精品资料-2009年长沙大北城市场综合研究报告

北城区域 市场综合 研究报告 市场研究 上海鉴略地产顾问机构 |研展中心 | 项目编号 001 日 期 2009/04/ 长沙大北城 市场综合研究报告 北城区域 市场综合 研究报告 2. 大北城近期规划与建设 3. 现阶段大北城版块格局 4. 评定大北城 目录 北城区域 市场综合 研究报告 大河西 大北城 星沙板块 大东城 大南城 中心板块 壹。 巍巍山河 大北城概况 北城区域 市场综合 研究报告 面积 187平方公里 人口 46万人 (2007年 ) 开福区西北部与望城县接壤，东北部和东部与长沙县为邻，南部与芙蓉区和天心区为界，西面隔湘江与望城县和岳麓区相望，面积 187平方千米。 开福区 大北城简介 北城区域 市场综合 研究报告 大北城板块区位优势 景观资源 青竹湖 月湖 洪山公园 秀峰山公园 秀峰山公园 太阳山公园 月亮岛公园 捞刀河 浏阳河 湘江 月岛公园 北城区域 市场综合 研究报告 青竹湖生态科技园 外商城 滨 江 文 化 园 金鹰影视文化城 城 开福区目前重点规划有的板块有金融城、金鹰影视文化城、滨江文化园、金霞经济开发区及青竹湖生态科技园。 大北城板块重点规划 金融城 北城区域 市场综合 研究报告 长沙青竹湖生态科技（产业）园原名为长沙青竹湖外商城，园区整体规划达 53平方公里，规划人口 20万人，内辖 设太阳山社区等八个社区。 又名外商城，项目地处长沙市北门要塞，东倚环湖高尔夫球场； 西靠霞凝新港和长沙金霞海关保税物流中心；南临绕城高速火车货运北站；北至开福区边界，整体规划达 53平方公里，规划人口 20万人。 3000亩的绿城 青竹湖高尔夫商务社区、 1200亩的青竹湖畔小区、 110亩的和一国际山庄（五星级生态酒店）、 106亩的商务会展中心、 100亩天景名园、 156亩湖南教科院办公居住、 278亩太阳商贸城、 600亩台商社区等。 青竹湖生态科技园 长沙世外桃源 北城区域 市场综合 研究报告 完善的基础设施是推进城镇化进程的重要支撑。五年来，建成了青竹湖大道、太阳山路、北一道、西二路、星月路、南一道、北二道、中青路、青丽路、西一路、天井路一期、高尔夫路共 心路网及配套设施已基本完善，给排水、电力、电信、自来水、燃气、公交等基础设施全部按市政标准配套到位；长沙青竹湖国际会展中心、青竹湖湘一外国语学校、派出所、医院、图书馆、影剧院、体育馆、太阳山公园等公益、公建设施相继落成；园区内实现了雨污分流，日处理污水能力3000吨，污水处理站已运行；具有世界先进水平的远大空调区域能源站项目也落户园区，并已投入使用。 青竹湖外国语学校 青竹湖影剧院 青竹湖医院 青竹湖大道 青竹湖生态科技园 已入驻园区的会议会展、体育休闲产业项目有青竹湖国际会展中心、青竹湖国际高尔夫球会、青竹湖白金酒店和青竹湖会展酒店。 北城区域 市场综合 研究报告 位于太阳山广场西北角，规划面积 218亩，一期占地面积 106亩，建筑面积 投资 馆设计采用现代建筑风格，有一个主展厅和二个副展厅，负一层有地下车库和配电、空调等辅助用房。会展中心于 2007年 3月竣工后，成功举办了“中国长沙第 23届房地产交易展示会”，本次会议是长沙历届房交会规模最大、规格最高、效果最好的房交盛会。此次会议的承办，标志着青竹湖会展业已经起步并以良好态势向前发展。 是我国首座以原生态景观为标志的山地挑战型环湖高尔夫球场，由湖南外商国际活动中心有限公司、上海爱建信托投资有限责任公司与加拿大富信国际投资有限公司联合投资兴建。目前已建成 18洞山地球场及 10000平方米的会所服务区 ,今年 10月份， 9洞灯光球场将正式运营，同时由 将开工建设。 青竹湖会展中心 青竹湖会高尔夫 青竹湖生态科技园 北城区域 市场综合 研究报告 近期重点房地产项目建设： 青竹湖会展酒店项目 拟建成北欧建筑风格的超五星级位生态酒店，位于太阳山广场东北角，占地 115亩，总投资 2亿元人民币，目前项目用地已启动招、拍、挂程序。 有杭州绿城集团开发的 绿城 青竹园项目 ，香港首冠集团和美联银行等共同开发的 太阳星城项目 ，中国中铁开发的 湖畔小区项目水映加州 ，湖南亦城投资开发的中心片区亦城花园，厦门恒丰万骏集团开发的外商公寓项目、武广专家基地项目、运达 书香苑项目等 8个大型房地产项目。 太阳星城项目 占地 801亩，是由美联银行、香港首冠国际有限公司控股的湖南天景名园置业有限公司开发的高档住宅小区，规划总建筑面积约 42万平方米，包括单体、联排住宅、会所、购物中心、儿童科技乐园、幼儿园、娱乐中心等，计划投资 8亿元人民币。目前该项目已动工建设，计划 2010 年底竣工。 青竹湖生态科技园 北城区域 市场综合 研究报告 水映加州 ，中铁置业长沙钜作，地处长沙市开福区捞霞组团青竹湖外商贸城的中心地段，是青竹湖外商贸城总体规划 一心、两轴、三园区 功能结构中的三园区之一，距市区约 11公里。项目位于星月路与太阳山路，紧邻片区内三山两湖一岛，居青竹湖天赐高尚别墅区域，近揽太阳山与星月湖，依山就势而划 700亩原生坡地，空气清新，自然生态优越，并靠近长沙规划的轨道交通 1号线，交通便利。 青竹湖生态科技园 北城区域 市场综合 研究报告 武广铁路专家基地建设项目 占地面积为 1000亩，总投资 14亿元，拟建成湖南省财政厅系统的办公总部、培训基地和五星级生态酒店等商贸全能项目。目前正在办理项目的招、拍、挂手续，预计 4年内完成全部开发建设。 青竹湖生态科技园 北城区域 市场综合 研究报告 青竹湖高尔夫球场： 占地 140万平方米，已建成 18洞赛场、 9洞灯光球场， 10000平方米豪华会所 , 配套有国际标准练习场、白金酒店、娱乐中心，现拥有各类会员 900余名，球会同时为会员提供中国 50家高尔夫球俱乐部的互动服务，是湖南省内首条“绿色招商通道”。 青竹湖生态科技园 太阳山森林公园 城北继烈士公园、月湖公园之后建设的又一所开放式公园， 8000亩绿地森林面积。 太阳山森林公园规划面积为 5平方公里，本着“整体保护，局部开发”的原则，青竹湖生态科技（产业）园规划了太阳山景观项目区、高尔夫景观项目区、砂塘景观项目区、立新景观项目四个核心景观区。四个区将分步建设完善，目前已建成太阳山景观项目区、高尔夫景观项目区。 五大板块建设如火如荼 根据部署，滨江、三角洲、五合垸、金鹰城、青竹湖五大板块均成开福区城市开发建设的重点，今年将突出抓好项目拆迁，全力支持项目开发建设，确保长沙铁路新北站、月湖公园二期、黄兴北路、湘春路口等一批投资 10亿元以上的项目全面启动，促进长沙新港三期、保税中心二期、长沙重型机械厂、纽曼通信、恩瑞物流、珈鼎城市文化广场等一批重点产业项目在五大板块启动建设。 城市配套功能逐步完善 在完善路网的同时，开福区还将有计划地推动城市的公共配套建设，高标准地编制好城北新区建设发展规划。为加大生态建设力度，开福区将着力在城北新区建立生态补偿机制，完成立新水库加固工程，建成太阳山森林公园、秀峰山公园，推动鹅羊山公园建设；建设金霞污水处理厂，完善城北新区的污水收集管网，加大各类污染源的治理力度；同时结合全国文明城市创建，完善社区服务场所和文体设施。 北城区域 市场综合 研究报告 深圳东部华侨城 沙青竹湖 深圳东部华侨城 长沙青竹湖 面 积 953距城市中心 40 12高尔夫球场 36洞（ 18洞会员制， 18洞公众球场） 45洞（已建 27洞会员制，规划 18洞公众球场） 500亩以上房地产大盘及面积 1个，总开发面积 20万 6个，总开发面积 240万 高星级酒店 华侨城洲际大酒店、深圳威尼斯皇冠假日酒店、 深圳茵特拉根华侨城酒店等 3家 青竹湖白金酒店、太阳山森林公园酒店、太阳星城酒店等 6家 生态资源 6570亩的湿地公园、三洲茶园、云海谷， 拥有 45亩的茵特拉根湖面 15000亩太阳山森林公园，森林覆盖率达 90%，拥有青竹湖、太阳湖等水面 1800亩 其他配套 茵特拉根火车站、东部华侨城大剧院、四季植物馆、花钟教堂、茶翁古镇 青竹湖国际会展中心、湘一外国语学校、图书馆、影剧院、医院全部建成，自来水、天然气、污水处理、公共交通等城市配套一应俱全 投资主体 单一投资（华侨城股份公司） 青竹湖生态科技园 北城区域 市场综合 研究报告 “长沙十大城市名片”之一， 获奖理由：用快乐改变长沙这座城市的性格。 长沙金鹰影视文化城位于浏阳河大桥东头，紧傍机场高速公路 319国道，距黄花机场 22公里，距长沙火车站 7公里。 金鹰影视文化城 全国对湖南的改观 北城区域 市场综合 研究报告 金鹰影视文化城 金鹰城第一期工程占地 2823亩，总投资预算为 面积为 200多万平方米。 包括金鹰大厦、长沙世界之窗、长沙海底世界、湖南国际影视会展酒店、湖南国际会展中心、职工生活小区、骏豪花园（圣爵菲斯）七大项目。 北城区域 市场综合 研究报告 金鹰城作为湖南广播影视产业的重要基地，经过多年的配套建设，现已初具规模。 电视湘军、娱乐湘军因金鹰城而得名，两年一度的中国金鹰电视艺术节就在这里举行。 金鹰大厦是湖南广电的大本营，常驻机构有湖南省广播电视局、湖南广播影视集团，湖南电视台卫星频道、金鹰卡通两个上星频道，经济频道等七个地面电视频道，七个广播频率，一家电视购物公司 快乐购，一家上市公司 电广传媒，还有报纸、杂志、网站等一系列媒体。 长沙世界之窗将世界奇观、古今名胜以及大型机械游乐、时尚主题活动等汇集于一园，让人一天之内“周游世界”。 海底世界汇集了各种海洋生物。 湖南国际影视会展中心是全国一流的五星级园林式酒店，造价达一亿美金的湖南国际会展中心是目前华中地区规模最大、集现代建筑艺术、服务设施为一体的高科技、智能化、现代化场馆。 金鹰影视文化城 湖南影视文化城是以旅游地产主导的房地产开发项目，同时也是湖南文化传媒行业的财富滋生地。 北城区域 市场综合 研究报告 按照规划，迁建以后的北站周边北至 319国道，南至湘春路，东至东风路的约 1公里将获得“解放”，其中核心区1600多亩将重点打造成“长沙金融街”，并力求发展为中南金融中心。 长沙金融城规划 长沙金融城规划 中部城市经济振兴的新思考 北城区域 市场综合 研究报告 金融城区域界定 长沙金融城 南至湘春路 东至东风路 北至三一大道 长沙金融城规划 北城区域 市场综合 研究报告 金霞经济开发区 深挖湘江的价值 开福区产业集中在金霞板块，以独特的港口优势及铁路优势发展物流产业，以居住为主。中心城区主要是第三产业和传统商业。 北城区域 市场综合 研究报告 长沙金霞经济开发区位于长沙市北部，北接望城丁字镇，南依中心城区，位于捞刀河以北，沙河以南，湘江以东，中青路以西，总规划面积 2006年国家核准的建设用地面积为 开发区距长沙机场仅 20公里，拥有湘江常年通航的千吨级深水港，园区内京广铁路贯穿南北，石长铁路连接东西，二环、三环横穿园区与京珠、长常高速公路连通，得天独厚的内河航道与国内、国际航线、铁路运输线、公路网、地下管道共同构成了十分便捷的立体交通运输网络，是立足长沙、服务湖南、辐射中部的重要物流及大运量工业和新型 材料工业基地。 金霞经济开发区 北城区域 市场综合 研究报告 金霞经济开发区 产业定位为：西物流、东文化、五支柱。西部建设以湖南粮食批发大市场、国家粮食储备库、金霞物流园、恩瑞物流、联运公司捞霞物流园为主体的大运量物流产业和生产性服务业，东部建设以设计、装潢、视听觉艺术和计算机服务为重点的文化创意产业，核心区着力培养会议会展产业、体育休闲旅游业、房地产业，共同形成园区五大产业支柱。 北城区域 市场综合 研究报告 鹅秀组团：以生活居住、商贸、办公、休闲旅游等多功能结合的综合型社区。 高岭组团：重点发展物流商贸业，形成集仓库、配送、批发、贸易、展览、运输、信息、研发、以及其他专业服务为一体的综合性物流贸易基地成为一个功能分区明确、配套设施齐全的现代化城市区。 金霞组团：依托霞宁港和物流保税区，发展物流行业。 金霞经济开发区 北城区域 市场综合 研究报告 长沙金霞经济开发区以物流、工业、地产等三大产业为依托，总体规划为鹅秀、金霞、高岭三个组团，其中： 鹅秀组团为中心组团，规划面积 划定位为以生态居住、商贸、办公及旅游为主的综合性服务型组团，规划有鹅羊山和秀峰山公园、湘江风光带、秀峰景观轴、省级重点中学、三级甲等医院等大型公共建设项目，用地性质多数为居住用地。 金霞组团为核心物流区，是长沙市人民政府明确由政府重点扶持的核心物流园，规划面积 组团离长沙机场仅 20分钟车程，组团内东有火车新货站，西有霞凝新港，南有海关保税物流中心，组团以北有能源基地，具有集水运、公路、铁路、航空运输和地下管道输送于一体的五元化交通运输优势。用地性质主要为物流仓储用地及工业用地。 高岭组团为国际物流商贸中心，规划面积为 组团位于长沙市北二环与北三环之间，西侧是京广铁路和捞刀河区段站。功能定位是物流次中心，主要弥补金霞组团物流用地不足，临铁路东侧适当布置大运量工业，用地性质主要为仓储用地和居住用地。 金霞经济开发区 北城区域 市场综合 研究报告 长沙金霞保税物流中心项目选址长沙城北，位于长沙金霞经济开发区金霞物流园的核心区域，规划面积 1500亩，总投资约 15亿元人民币，建设规模 35万平方米，分两期开发，其中一期占地 700亩，建设中心综合办公楼、卡口、保税仓库、围网、综合服务设施；二期占地 800亩，扩大仓储面积，完善物流配套设施。 目前，项目首期开发建设已完成，保税监管仓库、综合办公楼、出入卡口、围网、信息监控系统等海关监管设施基本完善，累计投入资金约 5亿元人民币。于 2008年 12月正式获得国家批准，成为 中部首批，湖南唯一的保税物流中心 。 长沙金霞保税物流中心封关运行后，将成为专门从事保税仓储物流业务、实行封闭管理的海关特殊监管区，具备保税仓储、国际物流配送、简单加工和增值服务、进出口和转口贸易、口岸功能和出口退税、物流信息处理等六大功能，实行国外货物入中心保税，国内货物入中心退税等优惠政策，能够集中解决加工贸易货物“境外一日游”、“整机与零部件关税税率倒挂”等问题，同时利用其毗邻长沙新港、长沙铁路货运新北站以及正在申报的长沙出口加工区，依托黄花国际机场等交通区位优势，实现功能叠加，形成合力，为全省进出口加工贸易提供配套服务，能够有效降低企业物流成本、提高资本运作效率。 金霞物流保税区 北城区域 市场综合 研究报告 国家保税物流政策 1、 出口退税：境内货物进入保税物流中心视同出口商境，入中心即退税； 2、 进口保税：境外货物进入保税物流中心，免征进口关税和进口环节税； 3、 区港一体：照“一线防开，二线管严”的原则，允许货物在中心与境外之间自由进出、免征关税、免领许可证，由海关实行无纸化登记备案。 当地政府优惠政策 在保税物流中心注册新办物流企业可享受当地政府有关税收奖励政策。 金霞物流保税区 政策优势 北城区域 市场综合 研究报告 管理服务 政策管理简介 海关管理 海关在保税物流中心设立机构，进出保税物流中心货物的备案、报关、查验、放行、核销等手续统一在中心内办理，海关实行 24小时监管和预约通关。 检验检疫管理 进出保税物流中心的货物统一在中心办理检验检疫手续，口岸不再实施检验检疫。 外汇管理 保税物流中心内企业应向湖南省外汇管理局办理外汇登记并领取 外汇登记证 和开立外汇帐户，放宽对保税物流中心进出货物的外汇管理。 税收管理 境外货物进入中心海关给予保税，出口货物入中心视同出口提前退税，货物在中心内简单加工或与其他海关监管特定区域和场所之间交易流转免征关税和流通环节增值税及消费税。 监管方法 通过物理围网、电子卡口系统和闭路电视监控系统对中心实行全封闭式集约监管；通过构建中心信息化管理系统，对入驻企业实行电子帐册联网监管；通过中国电子口岸系统，加强海关与国检、国税、外经贸、外汇、银行等管理部门的联系配合。 高效的服务 中心管委会提供政策咨询，负责全面协调； 中心信息化综合管理系统，实现信息连网与交换； 提供完善的基础设施和优良的场站服务； 建立中心内交易结算体系，提供信贷、结算等金融服务。 快速的通关 海关、国检进驻，实现“一站式”快速通关； 实行“一次报关、一次报检、一次放行”的管理模式； 经海关批准，货物可凭担保分批进出、实时记录、集中报关。 金霞物流保税区 北城区域 市场综合 研究报告 金霞物流保税区 流程模式 北城区域 市场综合 研究报告 三角洲滨江板块 北城区域 市场综合 研究报告 北辰三角洲项目：项目占地面积约1618亩，总建筑规模达 530万 ，其中，黄海标高 39米架空平台上住宅面积 300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑 80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约 120万平方米。规划建设的一栋高约 260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标。 首开区 87万 三角洲滨江板块 北城区域 市场综合 研究报告 三角洲滨江板块 两馆一厅，构成三角洲头滨江主景观。 滨江文化园，成就开福江景新亮点。 北城区域 市场综合 研究报告 三角洲滨江板块 三角洲片区包括“三纵七横一支路” 11条道路，主要为：纵一路 一路 形支路，道路总长 合垸片区主要包括沿河路、北一路、金北路、金泰路、江湾路、盛世路、华章路、经一路、经二路以及五合垸滨水道路及景观工程；道路总长 心港雨污合建泵站，设计装机总容量 4640 北城区域 市场综合 研究报告 三角洲片区包括“三纵七横一支路” 11条道路，主要为：纵一路 一路 形支路，合垸片区主要包括沿河路、北一路、金北路、金泰路、江湾路、盛世路、华章路、经一路、经二路以及五合垸滨水道路及景观工程；道路总长 心港雨污合建泵站，设计装机总容量 4640 主要包括 15条道路，分别是车站北路北延线一期、栖凤路、高冲西路、冯蔡西路、植基路北段、彩霞西路西延线、湘捞西路、御锦路、兴隆路、广铁路、滨河北路、德雅路、潘家坪路（及绿化广场）和太阳山北路延长线，道路总长度 湘江世纪城：总建筑 400万 ,其中酒店 8万，购物中心 2万，商住楼 372万。建设70万商住楼 三角洲滨江板块 北城区域 市场综合 研究报告 开福区位于长沙市北部，因千年古刹开福寺而得名，是“楚汉名城”和湖湘文化的重要发祥地，也是中国四大名绣之一湘绣的发源地，总面积 188平方公里，常住人口 46万，辖长沙金霞经济开发区、青竹湖生态科技（产业）园、金霞海关保税物流园等“一区两园”和 3个镇、 10个街道办事处 ,是省会长沙面积最大、人口最多的城区。 开福区生态环境优美，旅游资源丰富，湘江、浏阳河、捞刀河、沙河等“一江四河”川流环绕，年嘉湖、月湖、青竹湖、楚家湖等“十湖”点缀其间，是有名的国家级生态示范区。区内有开福寺、清水塘、金鹰城、烈士公园、省博物馆、长沙世界之窗、海底世界等众多名胜古迹、革命故地和旅游观光景点，每年接待外地游客 450多万人次。开福区是湖南重要的文化产业基地，区内有国防科技大学、中南大学湘雅医学院、长沙大学等重要科研基地和高等院校，在海内外享有盛誉的湖南广电集团、湖南出版集团、湖南报业集团等文化骨干企业均座落在开福区，拥有“金鹰电视艺术节”、“超级女声”、“快乐男声”等一批具有国际影响力的影视文化品牌。 开福区区位优势得天独厚，交通条件十分便利，京珠高速、长永高速、京广铁路、武广高速铁路、长石铁路贯穿全境， 107国道、 319国道、二环、三环、长湘公路等交通主动脉纵横交错，区域中心距黄花国际机场仅 20分钟车程，拥有长沙唯一的深水港码头和火车货运编组站，形成全省独一无二的集水、陆、空、铁、管道于一体的立体交通网络优势，是湖南通江达河、物畅全国的重要战略节点。开福区发展空间广阔，城市建成区面积达 47平方公里，可供开发的土地面积达 60多平方公里，占长沙市可供开发土地的一半以上。开福区现有城市主次干道 70多条，建成区道路面积 700万平方米，是长沙市城市骨架拉得最大的城区。开福区是湖南长株潭“ 3+5”城市群建设的核心启动区，也是长沙市实施“大城北”战略的主战场，作为引领长沙向北发展的龙头，开福区将提高省会长沙对益阳、岳阳、常德等湖南北部城市的辐射，提高城市首位度，加快长沙融入洞庭湖经济圈和长江经济带。 开福区是我国中部地区的重要物流枢纽，金霞物流园、长沙铁路新北站、长沙新港码头、湘江航运枢纽、金霞海关保税物流中心等湖南重要物流平台均在开福区北部，其中火车北站和长沙新港码头的年货运吞吐量占长沙市的70%左右。依托物流带动，大运量工业基地初具雏形，随着高新技术产业和配套加工业的迅速壮大以及长沙出口加工区的落户，开福区逐步成为全省乃至中部地区重要的产业配套服务区。开福区是长沙市重要的会展基地，湖南国际会展中心、省市展览馆均在开福区，区内会展场馆面积达 22万平方米，每年举办的各类会展活动占长沙市会展次数的一半以上，现已成为湖南省名符其实的会展第一强区。开福区的房地产业优势明显，楼盘开发和销售面积以及销售价格均居长沙市五区首位，沿江环湖开发的新河三角洲、湘江世纪城、山语城、绿城 青竹园等超级大盘，代表了长沙市房地产开发的最高水准。开福区的高端服务业发展迅速，高档酒店高度聚集，共有星级酒店16家，其中以喜来登、潇湘华天为代表的五星级酒店有四家，占长沙市五星级酒店的四成，另有四家五星级酒店正在新建；北辰、世纪城、珈鼎国际、芙蓉盛世、崇光百货等一大批长沙地标和现代商业摩尔正在启动建设；区内还拥有全国最大的旅游酒店西湖楼和中南地区唯一的山地环湖挑战型高尔夫球场青竹湖高尔夫球场；湖南省成长最快的电视购物项目快乐购， 2007年实现销售 乐购物、美美百货、 美电器等一大批商业旗舰店，为广大市民构筑了众多高端消费平台，聚集了大量发展人气。 开福区发展势头强劲有力，综合经济实力位居全省县区经济第一方阵和全国先进行列。 2007年，完成 量继续保持全省 122个县区第五位，人均 3677元；固定资产投资完成 社会消费品零售总额达到 幅达到 地方财政收入达到 续保持全省县区收入总量前三名。开福区的在建和续建项目比较多，项目储备非常丰富，投资惯性十分强劲，为新的跨越式发展积蓄了强大势能。一流的投资创业环境和产业发展平台，吸引了海内外众多战略投资商抢滩开福区，迄今已有沃尔玛、麦德龙、家乐福、路易威登、鹰皇 1872、香港美美百货、 京北辰、北京世纪金源、杭州绿城、深天健、中铁地产等世界 500强企业和知名上市公司先后投资入驻。政府为鼓励投资创业，出台了一系列优惠政策和服务承诺，致力于打造湖南省最具吸引力的“创业乐土”和“宜居城区”。开福区的产业发展重点是：构筑区域性物流枢纽，建设大运量工业基地，做强文化业品牌，巩固房地产业优势，形成高端服务业聚集区，最终使开福区成为代表长沙市 21世纪最高水平、最具竞争力的现代城区。 北城区域 市场综合 研究报告 北城区域 市场综合 研究报告 车站北路继续北延、火星北路年内完成浏阳河大桥建设 昨日从开福区了解到，该区今年计划建设 13条主次干道，其中续建项目 7个，新建项目 6个，以完善城区路网结构，加速推进大城北建设。 据介绍， 7个续建项目为火星北路、车站北路北延线、芙蓉北路北段、新世纪大道（福元路）东延线、栖凤路、秀峰大道、创远路。其中，火星北路将于年内完成浏阳河大桥建设，实现火星北路开福区段全长 5 2公里的路段全线竣工。车站北路北延线起于浏阳河南岸，终至新世纪大道（福元路），长 1768米，宽 36米，道路年底通车，桥梁 2008年底竣工。芙蓉北路北段起于青竹湖路，终至沙河，长 2600米，宽 60米，计划年底竣工通车。新世纪大道（福元路）东延线起于二环线，终至博览路，全长 4230米，路幅宽 46 60米，计划 6月底竣工通车。栖凤路起于芙蓉北路，终至二环线，全长 3160米，宽 30米，计划今年完成 860米。秀峰大道起于湘江路，终至芙蓉北路，长 1072米，宽 80米，计划年底竣工。创远路起于兴联西路，终至芙蓉北路，长 1039米，宽 26米，计划年底竣工。 在 6个新建项目中，计划今年年底竣工的为兴联东路、彩霞路、二环联络道、球场路。按照计划，兴联东路起于鹅秀路，终至中青路，长 3800米，宽 46米；彩霞路起于新港大道，终至文家冲路，长 850米，宽 46米；二环联络道起于北二环线，终至火星北路，长 1400米，宽36米。此外，计划今年新建的葡园路东起火星路，西接滨河路，全长 2000米， 36 43米宽，一期先建 200米；柏曹路东起长湘路，西至新港大道，长 900米，宽 36米。 北城区域 市场综合 研究报告 造芙蓉北路、湘江大道、开福寺路、火星北路、中青路、车站北路、新世纪大道、工程兵大道、金霞新城路网、青竹湖路网、湘春路、蔡锷北路、湘雅路、八一路、中山路等十多条交通主干道，这些交通网络与区政府倾力打造的四方坪、金霞、青竹湖、新世纪等几个中心片区连接，给整个辖区注入了活力。 北城区域 市场综合 研究报告 贰。 商业格局 大北城商圈分布 北城区域 市场综合 研究报告 北城区域 市场综合 研究报告 2、商圈格局 华夏新一佳超市 伍家岭商圈 五一商圈 四方坪商圈 规划中沃尔玛 深圳岁宝百货 麦德龙超市 东风路华银旺和超市 捞霞商圈 商业分散不集中，传统商圈伍家岭面临问题，新生商业缺乏势头。 北城区域 市场综合 研究报告 心”，主要以服务区域为主。 承五一商圈的辐射。 须要具备长沙老商圈更好的发展条件。 小结： 北城区域 市场综合 研究报告 中山西路棚改项目地处长沙市老城区中心地带，占地总面积711亩，共有住房 8541户，棚屋面积 72万平方米，其内部支路基本为 2至 7米宽，且都是小街小巷，区域内没有一个停车场，城市排水、供电、电信和燃气等设施配套均存在较大问题。该项目一期拆迁范围东起西长街 ,西至湘江大道 ,南起五一大道 ,北到潮宗街，占地面积 244亩，约有 2300多户居民6000多人口，还星罗棋布地分布着大小店铺约 800多家。 中山西路棚改 北城区域 市场综合 研究报告 伍家岭联“五家”，突出了传统商业核心区与周边关系最为紧密的新河三角洲、陡岭路、开福寺、湘雅路及火车北站 5个商业区域的联系，并使得它们能作为一个整体进行商业布局和业态规划研究。 商业区域 商业定位 新河三角洲 长沙城市 “核心区 ”, 充分利用其发展优势，实现路网、形象、功能上的对接，将使其成为伍家岭商务区的形象龙头和价值标杆。 陡岭路区域 将通过改造交通，加强陡岭路两侧的商业联系，让陡岭路区域商业在未来辐射四方坪居住区的部分区域。 开福寺 强大的宗教文化、休闲功能，将充分挖掘并延展其文化内容，这样来提升伍家岭商务区具备很强的文化特质。 火车北站 拥有 400余亩价值商业用地，金融城的规划，将挖掘其对伍家岭商业格局潜在的巨大影响。 湘雅路 长沙市商业网点规划中定位的 “医药医疗器械一条街。 伍家岭商圈改造 北城区域 市场综合 研究报告 伍家岭立交桥下分割成 3个小广场，彼此难以连接，行人穿越很不方便，影响了商圈商业氛围。根据方案，拟对桥下广场进行整修，形成一个连通四角的统一空间。建成后，桥四周商业将紧密联成一体，居民可以便利地通往桥四周进行娱乐消费。 为全力打造这一拳头，近日出台的伍家岭立交桥交通组织优化方案中，特意提到了改造立交桥东北角局部匝道，修建新码头路，分流东北角车流量等措施。随着伍家岭商圈的日益繁华，未来还拟修建新码头路过铁路涵，方便铁路东侧居民进入商圈；拉通东风路立交桥南辅道，使四方坪、广电一带居民到伍家岭消费来回更便利。 伍家岭商圈改造 北城区域 市场综合 研究报告 广场1 广场2 广场3 通过桥下绿化广场空间整改联通伍家岭四角广场 广场4 伍家岭商圈改造 北城区域 市场综合 研究报告 效解决五一商圈 南北广场商业差距，从整体上扩散五一商圈的中心功能，为长沙无可取代的五一商圈减压。 其重新树立服务区域，面向北城的商业局面。 小结： 北城区域 市场综合 研究报告 叁。 宜居新贵 大北城房地产市场 北城区域 市场综合 研究报告 芙蓉路 三环 二环 开福板块 洪山公园板块 青竹湖板块 捞霞板块 影视城板块 大北城板块界定 北城区域 市场综合 研究报告 北城大致可以分为以下五个板块： 主要以开福区中心城区为主，包括伍家岭以南和四方坪等。 以月湖公园为中心，向四周辐射，北至福元西路，南到鸭子铺， 西以浏阳河为界，东达星沙界。 由捞刀河、湘江、浏阳河、东二环围合的区域。 捞刀河以北，捞刀河路以西，霞凝港物流园以南的广大地区。 主要包括青竹湖水库周边和太阳山公园周边地区。 板块划分： 北城区域 市场综合 研究报告 开福板块 金鹰月湖板块 洪山公园板块 青竹湖板块 板块划分： 北城区域 市场综合 研究报告 开福板块 项目名称 体量（） 占地（） 容积率 产品类型、 上市时间 大地公寓 10万 12732 层 09年 江景名府 5万 2170 / 高层 09年 枫麓园 18万 21968 层 09年 中信大厦 11万 4920 / 高层 09年 营盘阁 10010 层 09年 宇宙星城 20270 / 高层 09年 金阳大厦 1137 层 09年 珈鼎国际 30万 26700 / 高层 09年 湘雅园 26640 / 高层 09年 万安达 2854 / 高层 09年 星达豪庭 5万 7010 / 高层 09年 领航江阁 3491 / 高层 09年 隆科星苑 5707 层 09年 锦城国际 17万 27972 / 高层 09年 德雅名居 1万 4167 / 小高层 09年 湘安大厦 6348 层 09年 喻家花园 3万 10918 / 小高层 09年 家天下 10万 34404 / 小高层 09年 十方和福 5925 / 高层 09年 翠拥华庭 22375 / 小高层 09年 深蓝广场 20万 36082 层 09年 和府园 7万 13320 / 高层 09年 富湘花园 15万 15万 高层 09年 半岛明珠 32万 71131 高层 09年 君泰大厦 2万 2979 层 09年 合计 221万 开福板块 北城区域 市场综合 研究报告 项目名称 开发商 体量（） 占地（） 容积率 产品类型 销售价格 通华企业 10万 12670 层 均价： 4200 伍家岭生活广场 长沙摩天轮投资 4万（住宅部分） 21300 层 尾房特价：4100 君悦香邸 雄屹工贸 53万 层 均价： 4200 湘江北尚 建发长沙公司 40233 层 均价： 5100 起价： 4500 芙蓉盛世 一期 长沙天健 30万 56066 层 均价： 5100 华盛新外滩（二期） 长沙新外滩 18万 27495 层 均价： 6100 起价： 5200 开福板块 北城区域 市场综合 研究报告 北城区域 市场综合 研究报告 开发商 长沙通华企业 项目位置 车站北路与三一大道交汇处西北角 项目规模 3栋 24占地面积 11740 ，建筑面积 90000 容积率 化率 总户数 856户（一期推 488户，销售 180户） 产品组合 住宅 +写字楼 +商业街 规划特色 项目整体规划独具一格，与城市建筑相互和谐，互为风景。 建筑特色 项目由三栋 18层的塔楼和 4层商业群楼组成，首创了小户型双阳台 +超大空中花园的设计和挑战小户型极限，倾情演绎厅、卧、厨、卫四大光明，首创了 “ A+B”亲子户型设计 园林特色 由加拿大集雅公司操刀，裙楼之上配有两个大型的空中花园 核心配套 停车位 :室内 385个，双会所，长沙首个蓝调商街 房型面积区间和配比 户型面积由 53 118 等 一房 40% 二房 40% 三房 20% 售价 均价 4200，最高价 4500 万五 一次性付款， 揭 形象定位 集服务式商务公馆、舒适型现代公寓、成长型写字楼、蓝调商街于一体的创富运营体 主题推广语 中央北区，创富运营体 销售情况（时间） 开盘当天推出一房（ 53） 139套，二房（ 79 ） 189套，三房（ 116 ） 160套， 销售约 80来套房源，大部分为 54 79 的小户型公寓 媒体组合 湖南经视 营销动态（时间） 星城首个 月 15日全城限量公开发放。 6月 15日开盘当天，梅东、谭维维等亲临现场表演节目，还有浮石老师签名赠书和文艺表演活动 （ 1） （ 2） 北城区域 市场综合 研究报告 板块代表项目： 华盛新外滩、梦洁金色屋顶、天健芙蓉盛世、君悦香邸、湘江北尚、香樟雅郡、 子佳苑。 板块物业： 以高层、小高层、为主，容积率绝大多数都在 密度、低绿化率、价位从 4300 不等，主流价位为 4500 ，处于全市的中等偏高水平， 高价位主要分布在滨江一线江景房，户型从一房到复式都有，主力户型为紧凑 三房 (110 )。 板块属性： 城市核心地段 板块点评： 优势： 地段好、配套成熟、城区商业和第三产业强力拉动，保值增值空间大，极具竞争力； 劣势： 中心城区嘈杂，噪音大、宜居性和舒适性不强； 板块发展前景： 土地资源日益稀缺，开发空间将逐步缩小，物业价值日渐凸显，未来将以旧城改造项目开发为主。 北城区域 市场综合 研究报告 项目名称 开发商 体量（） 占地（） 容积率 产品类型、 预计价格 上市时间 艾特商住楼 湖南艾特投资 5475 / 高层 未知 09年 月岛圣廷苑 湖南谦信置业 9307 / 高层 未知 09年 裕景嘉源 湖南锦远房产 41919 / 多层 未知 09年 星月城 湖南信远智邦置业 68万 47万 / 混合低密度物业 未知 09年 合计 项目名称 开发商 体量（） 占地（） 容积率 产品类型、 销售价格 藏珑湖上国际社区一期 长沙双瑞房产 46万 合物业 均价 6500 金鹰月湖板块 北城区域 市场综合 研究报告 项目名称 开发商 体量（） 占地（） 容积率 产品类型、 价格 威尔士春天 湖南友联置业 35万 78622 高层、高层 起价 3380 均价 3980 兴旺兰庭 长沙兴旺房地产 10万 层 均价 3600 学府华庭 湖南国大置业 20万 高层 3800 财富名园 长沙理想房地产 40万 11万 层，小高层 均价 3600 长大 *卧琥 湖南长大房地产 16万 层，小高层 起价 3180 均价 3600 合计 121万 由上表我们可以看出， 08年下半年 块内新增项目较多，内部竞争加剧，消费者对价格敏感因素较大， 区域为争夺客户已经相继展开价格战，从最初 4000遍降至 3000多。 区域交通条件较好，但配套欠发达，“城中村”现象明显，投资和保值需求潜力可观，但自住型需求尚且不完全满足条件。 北城区域 市场综合 研究报告 藏珑湖上国际社区 北城区域 市场综合 研究报告 项目产品研究 开发商 长沙双瑞房产 项目位置 月湖公园旁 项目规模 一期占： 500亩 建筑面积： 46万 绿化率 50% 容积率 产品组合 混合低密度物业（ 电梯高层、花园洋房、独栋别墅和联排别墅 ） 规划特色 项目分 A、 B、 开发 期开发的第一地块占地面积约 500亩，总建筑面积约 46万平米。项目定位为中高档生态住宅，主要包括独栋别墅、双拼别墅、花园洋房、高层住宅、商务楼，会所、星级酒店以及与之配套的综合性服务设施，金融商业（邮政储蓄、商场、超市等），文化娱乐，社会服务（幼儿园），市政公用设施。 园林特色 将小区内景观资源与月湖公园和浏阳河风光带巧妙自然的结合在一期，营造出长沙少有的无敌景观。 核心配套 会所、星级酒店，超市，银行，幼儿园，商场等 房型面积区间和配比 三房到复式 面积区间 125 三房 50% 四房 40% 复式 10% 售价 高层电梯房： 起价 5000元 /平方米 均价 6500元 /平方米 别墅均价： 26800 项目营销分析 形象定位 46万平米湖上国际社区 主题推广语 为这座城市树立领袖 客源分析 (来源及比列 ) 广电工作人员，外来私企老板，长沙本地的高级公务员 在售单元（时间） 阔景高层楼王 销售情况（时间） 目前四栋高层已经基本售罄，高层楼王推出 开发进度（时间） 四栋高层已经封顶，外立面出来 北城区域 市场综合 研究报告 板块代表项目 :藏珑、圣爵菲斯 板块物业： 以混合低密度的高端物业为主，容积率普遍在 流价位在 6000元 / 左右，处于长沙市较高水平，户型普遍偏大，主要针对高端客户群体，属于长沙的高尚板块。 板块属性： 大器晚成，后发制人 板块点评： 优势： 人文景观资源优越，升值空间大，市场竞争力与日剧增 ； 劣势： 配套不成熟、交通便利性有待提升、面临星沙低价房的冲击 。 板块发展前景： 土地资源丰富、土地开发较早但长期碌碌无为，今年将进入开发高峰期；随着月湖公园的建成开放和月岛公园的规划落定加上原有的世界之窗、海底世界、广电中心等优势人文景观底蕴助阵，以及在藏珑、圣爵菲斯等高端产品的引领下，未来几年月湖板块将真正进入发展快车道，月湖板块也将成为全城瞩目的焦点。 北城区域 市场综合 研究报告 项目名称 开