房地产市场调研课程设计,第五小组.docx

吉林建筑大学市场调研课程设计 题 目：长春市房地产小户型住宅市场调研报告 学 院： 管理学院 专 业： 工商管理111班 学生姓名： 第五小组 指导教师： 尹 丽 答辩日期： 2013.7.1 2013年6月24日2013年6月28日题 目长春市房地产小户型住宅市场调研报告学 号姓 名分 工 成 绩04211120王红光(组长)市场调研报告制作04211131俞快（组员）确定目标和制定调研计划04211128周松（组员） 信息收集和最终定稿04211132段文凯（组员） 调研成果整理，分析04211126张梦石（组员）调研问卷制作教师评语： 指导老师签字：摘要：在建筑规范上，小户型产品没有严格而又规范的概念，通常在房地产开发实践中，业内人士将套型面积控制在相对较小的户型称之为小户型，套型在一房或二房、建筑面积在30-70平米之间。小户型通常面积取值较为紧凑，使用功能简单，但却能满足使用者日常所需。随着社会经济发展和人们对物业使用的多元化需要，开发企业又将小户型产品定位于不同的功能形态，分为了SOLO、SOHO、LOFT、 STUDIO等产品形态和推广概念。在城市化大进程中，随着土地资源和城市配套资源的日益稀缺和宝贵，小户型产品几乎是每一个省会级城市的房地产市场必须面临的课题。在发达国家和城市，如新加坡、日本和香港等，“小户型”基本已成为市区人口密集范围内的主力产品；在中国的一线城市如北京、上海、广州等，小户型产品也方兴未艾，发展空间非常明朗和广阔。围绕上述的问题，我们针对小户型做专题研究，分别从市场供需、营销推广、规划及产品等方面展开分析，以期给开发企业及各业内人士为将来小户型项目开发探索以起抛砖引玉之用！目录 .一、 调研的目的和方法.5二、 小户型住宅市场分析.5三、 调研成果展示.8四、 基于调研的建议.11五、 调研总结 .12 六、 调研问卷附录.13一、 调研的目的和方法.此次调研的目标是针对长春市小户型进行调研，目的是通过对长春市小户型市场的调查，为以后的小户型开发提供参考资料和决策依据。我们计划采取问卷调查和走访两种调查形式对长春市潜在购房者进行调查，重点是了解购房者的购房意愿，户型要求，价格的接受能力。二、 小户型住宅市场分析.小户型的产生和发展其实是和城市人口结构和状态的变化息息相关的,外来人口、本地年轻人群、年轻(老)家庭是小户型的主要需求者,一个成功的制造商应当具备城市中心、交通要道、成熟的街区环境等必备要素。具体必备条件如下:l)小户型热销都出现在经济发达的地区,而且这些地区的土地资源相当稀缺。2) 人地理位置优越,交通十分便捷,位于城市中心或者繁华大商圈内。3)周边配套相当齐备,休闲、娱乐、购物、健身,可以满足生活多方位的需求。4)户内全套精装修、首层公寓式大堂,整体橱柜、整体浴室,宽带接入,空间设计富有时代气息。5)低总价(相对于同地区大户型而言)。在房地产内,小户型被多数人看作是一种过渡产品,长期以来很多人对小户型的认识只停留在表面,得小户型产品的居住功能更是充满质疑,然而时至今日,小户型产品丰富多样,功能不断完善,诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时,其健康住宅的标准在一定程度上也得到提高,小产型产品的这些变化,引起了小户型买家极大的关注,这就意味着,小户型产品在真正意义上的到升级和升华。选择小户型并不是钱的问题,而是选择一种生活方式,方便、快捷、时尚、优雅的生活方式。各式各样小户型的住房主要可针以下人群:l)单身贵族:小户型是一个漂泊中人暂时的家,没有牵挂,不必花太大的精力去打理它。2)新婚夫妇:不想太贵,买得起就行;不想太大,住得下就行:不想方豪华,精致舒服就行。因此,小户型是我们理想的居家选择。3)外地客商:住酒店,不划算,更不方便,出差在外,说长不长说短不短,酒店式小户型公寓最理想,住起方便,转手容易,一举多得。4)创业型公司:新型创业企业,公司不大,空间也不需大大,小户型,成本不高,环境不差,关键是办公居住两相宜。5)投资者:小户型总价低、首付低、月供少,投资成本也就低;投资回报率高,增值潜力大,风险小,收益还稳定,不过关键得选好目标。6)租房者;小户型,低月供,价格同租房差不多,但住完了,房子别人的;自己买房,住完了,房子还是自己的。所以哪个更好,也就不用说了。7)上班族:将此作为第二居住所或临时居住所,上下班回家,难以忍受拥挤的交通,而且因行业关系,加班是常事,所以哟套就近的居所,还可赢得更多的休息时间。8)老年人:年纪大了,想换个清静的环境,也不想子女麻烦,环境好点,方便点就行,要不了多大。 三、调查成果展示.通过五天的问卷调查，小组成员圆满完成任务。其中，共发放调查问卷1000份，回收有效问卷800份，废卷处理200份，有效率80%，我们对调查问卷进行了总结，得出了以下结论：l)投资低龄化。 随着投资市场的日益发展,投资群体也日间年轻化。与往年投资客中中老年占相当大比例的情况有所不同,在商业地产节上,25-29岁人群所占比例最大,25.49%.其次为30-34岁群体,占20.39%。30岁以下的投资者占到了近60%,可见,重庆的“黄金消费群” 集中在此年龄段。业内人士认为,这是一个良好的发展态势。2)小户型走俏市场 投资大户型还是小户型,这是个敏感话题。统计调查显示,重庆买家中倾向于购买10-40间小铺面的占60.68%。可能是因为此类商铺投资总额低、资金压力小,转让和出租都较容易,所以较受追捧。目前3000-10000 元间的商铺接受者最多,达59.95%。但根据经验,此类调查被访者一般对此问题的回答都比较保守,通常他们的答案与心中的底线仍有百分之二三十的保留。由此可知,目前乃至今后相当长的一段的一段时间理,价格在5000-15000元间的铺面将最受买家的欢迎。而总价于上面的单价相对应,重庆的买家能够承受的价格大多也在10-40 万元间,达67.61%。这说明重庆买家选择商铺仍倾向于面积较小,总价较低的类型。3)按揭方式流行在被调查人群中,有近70%的人选择了采取按揭形式付款,并且有超过半数的人选择了10万元以下的首期款,10年的按揭年限,月供在1000-2000元左右最佳。许多投资者表示,以按揭作为付款方式,主要是希望首付及月供都不要太多,这于现在按揭利率为历史新低有关。所以很多买家都愿意将按揭款项及年限加大,保留更多现金在手作为生意营运的流动资金。4)固定返租颇受质疑 从调查中我们不难看出,重庆买家对目前市场上开发商所做的代租代管的承诺仍不十分信任。大多数人对此种承诺持怀疑态度:有55.37%的买家要看情况决定是否让开发商提供代祖代管,67%的买家对开发商返租承诺的信任取决于铺位和开发商的具体情况。甚至有16%的人直接表示,不需要开发商提供代租代管,不相信开发商所做的词钟承诺宁愿自己经营。这一方面反映了重庆买家目前投资心态仍然较保守外;另一方面也说明以前很多开发商在提供代租代管的服务方面没有忠实兑现当初所作的承诺,导致信任度不高。小户型房产作为一类特殊的商品,同样也要接受市场杠杆的调节,受供求需求关系的影响。未来的小户型走向,高端市场和黄金地段已经逐渐趋于饱和,而中端市场还有很大的空间。大致面积为64-90 平方米,实用、紧凑的户型将会取代小户型,成为未来一段时间理的主流。四、基于调研的建议. 当前房价高是所有年轻人面临的问题，他们大多刚从大学毕业或毕业不久，相对于大户型商品房，小户型对他们更具吸引力和实际性。小户型具有总价低、月供低的优势，对储蓄相对较少的年轻人来说，是很好的选择。对于这一上班族，房屋开发时必须考虑交通问题，房屋的设计也要符合年轻人的审美观，还需具备实用性；另外，户型的另一消费群体是退休的老年人，他们需要一处养老住所，但面积不需太大，但对环境和和房屋舒适度有较高的要求。针对这些问题，房地产开发商不妨从这些角度出发设计小户型商品房。1、付款采用较灵活的方式。考虑到年轻人支付能力，可以适当降低首付标准，延长付款期限。 2、交通对上班族影响很大，所以开发时要联系消费群体的生活和工作的联系，以便利的交通优势吸引消费者，增强竞争力。 3、户型和小区设计应以实用和便利为原则。因为所面对的购买者不是高收入群体，所以应避免奢华，尽力提高性价比。4、针对老年群体的房屋设计，应考虑到养老和健康生活的因素，选址不需在繁华地段，而应力求较好的环境，兼顾便利，以方便生活为宗旨。五、调研总结.小户型相对于大户型而言，消费层面更广，相对投资风险也小。而且据调查，长春有8.5%的人没有自己的房子，其中包括大量外地来渝的做生意者，还有长春的新增加人口和新增加的公司。另外，家庭结构的细分化是小户型存在大量市场的重要原因，类似以前那样的大家庭住在一起的少了，大多是年轻夫妇住在一起；同时老龄化时代开始来临，这两类人是小户型市场的主力。消费需求也就成为开发小户型的根本动力。 小户型的设计难度较高，户数增多很容易造成相互干扰。小户型开发成本要高些，从 单 位 面 积 来 看，同 样 标准层面积，做小户型和大户型，面积相差10至15，小户型的土地分摊成本比大户型高；小户型墙多，管线多，这比大户型又多了些土建成本。小户型回笼资金慢，小户型套数太多，对物业管理也很成问题。长春小户型的大量出现，引起了社会的关注。很多人认为，小户型这种过度性产品存在各种缺陷，不宜过多开发。但是，据有关调查资料显示在接受调查的群体中，占总数72.13%的消费者准备购买小户型。这一调查结果表明，小户型的市场发展空间仍然很大。六、调研问卷附录.长春市小户市场消费者调查问卷 2013新政频频调控下的中国房地产业出现了新格局、新竞争、新机遇，在此携手广大市民共建房地产和谐市场，为您提供至诚服务！ 对您的称谓： （先生/女士） 联系电话: 一、受访客户背景资料 1. 请问您的职业是？ .教师（）业单位（）公司高管（）其他（）2. 请问您的最高学历是？ 博士及其以上（ ）；硕士（） 大专以下（ ）；大专3. 请问您的年龄是？2030（）30-40（）40-50（）50-60（）4. 您目前的居住条件是？ 出租房（ ）；自购商品房（ ）；经济实用房（ ）；单位福利分房（ ） 5. 您购房的目的是？出租（）自住（）投资（）为儿女（） 6. 您目前住房的面积有多大？ 70平米以下（ ）；7190平米（ ）；91110平米（ ）131150平米（ ）； 7. 您目前的家庭月总收入是？ 20013000元（ ）；30014000元（ ）； 40015000元（ ）；500110000元（ ）； 8. 您一般是通过什么途径与渠道获得房地产方面的信息？ 户外广告/路牌（ ）； 展览会（ ）；朋友/亲人传播（ ）其它（ ）； 9. 二、购房计划 10. 您计划在几年内购房：半年（ ）；1年（ ）；3-5年（ ）；5年（ ）； 11. 您计划购买的住房类型是？ 高层（15层以上）（ ）；小高层（9-15层） （ ）；多层（ ）； 其它（ ）；底层（）12. 您计划购买多大面积的住房？ 6080平米（ ）； 80100平方米（ ）；100-130平方米（ ）； 150平方米以上（ ）； 13. 您计划购买几房的住房 1房1厅（ ）；2房（ ）；3房（ ）；复式及其他（ ）； 14. 您能接受的房屋单价是？ 2900-4000元以上/平方米（ ）；4000-5000元/平方米（ ）； 50006000元以上/平方米（）6000元以上（）15. 您理想的房屋总价（单位：万元/套） 2535万元/套（ ）；3545万元/套（ ）；4555万元/套（）55万元以上16. 您想选择的付款方式是？ 一次付清（ ）；分期付款（ ）；按揭（ ）； 17. 购买商品房时，哪一位家庭成员的意见对您最重要？ 配偶（ ）；父母（ ）； 子女（ ）；其他（ ）； 18. 购买商品房时，除了家庭成员的意见外，还会征求其他哪些人员的意见？（多选） 同事（ ）；有买房经验的朋友（ ）； 在房地产行业工作的朋友（ ）； 19.