第七章-房地产开发资金的筹集.ppt

第七章房地产开发资金的筹集,第一节房地产投资,房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。,一、房地产投资的含义,二、房地产投资的形式,房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。,1、房地产直接投资,房地产开发投资：商品房建设投资土地开发投资房地产置业投资：增量房地产存量房地产,2、房地产间接投资,购买房地产开发企业的债券、股票购买房地产投资信托基金股份购买房地产抵押贷款支持证券,三、房地产投资的风险,房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，我们把风险划分为系统风险和个别风险。,1、系统风险,通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险政治风险或然损失风险,2、个别风险,收益现金流风险未来经营费用风险资本价值风险比较风险时间风险持有期风险,3、风险对房地产投资决策的影响,令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。使投资者尽可能规避、控制或转移风险。,第二节房地产开发资金的筹集,房地产开发资金筹集，是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。房地产开发资金筹集主体的组织形式主要有既有项目法人筹资和新设项目法人筹资。,一、房地产开发资金筹集的内涵,二、房地产开发项目融资的资金来源,房地产开发企业的自有资金金融机构贷款定金及预付款（预售、预租收入）证券化资金：房地产股票、房地产债券、信托资金、产业基金等争取外单位投资、外资、承包商垫资、合作开发,（一）房地产开发企业的自有资金组成,资本金资本公积金盈余公积金：法定盈余公积金和任意盈余公积金公益金未分配利润,资本金的筹集,房地产开发项目投资中资本金的投入比例不小于20%，可通过以下几种方式筹集：注册资本金的筹集向社会公众公开发行股票筹集资金向股东配股筹集资金资本公积金、盈余公积金转增为资本金经股东大会同意未分配利润转增为资本金,（二）向金融机构贷款,房地产开发企业流动资金贷款：补充流动资金，使用范围如材料的储备等房地产开发贷款：只能用于指定项目房地产抵押贷款：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（房地产抵押登记）,（三）商品房预售收入,房地产开发企业预售商品房条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供的商品预售房计算，投入开发建设资金已达到工程建设总投资的25%以上，且已确定施工进度和竣工交付日期已办理预售登记，取得商品房预售许可证明,1、发行股票筹资,股票是股份公司为筹集资金而发行的有价证券，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证。它代表股东对公司拥有的所有权份额。按照股东承担风险和享有权益的大小，可分为普通股和优先股。,（四）证券化资金,发行股票筹资的优缺点,优点：对普通股筹资来说，没有固定的利息负担，股利支付具有灵活性。股本没有固定到期日，无须偿还本金股票筹资能增强公司信用缺点：筹资成本高发售新股票，增加新股东时会存在一些负面影响,2、发行债券筹资,债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人支付利息和偿还本金的一种有价证券。企业债券的发行价格是债券投资者认购新发行债券时实际支付的价格，发行价格通常有等价发行、溢价发行和折价发行三种。,企业债券筹资的优缺点,优点：资金成本低具有保障控制权可发挥财务杠杆的作用缺点：财务风险高限制条件严格筹资数量受到限制,三、房地产企业的融资管理,确定合理的融资规模选择正确的融资渠道和方式统筹考虑融资与投资建立资本金制度优化资金结构,第三节金融机构对贷款项目的审查,企业资信等级评价贷款项目评价贷款担保方式评价贷款综合评价,一、企业资信等级评价,金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量等指标，确定房地产开发企业的资信等级。划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级，通常情况下，BBB级及以上资信企业才能获得贷款。,二、贷款项目评估,金融机构对项目的审查主要包括三个方面，即项目基本情况指标、市场分析指标和财务评价指标。,三、房地产贷款担保方式评价,贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押和质押。,四、贷款综合评价,贷款综合评价的主要任务是计算贷款综合风险度某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。,系数取值,信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100%，由银行金融机构提供担保的为10%20%，由省级非银行金融机构担保的为50%，AA级以下企业担保的为100%，用商品房抵押的为50%，由其他房屋及建筑物抵押的为100%。,系数取值,贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100%，期限在半年以上不满1年的为120%，中长期贷款在1年以上不满3年的为120