上海高端租赁写字楼考察汇报1043268879

上海高端租赁写字楼考察汇报,市场营销部2009年4月,租赁型写字楼考察重点,装修标准设备标准交房界面产品亮点,案例1：嘉华中心,项目重要指标,项目组合,办公楼：63695平方米商业附楼：4049平方米会所附楼：3691平方米,落客雨棚大堂透视,大堂局部首层低区电梯厅,中、高区侯梯厅电梯轿厢装饰,标准层走廊卫生间装饰,管井门楼层水牌,地下区域标识电梯内超大LCD显示屏,电梯,空调,供电,办公区供电负荷密度：80VA平米柴油发电机组：21500KVA租户重要设备备用负荷：30KW层，摊算至办公面积22W平米,产品亮点,可拆嵌板位置：每层标准层东北角，为租赁多层的大客户预留了设置内部垂直交通的可能性。尺寸：5.4米*2.65米独立通讯通道独立管线：在空调机房内设置专线、点对点业务通道独立线槽：预设独立线槽，保证高端机构特殊要求物业服务出租车营业站：与出租车公司协议付费，保证3辆以上的出租车等候员工就餐区：提供集中就餐环境，以避免办公区就餐对办公环境的影响,案例2：花旗集团大厦,室外园林和道路的结合大厦主入口,项目重要指标,花旗主入口首层的花旗银行营业厅,大堂内的星巴克流水墙,大堂内的花旗银行营业厅电梯厅,标准层走廊走廊设置的直饮水设备,楼层铭牌标准层公共卫生间,卫生间台面地下车库,吊顶、地面、照明、出风口均完成的租区内部,电梯,空调,供电,柴油发电机组：21500KW供大厦应急用，11500KW提供客户备用电源租户重要设备备用负荷：30KW层，摊算至办公面积15W平米,通讯,6类线为高端客户预留独立线槽预留十余个微波发射器基座的位置,产品亮点,LED彩显幕墙系统工程总面积6030平方米，是目前世界最大的LED全彩显示系统，适用于各类宣传、广告、信息的显示，并可与网络联结，实时显示各种信息。目前，花旗集团大厦LED显示系统播放的暂时为公益广告，待获得相关部门审批后方可播放广告。,从浦西看LED显示系统对室内人视范围并没有产生影响,产品亮点,空气过滤器、紫外线杀菌装置配合50立米人.小时的新风量，为空气质量提供了有力保证,产品亮点,电动遮阳帘,案例4：汇亚大厦,项目重要指标,停车落客入口首层电梯厅,水牌显示器，分中英文滚动显示大厦入住客户名称,和内装材料统一的水牌卫生间,标准层卫生间：石材地面、不锈钢隔断、挂墙式墩便,标准层走廊大堂主视墙,高楼层的荷兰银行营业厅,设备,电梯14部客用电梯，高区5米秒，低区3.5米秒两部服务梯及两部车库穿梭电梯综合布线3200对电话线预留客户卫星接受器位置竖向五类大对数及多模6芯光纤空调VAV空调系统，每层设八个分区，18个VAVBOX集中提供了客户服务器机房的24小时冷冻水供电两路来自两个变电站的电源大厦集中设置三台柴油发电机，其中2台1500KVA的提供客户重要负荷的备用电源,产品亮点,24小时冷冻水为目前市场上，解决客户服务器散热问题最彻底的方式收取费用为3000元月.10平米交易楼层,案例5：衡隆广场,二座大堂商场和办公楼座间的落客车道,卫生间外围固定吊顶及灯带,标准层卫生间办公区域,标准层卫生间办公区域,公共走廊吊顶标准层电梯前厅,走廊,租区楼层水牌,商场,地下层展示空间，可以举办各种秀及进行各种展览,贯穿商场的垂直挑空,恒隆内集中了各顶级品牌的门店,案例5：汇丰大厦,项目重要指标,业态组合,B1：员工餐厅、淋浴室首二层：银行营业厅、咖啡、餐饮、书店、便利店、邮递中心三层：诊疗所、邮局、国际速递17层：会议室，设三种类型的会议室，分别可容纳1023010名参会人员顶层：餐厅、商务休息厅，日本料理、爱尔兰酒吧,位于首层的汇丰银行营业厅位于首层的星巴克,设置职工食堂的同时，也设置了供办公人员使用的淋浴室,顶层餐厅及二层的便利店,电梯,10部双层电梯（20人乘坐*2），提高运力2部17人乘坐电梯车库穿梭梯2台（B4-2F）,空调及给排水,内部分四个区域，设置四管式空调，每个区域可单独提供空调周边设置可自由进行冷暖空调调节的风机盘管装置系统设置四个行政卫生管线，为客户提供增加卫生间和茶水间的可行性每个楼层提供四个24小时冷却水管线，解决客户机房空调问题,供电,备有客户专用EPS，保证客户重要负荷设应急发电机，提供大厦应急电源,产品及服务亮点,行政卫生间管线每层四个区域均可方便取用DOUBLEDECK双层电梯有效提高运力空调内区+窗边盘管空调为租户在同一开间自行分隔创造了良好条件使用更为便利，提高舒适度同一楼层设四个空调分区实现各不同朝向的空调调节面积细分使得加班空调的使用成本更为经济,案例4：环球金融中心,Hills,Hills是森经过对城市理想模式的探索和思考，确定的城市建设理念，寓意了垂直型综合城区。“Hills”不是陡峭的山壁，是人们舒适漫步和愉快交谈的缓坡。1986年成功的开发了ArkHills后，“Hills”就迅速生长为森的高端产品序列。2003年，被娴熟地运用于六本木新城。,项目重要指标,业态组合,B3-B1：停车场B2-3F：餐饮、专卖店、商务配套设施等，13600m23F-5F：会议设施，最大为800m2，可容纳1000人7F-77F：办公7F19F31F43F55F：交易楼层（层高高）28F-29F、52F-53F：SKYLOBBY空中大堂79F-93F：柏悦酒店，共180间客房，内设餐厅、宴会厅、健身会所（含游泳池）94F-100F：汽车展览、观光设施观光天桥、观光天阁,标准层电梯厅标准层走廊,走廊标识楼层卫生间,楼层卫生间,公共区域装修朴素、实用、简洁,电梯,由四家电梯厂商提供电梯，共91部设SUPERDOUBLEDECK超级双层电梯，提高运力的同时，提高了首层大堂的高度，规避了传统双层电梯对于层高的限制设载重高达5吨的电梯，解决超高层变压器等大型设备的运送问题，更为顶部车展层的实现创造了条件车库穿梭梯2台（B4-2F）,空调及给排水,3300平米标准楼层设4个空调机组，构成4个独立空调控制区每个机组辖区内部可再行细分四个区域，设置四管式空调，每个楼层共16个独立温控区周边终年设置可自由进行冷暖空调运转的风机盘管装置系统（共40台）设置四个行政卫生管线，为客户提供增加卫生间和茶水间的可行性每个楼层提供四个24小时冷却水管线，解决客户机房空调问题,供电,三路供电设应急柴油发电机供公共区域应急负荷预留客户自用柴油发电机的位置（预留5台）,安保系统,66台安检闸机，有效管理访客,产品及服务亮点,商业配套更加完善出租车服务站：提供叫车服务，保证随时有出租车待命商业：面积16300平米3F-5F会议层：可提供最多1000人的大型会议厅交易楼层的设置，为银行营业厅在超高层内的入住提供了有利条件；同时，进驻的商业将丰富楼宇的配套，为租户带来便利PARKHAYATT柏悦酒店：提供180间客房94F观光大厅：可举办车展等展览97F观光天桥：顶部可打开100F观光天阁：底部透明,产品及服务亮点,预制钢梁穿风管，有效提升吊顶高度,产品及服务亮点,电梯配置超前SUPERDOUBLEDECK（超级双层电梯），既能有效的提高超高层的运力，又能避免同高双层电梯对于首二层层高的限制设置5吨超大电梯，解决超高层设备及展览的运输要求,产品及服务亮点,窗边+内区空调，多分区，控制更为灵活行政卫生管线及24小时冷却水管线结构灵活性预留5台柴油发电机位66台安检闸机,汇丰大厦及环球金融中心产品要素对照,汇丰大厦及环球金融中心产品要素对照,汇丰大厦及环球金融中心产品要素对照,上海高端写字楼产品特点,标准配置门槛高产品精细化程度高，细节更为精道商业化程度高，处处营造商业价值,高档租赁写字楼标准配置,精装修范围及标准高，公共区域及办公区域全部精装修,精装修标准,高档租赁写字楼标准配置,层高及净高标准高层高普遍在4米-4.2米净高2.75-2.85m，网络地板高度以150mm为主全空气变风量系统为主流方向普遍以10m2人的人员密度作为设计标准新风量在36-50m3小时.人高速电梯：180米以内的写字楼项目均以3.5米秒起步，高区普遍为5米秒、7米秒柴油发电机提供客户重要负荷的备用电源24小时机房冷却水系统竖向五类大对数六类大对数的运用已成主流,创新及细节,预留多层大租户垂直连通可行性设置可拆嵌板，为租多层的大客户保留了设置内部垂直交通的灵活性金融客户机房空调解决方案升级提供24小时冷冻水，客户无需设置机房空调，即可解决IT机房的散热问题，比24小时冷却水更为先进和到位在柴油发电机的需求难以预测的前提下，在建筑结构上预留设置柴油发电机的空间，待租户确定后再由客户自行安装普遍采用设备带天花系统：集成了进回风口、烟感、温感、灯盘等功能，保证了吊顶装修效果的洗练。关注使用过程中外立面的统一，有效保证了楼宇的高端商务感。大多提供外窗帘，甚至是电动窗帘，以保证外围观感外围天花均采用统一的石膏板吊顶及照明：客户不可拆卸，保证夜间效果的统一性核心筒外扩3.6米作为重要荷载区域，解决客户机房荷载：800kg/m2。超高层外立面不设置可开启