精品文案-2009年青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告

青岛市进入机会及李沧区旧村改造 项目可行性研究报告 易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司 南京机构 2009年 5月 1 呈中南集团 2 3 强 西宁 贵阳 银川 兰州 乌鲁木齐 哈尔滨 海口 南宁 济南 太原 呼和浩特 石家庄 大连 沈阳 成都 重庆 天津 深圳 广州 北京 福州 合肥 长春 厦门 南京 宁波 郑州 青岛 西安 长沙 南昌 武汉 杭州 上海 昆明 城市竞争力 房地产可持续发展潜力 弱 强 报告总结论一 注：右图为我司根据全国 35个大中城市的统计数据，包括行业环境、市场基本面、市场发展面和发展协调面以及未来需求面 5个一级指标， 30个二级指标，通过层次分析法和因子分析法评价而成的结果。下同 青岛的城市竞争力与房地产可持续发展潜力均处于三线城市的较高水平，适宜进入。 在三线城市当中，青岛住宅市场活跃程度较高，而且由于城市外向型经济的跨越式发展，未来城市经济加速发展和人口快速导入都为青岛住宅和商业地产的开发增添更加巨大的动力。与其它三线城市比较而言，具备更高的投资价值。 城市综合竞争力 重庆 成都 天津 广州 深圳 合肥 昆明 福州 南昌 郑州 长沙 西安 青岛 杭州 宁波 南京 武汉 厦门 沈阳 南宁 海口 呼和浩特 石家庄 长春 大连 济南 兰州 哈尔滨 太原 贵阳 银川 西宁 乌鲁木齐 上海 强 弱 强 住宅市场投资机会 北京 报告总结论二 5 我们建议， 四地块的拿地时序为： 地块 C 双峰山李村河片区改造项目 地块 A 大枣园南岭社区改造项目 地块 B 上王埠东王埠桃园改造项目 地块 D 南王埠金水路片区改造项目 地块 环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立，必将获得丰厚收益。 地块 边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改变。如果后期产品力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化。 地块 地形地势条件较差，且周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大。 地块 市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在合理范围，建议做为储备地块以期后续开发。 地块 C 投资回报 50% 风险程度 1 2 3 4 地块 A 投资回报 32% 风险程度 地块 B 投资回报 33% 风险程度 地块 D 投资回报 43% 风险程度 投资回报 风险程度 强 强 弱 各地块在报告下文中只简称编号 6 7 青岛城市宏观环境 青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位臵，未来将承接主城人口居住功能。 李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。 但商贸业一直是李沧区的优势产业。 随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。 大交通的规划 （轨道交通、快捷路网） 将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并 拉动市民到李沧臵业 。 青岛全市总人口 区 276万人 李沧人口 46万人（含 11万外来人口） 全市 2008年 李沧区仅 全市 2008年房投增速 李沧区达 李沧零售额增速与全市持平，为 22% 李沧人均可支配收入达到全市水平 20464元 青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展” 李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区 中部打造青岛北部商贸中心 东部打造青岛中央居住区 交通规划将对对城市扩容产生长远影响 魅力青岛 潜力李沧 1 城市概况 自然地理：山优海美 ,气候宜人 8 青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤 地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明 全市海岸线总长 870公里，其中大陆岸线 730公里，占山东省岸线的 1/4， 城市的三大特色经济 港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋 青岛 1 城市概况 城市地位：东部沿海中心城市 9 中国著名品牌之都 中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一 综合经济实力在全国城市中居第 11位，在 15个副省级城市中居第 5位 中国北方旅游大市 2008年全市旅游总收入 长 国际旅游收入 长 中国对外贸易强市 青岛港全年列中国第五位 矿石、原油等吞吐量列中国第一位 口岸外向度 75%，列中国第一位 交通强市 高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一 青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。 城市 中国名牌产品 中国驰名 商标 中国行业标志品牌 深圳 44 16 11 青岛 44 15 7 佛山 40 14 7 宁波 35 12 5 奥帆基地 第一海水浴场 国家历史文化名城 /国际港口城市 /滨海旅游度假城市 中国 14个沿海开放城市和 8个国际会议城市之一 1 城市概况 青岛辖七区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）五市（胶州、即墨、平度、胶南、莱西）。 李沧区 东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤，位于青岛市中部， 是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。 行政区划：李沧是青岛主城北大门 市北区 29平方公里 /54万人 四方区 35平方公里 /43万人 崂山区 389平方公里 /19万人 黄岛区 277平方公里 / 32万人 城阳区 553平方公里 /50万人 李沧区 98平方公里 /35万人 市南区 30平方公里 /50万人 1 城市概况 人口特征：李沧将承接主城人口居住功能 截至 2008年末，全市户籍总人口 中市区 276万人，增长 五市 (县级 )长 。 人口自然增长率缓慢，仅 。 李沧区 现辖 11个街道办事处， 126个社区居委会，面积 98平方公里， 人口 46万人（户籍人口 35万，流动人口 11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员。 规划到 2020年，青岛将建成超 1200万人口的超大城市，市区人口要达到550600万人 。 未来将以导入外来人口为主。 青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区。而三区目前可供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划， 土地资源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。 1 城市概况 交通布局：立体路网，四通八达 12 公路 ：基本形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级等公路为补充，功能完善、层次分明的公路网络体系。全市 122个乡镇（街道办事处）均实现了晴雨通车，通公路的行政村达到 100%。 铁路 ：基本形成以胶济、蓝烟、胶黄、胶新铁路为骨架的铁路网络体系。其中，胶济铁路是青岛港通往腹地的主干道，胶新铁路是我国东部沿海铁路大通道的重要组成部分。 港口 ：基本形成以青岛港为核心，胶南大湾港、鳌山港为补充的港口体系。其中，青岛港是我国能源运输的枢纽和大宗散货的集散中心、全国对外贸易的重要口岸，是国家综合运输体系中的主枢纽港之一。 航空 ：青岛流亭机场是我国华东地区重要的干线。机场开通航线 94条、年旅客吞吐能力 787万人次、年货邮吞吐量 青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。 目前初步形成港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系。 李沧 2005到 2008年 全市经济发展较快， 增速保持在 17%以上，位居全国大中城市前列，游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等，高附加值的服务业（如金融、高新 展则相对缓慢。 而 李沧区是青岛传统工业聚集区 , 以利润较低的重工业企业为主 , 2008年受全球经济下滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下，计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及 2009年城市基础建设的大力投入， 13 2 宏观经济 2005年 2006年 2007年 2008年 青岛市 008年 李沧四大工业集团： 青岛汽车 青岛碱业 钢铁集团 青岛石化 14 2 宏观经济 2005年 2006年 2007年 2008年 青岛市 12 008房地产投资 246810122005年 2006年 2007年 2008年 李沧在全市的 房投占 比 2005年 2006年 2007年 2008年 李沧区 近年来，李沧的房地产市场投资力度明显加大，特别是 2008年投资额增幅明显，在全市的比重也在逐年增加 。 房投力度：李沧房投增长明显 零售额：李沧增速与全市持平 社会消费品零售总额连续三年增幅上涨，李沧的增速高于全市总体水平。 在经济增速放缓的大背景下，青岛市社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费者对后市经济仍然充满信心，这 对商业地产的发展是个重大利好 。 商贸业一直是李沧区的相对优势产业。 李村商圈的维客、北方国贸、利客来多年位列青岛十大零售企业销售额排行榜。 15 2 宏观经济 2005年 2006年 2007年 2008年 青岛市 74 008社会消费品零售总额 16 2005年 2006年 2007年 2008年 青岛市 12920 15328 17856 20464李沧区 12315 15000 16861 20464青岛市增长率 008年居民可支配收入 2 宏观经济 可支配收入：李沧增速高于全市水平 李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平 ，未来消费潜力较大。 青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业化程度的进展， 大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群 。 3 城市规划 总体规划：环湾保护、拥湾发展 立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。 莱西 平度 即墨 胶州 胶南 18 四方、李沧至城阳环湾区域 积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能， 集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。 目前， 李沧西部的新客站及周边片区 的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造， 打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。 相关阅读：李沧西部将成为该区拥湾发展主力 3 城市规划 四方、李沧至城阳环湾区域 “环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区 交通规划：对城市扩容产生长远影响 19 3 重庆路 将建设贯穿市区南北的快速公交 系统 ; 青银高速李沧收费站 将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。 2020年之前将建成 2020年之前将建成的 在李沧的中西部设立多个站点 。 在整体城市形象和市民居住环境方面， 明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧臵业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键 。 期（ 2009 2014） 期（ 2013 2017） （北到金水路） 三期（ 2016 2020） 四横三纵快速路网 轨道交通建设规划 城市规划 20 西部打造胶州湾东岸核心商务区 西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。 中部打造青岛北部商贸中心 中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。 东部打造青岛中央居住区 东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。 3 城市规划 李沧规划：两区一心 A B C D 21 相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区 3 城市规划 建设 中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内） ，人口约 15万人，面积约 26平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路 4个街道办事处。 相关阅读：李沧中部打造青岛北部商贸中心 3 城市规划 郑 家商圈 ：重点发展金融、会展、总部经济等高端服务业， 努力建成集商务、旅游、服务于一体的现代化商务区。 东李商圈 ：全力建设鞋帽、服装、高档家具、文化产品专业规模市场 ，打造立足青岛、辐射半岛城市群的专业消费市场群。结合东李旧村改造，在九水东路两侧，建设东李特色商业街区。 A B C D 中心商圈 ：重点发展商务商贸、金融保险、餐饮娱乐业 ，打造综合购物、餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大功能区。 沧口商圈 ： 大力发展现代物流业。 结合青岛火车新客站拆迁改造，建设（鲜、干）海产品、服装、崂山土特产品、特色小商品、特色餐饮五大街区。沧口飞机场地块建成集商贸、文化、服务机构以及商务办公酒店、公寓、居民楼等为一体的青岛北部中央商住区。 地块 的青银高速以西部分位于此片区规划范围。 1 7 3 6 4 2 5 规划区域西起 308国道（黑龙江路）和青银高速，东至崂山区界松岭路一线，横跨25个村庄，现住人口 3万多人，改造后可以容纳 30万人。 4平方公里，建设用地面积约 18平方公里。 在未来的 8到 10年内形成一个，总投资 160亿元、总建筑面积约 500万平方米、吸纳 20万外来居民的 “ 巨无霸街区 ” ，成为市区北部最适宜发展和安居的新城区。 23 相关阅读：李沧东部打造青岛中央居住区 3 城市规划 规划中的青岛中央居住区分为 7个片区 地块 地块 C） 地块 D） 地块 地块 C、 24 25 房地产市场概况 受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧产品的单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。总体来看， 中低价位的中小户型房源即刚性需求的释放成为支撑李沧市场活跃的主力。 客源外来化、年轻化将成为区域客源变化的必然趋势。从板块来看， 四方 跟李沧区的房价相对比较低，客户地位相对重合， 未来冲击较大。 本次中南的四个项目的开发未来将直接与绿城、伟业两个百万大盘短兵相接，在共同炒热、炒熟区域市场的竞合当中，通过产品细分市场的错位竞争抢夺客户资源是投资成败之关键。 大盘竞争，错位求生 2008年青岛市投资与建设规模： 房地产开发投资额年增 施工面积 工面积 2008年李沧住宅市场交易数据： 成交面积 42万 ，现有市场规模不大； 成交均价 4678元，增幅 增幅水平不高； 成交主力总价为 60万以下 成交主力单价为 6000以下 成交主力户型为二房 成交主力面积 80竞争环境方面： 四方与李沧目前客重合度高，需有效引导 李沧成为青岛百万大盘聚集地，规模优势明显 外地大鳄提升市场形象，为丰富产品线奠定基础 2008年李沧土地供应成交 首次置业为主，档次偏低； 1 开发规模 开发投资平稳增长 26 青岛市房地产投资增长速度在 05年达到最高峰之后，房地产开发投资额增速减缓，但依然保持平稳增长态势。 5101520253035400501001502002503003504002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2003投资额（亿元） 增长率 施工面积增速渐缓，竣工面积保持平稳 27 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 房地产施工面积（万平方米） 平方米） %） 0 %） 0 工面积及增长率 1 开发规模 03年开始，青岛房地产施工面积逐年增长，但增速渐缓；竣工面积基本保持平稳。 28 2 土地市场 006 2007 2008市内七区土地供应面积 市内七区土地成交面积 供应增长率 成交增长率 006 2007 2008李沧供应面积 李沧成交面积 供应增长率 成交增长率 05总体来看，青岛市土地市场供应和需求较为平衡 李沧区从 05年开始土地供应明显加快，出现了短暂的供大于求状态，之后则出现了明显的供不应求的反超现象， 08年供求关系达到平衡 。 李沧土地供需基本平衡 29 3 住宅 市场 0630007 2008市内四区成交面积 李沧成交面积 市内四区增长率 李沧区增长率 纵观 2006体呈现先升后降的趋势， 2006年市内四区住宅成交面积为 2007年同比上涨 达成交面积最高峰 2008年成交量同比下降 达 略高于 2006年水平。 李沧区住宅整体表现平稳， 2006年成交面积为 2007、 2008年成交面积均保持在 42万左右。 从李沧在四区的占比来看， 2008年增幅较大，李沧房市崭露头角。 2008年李沧区住宅成交面积 42万 ，与往年持平 30 3 住宅 市场 066303 7048 6794 4427 4338 4678 007 2008市内四区成交均价 李沧成交均价 市内四区增长率 李沧区增长率 纵观 2006交均价整体走势为先升后降， 2006年成交均价为 6303元 / ， 2007年成交均价同比上涨 7048元 / ， 2008年成交均价又同比下降 6794元 / 。 李沧区 2006格增幅 100 。尤其在 2008年在青岛市内四区整体均价下降的前提下，李沧区住宅成交均价却同比上涨 300元 / 左右。 2006、 2007、 2008年李沧区住宅成交均价分别为 4427元 / 、 4338元 / 、 4678元 / . 2008年李沧区住宅成交均价 4678元，增幅 56% 28% 5% 5% 3% 2% 1% 0% 李沧成交总价段比例 40 40180 31 住宅 市场 3 25% 34% 17% 8% 5% 4% 2% 5% 四区成交总价段比例 40 40180 05从成交总段途图中我们可以看出，青岛市住宅成交总价集中在 40套之间，占比 59%，其次为 60套占到总体的 17%; 李沧区成交总价则集中在 40万元 /套以下，这主要是受政策房总价低的拉动， 40比 28%。 李沧区成交主力总价为 60万以下 40% 21% 27% 11% 1% 0, 0% 0, 0% 0, 0% 李沧成交面积 4000 400015000 32 住宅 市场 3 05从上表可以看出，市内四区成交主力价格段为 6000元 /平方米以下，占比 59%，其中50000%，其次为 6000比 23%， 8000%。 李沧区成交主力价格段为 6000元占比 87%， 而小于 4000元的占到总体的 40%，这主要是受政策房销售的影响，其次 50007%， 40001%，均为该区域销售的主力价位。 16% 12% 30% 23% 8% 5% 2% 4% 四区成交面积 4000 400015000 李沧区成交主力单价为 6000以下 33 住宅 市场 3 7% 62% 28% 2% 1% 0% 四区 成交户型 一房 二房 三房 四房 复式 别墅 5% 74% 18% 2% 1% 0% 李沧 成交户型 一房 二房 三房 四房 复式 别墅 05从上表可以看出，青岛市内四区成交户型二房占比最高为 62%，其次为三房占比28%，一房占比 7%。李沧区成交主力户型降序排列分别为二房、三房、一房，占比分别为 74%、 18%、 5%。 李沧区二房占比超过市内四区二房所占比例。 李沧区成交主力户型为二房 34 住宅 市场 3 3% 9% 50% 18% 7% 8% 5% 四区成交面积段比例 60 60180 1% 8% 68% 9% 5% 5% 4% 李沧成交面积段比例 60 60180 06李沧区面积 808%，四区为 50% 1008%，而李沧区仅 9%。 李沧区成交主力面积 8035 50007000900011000130001500017000190005000700090001100013000150001700019000市南区 市北区 四方区 李沧区 四城区 住宅销售均价（元 / ） 2008年 7月 2008年 8月 2008年 9月 200年 10月 2008年 11月 2008年 12月 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 市南区 14113 19082 12056 13350 11752 17099 11821 11340 13789 市北区 7134 7576 8830 7813 7636 7816 7121 8120 8282 四方区 6507 6544 5964 6219 6742 6553 6554 7028 6905 李沧区 5351 5996 5738 5657 5542 5672 5658 6388 6096 四城区 均价 7412 8187 7855 7735 7475 8781 8287 8571 8761 相关阅读：李沧区是主城四区价格盆地 受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧区产品的单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。 从青岛市商品住宅排行榜可以看出热销楼盘主要呈现以下特征： 大品牌 绿城理想之城、万科四季花城、万达 39克拉等品牌开发商以项目优越的品质赢得消费者认可； 低总价、中小户型 百通馨苑、兴隆花园、鲁岳 梦境江南等中小户型、低总价的优势热销； 降价多 颐中 高山、嘉合新兴等主要由于近期大幅降价促销，促进了项目的销售； 准现房 良辰美景即买即住，减少了购房的过渡成本。 36 排名 项目名称 区域 成交面积 ( ) 成交套数 成交金额 (元 ) 备注 1 绿城理想之城 李沧区 86 415192400 两年预热期、品牌开发商、产品 2 百通馨苑 李沧区 64 318714752 小户型、总价低、良好的口碑 3 海岸阳光 四方区 92 192246600 中小户型、低总价 4 颐中 高山 市南区 99 261573700 针对小高层小户型推出特价房 5 兴隆花园 四方区 45 171347400 中小户型、产品稀缺性 6 万科四季花城 即墨市 25 93606220 品牌开发商、产品 7 万达 39克拉 市北区 76 204421700 中小户型、区位、品牌 8 良辰美景 市北区 61 163342700 准现房 9 鲁岳 梦境江南 四方区 86 107509700 中小户型、低总价 10 柏丽 澜庭 市南区 1 481854700 海边豪宅、小高层产品稀缺、景观社区 相关阅读： 2008年青岛热销楼盘主要特征 37 4 主城板块分布特征 竞争环境 板块 单价 总价 产品和户型 消化速度 客户特征 海岸线板块（城市住宅） 一线海景 25000大于 900万 别墅为主，大于 300平；辅以高端公寓 供应较少，多数属于尾盘， 10月；复合性大盘开盘集中成交能实现 100套 /月 国外或者外地财富阶层 二线海景 16000元 300多层和小高层为主；大于 150平 青岛财富阶层 三线海景 12000元 200小高层和高层为主； 120青岛准财富阶层 市南区板块 （除沿海一线） 900060小高层和高层为主； 60力 120平 15月 中产阶层为主，少量准财富阶层 市北区板块 从南到北，递减效应明显：1000060多层、小高层； 80力 85平 120套递减到 30套 准财富阶层为主，少量中产阶级 四方区板块 800040多层、小高层；主力户型 8050月 区域目前在售楼盘数量较少 中低收入阶层（拆迁、低端改善等刚性需求） 李沧区 45000多层、小高层； 主力户型 8070月 中低收入阶层：首次臵业人群，以及拆迁、低端改善等刚性需求 崂山区 （除沿海一线） 900060小高层和高层为主： 10080月 城市中产 +富裕工薪阶层 城阳主城区 板块 两极分化严重 普通住宅 3000端住宅 600050小高层、高层、多层均有，小高层为主； 80力1200月 城阳地缘性客户 +部分城市中产阶层 +韩国投资客 四方跟李沧区的房价相对比较低，客户地位相对重合，冲击也很大。 38 2003年 商品房概念未明确，大部分以 经济适用房为主 ；价格及综合品质均较弱 2005年 2008年 百通馨苑 连续三年销售冠军，平均年销售面积 12万 ，为李沧区房地产市场结构改变起到不可忽视的作用 2008年 8月 绿城 理想之城 大盘入住 提高李沧区知名度 ，供应初步呈现梯级分布；李沧 东部 规划成为青岛的中央居住区 2009年 伟东 幸福之城 百通 尚风尚水 区域供应 梯级市场分布明朗 ；为区域市场带来更大冲击； 李沧区将成为 集 生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住 于一体的现代化新城 李沧楼市正朝着市区 最适宜发 展和 居住 的新城区的方向大步迈进 4 李沧区楼盘发展历程 竞争环境 39 4 外地知名开发商项目介绍 竞争环境 开发商 开发楼盘 位臵 首次开盘时间及报价 基本指标 项目特色 市场效果及影响力描述 万科 万科 魅力之城 城阳区 2007 7400 建面 容积率 区 配套齐全 ，综合性大型商业设施及各具特色的小型商业，在社区内广泛设臵的泛会所休闲娱乐设施 。 2009年 3月份销售 144套 ，09年 1季度月均成交 87套 保利 保利 百合花园 四方区 2009 起价 5080元 / 建面 容积率 代简约的德式建筑风格；利用内部坡地优势 ， 打造 坡地立体园林景观 。 70 三居 亲情社区 。 开盘 当天去化 400余套 ， 销售额近 2亿元 万达 万达 39克拉 市北区 2008 起价 9000元 / 建面 容积率 合大型 星酒店、住宅、公寓、室内步行街等建筑形态于一体的 城市综合体 。 新的市北区地标 。 绿城 绿城 理想之城 李沧区 2008 6400 建面 容积率 中海风情西班牙式和意大利式的风格建筑 。 多层以四层为主 ， 局部五层或三层 ，是绿城 理想之城独有的产品特色 。 2008年 8月成交 287套 宝龙 宝龙国际 社区 城阳 2007 住宅 3900 建面 容积率 市综合体 ， 地理位臵优越 ， 产品功能定位完善 。 月均去化 50套左右 中海 中海 银海一号 市南区 2009 起价 9500元 / 建面 容积率 层及高层围合近 2万平方米中央花园 ，户型面积约 90， 最大接近 100米超宽楼间距 。 开盘当天累计认购 380余套房源 ， 总认购金额 5亿元 40 4 竞争环境 李沧百万大盘介绍 楼盘名称 绿城理想之城 伟东幸福之城 出让时间 2007 开发商 青岛绿城华川臵业 伟东臵业 地块位臵 李沧区 李沧区 取地总价 楼面地价 1260 1703 容积率 筑面积 280万平 140万平 动工时间 2007009目配套商业面积 一期 7310平米 20万平米 开发物业型态 多层、小高层 小高层，高层 销售均价 均价 6600 均价 5400 绿城、伟业的两个项目都在李沧 来周边地区竞争激烈 41 42 房地产发展趋势 预计 2009年青岛房地产市场将逐渐走出低谷，供应量将大幅提升、成交量也会逐渐回暖，但 整体市场存量较高，而李沧存量最少 。 区域内整体房价将保持平稳， 低开平开将成为新开楼盘普遍的价格策略， 个别热销楼盘会出现小幅上扬。 每年近百万政策房的不断推出，将挤压本地大量的刚性需求。 政府主导，房价平稳 预计 09年市内四区商品房上市量约 商品房成交总量约为 市南区房价下跌压力大 市北区小盘将主导市场 四方区未来竞争加剧 李沧区价格保持平稳 李沧区近期可供应总建面积达 青岛四区近三年每年提供近百万保障住房 五大政策支持居民购房 山东限制青岛地块出让规模不得 20公顷 供应量：仍将稳步增长 2008年的土地成交量较 07年出现小幅上扬， 09年开盘项目将略多于 08年 预计 09年市内四区商品房上市量约为 08年增长 28%左右 各年的一季度是房地产交易传统淡季，但由于很多原本打算 08年末开盘的项目延迟到 09年上市，预计2009年一季度新增供应量将高于 08年四季度； 09年二、三季度，入市项目开始逐渐增多，到 9、 10月份达到一个高峰，但由于部分谨慎开发商持观望态度，将项目推迟至 09年四季度开盘，故 09年四季度新增供应量仍然会处在一个较高的位臵。 43 【 数据说明 】 ： 09年供应量根据 08年在建项目和成交土地的情况预测 09年市场新增供应量。 1 走势预测 青岛市内四区 2007 - 2009 77788889999对低迷，逐渐回暖 预计 09年青岛市内四区全年商品房成交总量约为 全年成交总量呈回暖态势，预计随着市场回暖、需求释放， 全年月均销售量维持 8万平米左右 成交量变动原因： 09年一季度由于受宏观经济走弱、国内楼市萧条以及市场观望的影响，市场成交量仍呈低迷状态，但在开发商主动降价促销和政策利好的带动下， 09年一季度市场同比 08年会有较大的增长； 09年中后期，由于各种救市政策效果相继显现、宏观环境趋好、热销户型的供应量增加以及五一旺季和金九银十的到来，致使需求受到刺激并逐渐释放，预计成交量将会大幅增加。 44 310 . 4818 . 13 30 . 29051015202530354045077 Q 2 07 Q 3 078 Q 1 08 Q 2 08 Q 3 08 Q 4 09999 Q 4万平方米青岛市内四区 2007 - 2009 商品房成交情况1 走势预测 市区（住宅） 市南区 市北区 四方区 李沧区 现存 套数（套） 5578 5143 3422 2351 现存 面积（万） 消化速度 青岛市内四区住宅存量李沧最小 截止到 岛四区供应总套数 16494套 (约 )，李沧区在售楼盘 30个 ，总共套数 2351套 (约 )，供应套数仅占整个青岛供应量的 14%，就目前供应来说，李沧区存量最小。 46 随着市南区旧城改造工作的不断落实，以及银海一号、锦绣华城等大体量住宅项目的推出，预计 09年市南区市场供应量将比 08年出现较大幅度增长 ； 同时由于国家针对二套房的调控政策仍未松绑和股市大幅下挫导致人们财富缩水，而市南区多以投资型和改善性产品为主，因此当前市场积累了大量的可售房源未能去化。 按照 2008年下半年月平均的去化速度， 09年市场存量需 54个月才能全部销售完成，未来房价下跌的压力和项目去化压力较大。 2 消化速度 市南区：房价下跌压力大 47 市北区未来供应量相对较少 ，现市北区在售项目未来已无可推案面积，但 08年市北区共成交 6块土地，全部为住宅或综合用地，预计 6项目均会于 09年内开盘，将带来一定的市场供应量。 由于 项目以小体量为主， 09年供应量很难超越 08年水平。 按照 2008年下半年月平均的去化速度， 市北区 09年市场存量全部销售完成需要 28个月 ，在市内四区中去化周期最短，去化压力较小。 从数据上看， 2009年市北区项目供应量和去化周期均在合理水平，且供应项目体量较小，开发商没有太大资金压力。 预计 20