2007-2010年度房地产市场调查报告

重庆金润房屋展示交易中心2007-2010年度房地产市场调查报告一、重庆房地产的发展作为直辖市以及三峡库区建设的西部开发重点城市，2007年重庆在全国唯一的省级统筹城乡综合改革配套试验区的利好因素下，导致房地产市场急剧膨胀，阳光灿烂。2008年遭遇金融危机后，国内经济受美国次贷危机的影响而连续出现了下滑，全国范围内的房地产市场均呈现出不同程度的疲态，一线城市的房地产销售量和成交价格下滑明显，二三线城市也因此深受影响，重庆房地产市场因而也感受到了阵阵寒意。2009年，国家购房贷款的优惠政策和城市旧城改造的形式下，购房者的住房需求得到释放，让2009年重庆房价成倍增长，呈现出供不应求的繁荣世态。到了2010年，国家多项政策法规调控房地产价格，房地产价格趋于稳步增长的温和期。二、供应方面在2007年房地产经历急速高涨的形式下，预计开发量环比2006年增幅30%。2008年的经济受挫大环境，新批准预售面积较2008年度减少5%。2009年政府放缓房地产开发的步伐，批准预售面积下降14%。到2010年上半年，房地产市场在政策和金融手段干预下，价格和开发规模逐渐控制。 三、2009年重庆主城各区房地产市场运行分析供给：新批准预售面积连续下降，南岸区批售量居各区之首从新增上市的区域分布来看，南岸区由于弹子石板块和茶园板块的高度活跃，批准预售量居于各区之首，达到399.26万平方米，占总量的21.72%；排在二至四位的分别是北部新区、渝北区和九龙坡区，获批体量分别为229.60万平方米、227.27万平方米和208.76万平方米，占比分别为12.49%、12.37%和11.36%；江北区、巴南区和沙坪坝区获批体量集中在150-200万平方米之间，所占比重集中在8%-11%之间；其它区域的获批量均低于100万平方米，占比均低于6%。四、 需求：市场需求集中释放，销售面积大幅增长近年来，重庆商品房行业快速发展，成交量不断放大。2007年在房地产行业升温，重庆成立城乡统筹发展实验区的大背景下，重庆楼市快速发展，全年共成交商品房1788.40万平方米，同比大幅增长62.02%；2008年行业调整，成交量下降到1252.21万平方米。2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市场需求集中释放，全年共销售商品房2435.68万平方米，同比大幅增长94.51%，销售金额达1049.69亿元，同比增长109.68%，销售面积和销售金额双双创下年度最高记录。2010年上半年重庆地区商品房累计成交102,325套，总成交面积970.2万平方米，同比09年下跌12.45%，同比08年上涨66.91%。其中6月成交14,177套，共计133.17万平方米，与上月相比，成交量增长1037套，成交面积增长11%。五、20072008年上半年主城各区商品房成交量分析商品房区域成交分析：“三北一南”是成交热点区域，南岸区成交量位居首位 从2008年上半年区域成交来看，南岸区作为目前热点开发区域，同时作为渝中区辐射区域，拥有南山自然资源，楼盘物业形态丰富、供应量大，同时价格相对江北区、北部新区低，成交面积108.56万平方米，成交量一枝独秀，占上半年主城区总成交量18.41%；其次是“三北”区域,北部新区、江北区、渝北区分别成交87.38万平方米、75.25万平方米、70.25万平方米，所占比重分别为14.82%、12.76%、11.91%，“三北一南”依旧是成交热点区域，四个区域占总成交量57.89%；沙坪坝区成交量也较大，成交面积55.35万平方米，占总成交量9.38%；巴南区、高新区成交量相对接近，分别成交42.67万平方米、41.57万平方米，所占比重分别为7.24%、7.05%；九龙坡区、渝中区、大渡口区成交面积集中在25-33万平方米，所占比重集中在4%-6%，北碚区成交面积最少为12.32万平方米，所占比重为3.89%。六、2009年重庆主城各区商品房成交量分析从成交量的区域分布来看，南岸区、江北区、渝北区和北部新区仍然跟20072008年整个重庆集中购房区域相同，其中南岸区成交量最高，为465.56万平方米，占总量的19.11%；渝北区、江北区和北部新区分别成交358.8万平方米、296.14万平方米和295.47万平方米，所占比重分别为14.73%、12.16%和12.05%；九龙坡区和沙坪坝区分别成交281.18万平方米和276.31万平方米，占比分别为11.54%和11.34%；其它区域成交量均低于150万平方米，占比均低于6%。综合结论：从上述数据显示，重庆2007年商品房总销售面积基本在重庆的政策优势形式下，达到同步持平的水平。而2008年在高估预期市场的形势里，以及外在的金融危机影响下，重庆市房地产的实际销售面积远远低于新批准预售面积。不过经2009年政府引导型消费政策的利多条件因素下，各项购房贷款的利率下调，不但把2008年的剩余房源出清，还创下重庆房地产销售数量和销售价格的新高。2010年开发企业资金充足，没有快速回笼资金的压力，降价促销的可能性不大。预计2010年下半年重庆主城区商品房价格仍将继续上涨，全年涨幅低于5%。七、重庆房地产销售均价分析11 2007年2008年房地产价格2007年主城区商品房成交均价为3049元/平方米，自2007年6月开始，在全国房价普涨的情况下，重庆在“新特区”利好因素刺激下，城市价值预期看好，2007年第三季度市场需求剧增，投资性购房、恐慌性购房拉动房价的大幅增长，但随着2007年10月来相关银根紧缩、抑制投资性购房等宏观调控政策的出台，市场需求逐步回归理性，房价仍在高位运行。 2008年重庆主城区商品房成交均价4132元/平方米，与去年同期相比每平方米上涨了1083元，上涨幅度为35.53%， 12 2007年2008年主城各区商品房成交均价北部新区成交均价5008元/平方米，位居各区之首，江北区成交均价上涨幅度最大为55.51% 从2008年上半年区域成交均价来看，北部新区作为是重庆的“富人区”，高档楼盘林立，故成交均价一直领军重庆楼市，上半年成交均价5008元/平方米，也是主城11区中唯一超过5000元/平方米的区域；其次是江北区，成交均价4931元/平方米，江北区因良好规划和区位优势，楼盘价格一直较高；渝中区、高新区、南岸区成交均价集中集中在4200-4600元/平方米；其余各区成交均价均在4000元/平方米以下，沙坪坝区及渝北区成交均价3800元/平方米左右，九龙坡区、大渡口区、北碚区成交均价集中在3100-3250元/平方米区间，巴南区成交均价最低为2755元/平方米。 从2007-2008年上半年区域成交均价对比来看，江北区及高新区上涨幅度最大，同比分别增长了55.51%、51.08%；其次是北碚区，同比增长了48.08%；渝北区、沙坪坝区、南岸区、北部新区同比上涨幅度集中在33%-40%之间；巴南区、渝中区商品房成交均价同比上涨幅度集中在27%-30%之间；大渡口区及九龙坡区同比上涨幅度最低，分别为18.78%、11.60%。21 2009年2010年上半年房地产价格2009年，重庆主城区商品房价格为4310元/平方米，较2008年上涨7.80%。2009年重庆主城区商品房月度成交均价增长明显。1月成交均价为3934元/平方米，到12月已经超过5000元/平方米，达到5222元/平方米，相比1月上涨32.74%。09年房价快速上涨的原因在于：一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；二是利率打折、契税减免等优惠措施使得购房者的购房成本降低，从而间接提升了市场的实际购买力；三是低端物业所占比例有所降低。22 2009年重庆主城各区商品房成交均价（以下为空）2009年，重庆主城各区成交均价最高的是北部新区，达到5273元/平方米，是唯一一个超过5000元/平方米的区域；江北区、渝中区和南岸区也分别达到4771元/平方米、4668元/平方米和4554元/平方米；因为江北区在2007年2008年均价由精装公寓、江景豪宅（如：富力海洋广场、龙湖春森彼岸等）的高价位影响，均价一路高达1.05万元/平方米，拉高了整个江北区均价。此外高新区、沙坪坝区和渝北区成交均价集中在3900-4300元/平方米之间；九龙坡区、大渡口区和北碚区成交均价集中在3200-3800元/平方米之间；巴南区的成交均价最低，为2966元/平方米，是唯一一个低于3000元/平方米的区域。2010年上半年重庆主城区商品房成交均价为5458元/。在2009年一片大好的前景下，主城各区均价每周高开价格，频频将重庆的成交均价创下新高。在突破5000元/平方米的开年价格后，“金四银五”的房地产黄金期，又将重庆主城区的均价带到了6000元/平方米的领域。1-6月重庆楼市均价的最高点出现在3月的北部新区，达到了8750.58元/，而最底的均价出现在1月份的巴南区，为3172.15元/。2.3 北部新区是重庆楼市最热门的区域，2010年1月的均价就接近7000，在2010年上半年中，北部新区均价3次上8000。其中3月更是以逼近9000的价位。但是结合销售套数来看，价格都过8000的5月和6月的销售情况并不是特别乐观，2个月加起来的销售倒数只有均价7856.4元/的4月销售套数的2/3不到。价格上涨，销售量下跌并不是楼市的一个好兆头。但是受“两江新区”影响最大，受益也最大的北部新区未来的形势还是比较看好的。最高套内销售均价：9900元/平方米，最低套内销售均价：6600元/平方米。2.4 渝北区进入2010年以后价格波动比较大，特别是3-6月之间，而且6月分这个楼市并不热门的月份，渝北区却以5878.3元/的均价创出了新高。虽然价格走高，但是从销售套数来看，6月的渝北区却是以1622套创出了新低。量跌价涨的现象比较明显。渝北区也同样是收益两江新区的区域，以目前的情况来看，未来的发展依然是值得关注的。最高套内销售均价：15000元/平方米，最低套内销售均价：5260元/平方米。2.5 九龙坡区九龙坡区价格和销售套数的数据看起来是比较正比的，量价的涨跌都比较平衡。相对于1月分的水平来说，九龙坡的涨幅还是比较明显，最高涨幅达到了53.16%。从整体价格来看九龙坡的销售均价在各区中并不是特别突出，但是销售套数的成绩却非常不错。变相说明了，目前大家都把眼光向北看的时候，西城区确实成为一个追求性价比的置业区域。最高套内销售均价：恒大绿洲套内销售均价9000元/平方米、华润二十四城套内销售均价：9600元/平方米、保利心语花园套内销售均价：5780元/平方米、金科西城大院套内销售均价：7500元/平方米。最高套内销售均价：9600元/平方米，最低套内销售均价：3290元/平方米。2.6 沙坪坝区沙坪坝的价格波动也比较大，而且和渝北区比较相似的是，6月沙坪坝区的销售套数也创出了新低。但是相对来说，2010年沙坪坝区的销售情况还是比较平稳。对于沙区的置业，大学城依然是一个值得关注的地方。像富力城等销售情况很好的项目也是大学城潜力的一个写照。最高套内销售均价：富力城（大学城项目）：套内销售均价8400元/平方米、龙湖睿城套内销售均价：13000万元/平方米、融汇国际温泉套内销售均价：7500元/平方米。最高套内销售均价：13000元/平方米，最低套内销售均价：4800元/平方米。2.7 江北区自4月的销售均价达到7172.93元/这个高峰之后就一路下跌，从6月的数据来看，跌幅高达29.1%，而且对比1月的价位都下降1000元，可以说，今年江北的房价出现了一个很明显的“拐点”。不过作为重庆历来的热点区域，江北的形势也并不说就要一跌到底。首创置业国际生活区、保利江上明珠等热点项目已经蓄势待发，下班的江北楼市还是有很多值得期待的地方。最高套内销售均价：14000元/平方米，如：九街高屋，最低套内销售均价：6900元/平方米，如：中海北滨1号。2.8 渝中区渝中区在2010年的放量不多，价格也相对比较平稳，没有出现大起大落的情况。从目前重庆的规划来看，渝中区已经逐渐转向商务区的概念，可以用作住宅的土地也越来越少，但是未来也不乏协信公馆这一类的热点项目入市。最高套内销售均价：18700元/平方米，如：日月光广场，创汇首座，最低套内销售均价：7080元/平方米，如：春雨江山。2.9 大渡口区大渡口一直是楼市的一个冷门区域，在2010年这半年中，价格波动也比较大，仅仅3到4月均价的差距就达到了2600元，但是总体来说，大渡口依然是目前重庆主城价格比较低的区域，但是大渡口的规划和城建都在不断进步，今年也有恒通御景天都等热点项目入市，还是值得购房者关注的一个区域。最高套内销售均价：7350元/平方米，如：铂金云鼎，最低套内销售均价：6800元/平方米，如：国瑞城三期。2.10 南岸区南岸区作为重庆的另外一个热点区域，价格波动也很大，也是在4月分达到了价格顶峰之后就出现了超过2000元幅度的躞蹀。不过6月的销售套数情况却比5月上涨了不少。价跌而量涨情况也算是楼市的政策表现。最高套内销售均价：19000元/平方米，如：阳光100国际新城，最低套内销售均价：6600元/平方米，如：南湾江上。2.11 巴南区伴随着龙洲湾、渝南大道等区域的日趋成熟，巴南的楼市也是越来越值得关注。今年巴南区的均价成功冲上4000的之后就一直没有跌下这个价位，6月更是有了小幅的上扬，而且销售套数也有了不错的上涨，也很能说明现在这个区域的潜力非常巨大。最高套内销售均价：8500元/平方米，如：融汇半岛，最低套内销售均价：2100元/平方米，如：开阔港湾。2.12 高新区 高新区范围内的二郎片区和高九路片区的开发，提高了高新区范围内房地产的价格和综合品质。片区内花园洋房和高层住宅的开发体量较大，因此高新区的销售均价受这两个地段的影响，价格在3890元/平方米4500元/平方米。在2010年下半年高新区的销售，将不断围绕二郎工业产业园区的扩大和高九路的便捷条件而提升。最高套内销售均价：9000元/平方米，如：同天依云郡，最低套内销售均价：5588元/平方米，如：天虹龙宇星座。2.13 北碚区 北碚区由于外环高速路的通车加快了与主城紧密联系，交通便利程度提高。在加上北碚区天然的地理因素和自然环境优势，另一方面受两江新区规划范围的同时，蔡家组团成为北碚区交易均价偏高组团，和受主城区及周边购买力市场的青睐。因此蔡家组团的套内销售均价在6800元/平方米，最低套内销售均价在3200元/平方米。八、重庆房地产开发成本1.1 房地产开发成本预算构成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分： 1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的1015。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。1.2 2007-2008年重庆主城区开发成本均价 项目建安成本 （元/平方米）楼面地价 （元/平方米）营销费用 （元/平方米） （按照总成本的15%）管理和税费 （元/平方米） （按照总成本的5%）预期开发房屋均价（元/平方米）2007年14521175100402767.00 2008年16361015150602861.00 1.3 2007年主城各区开发成本均价2007年主城各区实际楼面价格，见下图：根据2007年建安成本价1452元/平方米计算，营销费用（按照总成本的15%），管理和税费（按照总成本的5%），2007年主城各区的开发成本均价，见下表：项目楼面地价 （元/平方米）建安成本 （元/平方米）营销费用 （元/平方米） （按照总成本的15%）管理和税费 （元/平方米） （按照总成本的5%）预期开发房屋均价（元/平方米）北部新区3221.00 1452 100 40 4813 江北区5995.00 2000 100 40 8135 渝中区9403.00 2000 100 40 11543 南岸区2908.00 2000 100 40 5048 高新区3630.00 2000 100 40 5770 沙坪坝区1563.00 2000 100 40 3703 渝北区1308.00 2000 100 40 3448 九龙坡区2443.00 2000 100 40 4583 大渡口区960.00 2000 100 40 3100 北碚区928.00 2000 100 40 3068 巴南区1015.00 2000 100 40 3155 1.4 09年重庆主城各区土地市场分析2009年重庆主城区土地市场先冷后热，上半年开发企业拿地谨慎，土地成交寥寥无几，下半年市场持续火爆，市场供给开始告急，开发企业拿地热情明显提高。到年底，共成交商品房用地114宗，总面积为11212.11亩，较去年增加5946.89亩，同比增幅为112.93%。主城各区中，沙坪坝区和江北区出让的土地面积最大，分别达到2852.29亩和2518.17亩，占总量的25.44%和22.46%，沙坪坝区新出让土地主要来自大学城板块，江北区新出让土地主要来自大石坝板块和江北城板块；此外北碚区、渝北区和南岸区新出让土地面积在900-1200亩之间，所占比重在8%-10%之间；北部新区、九龙坡区和巴南区新出让土地面积位于500-800亩之间，所占比重在4%-7%之间；高新区、渝中区和大渡口区新出让土地面积在300-