房地产项目可行性研究报告(可行性研究报告,项目,房地产)

房地产项目可行性研究报告(可行性研究报告,项目,房地产) 第一篇：房地产项目可行性研究报告 第二篇：房地产项目可行性研究报告范本 第三篇：杭州某房地产项目可行性研究报告 第四篇：朝阳新城房地产项目可行性研究报告 第五篇：徐州房地产项目可行性研究报告 更多相关范文 房地产项目可行性研究报告 编制单位：海南方能投资顾问有限公司 编制日期：二o一二年七月 目录 第一章总论-1 1.1项目背景与概况- 1 1.2主要技术经济指标- 5 1.3问题与建议- 6 第二章项目投资环境与市场研究- 7 2.1投资环境分析- 7 2.2区域房地产市场- 8 2.3销售预测- 9 2.4营销策略- 11 第三章建设规模与项目开发条件- 13 3.1建设规模- 13 3.2项目概况现状- 13 3.3项目建设条件- 13 第四章节能减排- 16 4.1. 项目建设方案- 16 4.2. 项目所在地能源供应条件- 37 4.3 合理用能标准和节能设计规范- 38 4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况- 39 4.5 项目节能措施及效果分析- 40 第5章 环境影响评价- 52 5.1. 编制依据- 52 5.2. 环境现状- 52 5.3. 项目建设对环境 * - 53 5.4. 环境保护措施- 53 第6章 劳动卫生与消防- 55 6.1. 指导思想- 55 6.2. 职业安全卫生健康对策与措施- 55 6.3. 消防设计- 56 第7章 项目实施进度- 57 7.1. 项目开发期- 57 7.2. 项目实施进度安排- 57 7.3. 项目实施过程控制措施- 57 第8章 项目招投标- 58 8.1. 工程项目招标投标概述- 58 8.2. 工程项目招标投标因素分析- 59 海南方能投资顾问 网址： * 8.3. 招标依据- 61 8.4. 招标范围- 61 8.5. 招标方式- 62 更多. 房地产项目可行性研究报告 道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。 小区在西侧道路共设置两个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。机动车原则上在进入小区后就近进入地下车库，不进入组团内部减少对小区组团内部的干扰。在小区主干道外侧设置地面停车解决小区地面停车的问题。 1.5 建筑设计 1.5.1 住宅设计 本工程采用9、10层单元式渡假公寓。 住宅采取拼接形式，住宅布局结合地形布置，塑造出富于挺拔、动感、流畅的建筑外部形态，同时还注重各住宅单元内部的景观均好性。 度假型标准间式住宅（三个电梯、两个楼梯）采用以内廊式双面布置小户型为主，部分套型为一室一厅一卫套房。层高均为3.0米。 房型满足多样化和可变性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。 建筑风格：地中海风格。 地中海建筑风格其建筑特点是：长长的廊道延伸到尽头，然后垂直转弯，半圆形高大的拱门，或数个连续或垂直交接，墙面通过穿凿或版穿凿形成镂空的景致。地中海风格体现的海洋性，蓝色和和白色的主色调及其休闲浪漫的高尚生活特质与海南特有的阳光，海洋和休闲生活非常吻合。地中海风管建筑具有浪漫优雅，久而弥新的特点。与基地所处的海南海滨旅游休闲的气氛相一致。该风格建筑也将以其独特的形体和风格塑造整个城市的容貌，塑造这座城市的文化风貌，继而成为构成城市形象的一部分。 在建筑群体空间的塑造当中，利用各建筑单元的层数不同，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶楼台等可变因素，变化的形体丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。 无障碍住宅单元布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计残疾人坡道，一部电梯为无障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。 1.5.2 公共配套 公共建筑根据规划要求及区位特点，并结合居民的出行进行设计。 地下机动车库和机房在小区中心绿化下面设计一个地下机动车停车库，消防水池及泵房，换热站。地下机动车库面积合计7878平方米，设有两个对外出口满足消防规范要求，总停车数量为90辆。 社区服务及物业主要设置在小区入口处2#楼一层裙房部分，面积上符合城市居住区公共服务设施设置标准。 2、结构方案 2.1 设计依据 1.本工程设计使用年限为50年。 2.自然条件 a.风荷载： 规范取值，基本风压值wo=0.75kn/（50年一遇）。（单体结构设计时与按澄迈当地数据作调整） 楼面(屋面)使用活荷载标准值： 卧室、客厅、电梯厅2.0kn/ 餐厅、厨房、卫生间2.0kn/ 阳台2.5kn/ 楼梯间3.5kn/ 商场3.5kn/ 地下车库、车道4.0kn/ 设备机房7.0kn/ 上人屋面2.0kn/ 不上人屋面0.5kn/ b.面活荷载按建筑结构荷载规范的有关规定取值。 c.抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。 3.本工程所采用的主要规范、规程 建筑结构可靠度设计统一标准gb 50068-xx 建筑结构荷载规范（xx版）gb 50009-xx 混凝土结构设计规范gb 50010-xx 建筑抗震设计规范gb 50011-xx 建筑地基基础设计规范gb 50007-xx 高层建筑混凝土结构技术规程 砌体结构设计规范 建筑桩基技术规范 建筑工程抗震设防分类标准jgj3-xx gb50003xx jgj94xx gb50223xx 2.2 建筑分类等级 本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。 2.3上部结构及地下室结构方案 1.结构形式：高层住宅采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。 2.因结构超长，因此上部结构在适当部位设置温度缝兼抗震缝，分缝后结构若超过55m，则在中间适当部位设置施工后浇带。 2.4 基础方案 本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。 2.5 结构材料 1、基础混凝土：c30混凝土，基础垫层采用100厚c15素混凝土。地下室混凝土抗渗等级为p6级。 2、上部结构混凝土：墙柱c30-c40梁、板及楼梯c30混凝土。 3、填充墙体：内外墙均采用加气混凝土砌块砌筑。 4、钢材：钢材q235b；钢筋梁柱主筋hrb400级钢筋，梁柱箍采用hpb300级钢筋，板钢盘hrb400级钢筋。 2.6结构计算 本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“多层及高层建筑结构空间有限 元分析与设计软件satwe”。 本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计jad”进行计算分析。 2.7结构优化设计 为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。 3、给排水系统方 3.1 概况 本工程2栋10层和2栋9层居住及渡假为主的住宅组成，地下室为车库（含设备用房）。本次设计范围内建设总用地面积：26345.0立方米，总建筑面积：55422平方米。 3.2 设计依据 建筑给水排水设计规范（xx年版）gb 50015-xx 高层民用建筑设计防火规范（xx版）gb 50045-95 自动喷水灭火系统设计规范（xx版）gb 50084-xx 汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb 50067-97 建筑灭火器配置设计规范gb 50140-xx 室外给水设计规范gb50013-xx 室外排水设计规范gb50014xx 建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范cecs125:xx 建筑给水聚丙烯管道工程技术规范gb/t50349xx 民用建筑热工设计规范gb50176-93 公共建筑节能设计标准gb50189-xx 全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（xx） 3.3 设计范围 1、室内给排水、消防设计 2、室外给排水、消防设计 3.4 给水系统 1、水源： 地块由周边市政道路上给水管网供水。 2、用水量标准 住生活用水定额：250l/人日kh=2.5 t=24h 商业生活用水定额：8l/日 kh=1.5t=12 浇洒道路及场地用水定额：2l/次 一日一次一次2h 绿化用水定额：1.5l/次 一日一次一次2h 3、用水量估算 最大日用水量约为650m3/d，最大时用水量约为28m3/h（浇洒道路及场地用水、绿化用水不计入最大小时用水量）。 4、消防水量计算： 室外消防用量为30l/s、最大一幛建筑室内消火栓系统用水量为40l/s、喷淋系统用水量为78l/s，消防总水量为148l/s。 5、生活给水系统 由基地用边市政道路上市政给水管网中引入一路dn200给水管，在基础内再分成两二路（一路供生活、一路供消防），分设水表计量，水表设于室外埋地水表井内。 各建筑物生活给水由生活变频供水设备供水。浇洒道路及场地用水、绿化用水由小区生活给水管网靠市政水压直接供水。 本工程不设置集中热水供水系统，其它部分休息室卫生间内洗浴热水和厨房热水可采用独立和容积式电热水器供应。 室内生活给水管道采用塑钢管，室外给水管管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。 室内卫生洁具均采用节水型产品，坐便器冲洗水箱的一次冲水量不大于6l，水嘴采用陶瓷阀芯水嘴，洗手盆设置揿压式水嘴，小便器和蹲便器冲洗选用感应式冲洗阀，以减少水资源的浪费。 水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在标准内。 6、消防给水系统 本地块室外消防管道为市政给水管网一路供水，室外生活、消防给水管网分开设置室外消防管路在基地内成环布置，住宅、地下车库、街道综合服务中心和农贸市场等室外给水官网合用。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40m范围内应有室外消火栓。室外消防水量30l/s。 住宅、地下车库、公建室内消火栓系统合用，系统为临时高压系统，室内消火栓泵从消防水池内抽水（室内消火栓泵设于地下车库水泵房内），利用设于住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m3）对系统稳压，屋顶消防水箱设置室内消火栓系统增压设备，保证系统最不利点消火栓的工作压力要求。 室内消防布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。低区楼层消火栓栓口设减压孔板，以防系统动压超标。本工程室内消火栓系统用水量为20l/s。 住宅区地下车库、一层公建等场所均设置自动喷水灭火系统（简称喷淋系统），系统按各幢楼不同功能设置。 一层公建按中危险级（喷水强度为6l/min、作用面积为160）布置喷头，喷淋系统用水量为25l/s。 地下车库按中危险级（喷水强度为8l/min、作用面积为160）布置喷头，喷淋系统用水量为35l/s。 地下车库、一层公建喷淋系统合用供水设备，喷淋泵高于地下车库水泵房内，喷淋泵从消防水池内抽水，利用住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m3）对系统稳压。 地下车库水泵泵房内消防水池储存2小时室内消防用水量和1小时的喷淋用水量合计270m3。 其它： 室内消火栓系统、喷淋系统均设置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防给水管网补水。 本工程计算机房及部分电气机房按功能要求设置超细干粉灭火系统。 室内消防管道采用内外壁热锌钢管（管径大于dn100的采用内外壁热镀锌无缝钢管）。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。 地下层消防电梯旁设置2m3（有效容积）集水坑，内设潜水泵二台，潜水泵流量不小于10l/s。 7、灭火器配置 根据建筑灭火器配置设计规范（gb50140-xx），在建筑室内需布置手提式灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火器设置位置保护半径和配置基准按建筑物各功能区域分别考虑。 3.5 排水系统 排水主要为雨水、污水。污水生活污、废水。室内污、废水采用合流制排至室外，室 外排水系统采用雨、污水分流制。 每个地块雨水通过室外管网收集后分别排至其基地周边市政道路雨水管网。每个生活污水通过室外污水管网收集并经室外化粪池处理后排至其基地周边市政道路污水管网。餐饮厨房污水通过隔油池处理后排至基地室外污水管网。地下车库集水井废水利用排水泵排至地块室外污水管网。消防电梯集水坑废水排至基地室外雨水管网。 住宅生活污水量按100%生活用水量计算，公建生活污水量按100%生活用水量计算，最大日生活污水量为830m3/d，最大时生活污水量为40m3/h。 雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以2年计。 单体室内雨、污、废水管采用u-pvc塑料管，室外埋地雨污水管采用hdpe加筋管。 4、电气系统方案 4.1 设计依据 xx房地产项目可行性研究报告 公司名称：* 房地产公司 编制人员：* 完成日期：xx-7-21 目录 调查人员声明 4 第一部分：项目总论 5 1.1项目背景 5 1.2项目概况 5 1.2.1项目名称 5 1.2.2项目建设单位概况 5 1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 7 1.2.5项目发展概况 7 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 8 2.1宏观环境分析 8 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 8 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析 9 2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征 2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案 10 2.5.1可类比项目市场调查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10 2.5.2项目swot分析 11 2.5.3项目定位方案 11 第三部分：项目开发方案 11 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 12 3.3产品设计建议 13 3.4项目实施进度 15 3.5营销方案 16 3.6机构设置 16 3.7合作方式及条件 17 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算 17 4.1.1投资估算相关说明 17 4.1.2分项成本估算 17 4.1.3总成本估算 20 4.1.4单位成本 20 4.1.5销售收入估算 20 4.1.6税务分析 20 4().1.7项目资金预测 21 4.1.8现金流量表 21 4.1.9自有资金的核算 21 4.2融资方案 22 4.2.1项目融资主体 22 4.2.2项目资金 22 4.2.3融资方案分析 22 4.2.4投资使用计划 22 4.2.5借款偿还计划 22 第五部分：财务评价 23 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 23 5.2.1财务盈利能力分析 23 5.2.2静态获利分析 24 5.2.3动态获利分析 24 5.2.4偿债能力分析 24 5.2.5综合指标表 24 5.3财务评价（方案2） 25 5.4财务评价结论 25 第六部分：不确定性分析 25 6.1盈亏平衡分析 25 6.2敏感性分析 26 6.2.1变动因素一成本变动 6.2.2变动因素二售价变动 6.2.3变动因素一容积率变动 6.3风险分析 27 11 17 23 26 26 26 6.3.1风险因素的识别和评估 27 6.3.2风险防范对策 27 第七部分：综合评价 27 7.1社会评价（定性） 27 7.2环境评价（影响及对策） 27 7.3公司资源匹配分析 27 第八部分：研究结论与建议 27 8.1结论 27 8.2建议 27 第九部分：附录 28 9.1附件： 28 9.2附表： 28 9.3附图： 29 调查人员声明 我们郑重声明： 1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照xxxx公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。 3、 形成意见和结论。 4、 撰写本可行性研究报告。 5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 分析角度一： * 环免对房地产市场 * 房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。 分析角度二：当地政府行政行为对市场 * 一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接 * 。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 分析角度三：街区环境对房地产营销 * 古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。 从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。 投资商自身条件考察 1、考察你的经验 隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。 2、考察你的投资方式 由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融资能力 每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销 * 俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。 第四操作环节 设计成功的可行性研究流程 步骤a * 组合 项目内容 人数 负责项目 费用 时间 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学，环境等专家 步骤b：市场分析 a、宏观因素分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。 b、区域性因素分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅 朝阳新城房地产项目可行性研究报告 财政金融学院09经济班 彭权学号090xx102 公司名称：江西省水利投资房地产开发有限公司 第一部分：项目总结 11项目背景 由于江西实施中部地区崛起的发展战略，大力引进外资，发展自身经济，已经取得了巨大成功。作为江西省会，南昌在这场改革中也受益匪浅，经济得到了迅速发展，南昌受到了更多的关注，成为一个崛起中的城市，大量企业外来人口涌入，使南昌的住房问题日益凸显。无独有偶当前投资房地产项目不仅是公司战略发展的需要更能满足广大市民的住房需求，在这样的背景下该项目建设被确定下来了。12项目概况 朝阳新城房地产开发项目是由江西省水利投资房地产开发有限公司（以下简称水利公司）开发。水利公司是一个集房地产开发，物业租赁及管理，建筑装饰安装和投资咨询为一体的有限责任公司，成立于xx年，注册资本金为xx万元。 地块位于南昌朝阳新城云居路以南，滨江辅路一东，江韵路以西。它的位置占据着优势，临近赣江，周边环境优美，交通便利，沿江大道直通市区，生米大桥贯穿赣江两岸，极大的方便住户的出行，地块旁边也在兴建住宅小区，商业店铺，可以预见该地块是一支潜力股。地块地表平整，附近无电网等障碍物，地下也无潜在危险物，已属三通一平的熟地。 按照市政规划局下达的规划设计要求，该项目规划建设用地34.127亩，容积率不超过3.5，建筑密度不超过20%，绿地率不小于35%。配备必要的机动车位，也要包括必备的公共服务设施如：社区中心，物业管理用房，公厕，垃圾站，变电室等，并且套型建筑面积90平方米以内住宅按住宅开发面积的55%控制，外立面需要进行公建化处理。 该地处于未开发地段，公共配套设施还不够完善，但是借着周边兴起的住宅小区，供电电信自来水污水雨水燃气热力等市政管网都将陆续铺设。 13可行性研究报告编制依据 在编制过程中既遵守南昌市房地产开发相关条例又符合公司的相关规章制度，经过现场勘查，以及对南昌房地产行业进行分析后制作了这份可行性研究报告，数据科学真实有效，具有一定的参考价值。 第二部分：市场分析 21全国房地产行业发展分析： 众所周知房地产行业的重要性，自1998年以来，房地产市场经历了前五年的支持期还有后五年的抑制期，近一年又回到支持期。从全国房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。未来几年，房地产市场发展将围绕房价上涨带来民怨产生负效用与房地产行业对经济拉动产生正效用展开博弈。 一线城市将以房价上涨为主基调 全球在经历了xx年的金融海啸之后，宏观经济伤了“元气”，至少在三年内都将会是处于一个经济复苏的阶段。房地产行业作为地方政府的重要财政，带动了诸多行业的发展。还有近期的二十国集团财长和央行行长会议同意继续采取措施刺激经济以保证全球经济持久复苏和增长。经济要复苏和增长，房地产必然会先行一步。 从一线城市的现实情况看，城市化进度的加快，城市可利用土地也会随之锐减，自然而然土地的拍卖价格也会上扬，从成本效益上看，房价也将是呈上涨趋势的。从另外一个角度看，房价过低从宏观上会影响整 个城市的经济发展，这主要有两个方面的原因，一是房价下降会降低开发商的开发热情；二是房价过低会增加城市的就业压力，一线城市本身就业竞争就非常激烈，房价上涨其实是一个大浪淘沙的过程，很符合自然“优胜劣汰”的发展规律，在一线城市居住门槛过低，会使更多的人不愿意到二三线城市就业，也会使就业者勤奋度降低。 所以，一线城市稳中上涨是经济发展的必然产物，也将成为房地产市场发展的主旋律。 开发商“主战场”将转移至二线城市 相对于一线城市而言，二线城市的土地资源会比较丰富一些，不论从哪个角度看，加大力度开发二线城市会是一个不争的事实。 首先，在短期内，二线城市的土地价格不会飙升越过一线城市，在这个阶段拿地是最好的时机。目前，二线城市人口密集度不是非常高，交通等相关配套逐步趋于完善，环境相对优越，有利于房地产的开发。 其次，经济的发展，人口将会流向二线城市。一线城市可以用“ * ”作为其象征，人口的不断入住，汽车不断增加，一线城市的环境污染也随之升级，还有，就业压力、住房压力等等方面的因素，会使越来越多的人选择到二线城市居住。 中国实体经济未恢复，政府对于货币政策将保持宽松和稳定及支持，虽然在房地产投资方面有所抑制，但是房地产的主导经济地位在很长一段时间内是不会改变的，一线城市房价稳中上涨，开发商“主战场”转移至二线城市是未来的趋势！ 不管怎么说房价上涨是一个总体趋势，只不过现在的速度缓慢下来，但还是依然 会上涨的。 22南昌市房地产行业发展分析： 从市场需求来看，xx年南昌楼市将延续xx的市场态势，当然，上涨势头会有所保留。政策方面，首先我们来说朝阳洲地王，地方政府在高价卖地给开发商的趋势不变的情况下，那么，房价上涨被遏制或降下来都将是空谈！地价与房价，是相互影响的关系，地价上升会导致开发成本加大，如果是卖方市场，开发商往往把上升的成本转嫁给消费者，因此一定程度上会刺激房价的上扬；其次，国家出台保障性住房的政策，通过建设保障 性住房来解决低收入和贫困人口的住房难问题，这一块实际上对商品房的房价是有抑制作用的，保障性住房的规模越大，商品房的涨价空间就越小，但现在的情况是因为地方、国家财政投入的资金太少，或其他的原因，我们现在看到 的是保障性住房投入不足。这部分人的住房就没有办法保证，大部分住房 得不到解决的人会挤入商品房的消费市场，使得商品房的价格不断飙升。 一、新政影响心理预期，xx年南昌房价或滞涨 xx年南昌楼市会怎么走：一是近期中央政府一系列的政策出台，向外界传递政府调控市场的决心和信心。“国十一条”从信贷、税收、土地、行业规范秩序 到地方政府问责等五个方面下手，系统地调控楼市。要地方政府与当地房价上涨过快的责任挂钩；抑制投资性购房需求，这个作用是不可小觑的。政策出台后就强力跟进落实，比如近日主流媒体就报道银监会要求银行查信贷资金违规进入楼市、股市，北京地王被收回等，这些都可以让百姓感 受到、对楼市走向的心理预期也会悄悄发生改变。二是供给与需求达到平衡。xx年南昌楼市近500万平方米的成交量，创了南昌的历史新高，这里面多少会有xx年的 成交量被提前预支了。xx年的房产低迷，使很多开发商停、缓建新房，xx年5月后的行情反转，导致市场新增供应量明显不足，这样又进一步激化了火爆行情。然而，大家看到各个楼盘工地重现的火热建设场面。 所以，从“国十一条”到南昌xx年年中新增供应量的集中面市，都会影响购房者对南昌楼市走向的心理预期，今年南昌房价或滞涨。 二、楼市波动性不会很大 国家目前虽然出台了一系列政策，包括条目比较系统的“国十一条”，这些政策都只是起头，后面如何发展中央政府也还没有出台相关的细则，目前国家在政策上也只是摸着石头过河。“紧急刹车”对国家稳定有影响，国家希望政治稳定，经济稳定，房产泡沫必需慢慢消除，并非一针扎破。 投资渠道应该高度引起政府的重视，尽管国家出台了一系列房地产调控的政策，但是深感缺乏投资渠道的老百姓仍然愿意在楼市中寻找机会。而物业税征收还面临难题。xx年楼市暂时还不会受影响，南昌楼市波动性不会很大。 对于xx年的房地产走势，比较认同的看法：有一个波动，但大幅度调整还是不太可能的。房地产作为整个经济重要的支柱产业点也不能动摇，gdp的增长和民怨之间的博弈，要在发展中解决，对于民生问题，需要经济发展到一定阶段时，拿出一部分资金来解决民生问题，现在国家还不具备只关注民生这样的能力，目前主要是gdp的平稳健康发展。 对于房价，政府只是温和的抑制增长。 三、高端产品集中爆发，将带动价格攀升 xx年9、10月份成交量可能会有所下滑，但价格上还是会有小许涨幅。如果长期价格不回落的话，就容易造成刚性需求购房者心理防线的崩溃，最后选择适当的时机出手。 有业内人士推断，随着城市经济的快速发展，南昌楼市的下一个发展目标应该是高端物业，人们现在也不仅满足于从目前房地产的发展形 势，楼盘品质已经发展到一定的阶段。到目前为止，南昌的高端产品市场，有绿地中央广场、绿地香颂，力高的皇冠国际、江投的央央春天、联发的联发广场等等都突破每平方米上万元的楼盘单价，xx年是南昌高端产品历史上的集中爆发期，并打破南昌高房价之瓶颈。 对于一个城市而言，需要一定的高端物业来支撑其经济的发展。随着南昌市建设花园城市步伐的加快，红谷滩新区日渐繁华，青山湖、象湖等区域也日益完善，南昌外环线开始修建，市内居住、交通环境会变得越来越好，环境的改善将带动新楼盘价格攀升。 四、房价不可能下跌的理由 有人说，美国人对大政府有着深刻的厌恶，在 * 的今天，政府花大钱干预下滑的市场，但公众不买好，他们不要一个强势的政府。而中国刚好相反，市场经济给我们带来幸福，但面对危机大家都看政府。xx年的楼市走向关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫,政策将改写人们的预期。具体来说， xx年房价涨不涨主要取决于以下因素：欧美受 * 影响短期难恢复，经济低迷，消费减少，海外热钱将继续涌入中国，房价就不可能下跌！xx年3月8日，世界银行发布报告称，全球工业产量将比xx年减少最多15%,全球经济将出现二战以来首次负增长。同时，危机发源地美国经济衰退难以见底，持续时间将打破1981年至1982年经济衰退16个月的纪录，创二战后最长纪录。经过金融海啸冲击，欧美经济低迷，消费减少，因此海外热钱将继续涌入中国，到中国淘金避风险，房价短期就不可能下跌！全国都会上涨自然南昌市也会被提拉起来，价格不会低到哪里去。 23板块市场分析： 南昌各地的房子均价在五千到七千之间，介于南昌消费水平的限制，户型以两室两厅和三室两厅为主，这种类型房子在南昌最好销，而且以现代风格为主，一般面向全社会消费群体。观察朝阳新城楼盘也大致如此，只是为了欣赏赣江风景和加之地价昂贵更多的是高楼建筑，更与周边环境相适应，相协调。24项目拟定位方案 根据市政要求90平方米以内住宅按住宅开发总面积的55%控制，有根据市场需求两室两厅和三室两厅将受到热捧，而超大户型可能在当前还不是主角，因此设计的户型配比如下：小于90平方米占55% 100120平方米占10% 120140平方米占25% 160180平方米占10% 整个地块上将建三栋楼（总共18层，其中地上17层地下1层）：1#楼占地面积1400平方米，2#楼占地面积1700平方米，3#楼占地面积1440平方米，而所有楼层地下一层建停车场，地上一层作为商业店铺（以小型商店为主也配套一些服务性行业），其余十六层建商业性住房。公摊面积为10% 总的住户预计有：726400.9/（900.55+1100.1+1300.25+1700.1）=590则按每户0.5个车位商铺每户1.5个车位预计建造车位350个。 所建楼盘外观以现代风格为主调，面向全体社会消费者。 建议：在建筑时应该充分考虑房子的采光，不要出现黑屋子，注重环境的利用，充分考虑外景的利用，使房子的视野开阔，也要把握好房子的通风性，一般采用一梯四户的模式更为节约而且方便出入。25项目swot分析 s-优势 a项目周边环境优美，背临赣江，空气新鲜，适合居住。 b项目周边已建多个小区，人流增加不断提升项目潜在价值 c项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力 d本项目为本地开发商，具有主场优势，基础资源雄厚。 w-劣势 a本项目所在区域非南昌主中心城区，人流相对更少导致商业氛围差，人气不足。 b公交路线少，辐射范围小。 c周边生活配套设施目前品质不高，居民生活受到一定影响 d项目地价太高，导致房价过高，不利于竞争。 o-机会 a本项目所在地产发展蓬勃，近年来招商力度不断加大，认同感不断增强。 b 市场供小于求，居民有强烈的购房需求。 c商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值。 d道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面 * 。 t-威胁 a价格较周边其他小区要高而本地区收入及购买力不高。 b居民对电梯楼及复式接受能力有限，而本项目比例较大。 c国家出台的相关政策更加抑制消费者的购买。 d 收入的增长赶不上房价的增长。 建议：开发商在设计和建造时要充分结合自身的优缺点打好这场开发战，利用优势和机会规避劣势和威胁，不仅要获利更多，更要借着南昌发展的平台推广自身的美誉度，为今后赢得筹码，为自己赢得更多的竞争力，而其中最关键的是价格的控制以及人性化的设计，要以一切为了消费者为中心的理念作为指导思想。 第三部分：项目开发方案 31项目地块特性与价值分析 该地块占据的有利地理位置为其日后更好的升值埋下伏笔，从它获得的土地出让金价位也可以看得出，该地