xx房地产资产评估报告范本（最新）

xx房地产资产评估报告范本（最新） 一、 个别因素分析 估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为*。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为*。 二、 区域因素分析 1.概况 * 2.自然条件 *。 3.对外交通条件 *。 4.基础设施 *。 三、 最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、 估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、 估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 确定客房年总收入 据调查，*县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套， 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表： 客房年收入=房价数量入住率365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)270%+(13+6)160% +(2+2)250%+2240% =96.8人 确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室年收入=半天价格2出租率365 会议室年总收入=74.46万元 确定餐饮年总收入 餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则 餐饮年总收入=96.880%100365 =282.66万元 确定估价对象房地产年总收入 估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则 年总收入=512.27+74.46+282.66 =869.39万元 B.确定估价对象年总费用 确定人员工资福利年总费用 估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则 工资福利年总费用=100180012 =216万元 确定餐饮年总成本 餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则 餐饮年总成本=282.6640% =113.06万元 确定消耗品年总成本 消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则 消耗品年总成本=(512.27+74.46)8% =46.94万元 确定年广告宣传费 年广告宣传费按总收入的2%计算，则 年广告宣传费=869.392% =17.39万元 确定年水电供热费 年水电供热按总收入的5%计算，则 年水电供热费=869.395% =43.47万元 确定年维修保养费 年维修保养费按年总收入的3%计算，则 年维修保养费=869.393% =26.08万元 确定年行政管理费 年行政管理费按年总收入的6%计算，则 年综合税收及附加=869.396% =52.16万元 确定年综合税收及附加 年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则 年综合税收及附加=869.3915% =130.41万元 确定估价对象年总费用 估价对象年总费用为以上1-8项之和，则 年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41 =645.51万元 C.确定估价对象年纯收入 年纯收入=年总收入-年总费用 =869.39-645.51 =223.88万元 2. 确定资本化率 资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为4.14%，一年期贷款利率为7.47%，现按照黄金分割位内插，则 资本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)0.618 =6.20% 3.确定收益年限 估价对象建成于xx年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-xx=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。 4.计算估价对象价格 公式：P=a1-1(1+r)n r 式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。 房地产总价=223.881-1(1+6.20%)47 6.20% =3397.28万元 根据*房地产评估咨询有限公司出具的*字xx估第*号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1131.94万元，则 估价对象房产总价=3397.28-1131.94 =2265.34万元 六、 估价结论 经评估，确定估价对象在评估基准