精品报告-2008年大唐电信天津科技产业园项目可行性研究报告ppt

大唐电信（天津）科技产业园项目 可行性研究报告 2016年 9月 第 2 页 九州天昱 本 案 定 位 流 程 图 本案市场定位 本案的前景与展望 市场研究 地块限制条件 市场定位可行性论证 以价值创造市场 以竞争力规避风险 独栋办公价值点 2016年 9月 第 3 页 九州天昱 目 录 一、市场研究 天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 七、合作方式初探 2016年 9月 第 4 页 九州天昱 一、市场研究 天津写字楼市场分析 1、天津写字楼的历史发展阶段 2、天津楼市场供求分析 2016年 9月 第 5 页 九州天昱 天津写字楼的历史发展阶段 第一个发展阶段： 1991始阶段 第二个发展阶段： 1998场低迷阶段。 第三个发展阶段： 2003猛发展阶段 2016年 9月 第 6 页 九州天昱 第一个发展阶段： 1991始阶段； 代表项目：国际大厦、远洋大厦； 2016年 9月 第 7 页 九州天昱 第二个发展阶段： 1998场低迷阶段； 代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ； 2016年 9月 第 8 页 九州天昱 第三个发展阶段： 2003猛发展阶段； 代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ； 2016年 9月 第 9 页 九州天昱 市场研究 天津写字楼市场分析 1、天津写字楼的历史发展阶段 2、天津写字楼市场供求情况 2016年 9月 第 10 页 九州天昱 1、市场供应情况：年度供应情况 2016年 9月 第 11 页 九州天昱 2、市场供应情况：供给分布（一） 当前优质写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域、友谊路区域，同时开发区及海河沿线有一定存量。其中南京路甲级写字楼权重大，平均租金高；小白楼区域由于写字楼品质较高，空置率较低，租金水平也较高；海河沿线项目不多，但未来五年供应量提升很快，同时有大量高端办公物业进入市场，未来发展潜力非常巨大。泰达区域本季度由于滨海金融街等主要写字楼租金小幅上涨，从而平均租金维持较高水平。 截至 2007年第四季度末，天津甲级写字楼总供给量为 西区存量占 51%，其次是和平区占 35%。 2016年 9月 第 12 页 九州天昱 2、市场供应情况：供给分布（二） 在本市已经投放市场的甲级写字楼只有 17座的体量，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼 5座，河西区共有甲级写字楼 9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为 样的数据在河西区则达到了 区共囊括了 14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的 天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段，第一：内环线南京路南面；第二：外环线的围堤道路段。其中第一部分拥有甲级写字楼 10座，数量上占有天津市甲级写字楼的 59%，黑色区域共有甲级写字楼 4座，占天津市甲级写字楼总数的 24%。 2016年 9月 第 13 页 九州天昱 2、市场供应情况：供给分布（三） 天津市区现有乙级写字楼 12座，和市区甲级写字楼一样，天津市区乙级写字楼的主要特点也是分布较为集中，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有 6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的 50%，和平区共有 4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的 83%。 出租率和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。 除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这 3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在 80%以上，平均租售率为 2016年 9月 第 14 页 九州天昱 3、市场供应情况：新增供应量 2008年度 12个写字楼项目竣工投入使用，总供应量达到 43万平方米，其中甲级写字楼占总量的一半左右，包括和记黄埔南京路项目、金融街津门津塔项目、中粮地产南门项目、新世界开发区等项目。且处于城市综合体中的新增甲级写字楼明显增多，写字楼逐渐告别单一的办公形态，融入综合物业功能的时代即将到来。 2016年 9月 第 15 页 九州天昱 4、市场需求情况：成交量 2007年 度各大甲级写字楼平均出租率达到了 86% 2007年四季度，天津甲级写字楼的租赁净吸纳量约为 7502平方 米，比三季度减少了 租赁成交主要集中在泰达和信达。 2007年四季度，天津甲级写字楼累计销售面积约 9730平方米，销售主要成交集中在信达和赛顿，成交面积为 6000和 3700平米。 2007年第四季度写字楼整体空置率为 16%，环比下降 2016年 9月 第 16 页 九州天昱 4、市场需求情况：成交价格 写字楼总体平均月租金 平米 /天，同比提升 甲级写字楼年末达到 平米 /天，同比上涨 9% 2007年第四季度，天津甲级写字楼平均成交价格为 12530元 /平米，环比上升 28%，赛顿和信达仍是成交价格最高的项目。 2016年 9月 第 17 页 九州天昱 4、市场需求情况：成交客户 在全部新租面积中，新进天津市的公司需求面积占 32%，外资公司约为 35%。 明显变化为：一是外资企业增多，其中新进的企业多整层租赁，以日本、欧洲和北美跨国公司为多；二是部分租户随着经营战略的调整选择新的物业或在原有写字楼扩充面积，这类企业多集中于金融、物流等。 2016年 9月 第 18 页 九州天昱 5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况 (一 ) 2016年 9月 第 19 页 九州天昱 5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况 (二 ) 2016年 9月 第 20 页 九州天昱 5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况 (三 ) 2016年 9月 第 21 页 九州天昱 5、市场需求情况：主要区域写字楼最新情况 (四 ) 2016年 9月 第 22 页 九州天昱 6、近期部分成交金融、保险、证券类客户（一） 2016年 9月 第 23 页 九州天昱 6、近期部分成交金融、保险、证券类客户（二） 2016年 9月 第 24 页 九州天昱 4、市场展望 经济增速带来市场需求； 政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争； 差异化产品应运而生； 2016年 9月 第 25 页 九州天昱 目 录 一、市场研究 天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 2016年 9月 第 26 页 九州天昱 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 1、可类比项目深入分析 2、潜在竞争项目深入分析 2016年 9月 第 27 页 九州天昱 1、可类比项目的深入分析 总部基地 置地星座 华远首府 德胜尚城 非中心 硅谷亮城 玉泉慧谷 2016年 9月 第 28 页 九州天昱 总部基地 基本概况及优劣势分析 总建筑面积： 120万平方米 容积率： 单栋体量： 1200 6000平米 标准层面积 ： 200 500平米 层高： 空部分 销售情况： 一期销售 90，二期销售 80，2000平米左右的独栋户型销售情况最好。 绿化比率： 占总面积约 50% 总投资额： 约 45亿人民币 建设周期： 3年 优势： 占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。 处于经济开发区，对企业有吸引力。 劣势： 距离城区较远，办公交通成本较高 丰台区商务氛围不强 2016年 9月 第 29 页 九州天昱 总部基地 产品结构及比例 单体面积 （平米） 1187620900176835144426943数 6 6 7 8 10 11 12 12 数量 30 41 25 54 18 2 5 12 比例 16 22 13 29 10 1 3 6 2016年 9月 第 30 页 九州天昱 总部基地 5960平米） 结构： 12层商务楼，二楼座组合 电梯： 2台 /楼座，计 4台。 层高：首层 准层高 层高 筑高度 面积：单体 5960平米，标准层面积 500平米。 2016年 9月 第 31 页 九州天昱 总部基地 2860 结构： 10 12层商务楼，二楼座或三楼座组合 电梯： 2台 /楼座，计 4台或 6台 层高：首层 准层高 层高 筑高度 单体面积： 10层 11层 12层 2016年 9月 第 32 页 九州天昱 总部基地 1620 结构： 6 8层商务楼，二楼座或三楼座组合 电梯： 1台 /楼座，计 2台或 3台 层高：首层 准层高 层高 筑高度 26米。 单体面积： 6层 7层 8层 2016年 9月 第 33 页 九州天昱 总部基地 1190 结构： 6层商务楼，四楼座组合 电梯： 1台 /楼座，计 4台 层高：首层 准层高 层高 筑高度 26米。 单体面积： 1190平米或 1250平米。 2016年 9月 第 34 页 九州天昱 总部基地 1625 结构： 6 8层商务楼，四楼座组合 电梯： 1台 /楼座，计 4台 层高：首层 准层高 层高 筑高度 26米。 单体面积： 6层 7层 8层 2016年 9月 第 35 页 九州天昱 总部基地 配套设施 交通 ：附近有 10多条公交线路， 2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。 餐饮 ：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。 会所 ：每个庭院中心均设置有面积约为 200足企业总部的工作用餐、休息会客需求 酒店 ：总部基地入口处建成一标志性建筑 五星级酒店、国美广场综合性商业项目 公寓： 五星级酒店后面配有上千套面积约 30 物业： 园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。 会所 2016年 9月 第 36 页 九州天昱 总部基地 10003000平米的户型占到总体的 90 总部基地各种面积户型构成图 0%10%20%30%40%50%60%1000200 030 00 300000 0左右总部基地 30000% 2016年 9月 第 37 页 九州天昱 总部基地产品结构与销售状况统计 面积区间 1000套 20003000 3000000左右 单体面积（平米） 1187 1253 1620 1658 1900 1918 2176 2208 2835 2880 3144 3147 3426 3450 5943 5993 层数 6 6 7 8 10 11 12 12 套数 96 72 7 12 已销售套数 37 30 4 9 产品供给结构比例 （各面积区间总套数 /总套数） 52% 38% 4% 6% 产品消化状况比例 （各面积区间已售套数 /各面积区间总套数） 39% 42% 57% 75% 市场需求结构比例 （各面积区间已售套数 /总套数） 20% 16% 2% 5% 总套数： 187套 已销售套数： 80套 总销售率： 43% 2016年 9月 第 38 页 九州天昱 总部基地 3000从销售情况统计来看 当考虑到各种户型已售和未售的对比关系，发现 3000是销售情况较好。 1000总部基地各楼型销售图表 59423 33730490204060801001201 0 0 0 2 0 0 0平米2 0 0 0 3 0 0 0平米3 0 0 0 4 0 0 0平米6 0 0 0 左右已售未售39% 42% 57% 75% 2016年 9月 第 39 页 九州天昱 总部基地 客户构成 总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等 ; 目前已经签订了 80多家企业，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其 6家直属大型集团公司，联通的大股东 中华通信系统有限责任公司也准备将总部从 总部基地客户统计外地进京企业10%外资企业30%中央/ 地方企业40%北京本地企业10%中关村高科技企业10%2016年 9月 第 40 页 九州天昱 总部基地 主力客户 以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等 10家企业为主体的生物医药产业； 以北京贝尔通信设备制造有限公司等 7家企业为主的 以北京金自天正智能控制股份有限公司等 12家企业为主体的光电一体化产业； 典型企业：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等； 2016年 9月 第 41 页 九州天昱 置地星座 基本概况及优劣势分析 占地面积： 平方米 项目建筑面积： 平方米 容积率约： 停车位： 个 物业管理费： 元平方米月 类 别： 住宅立项的写字楼 装修标准： 毛坯 价 格： 18000 19000元 /平方米 入住时间： 2004开 发 商： 华润置地（北京）股份有限公司 优势： 地处金融街商圈，商务环境极佳； 交通直达性好，对企业有吸引力； 商住立项，产权期长； 劣势： 总价较高； 容积率高，企业独栋绿化环境不能 和郊区产品竞争。 2016年 9月 第 42 页 九州天昱 置地星座 产品结构及面积 层数 8 9 9 8 13 12 12 13 顶层近千米为带花园泳池豪宅 办公面积 4000 4500 4500 4000 6500 6000 6000 6500 商业 首层、二层，裙房 一到四层 办公 三层以上 五层以上 总面积 地上面积包括裙房等 48000平方米 8个独栋标准层 500平米，办公面积合计约 42000平米 2016年 9月 第 43 页 九州天昱 置地星座 技术指标 置地星座平面图 单栋办公体量： 4000 6500平米 标准层面积： 350 600平米 层高： 3米 外窗：小分格窗 销售情况：总共 8栋独栋办公楼，目前还有 2栋在售。 2016年 9月 第 44 页 九州天昱 置地星座 客户分析 置地星座的客户群被定位于国字头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等 ; 作为只有 8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要 8个客户，目前栋已经入住，还有 2栋在售。 置地星座客户为 中铁物资 、 国家储备局 、 中铝集团 、 棉花总公司 ，以及一个 上海国际公司 ； 2016年 9月 第 45 页 九州天昱 华远 首府 项目概况及优劣势分析 位置：东城区安定门西滨河路护城河北岸 五栋 3000 10000平米的独立办公楼。 占地面积： 10135平米 总建筑面积： 38700平米 5层， 7层， 8层的楼体 容积率： 绿地率： 30% 开发商：北京华远房地产开发公司 优势： 位于北二环，地段较佳，商务环境成熟； 庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。 劣势： 占地太小，密度高，不成规模； 城市交通拥堵，通达性差； 整体成本很高； 2016年 9月 第 46 页 九州天昱 华远首府 产品结构及比例 单体面积 3000 6000平米 10000平米以上 数量 4 1 比例 80 20 2016年 9月 第 47 页 九州天昱 华远 首府景观 B， C， D， 0米高的玻璃中庭 中庭配备 9部通透的观光电梯，通过电梯可充分欣赏中庭。 2016年 9月 第 48 页 九州天昱 华远 首府 首层层高 A， B， C， 200平米 2016年 9月 第 49 页 九州天昱 华远 首府 B， C， 2016年 9月 第 50 页 九州天昱 德胜尚城 项目概况及优劣势分析 位置：德胜门西北 200米 七栋 3600 占地面积： 22048平米 建筑面积： 71662 平米 地下两层，地上 5层 车位： 498个（ 108辆 /万 容积率： 绿化率： 价格： 16000元 /平米 开发商：北京金融街房地产开发公司 优势： 位于北二环德胜门，地段较佳，配套好； 属于中关村 德胜门科技园项目，整体推 广有比较好的市场基础； 庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。 劣势： 占地太小，密度高，独栋感觉不易表现； 城市交通拥堵，通达性差； 整体成本很高； 2016年 9月 第 51 页 九州天昱 德胜尚城 产品结构及比例 单体面积 3000平米 5000平米 6000平米 7000平米 8000平米 9000平米 数量 1 2 1 1 1 1 比例 14 28% 14 14 14 14 销售情况 已售 待售 已售 待售 待售 已售 2016年 9月 第 52 页 九州天昱 德胜尚城 项目特色 1、庭院式独栋办公群 本项目由七栋独立的五层写字楼组成。 七栋写字楼均拥有自己的私属庭院，地上五层均为大空间办公围绕庭院布局，通过斜街、广场、胡同、庭院等室外公共空间，使建筑群拥有具备自己特征的小环境。 2、特色屋顶观景 每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室，可满足接待、会议、休息多重需求。 3、休闲商业配套 在古树和城市广场之间是一处新建仿古四合院，其功能为茶室或会所，供写字楼员工及客户休憩交流之用；斜街内部得首层在布置了部分咖啡厅、商业及展示用房 2016年 9月 第 53 页 九州天昱 硅谷亮城 产品结构及比例 面积区间 3000平米以下 4000 8000平米 10000平米以上 数量 1 11 3 比例 7 73 20 2016年 9月 第 54 页 九州天昱 玉泉慧谷 项目概况及优劣势分析 项目规模： 33单体办公楼 占地面积： 140968平方米 总建筑面积： 94505平方米（地上 82844 平米 ，地下 11661平米） 停车场面积： 5205平米 建筑高度： 7 9米（地下 1层，地上 2 3层） 建筑密度： 绿化率： 46% 容积率： 位置：西四环、五环之间，闵庄路旁 开发商：玉泉农工商公司 入住企业：以国内外高新技术企业和跨国公司入驻商务办公、发展产业和设立研发中心、采购中心、结算中心为主 优势： 位于四环、五环之间，紧邻闵庄路，交通 便利 ; 处于中关村高科技园区辐射地带； 海淀区生态办公区（ 念，容积率 低，绿化较好，生态化办公； 劣势： 开发商实力不强； 项目知名度不足； 2016年 9月 第 55 页 九州天昱 玉泉慧谷 产品结构及比例 单体面积 1715平米 3315平米 3476平米 数量 12 11 10 比例 37 33 30 未出租数量 9 1 1 2016年 9月 第 56 页 九州天昱 玉泉慧谷 规划布局特色 科技园区 商务园区 文化园区 产业园区 办公楼 10栋 业务楼 15栋 研发实验楼 11栋 国际高科技展览中心 1栋 配套生活辅助设施 15栋商务办公楼 下沉式绿意广场 健身设施 各种形式的会所 系列生活建筑 车间及配楼 1栋 办公楼 2栋 业务楼 6栋 研发实验楼 7栋 绿树围合的怡然磁场和音乐广场的 2个主题建筑。 玉泉慧谷园的规划设计概念以科技园区南部为研发实验区，北部为业务办公区，以中部半圆形主题绿地广场为主形成中心，展览中心、健身场等生活配套设施，建筑物呈南北方向布置。 2016年 9月 第 57 页 九州天昱 竞争项目产品结构及比例统计 面积区间 3000平米以下 3000 6000平米 6000 10000平米 10000平米以上 总部基地 168 19 N/A N/A 置地星座 N/A 6 2 N/A 华远首府 N/A 4 N/A 1 德胜尚城 N/A 4 3 N/A 硅谷亮城 1 5 6 3 玉泉慧谷 12 21 N/A N/A 合计 181 59 11 4 比例 71 23 4 2% 2016年 9月 第 58 页 九州天昱 可类比项目供应小结 3000以下的产品总栋数占总供给量的 71%， 3000以上的产品总栋数占总供给量的 29%， 3 0 0 0 平米以下71%6 0 0 0 1 0 0 0 0 平米4%3 0 0 0 6 0 0 0 平米23%1 0 0 0 0 平米以上2%竞争项目产品面积构成比例 2016年 9月 第 59 页 九州天昱 3000平米以下独栋办公楼销售情况最好 3000 6000平米写字楼存在需求，但供给较少 对比项目 小结 2016年 9月 第 60 页 九州天昱 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 1、可类比项目深入分析 2、潜在竞争项目深入分析 2016年 9月 第 61 页 九州天昱 2、潜在竞争项目深入分析 远洋新干线 2016年 9月 第 62 页 九州天昱 基本概况及优劣势分析 总建筑面积： 规划建筑面积 498000平米 ;一期建筑面积 容积率： 建筑形式： 建筑形式以 3层独栋、双拼别墅 独栋面积 ：一期 480 870平米、二期 480 1200平米 绿化比率： 绿地率大于 25% 销售价格 ：起价 8800元 /平米 均价 9500元 /平米 建设进度： 一期完工正在销售、二期 09年 5月投入市场。 开发商 ：新华投资 优势： 占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。 处于经济开发区，对企业有吸引力。 劣势： 距离城区较远，办公交通成本较高 产品外观样式统一，缺乏个性化 新区商务氛围不强 2016年 9月 第 63 页 九州天昱 产品结构及比例（一期） 单体面积 （平米） 480数 量 28 比例 16 2016年 9月 第 64 页 九州天昱 东丽商圈 2016年 9月 第 65 页 九州天昱 整体规划 部港总占地 663亩，建筑面积约 50万平方米，园区内四个方向的规划路把基地主要分成四个组团，计划建设集总部办公、技术研发、高科技生产、企业配套服务于一体的都市型现代工业产业集群。 2016年 9月 第 66 页 九州天昱 配套设施 交通 ： 距京津塘高速机场入口 4公里，距滨海国际机场 2公里，距天津站 12公里，距建设中的地铁二号线 天津市外环线 5公里，距东南半环快速路 9公里，距天津市中环线 规划中有 6条公交路线， 3条通往市区， 1条通往塘沽区， 2条区内运行。 会所 ： 包括商业配套区、金融服务中心、产品交易中心、教育培训中心，国际市场发展研究中心及政府办公在内的综合服务区。（二期建设） 公寓：员工公寓区， 为区域内员工提供休息空间，实现 24小时生活工作圈。 物业： 第一太平戴维斯（ 2016年 9月 第 67 页 九州天昱 远洋新干线 2、潜在竞争项目深入分析 2016年 9月 第 68 页 九州天昱 远洋新干线 项目简介 远洋新干线项目，位于空港加工区主干路中心大道一侧，东六道与东七道之间，项目总建筑面积 45万平方米，集商务、住宅商业的综合大盘，涵盖独栋办公、联排写字楼及住宅、公建 宅部分（含配套公建） 37万平米 办公： 联排 、北、中三区域。 独栋别墅办公 3层 55栋独栋办公。 2016年 9月 第 69 页 九州天昱 远洋新干线 基本情况及优劣势分析 总建筑面积： 规划建筑面积 450000平米 ;住宅 37万平米，写字楼及商业 容积率： 1 建筑形式： 3层独栋别墅办公、联排别墅写字楼、小高层住宅及特色商业街 独栋面积 ： 390 408平米 绿化比率： 绿地率大于 25% 销售价格 ：均价 15000元 销售进度 ：独栋已售 10套。 开发商 ：远洋地产 优势： 占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。 产品一次开发，配套齐全 劣势： 距离城区较远，办公交通成本较高 价位较高，同档次产品竞争力较弱 2016年 9月 第 70 页 九州天昱 竞争对手分析小结 特点： 1）总部概念、规模效应 2）独栋、别墅办公，分散经营风险 3）体量小 机会 1）空港加工区发展趋势需求体量灵活的独栋办公 2） 1000以上办公产品市场空白 3）大唐电信天然大客户 2016年 9月 第 71 页 九州天昱 目 录 一、市场研究 天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 2016年 9月 第 72 页 九州天昱 独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点 2016年 9月 第 73 页 九州天昱 如何进一步满足 适当拆分容积率 3508002000+ + 可拆分组合 综合容积率 达到 拆分组合 2016年 9月 第 74 页 九州天昱 本案产品组合化定位 多样化可拆分独栋办公 3508002000+ + 保证可有效拆分 为产品 01 产品 01产品 02产品 03保证可有效拆分 为产品 02 2016年 9月 第 75 页 九州天昱 本案客群定位 产品 01： 350需求量在300需求量在 8001200平米的中小型企业客户 产品 01 800产品 02 2000中型企业的企业总部 客群 1： 客群 2： 客群 3： 2016年 9月 第 76 页 九州天昱 目 录 一、市场研究 天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 2016年 9月 第 77 页 九州天昱 以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 企业具备郊区化独栋办公趋势 2016年 9月 第 78 页 九州天昱 郊区化办公产品形成的重要因素 产业结构的变化，是催生郊区化办公产品的重要因素 办公需求的多元化，决定了郊区化办公产品的生存空间 经济结构的变化，是促进 郊区化办公产品 规模发展的重要因素 郊区化办公产品 2016年 9月 第 79 页 九州天昱 产业结构的变化 催生郊区化办公产品的重要因素 高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，这些企业依赖员工脑力 保证工作人员的工作效率 激发员工创作灵感 避免与同行业公司挤在一个办公楼 选择具有自身独门独院的办公空间 创造良好的办公环境 防止技术人才流失 郊区化办公产品 2016年 9月 第 80 页 九州天昱 办公需求多元化 推动郊区化办公发展 在一个城市中，仅有 元化的企业需要多元化的办公物业。 郊区化办公产品是对统一城市中 区办公产品是商务办公需求多元化的必然结果。 市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐郊区化产品；摩托罗拉，北方电讯、索爱、西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出。 因为 挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受，而开发区、空港物流区等日益发达和完善的交通和市政条件及优惠政策也使办公郊区化变得越来越现实。 2016年 9月 第 81 页 九州天昱 郊区化办公产品与城市中心高层传统写字楼的区别 项目 郊区化办公产品 城市中心 位置分布 城市边缘区域，郊区城市化（城市郊区化）较为完善的区域 城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合 用地紧张度较低 土地资源相对紧缺，用地紧张度高 产品形态 低容积率，高绿化率 高容积率，低绿化率 建筑密度低 建筑密度高 小体量，低层 大体量，高层 独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权 标准化、统一 个性化，满足公司自身个性的特别需要。写字楼是公司个体形象 的载体。 强调写字楼整体的形象，写字楼是某一群 /档次公司群体形 象的载体。 客户群 需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软 件、研发等。 需要浓厚的商业氛围以啬商业机会的服务产业：如贸易、广 告、律师、会计、咨询等公司或部门。 需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司 金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示 公司的实力，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展。 某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其 不需要聚集在商务花园成本很高的城市中心区。对企业自身形象 展示的需求很高。 客户需求 心理 通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提高工作效 率。 这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在 城市中商务 /业区以降低其商务综合成本。 以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌。 以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。 2016年 9月 第 82 页 九州天昱 目 录 一、市场研究 天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场 本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 2016年 9月 第 83 页 九州天昱 以竞争力规避风险 本案的抗风险力与盈利能力分析 1、规避风险的途径之一：打造项目核心竞争力 2、规避风险的途径之二：产品设计的灵活组合与拆分 3、本案盈利能力论证：综合经济分析 2016年 9月 第 84 页 九州天昱 本案规避风险的途径之 打造项目核心竞争力 生态化独栋办公形象 低总价获取舒适空间 1、针对市区集约化写字楼产品的竞争力 2、针对 3003、针对 8002016年 9月 第 85 页 九州天昱 本案定位对比市区集约化写字楼产品的竞争优势 竞争项目 本案定位竞争优势 市区集约化写字楼 独栋办公概念 更好的形象展示， 如企业 立大堂等。 生态化的办公空间， 如中庭、退台、空中花园等。 可扩展的办公空间， 如在市区写字楼 1500 2000平米办公面积可以在本案扩展到 3000 4000平米，为企业的发展预留更大的办公空间。 总价优势 2016年 9月 第 86 页 九州天昱 本案定位对比 300竞争项目 本案定位竞争优势 郊区 300 更完备的独栋产品功能结构， 在更大的空间条件下，可以实现部门分层办公、设置员工空间等功能。 扩展的办公空间，可为企业预留发展空间。 更强的商务感形象， 如观光电梯、楼座高度、现代感建筑风格、外立面等。 真正的企业独栋， 300 600平米真正意义上应是部门独栋， 1000平米以上才可能实现“一栋建筑，一个企业，一种理想”的真正企业独栋。 2016年 9月 第 87 页 九州天昱 本案定位对比 3000竞争项目 本案定位竞争优势 空港 800以上的独栋产品 市场供应少，存在空白点， 说明本身这种产品竞争就比较小。 空港物流加工区的区位优势， 本项目所在的空港物流加工区的整体规划及园区软硬件配套，相对其他项目所在区域有一定竞争力，更能与周边华为、大唐、中兴等大型企业有机融合，存在更大的发展空间。 2016年 9月 第 88 页 九州天昱 本案规避风险的途径之二 产品设计的灵活组合与拆分 35088002000+ + 保证可有效拆分 为产品 01品 01产品 02产品 03保证可有效拆分 为产品 02 2016年 9月 第 89 页 九州天昱 600单元作为主力设计单元 产品体量上要可灵活组合及拆分，以满足企业的扩展性需求或规避市场对大体量营销的风险。产品体量上的灵活拆分体现在： 350栋产品可看作是基本单元的有机组合，设计上应考虑到整栋销售和分割销售的不同形式和解决方案。 尤其对于体量越大的产品要求的灵活拆分性能更强。 2016年 9月 第 90 页 九州天昱 产品灵活组合的意义 满足企业扩展需求 独栋办公企业的业务拓展要求灵活的可扩展的办公空间： 本案低总价优势使该类企业在同样总价下可预留更大发展空间。 小面积的多企业办公场所 为企业内部沟通带来不便 大体量独栋办公产品设计的必要性 2016年 9月 第 91 页 九州天昱 产品灵活拆分的意义 规避大体量营销风险 大体量企业独栋比小体量企业独栋具有一定的市场风险 市场风险很大程度来自于不可控因素，如政府行为影响的企业决策 5000传统独栋形态 体量上不可拆分 创新独栋设计 体量上可拆分形式 2016年 9月 第 92 页 九州天昱 静态经济分析假设前提 假定条件一： 销售均价为 8000元 /建筑平米 假定条件二： 土地楼面价为 144元 /建筑平米（容积率为 2，用地面积 288元 /平米） 2016年 9月 第 93 页 九州天昱 总投资估算 2016年 9月 第 94 页 九州天昱 本案租售收入测算 613939万元 2016年 9月 第 95 页 九州天昱 投资经济效益分析 税后利润率 盈利能力可观 2016年 9月 第 96 页 九州天昱 本案的盈利能