容积率计算工具

TOSPUR,TOOLBOX,PRODUCTDEPARTMENT,容积率研究专题,独栋联排合院叠加平墅洋房小高高层,STEP1,容积率的突破,基础容积率,1.容积率的计算1.影响因素,STEP2,容积率的调配,1.突破手法2.案例研究,STEP3,容积率,一个地块的总建筑面积与用地面积的比率,物业形态,独栋,联排,合院,叠加,平墅,各物业形态容积率各为多少？,洋房,小高,高层,基础容积率,各物业形态基础容积率汇总,规划产品设计,1.规范范围内间距取最小值2.消防规范内减少消防车道3.全地下开挖释放建筑空间4.产品创新提升住宅品质,突破目的,1.提高项目市场价值2.提升产品品质,容积率的突破,容积率的突破,保利叶上海（0.67）创新“品”字合院，联排容积率，实现类独栋产品品质,突破手法,案例研究,产品创新,错排类独栋1.西南方向倾斜，改变传统联排排屋式排布2.建筑部分采用私家庭院相连，南北两个庭院打造独栋品质。,产品创新,“品”字合院1.创新“品”字合院，A为双拼，B、C类独栋2.半合院错排，增加合院组团，提高私密性3.兵营式排布，最大限度利用空间,庭院,庭院,庭院,A,B,C,合院错排,错排类独栋,合院组团,6个半合院,庭院拼接,容积率的突破,龙湖好望山（0.78）创新合院别墅，用联排的容积率打造独栋、双拼、联排多元化社区,突破手法,案例研究,创新16合院，组团占地面积4400，建筑面积3500，相比传统联排，有效利用南北向空间，增加两栋双拼，提升容积率。,产品创新,产品创新,围合式院落，实现独栋、双拼、联排产品多元化，打造集中央景观，兵营式排布充分利用地上空间。,容积率的突破,龙湖滟澜山（1.0）节省地面公共空间，释放其建筑排布空间，满足叠加、联排、双拼的排布,突破手法,案例研究,南北向,南北楼栋间距采用了1.2倍的公寓常规日照间距而非别墅常规采用的1.5倍间距，因此最大化的释放了其南北向可排建筑空间。,东西向（狭窄）,东西狭窄且间距满足了消防管道可达的范围，因此在规划中采用只在东边排布一条车行道，而非常规的环形车道，最大限度的释放了其东西向的空间，增加了建筑排布空间。,车库,全地下车库，减少车道面积，提升地面空间使用率。,产品,建筑：采用叠加拉高容积率，且叠加采用退台设计，改善因间距缩小带来的日照不足。,容积率的突破,仁恒怡庭（1.2）创新三叠叠墅，不计容地下会所，打造1.2容积率的叠加别墅。,突破手法,案例研究,创新六层叠加别墅，上中下三叠，纵向增加建筑面积，提升容积率。,产品创新,会所设计,4000全明不计容非集中下层式景观会所及商业会所，有效释放住宅建筑面积。,下层式会所,车库设计,全地下车库设计，有效释放地上建筑排布空间,地下车库入口,容积率的计算,1.计算公式2.影响容积率的因素2.1地块条件2.2当地规范2.3产品创新,容积率的调配,案例计算,案例计算,产品类型：联排、小高（18F）,城市规划容积率,土地面积(平方米),假设,X、Y,1.5,10W,0.7*X*10W+2.0*Y*10w=1.5*10W且X+Y=1,X=39%；Y=61%,已知,0.7、2.0,容积率：联排、小高,*根据基础容积率估值,备注,*根据项目需求略有变动,*根据物业类型增加设值,联排%,小高%,占地比例,X*10W*0.7/Y*10W*2.0,物业体量,容积率的调配,计算公式,各物业参考容积率,公式,各产品用地比例,城市规划容积率,土地面积（平方米）,假设,Ra,X.Y,J,S,Ra*X*D+Rb*Y*D+Rc*Z*D=J*S,X+Y+Z+=1,XYZ.,已知,容积率的调配,影响因素计算得出大致物业配比，但存在一些因素影响各物业容积率，配比可能出现变动,地块原有条件,当地设计规范,产品创新,东西向与南北向的长度比,影响因素,地块的完整性,限高,建筑南北间距,日照时间,建筑排布组合设计,户型设计,建筑山墙间距,上海：独立住宅1.4H；多层1.2H；高层0.5H且24m沈阳：多层1.5H且9m；高层1.7H,上海：低、多层0.5H且4m；高层13m沈阳：低多层8m；高层13m,上海：大寒日满窗1小时沈阳：