2014天津爱琴购物公园定位建议

AEGEAN,目录,Part1城市概述Part2商业环境Part3项目定位Part4主题定位Part5业态规划,CONTENT,Part1城市概述,中国北方最具发展潜力的城市,2006年，国务院将天津定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”；天津是中国北方最大的沿海开放城市；天津滨海新区为国家综合配套改革试验区，被誉为中国经济第三增长极；2014年6月，天津市上报建设国家行政副中心的方案，积极承接首都功能转移。,1,1、天津市概况,1.1天津的发展潜力和前景,全市人口1,500万，主城区人口超800万；2013年天津GDP达到14,370亿元，同比增长12.5%，增幅全国排名第一；全年社会消费品零售总额4470.43亿元，增长14.0%；居民消费稳步增长，城市居民人均消费性支出21850元，增长9.1%。,1,1、天津市概况,1.2天津市经济发展,1,1、天津市概况,1.3天津市各区GDP排名,1,1、天津市概况,1.4天津市各区人均消费支出排名,8,Part2商业环境,9,天津主城区包括如下4个重点商圈主要城市综合体项目均在所述商圈的核心位置,大?城,仁恒海河广场,?家嘴?,?,水游城,恒隆?,津?津塔,天河城,SOGO,百?,天津中心,和?大都,?,伊?丹百?,?福士?,海信?,嘉里中心,中信南站?目,中?六?路?,目,友?商?,?河?物?,河,?万?,?星?,金地?,3KM,3KM,?代城二期,金盛?,*,万象城,老城?合商圈,小白?及海河沿?商圈,大悦城,新世界,远东百货,水游城,恒隆广场,乐宾,和记黄埔,伊势丹,滨江商厦,海信广场,嘉里中心,友谊精品,友谊商厦,银河广场,河,万达广场,红星国际,4KM,8KM,津乐汇,老城厢商圈,滨江道及小白楼商圈,百盛,远洋未来,6KM,嘉茂,友谊路商圈,河东商圈,购物中心,百货,2、天津市商业环境,2.1天津市城区商圈分布,2,10,2、天津市商业环境,2.2天津市四大商圈概述-老城厢商圈,2,10,600年天津卫的发源地，百年商业繁华中心；传统城市商圈，深厚文化底蕴；天津市重点打造文化旅游商业区域；,新世界购物广场,仁恒海河广场,大悦城,水游城,百盛,远东百货,仁恒海河广场,大悦城,水游城,百盛,11,2、天津市商业环境,2.2天津市四大商圈概述-老城厢商圈,2,12,2、天津市商业环境,2.3天津市四大商圈概述-滨江道及小白楼商圈,2,天津的核心商圈，外来游客参观景点之一；传统城市商圈，文化气氛浓郁；位于和平区CBD区域，高端消费客流；,友谊新天地,劝业场,和记黄埔,伊势丹,海信广场,友谊精品商厦,海信广场,伊势丹,劝业场,乐宾百货,乐宾百货,津乐汇,滨江路,2、天津市商业环境,2.3天津市四大商圈概述-滨江道及小白楼商圈,2,14,2、天津市商业环境,2.4天津市四大商圈概述-友谊路商圈,2,14,14,新兴商圈，河西区繁华中心；周边配套齐全，天津政治、文化中心；天津现代化大都市风貌特色的迎宾主干线；,阳光新业,友谊商厦,银河广场,友谊商厦,银河广场,阳光新业,2、天津市商业环境,2.4天津市四大商圈概述-友谊路商圈,2,16,2、天津市商业环境,2.5天津市四大商圈概述-河东商圈,2,16,传统工业区，天津新兴商圈，周边商业集群分布少，发展潜力巨大；城市交通枢纽区，交通优势明显；弥补了东部区域商圈、商业业态空间布局的不足；,红星国际广场,远洋未来广场,万达广场,红星国际广场,万达广场,远洋未来广场,2、天津市商业环境,2.4天津市四大商圈概述-河东商圈,2,18,2、天津市商业环境,2.6天津市即将开业大型商场,2,19,Part3项目区域概况,3、项目区域概况,3.1河东区概述,3,20,自金代天津设“直沽寨”至今，河东区迄今已有800多年历史；其中区内的大直沽是天津的发祥地，有“先有大直沽、后有天津卫”之说；河东区是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地；河东区下设12个街道，占地40平方公里，总人口860852人，户籍数26万户；,3、项目区域概况,3.2河东区“十二五”规划功能分区,3,“五区”：天津站枢纽型商务商业聚集区；津滨大道现代商贸物流聚集区；天津南站中央商务区；“洋务溯源”直沽文化旅游观光区；天钢国际商务聚集区；“三带”：十一经路、新开路金融商务发展带；六纬路商务商业发展带；卫国道商务商贸发展带；,3、项目区域概况,3.3河东区商业发展趋势,3,从天津商业发展来看，主要商业都集中在海河以西区域，如：滨江道、小白楼、老城厢、银河购物中心；海河东部以传统百货业态为主，缺少市级商业中心，长久以来海河以东人群均需要跨河购物；从城市发展来看海河东部亟待城市级商业中心，以填补商圈空白，同时满足东部消费者日益增长的消费需求；,3、项目区域概况,3.4河东区商业发展现状,3,目前天津东部区域代表性的商业项目，如：万达广场、远洋未来广场均为区域型购物中心。设施及功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出。无论从规模体量、品类组合、商品级次均不足以满足及支撑天津东部的未来商业发展需要。,津滨大道商圈,万达广场,嘉华商圈,未来广场,嘉茂商圈,嘉茂购物中心,24,3、项目区域概况,3.5河东区商业介绍远洋未来广场,3,25,3、项目区域概况,3.5河东区商业介绍万达广场,3,26,3、项目区域概况,3.5河东区商业介绍嘉茂购物中心,3,3、项目区域概况,3.6项目所在商圈规划,3,津滨大道金贸河东最具潜力的城市商圈,津滨大道是市区通往天津国际机场、港口、滨海新区的必经之路，津滨交通主轴。津滨大道周边地区规划建设，已被纳入天津市委2014年工作要点和政府十二五规划纲要;随着万达广场、红星美凯龙家居运营，以及爱琴海购物公园的未来兑现，津滨大道百万规模城市商圈必将成天津新城市商业中心，带动整个海河以东地区的发展。,3、项目区域概况,3,3.7项目所在商圈交通,中心城区中环线、快速路、高架桥、津滨大道丰富交织于此，驾车快速到达。市级迎宾大道，5分钟小白楼商圈，10分钟天津站，15分钟天津机场。规划中地铁四号线，五号线成林庄路站交通路网纵横交错，打造双地铁环绕的区位核心20余条公交公交线路通达全城。,天津最畅达商圈，“两环两高两铁”交通覆盖,29,3、项目区域概况,3,3.8项目周边人口消费力状况辐射人群,辐射百万高端居住人群常态旺盛消费需求,以周围5公里为辐射区域，未来爱琴海购物公园将辐射天津河东区的整体区域（包括天津站后广场、中山门、天山路等）、河西区隆昌路以东台儿庄路以西的部分区域、和平区小白楼片区、快速路以外的东丽区。未来辐射人口超过100万在周边小区构成上看，项目周边的小区多以洋房、小高层、高层构成，消费人口密度很大。从周围小区的消费力来看，项目周边的小区消费能力较高。以河东为例，据调查，河东区居民人均可支配收入年均增长10%以上，2013年人均收入超过8万元，可支配收入接近6万元，未来潜力巨大。,30,3、项目区域概况,3,3.8项目周边人口消费力状况家庭结构,5公里范围内居住人群：18岁以下占比11%；1825周岁占比16%；2535周岁占比26%；3545周岁占比23%；4560周岁占比16%；60周岁以上占比8%,以中青年三口之家为主,单身青年116组，占比11.6%；两口之家193组，占比19.3%；三口之家412组，占比41.2%;四口之家115组，占比11.5%;五口之家76组，占比7.6%；独居老人63组，占比6.3%；,对河东区部分中高端项目1000名业主抽样调查统计结果,31,3、项目区域概况,3,3.8项目周边人口消费力状况职业情况,以稳定中高薪职业为主消费力持续稳定,5公里范围内居住人群职业情况：公务员所占比重14.83%；国企所占比重31.67%；事业单位所占比重0.5%；私企所占比重22.83%；外企所占比重0.33%；自营所占比重24.83%；自由职业所占比重4.67%；其它职业占比0.33%；,对河东区部分中高端项目1000名业主抽样调查统计结果,32,3、项目区域概况,3,3.8项目周边人口消费力状况年龄结构,5公里范围内居住人群：18岁以下占比11%；1825周岁占比16%；2535周岁占比26%；3545周岁占比23%；4560周岁占比16%；60周岁以上占比8%,以中青年年龄结构为主家庭型消费旺盛,对河东区部分中高端项目1000名业主抽样调查统计结果,33,3、项目区域概况,3,3.8项目周边人口消费力状况月均家庭收入,5公里范围内，家庭月均收入5000元/月以下占比9%家庭月收入50008000元/月占比20%；家庭月收入800015000元/月占比41%;家庭月收入1500025000元/月占比18%;家庭月收入25000元/月以上占比12%；,居住型家庭结构为主拥有较强消费能力,对河东区部分中高端项目1000名业主抽样调查统计结果,34,3、项目区域概况,3,3.8项目周边人口消费力状况持续增加客群,高端大盘集中入住高端消费客群持续增加,35公里范围16个高端项目陆续交房平均房价15000元/，城市精英客群2010年2014年底8万余人入住,35,Part4项目定位,36,4、项目商业定位,4,4.1项目整体规划,90万平米综合体商业=家居MALL+百货MALL+两条商业休闲步行街+高档酒店+5A级写字楼,爱琴海体量：25万平米规划：集购物、休闲、娱乐、美食等功能于一体的公园式大型商业综合体。,玫瑰天街,红星美凯龙体量：25万定位：近千家一线家具建材品牌入驻，引领品质生活，绿色居住的健康家居潮流。,5A写字楼+高档酒店,-整体商业规划图-,天津最大双街双MALL商业综合体,4、项目商业定位,4,4.2项目优劣势分析-优势Strengths,区位位置优势：天津中环核心，津滨主轴起点，津滨大道百万规模成熟商圈；交通配套优势：天津最畅达商圈，“两环两高两铁”交通覆盖，规划天津最多停车位-3500个；消费客群优势：填补了海河东部中高端消费商业的空白，辐射人口超过100万，项目5公里范围内包括近百个中高端小区，常态消费力旺盛；项目体量优势：天津商业体量之首-总体量90万平方米，商业体量60万平方米；项目开发优势：中国商业地产第二名红星地产实力打造，全球首创双MALL商业模式；政府支持优势：该区域政府十二五规划重点打造区域，本项目为天津政府扶持二十大商业项目之一。,38,4.3项目SWOT分析-劣势Weaknesses,4、项目商业定位,4,本案位于海河以东传统工业区，对于全市范围客流的吸引力需要时间培育；从整个商圈氛围来看，相对天津其它成熟商圈客流相对较弱；从竞争环境来看，项目的知名度建立需要一段时间的市场认知；从地铁交通来看，项目距离规划地铁5号线站距离相对较远。,4.4项目定位总体定位,4、项目商业定位,4,潮时尚、享品味、乐体验、悠生活,40,4.5项目定位目标定位,4、项目商业定位,4,河东商业新核心天津商业新中心,爱琴海将成为天津规模最大的商业综合体、建筑一流的商业建筑体、业态最丰富的一站式商业新中心,41,4.6项目定位形象定位,4、项目商业定位,4,高时尚,体验式,一站式,全业态,全客层,时尚中心生活之城,42,4.7项目定位档次定位,4、项目商业定位,4,恒隆广场,以中高消费群体为主要服务对象,43,4.8项目定位客群定位,4、项目商业定位,4,18-45岁，以新型家庭为主，同时涵盖年轻人群、时尚都会人士,44,4.9项目定位理念定位,4、项目商业定位,4,生态化、智能化、家庭体验化、健康运动化,从建筑设计到装修工处处体现生态化思路，为项目营造绿色空间。,突出体验化业态，从家庭顾客根本需求出发，打造家庭体验最佳去处。,聚焦科技、购物、生活的交叉应用。利用科技应用，提升用户体验。,家庭体验化,生态化,智能化,始终兰注顾客健康生活，配置更多生活配套业态，引入运劢更多运动元素。,健康运动化,45,浪漫婚庆,饕餮盛宴,动感地带,名品荟萃,童梦天地,娱乐高地,4.10项目定位六大主题商业,4、项目商业定位,4,46,4,4.11项目定位-十五大亮点,4、项目商业定位,天津首家屋顶全能高尔夫会所天津首家一站式连锁婚庆天津首家4D电影院天津首家可举办全国联赛的真冰场天津首家韩国儿童主题乐园天津首家文艺小剧场天津首家飞天扶梯,天津首家,天津规模体量最大商业中心天津品类最齐全一站式购物中心天津餐饮品牌最多的购物中心天津停车位最多购物中心,天津之最,天津东部唯一高端大型购物中心天津东部唯一全客层全业态购物中心天津东部唯一会员制超市天津东部唯一苏宁超级体验店,东部唯一,天津首家屋顶全能高尔夫会所天津首家一站式连锁婚庆天津首家4D电影院天津首家可举办全国联赛的真冰场天津首家韩国儿童主题乐园天津首家文艺小剧场天津首家飞天扶梯,七个天津首家,4,4.11项目定位-十五大亮点,4、项目商业定位,48,天津规模体量最大商业中心天津品类最齐全一站式购物中心天津餐饮品牌最多的购物中心天津停车位最多购物中心,四个天津之最,4,4.11项目定位-十五大亮点,4、项目商业定位,49,4,4.11项目定位-十五大亮点,4、项目商业定位,天津东部唯一高端大型购物中心天津东部唯一全客层全业态购物中心天津东部唯一会员制超市天津东部唯一苏宁超级体验店,四个东部唯一,50,50,50,Part5业态规划,以投资回报率为业态规划核心原则保证项目生存能力实现股东投资回报及收益的长期增长,5