较为乐观的估计。,综合判定,定性判断,Page75,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,家电数码类,定性判断,Page76,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,宏观背景,从2002年-2009年的梅州市区每百户彩电、电冰箱以及洗衣机等家电的拥有量可以看出：梅州的家电拥有量已经趋于稳定，每年该类家电的主要消费动力之一来自于家电产品使用的自然损耗和升级换代，但手机产品的拥有量增速较为明显。,定性判断,Page77,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,从2002年-2009年的梅州市婚姻登记数量数量可以推断出，由家庭首次购入各类电器的消费动因而带来的年消费量可能约为4.2万台，年均增长率约为12%，但考虑到我国人口结构老龄化速率的加快，以及人口结构周期性的变化的影响，该类消费动因不足以成为扩容市场空间的必然性因素。,宏观背景,定性判断,Page78,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,常见的家电数码业态主要包括三大类，其在梅州分别由下列部分组成：家电：全国连锁（国美、苏宁），品牌专卖（美的、格力等），本土品牌（雪容家电、恒盛电器等）；手机：品牌连锁（中域、恒波），本土连锁（吉祥、宝华等）；电脑数码：江南电脑城，鸿都电脑城，百盛电脑城、江北数码城。,市场现状,定性判断,Page79,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州家电商家主要分布于梅江大道、彬芳大道、宪梓大道和嘉应路，在其余街区也有零散分布。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page80,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,以国美和苏宁为代表的全国连锁家电卖场的经营面积以占到梅州整个家电销售业态的42%，品牌专卖占比为8%，本地商家约占一半，预计未来随着全国连锁电器经销商的扩展，本地电器商家的经营面积将进一步缩小。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page81,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,分布特征：全国连锁家电综合类经销商梅州仅有2家，其中国美在江南和江北各有一家店，而苏宁仅在江北有一家店。,全国连锁电器经销商,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page82,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,2011年汕头大区（汕头、梅州、汕尾）计划新增店面10家以上，店面总数量规模达到23家，力争达到占据粤东（含梅州市场）30%以上市场份额的目标；梅州苏宁的经营面积仅占据梅州家电商家总体量的18%,全国连锁（苏宁）,2011年华南苏宁的组织架构因应市场的发展，做出以下重大调整：原深圳大区中拆分出汕头大区（下辖汕头、梅州、汕尾）,家电零售巨头愈渐重视梅州等三线城市的网点的设置，预计梅州市场有进一步扩容的空间和可能,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page83,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,全国连锁（国美）,国美在梅州城区的销售网点较为完善，较多的门店势必带来较多的销售量，但同时也要承担更大的经营风险。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page84,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州现有家电品牌专卖店17家，涉及12个品牌，总经营面积1141，约占该业态总体量的8%。,专卖店品牌中，国产品牌和进口品牌各占一般，反映出品牌专卖店的主要消费群以较高收入的阶层为主。,品牌专卖店,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page85,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州本土电器经销商总经营面积为5716，其中经营面积在100以上的规模较大的商家共14家，总面积为3490，约占该类商家总量的61%。从右侧的表格中可以看出，该类上商家主要分布于宪梓大道，这契合了当地片区居民收入水平相对较低的现状。,本地商家,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page86,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,苏宁，国美等全国连锁商家主要着力于中高档市场，这与梅州的品牌专卖和本土商家在目标客户具有较大程度的市场重叠，未来若全国连锁商家想进一步挤压其余两类商家的市场空间，势必面对更为激烈的竞争。本项目规划家电卖场的市场空间较为有限，若规划该类业态，则其经营状况将与片区住宅的开发进度和市场成熟度密切相关。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page87,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州手机卖场主要集中于彬芳大道中街区，且该街区手机商户的体量占据梅州该业态总体量的一半。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page88,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,中域和恒波手机在梅州市区共开设了10家分店，其中仅在彬芳大道中就分布有五家店面，又进一步凸显了该街区在手机消费市场的地位。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page89,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,连锁品牌在梅州市场与本土品牌相比，并无明显优势，在两者的竞争当中品质和服务仍然是决定其经营状况的首要因素。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page90,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page91,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,鸿都手机街占据梅州该业态总体量的51%，而此手机卖场聚集区距本案仅1.3km。在如此大体量的商家聚落附近，规划与之相似的业态，势必会对项目的后期经营带来较大的风险。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page92,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州电脑数码商家主要为鸿都电脑城、江南电脑城、百盛电脑城以及江北数码城（因经营不善已经停业），其中前三家位于江南片区。,江南电脑城,鸿都电脑城,百盛电脑城,本案,江北数码城,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page93,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page94,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,鸿都数码城现为梅州档次最高，规模最大的数码专业市场，经营状况一般,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page95,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州电脑数码业态总体量约17000（不含停业的江北数码城），而其空置率保守估算最少也在31%以上，市场已经严重饱和，故不建议在本项目中规划该类业态。,家电综合类,手机类,电脑数码类,市场现状,定性判断,Page96,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,与本次消费者问卷中涉及的其他业态相比，受访居民对于本项目规划品牌家电连锁和品牌手机认同度相对最低，认为上述两类业态在梅州的发展现状已经能够满足其生活和购物的要求。,定性判断,消费需求,Page97,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,定性判断,综合判定,Page98,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,家电综合类家电连锁在梅州的拓展意愿较强，但消费意愿相对较弱,电脑数码现有市场空置率较高，市场饱和,手机类本项目距离梅州手机街较近，且居民消费意愿相对较弱,家电综合类业态的N值2.5,手机类业态的N值2,电脑数码类业态的N值1,定性判断,综合判定,Page99,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,餐饮类,定性判断,Page100,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州02-09年度居民餐饮类消费额增长迅猛，平均年增长率为16.51%；餐饮类消费额占社会消费品零售总额的比例稳中有升，反映出当地居民消费习惯的结构性变化；预计到2020年，餐饮销售总额将增至41.14，是2010年的1.8倍；本项目在餐饮业态上具备一定的发展空间。,宏观背景,定性判断,Page101,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州城市居民每年人均食品类消费支出占其消费性支出的比例较为稳定，02年-09年的平均占比为43.97%；03年-09年度梅州城市居民人均食品类消费额总支出呈上升趋势，年均增长率为9.05%。,宏观背景,定性判断,Page102,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page103,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page104,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page105,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,经营状况,梅州品牌快餐中经营状况相对较好的为麦当劳、肯德基及包天下这些知名度高、形象好的商家，而上述商家的人均消费额也较高。该类市场中，消费者更为认同商家的品牌、知名度和装修品质，价格因素在一定的区间内对消费者的消费意向并不十分敏感。,本项目若要引进这类餐饮商户，必须在商家知名度和装修品质上下足功夫。,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page106,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page107,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,在市调过程中，相当数量的受访者表示，对于中式主题餐饮其更为偏好客家及粤菜等口味清淡的菜式，但通过实际考察，发现以四海轩湘菜馆、蜀湘缘为代表的外来菜系经营状况也较为成功。综合判断：中式主题餐饮的经营状况永恒取决于菜系的出品、服务以及卫生状况等关键性因素。本项目的市场机会仍然在于上述关键性因素的保证。,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page108,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page109,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,从图上可以看出，梅州代表性品牌快餐的经营状况主要受品牌知名度和装修档次的影响，未来在引进该类业态的商家时，主要应考虑其品牌知名度，并在店内外的装修方面下足功夫。,若能引进品牌知名度较高，装修风格较好的异国风情餐饮商家，则该类业态仍然具有一定的市场空间。,市场状况,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,定性判断,Page110,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,市场状况,7.14日22时10分左右，东华江北客家美食街上座率约60%，经营状况较好。,定性判断,Page111,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,7.14日21时40分左右，富奇江北客家美食街上座率约50-60%，经营状况较好。,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,市场状况,定性判断,Page112,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州（江北和江南）两家美食街，主要为大排档夜宵的形式，其档次较低，但经营状况较好，这满足了梅州主要的收入水平较低但夜生活需求较为旺盛的群体的消费需求，也凸显了梅州尚无真正意义上的美食餐饮街区的现状。,本案具备规划真正意义上美食餐饮街的市场空间,品牌快餐,中式主题餐饮,异国风情餐饮,美食街,市场状况,定性判断,Page113,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,消费意愿,针对受访居民的调查表明，梅州相对单一、丰富度较低的餐饮市场不能完全满足当地居民的消费需求，大多数居民认可本项目规划餐饮类业态的设想。,定性判断,Page114,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,综合判断,定性判断,Page115,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州品牌知名度较高的餐饮商家经营状况相对较好，但该类商家数量较少。,受访居民对餐饮类业态的消费认同度高达91%,梅州尚无真正意义上的餐饮美食街。,餐饮类业态的N值3.5,定性判断,综合判断,Page116,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,服饰类,定性判断,Page117,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,宏观背景,梅州城市居民每年人均衣着类消费占其消费性支出的比例较为稳定，02年-09年的平均比例为4.43%；03年-09年度梅州城市居民人均衣着类消费额总体呈上升趋势，其平均增长率为9.79%，具体数值与当年经济的景气度密切相关；预计10年后，梅州城市居民衣着类消费支出将增大近2倍，达到851元。,定性判断,Page118,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,根据梅州经济发展水平，对其服饰品牌分为高、中、低三个档次。,市场现状,定性判断,Page119,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州的服饰商家主要分布于江南商圈，其占据整个梅州市场的63%，江北次之，新县城最少；梅州现有服饰经营商家总体量为36475，其中低档服饰占总体量的57%，中高档服饰的经营面积占比较小；高中档服饰的商家个数较少，但对物业的需求面积相对较。,注：本报告结合梅州的经济发展水平对服饰档次进行划分,市场现状,定性判断,Page120,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,高档服饰,中档服饰,低档服饰,梅州的高档服饰主要分布于江南商圈（梅江大道及梅龙路），江北商圈的宪梓大道也有少量分布；高档服饰中，男装及男女服饰的占比较高，女装占比较少，预计高档女装有进一步扩展的市场空间。,市场现状,定性判断,Page121,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州高档品牌的丰富度较低，但部分认知度高的品牌（如耐克、阿迪达斯、七匹狼等）门店的数量较多，可以判断：梅州对于高端品牌具有一定的需求和消费力；梅州高端消费群的时尚度相对较低，需要培养和引导其对高档品牌的认知和消费习惯；高端服饰消费市场有待培育成熟。,高档服饰,中档服饰,低档服饰,市场现状,定性判断,Page122,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,高档服饰,中档服饰,低档服饰,梅州的中档服饰仍然主要分布于江南商圈（梅江大道及梅龙路），江北商圈的宪梓大道分布也较多；中档服饰中，女装的占比较高，男装占比较少，与高档服饰的结构比例正好相反。,市场现状,定性判断,Page123,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州中档运动服饰的主要品牌为361和安踏，该类服饰的市场机会在于品牌的丰富度（可引进乔丹、匹克、特步等类似的品牌）以及具体商家的经营策略（如定期的促销优惠措施等）。,高档服饰,中档服饰,低档服饰,市场现状,定性判断,Page124,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州中档服饰涉及的87个品牌中，品质感好、认知度较高的品牌仅20个，占总数的24.7%，未来中档服饰的市场机会主要在于品牌形象的更新、时尚度的跟进和品牌结构的进一步优化。,高档服饰,中档服饰,低档服饰,市场现状,定性判断,Page125,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,高档服饰,中档服饰,低档服饰,市场现状,低档服饰可以依托梅州庞大的中低收入阶层获得较大的发展，考虑到项目整体形象和档次的控制，低档服饰将不成为本项目予以重点关注的细分业态。,定性判断,Page126,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,消费意愿,愿意来本项目地消费的受访居民中，99%的居民认为本项目应当规划品牌百货，在访谈过程中，大多受访群众表达出对广深等大城市代表性商业项目商品的丰富度和购物环境得到舒适度的向往。,据针对梅州消费者市调结果显示，48%的受访者表示会去外地消费，其消费的首选城市为广州，表明梅州消费外流的现象较为严重，该部分群体将是本项目高档服饰的主要争取对象。,定性判断,Page127,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,受访市民最喜欢服饰品牌,梅州居民最为喜欢并会购买的服饰中，排在前三位的分别为安踏、361和金利来，其余也大多为普通中档品牌，显示梅州的服饰品牌结构还有进一步优化的空间。,消费意愿,定性判断,Page128,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,综合判定,定性判断,Page129,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,市场存在品牌结构优化的空间。,受访居民对品牌百货的消费认同度高达99%。,中高档市场存在相当程度的消费外流现象。,百货零售类业态的N值3,综合判定,定性判断,Page130,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,休闲娱乐类,定性判断,Page131,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,宏观背景,02-09年度梅州人均娱乐文教及服务类支出平均增速为11.37%，增速较快，但其增长率波动较大；酒类消费量同休闲娱乐类商业的发展现状关系密切，2006年-2008年梅州酒类消费量增速较快，但拉动其整体增长量的为白酒类消费，而与休闲娱乐业态直接相关的啤酒、葡萄酒等种类的消费量增长并不明显；预计到2020年梅州人均娱乐文教及服务类支出将是2009年的1.5倍，达到1180元，市场前景看好。,定性判断,Page132,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,KTV,电影院,酒吧,市场现状,梅州现有的规模较大的KTV娱乐场所共有8处，其主要分布在江南片区，其中离本项目较近的就有3家。,定性判断,Page133,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page134,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page135,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page136,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,家乐迪整体经营状况较好,经营状况判断,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page137,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,黄金海岸是梅州规模最大，档次最好的娱乐休闲场所之一，整体经营状况较好。,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page138,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州KTV类休闲娱乐场所发展的两极化态势明显，以黄金海岸和金沙湾为代表的商家数量较多，而中档消费水平的场所仅有家乐迪、麦堂以及城市风尚等少数几家，且这些项目的分布离本案都相对较远；梅州现有的市场中，较多商家经营模式为最低消费额包时段的套餐制，该种经营模式并不适宜于大多数消费意图较为纯粹的中间消费群，若本项目发展该类业态，则应当重点关注无最低消费额的分时段计费的经营模式（如量贩式KTV等）。,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page139,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州现有电影放映场所3处，分别为开心电影城、亮胜艺术中心和客天下电影院（百花洲影剧院现已不承担电影放映任务），除客天下电影院外，其余两家相距本案较远。,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page140,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,上映时间：2011年6月15日放映时间：2011年7月13日15:00,上映时间：2011年7月12日放映时间：2011年7月13日19:50,上座率约30%内含部分团体客户,观众共23人，约上座率约12%,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page141,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,上映时间：2011年6月15日放映时间：2011年7月13日19:30,上座率约0.8%,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page142,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page143,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,梅州仅有开心电影城和客天下电影院是专门的电影放映机构，亮胜艺术中心则需更多的承担市政会议和文艺表演的功能，而客天下电影院只有一个放映厅，规模小、场次少、位置也相对较偏。因此本案若规划电影院，则主要的竞争对手为开心电影城。,主要承担市政会议和文艺表演功能,小型影院，主要针对客天下游客群,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page144,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page145,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,沿江半岛酒吧街总体量约4600，其中酒吧共99家，总经营面积3824。街区内酒吧的档次较低，基本为大排档的形式。,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page146,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,7.14日22时现场实地考察，沿江半岛整体经营状况一般。据周边群众介绍，该街区的经营状况同以前相比较差，现因其噪音对附近居民生活造成较大影响，预计未来将会被整体搬迁至梅州大桥-飞机场一带。未来本项目若规划相类似的业态，则必须解决好商家经营与周边居民正常生活秩序之间的关系，建议本项目规划的酒吧应当以噪音较小的“清吧”为主。,KTV,电影院,酒吧,市场现状,定性判断,Page147,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,消费意愿,从消费者访谈结果可以看出，娱乐业态类中受访居民对电影院的认同度最高，儿童乐园次之，反斗乐园最低。可见梅州居民对于数码电玩类的消费需求不强，较为偏好看电影，或携子女去儿童乐园的娱乐方式。,定性判断,Page148,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,综合判定,KTV类：本项目具备规划KTV的市场空间，但应当选择分时段计费的量贩式KTV模式；电影院类：梅州尚无真正意义上的甲级电影院，本项目可发挥一站式餐饮购物休闲娱乐为一体的优势，引进院线同现有项目进行差异化竞争；酒吧类：梅州酒吧档次较低，大多以大排档形式存在。本项目可规划形象好、档次高、噪音小的“清吧”模式；其他类：反斗乐园、儿童乐园等梅州尚未空白的市场部分，本项目也具备发展的可能性。,定性判断,Page149,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,KTV：量贩式KTV存在一定市场空间,酒吧：酒吧档次较低，大多为大排档,电影院：真正意义上甲级电影院缺失,休闲娱乐类业态的N值3,其他：儿童乐园、反斗乐园存在市场空白,综合判定,定性判断,Page150,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,商场空间总体判断,定性判断,Page151,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,定性判断：本项目市场发展空间一般，对项目整体规模的判断应当谨慎。,商场空间总体判断,定性判断,Page152,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,持有部分运营需求+商家需求法,扩展空间主力商家带动法,综合判断法,为保证项目长远发展的动力，主力商家与普通商家的配比为何种水平？,为保证购物中心的品质，且满足意向主力商家的面积需求，持有部分的面积应当做至多大？,逻辑基础,定量判断,Page153,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,持有部分,定量判断,Page154,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,万象城餐饮商家,万象城餐饮特征总结：,持有部分,定量判断,餐饮部分,零售部分,主力商家,Page155,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,益田假日广场餐饮商家,益田假日广场餐饮特征总结：,持有部分,定量判断,餐饮部分,零售部分,主力商家,Page156,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,海岸城餐饮特征总结：,海岸城餐饮商家研究,持有部分,定量判断,餐饮部分,零售部分,主力商家,Page157,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,怡景中心城餐饮特征总结：,怡景中心城餐饮商家,持有部分,定量判断,餐饮部分,零售部分,主力商家,Page158,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,摩尔城餐饮商家,摩尔城餐饮特征总结：,持有部分,定量判断,餐饮部分,零售部分,主力商家,Page159,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,商家个数,面积范围,布置区域,深圳成熟商业体餐饮面积、个数配比：,持有部分,定量判断,餐饮部分,零售部分,主力商家,Page160,专题三：商业体量判断及竞争项目分析,餐饮面积分析,考虑参考案例规模，位置等因素,