不动产租赁营改增政策学习要点

,提供不动产经营租赁服务营改增政策学习要点,鸿元集团财务部,适用范围：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。,一、涉及的主要文件二、提供不动产经营租赁纳税人的概念三、纳税义务发生时间四、主要规定（按纳税人及业务类型）1、一般纳税人出租不动产2、小规模纳税人出租不动产3、个体工商户出租住房4、自然人出租住房五、其他需注意的事项,提纲,一、涉及的主要文件,1、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）2、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第16号）,二、提供不动产经营租赁纳税人的概念,在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人。,在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人。,注意以下概念：1、提供不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。常见不动产经营租赁业务：包括出租房屋、住宅、办公楼、写字楼、商铺等建筑物，以及出租道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。例如：停车场收费、体育场地出租、建筑物和构筑物广告位的出租、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等。,二、提供不动产经营租赁纳税人的概念,在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人。,注意以下概念：1、提供不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。2、在中华人民共和国境内，是指所租赁的不动产在境内。,二、提供不动产经营租赁纳税人的概念,在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人。,注意以下概念：1、提供不动产经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。2、在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务，是指所租赁的不动产在境内。3、单位和个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人（自然人）。,二、提供不动产经营租赁纳税人的概念,在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人。,注意以下概念：4、纳税人类型：分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人：年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税价格*税率（11%）-当期进项税额小规模纳税人：未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税价格*征收率（5%）一般纳税人按规定选择简易计税方法的，也按简易计税方法计算缴纳税款。,二、提供不动产经营租赁纳税人的概念,采取预收款方式的：为收到预收款当天未采取预收款方式的：为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,三、纳税义务发生时间,（一）一般纳税人出租不动产,1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产计税方法：可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。预缴及纳税地点：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算应预缴税款含税销售额（1+5%）5%应纳税额=含税销售额（1+5%）5%-已预缴税款,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（一）一般纳税人出租不动产,1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产例：试点前A市某一般纳税人甲企业在B市购买一栋写字楼，2016年5月起将其中一层出租，月租金10.5万元，采取预收款方式，5月一次性收取半年租金63万元。该纳税人选择简易计税方法（不考虑其他业务情形），申报纳税流程如下：收到预收款当天为纳税义务发生时间，应于收到预收款次月申报期结束前向B市主管国税机关申报预缴：应预缴税款630000/(1+5%)*5%=30000元，同时填报增值税预缴税款表，取得B市国税机关开具的完税凭证；2016年6月申报期，回到A市主管国税机关申报纳税，以B市国税机关开具的完税凭证作为扣除凭证，将已预缴的30000元从当期应纳税额中扣减，应纳税额=630000/(1+5%)*5%-30000=0元。,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（一）一般纳税人出租不动产,2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产计税方法：必须适用一般计税方法计税，按照11%的税率计算应纳税额。预缴及纳税地点：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,应预缴税款含税销售额（1+11%）3%应纳税额=含税销售额（1+11%）11%-进项税额-已预缴税款,2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,例：2016年5月A市某一般纳税人甲企业在B市租入一栋办公楼，取得进项专用发票注明税额10万元，6月转租其中一层，月租金10.5万元，采取预收款方式，当月一次性收取半年租金63万元。该纳税人适用一般计税方法，申报纳税流程如下：（不考虑其他业务情形）收到预收款当天为纳税义务发生时间，应于收到预收款次月申报期结束前向B市主管国税机关申报预缴：应预缴税款630000/(1+11%)*3%=17027.03元，同时填报增值税预缴税款表，取得B市国税机关开具的完税凭证。2016年6月申报期，回到A市主管国税机关申报纳税，以B市国税机关开具的完税凭证作为扣除凭证，将已预缴的17027.03元从当期应纳税额中扣减应纳税额=630000/(1+11%)*11%-100000-17027.03=-54594.6元，实际缴纳0元，54594.6元继续结转下期扣减应纳税额。,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（一）一般纳税人出租不动产,（一）一般纳税人出租不动产,3、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产选择适用一般计税方法计税方法：一般计税方法计税，按照11%的税率计算应纳税额。预缴及纳税地点：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,应预缴税款含税销售额（1+11%）3%应纳税额=含税销售额（1+11%）11%-已预缴税款,（二）小规模纳税人出租不动产,1、单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）计税方法：适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。预缴及纳税地点：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算应预缴税款含税销售额（1+5%）5%应纳税额=含税销售额（1+5%）5%-已预缴税款,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（二）小规模纳税人出租不动产,2、自然人出租不动产（不含住房）计税方法：按照5%的征收率计算应纳税额。纳税地点：向不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税额计算应纳税额=含税销售额（1+5%）5%,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（二）小规模纳税人出租不动产,2、自然人出租不动产（不含住房）例：小王在A市购买一间商铺，2016年5月起出租，月租金1.05万元，5月一次收取半年租金6.3万元。他应向商铺所在地主管地税机关申请代开发票并缴纳税款，应纳税额=含税销售额（1+5%）5%=63000/(1+5%)*5%=3000元。,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（三）个体工商户出租住房,计税方法：按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。预缴及纳税地点：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%应纳税额=含税销售额（1+5%）1.5%-已预缴税款,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（四）自然人出租住房,计税方法：按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额纳税地点：向不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税额计算应纳税额=含税销售额（1+5%）1.5%,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,例：小王在A市购买一套住房，2016年5月起出租，月租金1.05万元，5月一次收取半年租金6.3万元。他应向住房所在地主管地税机关申请代开发票并缴纳税款应纳税额=含税销售额（1+5%）1.5%=63000/(1+5%)*1.5%=900元。,四、主要规定（按纳税人及业务类型）,（四）自然人出租住房,1、预缴期限纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。2、增值税预缴税款表单位和个体工商户出租不动产，