河北廊坊房地产市场客户需求调研报告

,廊坊xx项目研究报告,目录,调研技术说明经济与社会发展概况写字楼篇商业篇住宅篇酒店篇主要结论与建议,调研技术说明,普查区域：东至东外环南至南外环西至西外环北至北外环区域半径：3-4公里区域面积：约35平方公里普查内容：住宅、写字楼、商铺（零售业、餐饮业、服务业、休闲娱乐）、酒店,调研技术说明,调研方法：普查+定量调查+定性访谈+二手资料收集+实地踏访楼盘,调研技术说明,调研技术说明,经济与社会发展概况,廊坊概况,廊坊宏观经济概况,廊坊房地产概况,GDP及增长率产业结构08年企业个数固定资产投资社会消费品零售总额城镇居民收入与支出,房地产投资商品房供销情况商品房销售价格住房用地供应年度计划住房建设年度计划,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,【城市概况】廊坊市位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，区位优势得天独厚，被誉为“京津走廊上的明珠”。现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。总面积6429平方千米。2008年末总人口408.3万人，其中城区人口73.8万人。【便捷的立体交通体系】廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。【城市定位】京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。,【拥有优越交通条件的新兴现代城市】,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,【京津冀经济联合圈轴心】,京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。,廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,一轴三带,“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。,经济总量,2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。,廊坊,主导产业,以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。,【受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈】,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,【城市布局：三点组团】,【整体布局一个中心两个次中心】“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。,【中心城市结构采取三点组团方式】开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊GDP及增长率,2002年-2007年廊坊市GDP保持强劲增长势头。受国际金融危机等影响，2008年廊坊市GDP增幅放缓，但增速仍高于河北省10.1%的平均水平。,2002-2008年廊坊GDP及增长率,数据来源：廊坊统计信息网,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊市第二产业占主导地位，第三产业所占比重不高；产业结构有待进一步优化。,廊坊产业结构,2002-2008年廊坊产业结构（%）,数据来源：廊坊统计信息网,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊2008年企业个数,数据来源：廊坊统计年鉴2008,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊固定资产投资,数据来源：廊坊统计信息网,2002-2007年廊坊固定资产投资增速迅猛。2008年增速有所放缓，但仍高于河北省28.8%的平均水平。,2002-2008年廊坊固定资产投资,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊社会消费品零售总额,数据来源：廊坊统计信息网,2002-2008年廊坊社会消费品零售总额增长迅速。,2002-2008年社会消费品零售总额,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊城镇居民收入与支出,数据来源：廊坊统计信息网,2008年城镇居民支出增长迅速，支出增幅高于收入增幅。,2002-2008年城镇居民收入与支出,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊市房地产投资,2002-2008年廊坊房地产投资,除2006年，2002-2008年房地产投资保持高速增长，2007年、2008年增速更是高达80%左右。,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊市商品房供销情况,2002-2008年廊坊商品房总竣工面积1278.4万平米，总销售面积1713.4万平米，供销比0.75，商品房需求旺盛。,2002-2008年廊坊商品房供销情况,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊市商品房销售价格,2002-2008年廊坊市商品房销售价格增长迅速，2008年增速放缓。,2002-2008年廊坊商品房销售价格,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊市住房用地供应年度计划,2008年到2012年间，住房建设用地供应量为1.3万亩，套型建筑面积90平方米以下住房用地9094亩，其中经济适用房用地1949亩，90平米以下商品房用地7145亩。,数据来源：廊坊市住房建设规划（2008-2012年）,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊市住房建设年度计划,2008到2012年间，共建设住房11.8万套，其中廉租房以各新建住房项目的1-1.5%进行配建，计划建设共计2454套-3681套。,数据来源：廊坊市住房建设规划（2008-2012年）,经济与社会发展概况,廊坊概况宏观经济概况房地产市场概况,廊坊市住房建设年度计划,2008年到2012年间，共建设住房建筑面积1227.0万平方米，其中廉租房以各新建住房项目的1-1.5%进行配建，建筑面积12.3-18.4万平方米。,数据来源：廊坊市住房建设规划（2008-2012年）,办公场所篇,办公场所篇,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新华路、第五大街到第八大街。已入住项目总建筑面积15.49万平米，可租售面积9.69万平米；出租率70-90%；租金主要在0.5-1.5元/平米；主要有尚都金茂、中太大厦、际华大厦、第五大街等。在建项目总建筑面积8.69万平米；主要有天利.得益、第六大街、交通规费业务楼、博泰商务中心；拟建项目有廊坊1号，总建筑面积3.79万平米。现在入住使用的新兴大厦、中太大厦是酒店/宾馆+写字楼的综合体；尚都金茂、际华大厦、商务大厦峰尚中心、博泰评估楼是纯写字楼，交通大厦以交通局自用为主；第五大街是商业街上面的办公场所。,写字楼概况,示例说明：黑色文字标注为已入住，蓝色文字标注为在建/拟建,在建/在售的天利.得益是商业+写字楼+酒店的综合项目，写字楼设置底商；第六大街是写字楼+商业+公寓的综合项目，写字楼设置底商；交同规费业务楼是纯写字楼，博泰商务中心是公寓式写字楼。,办公场所篇,写字楼概况,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,个案研究天利得益商务中心,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,个案研究天利得益商务中心,廊坊商务市场销售的主要障碍：投资意识和市场形势，其中尤其是市场形势影响大。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,个案研究第六大街,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,个案研究第六大街写字楼,写字间剩余面积以大面积为主。面积越大，已售比例越低。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,第六大街与天利得益相比,第六大街商务氛围：第六街区与第七大街之间未全线贯通，含有不确定性写字楼形象不佳：外观6层，不符合高档写字楼形象；部分投资者将其视为公寓，但又缺少户内卫生间产品来看：写字楼面积较大，不利于投资者对风险控制第六大街装修按居住标准装修，不允许改，不适合办公,天利得益产品设计：停车位较少市场形势影响大，利用小阳春大幅提高价格面积较小，销量快,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,个案研究中太大厦,总建筑面积：28000建筑高度:60.5米建筑层数：地上17层标准层面积：1090（每层有4套带卫生间的开间）电梯：5部层高：3.3米功能：1-5层是酒店、6-14层对外租赁、16-17层自用面积区间：80155入住时间：2005年12月入住率：98%物业经营：开发商持有合同期：一年；租金：从2005年底的0.8元/.天上涨至：1.4元/.天物业管理费：1.8元/.天,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,个案研究中太大厦,客群特征：整层租赁客户较多，文化局租赁两层、生产力促进中心等。商务市场潜力：非常认可项目区域的商务氛围；看好廊坊商务市场发展，中太大厦经常出现一房多家客户抢租现象。写字楼非常好管理，坐等收租金和物业管理费；（与酒店共用维修服务人员）项目建议：沿街商业（1、2F)+写字楼+住宅商铺以小面积100-120为主；写字楼以开发商持有较好。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,未来有办公场所投资计划的普通市民占1%左右，有更换办公场所需求的单位管理者个人、公寓/商铺投资者占4%左右。普通办公单位更换且购买办公场所的比例占11.9%。现有普通办公单位不太可能购买本项目写字楼的原因主要是客户在目前办公地点附近或者客户对目前办公地点熟悉；对目前办公地点比较满意；项目区域居民较少，人流量小，不繁华。,更换办公地点、未来办公场所投资,个人未来3年内办公场所投资（%),单位未来3年内更换办公地点（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,更换办公地点-不同办公场所类型,目前在门脸房办公的单位所占比例最大。目前在写字楼内办公的单位更换且购买办公场所作占比例高于其他场所办公单位。,数据来源：办公用户更换办公场所潜量定量调查,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所满意度-总体（%）,办公场所类型（%）,办公场所篇,选择本项目写字楼可能性,选择本项目写字楼可能性（%）,普通市民选择购买本项目写字楼可能性在5%左右，有更换办公场所需求的单位管理者个人、办公场所投资者购买本项目写字楼可能性在80%左右，公寓/商铺投资者购买本项目写字楼可能性在10%左右，普通办公者购买本项目写字楼可能性在15%左右。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,单位基本信息,成立年份-总体（%）,办公楼内员工数-总体（%）,员工总数-总体（%）,有更换意向的写字楼客户所属公司多成立于2006-2009年，成立于2001-2005年的客户也占30.5%的比例。有更换意向的写字楼客户中，小公司占绝大比例，员工人数多在30人以下。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,单位基本信息,所属行业-总体（%）,单位性质-总体（%）,写字楼客户单位性质以私营企业为主。写字楼客户行业以建筑业最多，计算机服务/软件业，零售业、广告业、教育业也占一定比例。其它行业比较分散，包括：百度网络、保健品、电台广播、翻译、机械配件、律师、拍卖业、投资融资、物资、医疗等。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,办公场所现状,75.6%的客户目前在门脸房里面办公，24.4%的客户目前在办公楼里面办公。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,办公场所现状,办公时间-总体（%）,建筑面积-总体（%）,平均建筑面积：209,写字楼客户在当前办公场所办公时间在5年以上所占比例最高。当前办公场所建筑面积集中在51-100，151-200两个面积段，办公场所平均建筑面积为209。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,办公场所现状,购买价格（%）,写字楼客户当前主要是租赁该办公场所，其产权多属于小业主持有。70%的租赁客户的租金不到1元/.天，25%的客户租金为1.01-2元/.天。购买客户的购买价集中在2501-3000元/（平均购买价位3070元/。）,平均购买价格：3070元/,租赁价格-总体（%）,拥有方式-总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,产权所有方式-总体（%）,办公场所篇,办公场所现状,不满意方面-总体（%）,有64.7%的客户对当前写字楼表示满意，但也有35.3%的客户表示不满意。最不满意周边环境、其次是停车不方便、第三不满意物业管理。,办公场所满意度-总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,考虑因素,总体考虑因素-总体（%）,区位因素-总体（%）,写字楼客户在选择办公场所时，首先考虑交通状况，其次是价格或租金，第三考虑区位。在区位选择上，主要考虑交通是否便利。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,建筑外观、结构与面积,物业形态-总体（%）,建筑外观-总体（%）,如果更换办公场所，79.2%的办公客户倾向于写字楼。喜欢通透玻璃幕墙的客户所占比例最高，其次有34%的客户比较喜欢实体墙面。平层结构的写字楼最受客户青睐。,建筑结构-总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,建筑外观、结构与面积,面积-总体（%）,办公场所形式-总体（%）,51-200平米的写字楼是客户需求主流，其中51-100平米最受青睐。近7成客户喜欢大开间，可自由分割的办公场所。客户认为写字楼普通装修即可。,装修标准-总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,网络与电话,网络条件-总体（%）,网络条件方面，客户优先考虑宽带接入条件，其次会考虑是否有现成的机房，第三会考虑能否托管服务器。客户认为直线电话有2条或3条即可。,直线电话路数-总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,空调,空调系统-总体（%）,分户式中央空调最受客户欢迎。客户比较关注空调清洁、杀菌效果、恒温恒湿以及温度分区、控制灵活等功能。,空调系统功能-总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,硬件设施-总体（%）,选择办公场所时，客户最看重防盗报警系统，其次看重电梯梯速和等候时间，第三看重门禁及停车场一卡通。在公共区域方面，客户认为考虑到费用和公摊问题，档次一般就可以了。,公共区域-总体（%）,硬件设施与公共设施,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,配套设施,周边配套设施-总体（%）,客户最希望的写字楼周边配套是银行，其次是超市、餐饮等。客户最希望的写字楼内部配套居前三位的是：员工餐厅、会议中心、银行。过半客户不需要可租用的公用会议室。,楼内配套设施-总体（%）,可租用公用会议室-总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,车位购买价格（%）,客户车位需求量平均为4.2个车位。绝大部分客户希望租赁车位。客户能接受的车位购买价平均为3.4万元，能接受的租赁价格平均为116.1元/月。,平均购买价：3.4万元,车位租赁价格-总体（%）,拥有方式-总体（%）,车位,平均租赁价：116.1元/月,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户对目前办公场所不满意方面（%),租赁客户对目前办公场所不满意方面（%),近一半购买客户对目前办公场所不满意，3成租赁客户对目前办公场所不满意。除了周边环境与停车问题，办公场所购买客户最不满意的是房间格局，租赁客户最不满意的是楼内缺少服务设施。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户购买办公场所看重因素（%),租赁客户租赁办公场所看重因素（%),交通状况、价格/租金、区位是购买或租赁客户选择办公场所时考虑的前三位因素，购买客户还比较关注大厦形象与知名度、停车位。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户购买办公场所区域选择因素（%),租赁客户租赁办公场所区域选择因素（%),购买与租赁客户选择办公场所区域时关注的因素一致。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户办公场所建筑外观选择（%),租赁客户办公场所建筑外观选择（%),购买客户更喜爱通透的玻璃幕墙外观；可以自由分割的大开间更受欢迎。,购买客户办公场所装修形式选择（%),租赁客户办公场所装修形式选择（%),产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户办公场所面积需求（%),租赁客户办公场所面积需求（%),购买办公场所客户需求的面积大于租赁客户；购买客户需求的面积主要在101-200平米，1成购买客户需求1000平米以上。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户空调功能需求（%),租赁客户空调功能需求（%),分户式中央空调更受欢迎；空调能清洁空气、杀菌是首选功能；除清洁功能外，购买客户还更看重恒温恒湿。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户硬件设施需求（%),租赁客户硬件设施需求（%),防盗报警系统是购买或租赁客户一致首选的硬件设施需求；购买客户对电梯、门禁、办公自动化系统的需求明显超过租赁客户。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户周边配套设施需求（%),租赁客户周边配套设施需求（%),银行是购买或租赁客户需求最大的周边配套设施；购买客户对中西餐饮、邮局的需求超过租赁客户。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户楼内配套设施需求（%),租赁客户楼内配套设施需求（%),员工餐厅、会议中心、银行是购买或租赁客户一致认为重要性位居前三位的楼内配套设施；购买客户对健身俱乐部的需求高于租赁客户。近6成购买或租赁客户认为没有必要设置公共会议室。,产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,购买客户车位需求（%),租赁客户车位需求（%),购买客户需求的车位数量明显多于租赁客户；近2成购买客户愿意购买车位；购买价格集中在50万元以下，租赁价格集中在每月100元以下。,购买客户车位拥有方式（%),租赁客户车位拥有方式（%),产品需求对比,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,办公场所投资者基本特征,年龄（%）,投资者以25-29岁和45-49岁居多。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,投资者家庭月收入以6001元-7000元和10001-15000元的为最多。大多数投资者有一辆私家车。投资者的私家车最高购置价以10-20万为最多，达到了约7成。,办公场所投资者基本特征,家庭月总收入（%）,私家车拥有量（%）,私家车最高购置价（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,办公场所投资者基本特征,收入最高家庭成员文化程度（%）,收入最高家庭成员单位类型（%）,投资者收入最高成员的文化程度，大专/电大和大学本科所占比例最大。收入最高的家庭成员单位类型以私营企业/民营企业为主。收入最高家庭成员的职位以老板/董事/股东为主。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,收入最高家庭成员职位（%）,办公场所篇,26.7%的投资者曾投资过办公场所，投资办公场所数量集中在1-2个。已经投资办公场所的投资者多数选择的是商业上面的写字楼或是商住公寓；71%为了自用。投资者投资鼎兴公寓的比例最大。选择鼎兴公寓的消费者认为：此公寓地理位置好，商住两用，交通便利，房的质量也比较好。选择新华广场的消费者认为：此处为市中心，环境优美；属于商业圈，人多。选择华馨的消费者认为：此处比较高档，且交通方便。选择开发区的消费者认为：开发区，有潜力。选择塘沽区的消费者认为：此处繁华有商机。,办公场所类型（%）,投资项目（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所投资者基本特征,办公场所篇,投资者最近一次投资办公场所的面积多为101-150平米。投资者最近一次投资写字楼的单价多为3001-5000元/平米。,面积（%）,单价（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所投资者基本特征,办公场所篇,未来投资需求,总体考虑因素（%）,投资者选择区位考虑因素主要是靠近城市商务区和建通便利。投资者投资办公场所时主要考虑的因素是交通状况，其次是区位，再次是区域商务氛围。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,选择区位考虑因素（%）,办公场所篇,未来投资需求,面积（%）,投资者更愿意在核心商圈投资；自用与长期出租所占比例相当。投资者期望投资面积主要位于101-250平米范围内。能够承受的写字楼单价主要集中于4001-7000元/平米范围内。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,期望区域隶属商圈（%）,写字楼单价（%）,办公场所篇,商业环境现状评价：客户很看好该区域地理位置，认为该区域交通便利，离市区近。但对商业环境评价一般，认为不够繁华，没有商业街、大型超市、大商场，购物中心等，即使商店也很少，还没有形成商业氛围。未来发展情况判断：多数人还是比较看好该区域未来发展情况，认为其交通便利、是北京的必经之路；区域内有很多新建小区，未来人多；另外受六大街、五大街发展的影响，未来很有发展潜力；也有部分人对未来并不看好，认为该区域位置不好，地方有点偏，没人去。客户对区域商业购物氛围、商务办公氛围评价一般；对区域交通情况评价很高，认为非常便利；对区域生活配套评价也不错，四分之一的客户认为周边生活配套比较齐全。,区域评价,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,在建筑形式上，客户喜欢商务、商业、住宅彼此分开，相互独立。纯写字楼的需求量最大，其次是商业上面的写字楼，商住公寓也有一定的市场需求份额。,写字楼测试,建筑形式-汇总总体（%）,写字楼类型-汇总总体（%）,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,面积-汇总总体（%）,写字楼结构-汇总总体（%）,100平米以下的写字楼是需求主流，同时151-200平米的面积也相当受青睐，而101-150平米面积需求也占一定份额。客户对写字楼结构不大挑剔，比较而言，大开间，可自由分割受欢迎程度高一些。多数客户喜欢平层的写字楼。,写字楼形式-汇总总体（%）,写字楼测试,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,写字楼租金-汇总总体（%）,写字楼单价-汇总总体（%）,有租赁意向的客户能承受的租金集中在1元以下，不到3成的客户也可以接受1-2元的租价。购买写字楼的客户中，价格承受力在3001-5000元之间的占到了56.1%，其中能承受4001-5000元的客户比例要高一些。客户期望的比较合理的投资回报率在9-12%，该部分客户比例占到30.7%。,写字楼投资回报率-汇总总体（%）,写字楼测试,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,供给廊坊以第二产业为主，第三产业有待进一步发展；廊坊目前商务氛围不浓厚，办公场所主要集中在广阳道、新华路、第五大街到第八大街。CBD在规划中，目前没有形成商务气氛。已入住项目总建筑面积15.49万平米，可租售面积9.69万平米；出租率70-90%；租金主要在0.5-1.5元/平米；主要有尚都金茂、中太大厦、际华大厦、第五大街等。在建项目总建筑面积8.69万平米；主要有天利.得益、第六大街、交通规费业务楼、博泰商务中心；拟建项目有廊坊1号，总建筑面积3.79万平米。与本项目竞争性较强的第六大街写字楼除市场形势外，还有产品设计问题（开间设计+写字楼形象不佳）。,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,需求目前单位办公场所以门脸房办公为主，其次是写字楼办公。门脸房办公者更换且购买办公场所的比例占8.9%，写字楼办公者更换且购买办公场所的比例占16.9%。因此关注写字楼办公者的同时，需要重视门脸房办公者，将现有门脸房、写字楼办公用户作为主要目标，通过营销推广，吸引他们。个人投资写字楼者未来有写字楼投资计划的比例在1%左右，普通单位办公者更换办公场所且购买的比例在10%左右。,3年内办公场所需求潜量,3年内办公场所需求潜量,市场新增需求量（未含郊区县）,存量市场,转租客户增强投资者购买信心,公司购买,38.2%承受力在5000元/以上,43.2%承受力在5000元/以上,市场新增需求量=购买比例*家庭户数*需求面积均值*价位承受力市场新增需求量=1.3%*200000*150*38.2%=148980,公司购买需求量=购买比例*企业户数*需求面积均值*价位承受力公司购买需求量=11.9%*1166*205*43.2%=12288.05,注：个人投资未含郊区县，波动较大；企业户数源于廊坊市在册企业数删减教育机构、公共管理、住宿、卫生保障和公共管理等企业数量。,写字楼未来市场潜量来自三个方面：存量市场已经办公的公司和个人投资者新增需求，第三是目前科技园区大企业进驻会带动相关企业办公需求，但这部分数据无法用量进行估算。3年内办公场所需求潜量为161268，但要注意实际转换率问题。,办公场所篇,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,有更换办公场所需求的行政事业单位中，仅有廊坊市民族宗教事务局打算购买办公场所；其他有更换办公场所意向的单位以自建办公楼为主，其次是租赁，日租金在1元左右。期望的办公面积主要在1000-4000平米。总部基地概念测试中，廊坊水文水资源勘测局有意整栋购买（4000平米），廊坊市民族宗教事务局有意向整层购买（500平米），人事局有意向整层租赁（1000平米）。综合来看，总部基地写字楼的建设需要慎重。如果建设总部基地写字楼，需要前期与意向单位进行良好沟通，按照其需求进行建设，这样的风险才会最低。,总部基地概念测试小结,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,停车空间、房间格局、楼内服务设施需要在设计时予以重点关注。2成市民认为项目区域商务办公氛围比较好，6成市民认为项目区域交通比较便利，商务氛围与交通是办公客户看重的重要因素，也是本项目的一个优势。,产品需求,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,通透的玻璃幕墙、面积100平米左右，可自由分割的大开间的写字楼更受客户欢迎。每个单元设置2-3个直线电话为宜。采用分户式中央空调，重视空调的清洁杀菌功能。,产品需求,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,办公场所篇,防盗报警系统与电梯是重点关注的硬件设施。周边配套设置银行、中西餐饮等，楼内配备员工餐厅、会议中心、银行。,产品需求,供给情况潜量分析用户特征产品需求特点投资者特征概念测试小结,商业篇,商业篇,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,廊坊目前集中商业主要有明珠大厦、新朝阳购物中心、林美大厦、华联商厦、第一至第五大街。,商业概况,商业篇,商业概况,普查区域内商业总营业面积145.8万平米，其中零售业所占比例最大，其次是服务业，再次是餐饮业。,营业面积-总计（%）,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,个案研究新朝阳购物中心,总建筑面积：80000营业面积:55000；试营业时间：2007年1月18日；正式营业：2007年4月28日；物业类别：开发商持有；层高：3.4米经营层数：4F（一层超市休闲饮食黄金珠宝药品烟酒；二层男装女装童装美发超市针织；三层家具美容健身家饰电器服装；四层健身游戏美食休闲娱乐茶餐办公区）;,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,个案研究新朝阳购物中心,联营扣点：18%（一楼化妆品直营）；半年/1年调整品牌；客群定位：20-50岁；定位：高档；营业额：2008年3个多亿；2009年目标翻倍，目前2009年销售计划已过半；廊坊商圈认知：以明珠和新朝阳为主，明珠是老城区商业中心，随着城市北移，新朝阳逐步成为新城中心；秀水购物广场定位于中低档/中档；超市：廊坊超市较多，沃尔玛、明珠（5个）、华普、保龙仓、京客隆等；与明珠相比：明珠是国营单位，属于廊坊商业老字号；明珠一线品牌较新朝阳多；新朝阳面积大，购物环境好；两者人均消费基本相同。项目建议：商铺+公寓（居民会带动餐饮、娱乐等崛起）若有商务、商业、住宅，分开较好；易于管理；,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,开设新店/更换经营场所、未来商铺投资,未来有商铺投资计划的普通市民占10%左右，公寓/商铺投资者占30%左右。商铺经营者更换且购买经营场所的比例占10%。,未来商铺投资（%),商铺经营者开设新店/更换经营场所的比例（N=310，%),供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,普通市民选择购买本项目商铺可能性在20%左右，商铺投资者购买本项目商铺可能性在70%左右，公寓/办公场所投资者购买本项目商铺可能性在50%左右，一般商铺经营者购买本项目商铺可能性在10%左右。,商业篇,选择本项目商铺可能性,选择本项目商铺可能性（%）,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,商铺经营者基本信息,商铺大多集中于第五大街、第六大街以北的地区，其中又以银河北路往东的地区为主，占了商铺总数的6成。次级商圈内商铺所占比例最大，超过了5成。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,商铺经营者基本信息,性别（%）,年龄（%）,商铺经营者女性数多于男性。主要年龄范围为25-39岁，平均年龄31.2岁。,平均年龄：31.2岁,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,商铺经营者基本信息,从事本行业时间（%）,大部分人员从事本行业的时间在3年以下。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,店铺状况-店铺基本情况,最早经营时间（%）,主要经营内容（%）,最早经营时间为2006年以后的占半数比例。开店主要考虑因素是：黄金地段，比较繁华，地理位置好；离家较近，交通便利；周围小区、学校、商场较多，商业氛围较好。商铺经营者经营服装类商品比重较大。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,店铺状况-店铺基本情况,营业面积（%）,工作人员数量（%）,商铺经营者的经营面积大多为11-50平米。10人以下的小型商铺是商铺经营者的主力，平均工作人员数量为8.2人。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,店铺状况-店铺拥有情况,店铺拥有方式（%）,购买总价（%）,平均78万元,绝大多数商铺的拥有方式为租用。多数商铺的购买总价集中于51-100万元，商铺的平均购买总价为78万元。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,租金（%）,租金支付方式（%）,店铺状况-店铺拥有情况,商铺的租金在1元以下的所占比例最高，其次是2-3元。按年付是租金的主要支付方式，半年付也占了近3成比例。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,租金水平（%）,店铺状况-店铺拥有情况,半数经营者认为租金可以承受，而3成认为租金较高，承受很困难；3元以上的租金令大多数经营者难以承受。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,年均营业额（%）,店铺状况-经营情况与未来计划,今年经营状况（%）,年均营业额在10万元以下的占41%，平均53.3万元。认为今年经营一般和较好的各有4成。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,店铺状况-经营情况与未来计划,经营状况与去年对比及原因（%）,预计明年经营状况（%）,4成经营者认为今年比去年更差，而3成认为基本相同。原因有以下几方面：市场竞争加大，受金融危机影响。也有超过5成的经营者认为其经营情况今年比去年略好或基本相同。原因有：客流大，回头客较多；得益于经营管理的改善。经营者对明年经营状况感到乐观，约有78%的人认为明年要比今年略好一些。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,店铺状况-经营情况与未来计划,未来2年内发展计划（%）,经营者对未来2年内发展感到乐观，以开设新店和扩大经营为未来计划的经营者占了主要部分。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,商铺消费者特征,日均客流量（%）,消费者年龄（%）,平均：152,商铺的客流量主要集中于51-100人，商铺的日均客流量为152人。25-34岁的消费者为主要消费群体。消费者的人均消费为285.3元，人均消费100元以下占了主要部分。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,人均消费（%）,商业篇,消费者特征,年龄（%）,性别（%）,消费者男女人数基本相同。消费者的年龄范围较大，25-54岁是主要消费群体。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者特征,文化程度（%）,个人月均收入（%）,消费者中文化程度为高中/中技/中专的比例最大。个人月均收入主要为1000元以下，占了总数的24.5%，其次是1001-2000元，占了22.9%，,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者特征,家庭月总收入（%）,单位类型（%）,家庭月收入在3001-6000元所占比重最大。大部分消费者的单位类型为私营/民营和国有，分别占了总数的27.9%和19.3%。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者特征,职位（%）,消费者主要为职员，其次是学生/退休/下岗/失业/家庭主妇，再次是中层管理人员。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-食品/日用品消费,购买食品/日用品方便程度（%）,场所类型（%）,消费者对购买食品/日用品的方便程度不太满意。超市/大卖场是消费者去的主要场所。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-食品/日用品消费,交通工具与花费时间（%）,步行和骑自行车是主要交通工具。1-10分是消费者普遍接受的出行时间。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-食品/日用品消费,购买频率（%）,平均消费（%）,超过半数的消费者的购买频率为每周1-2次。平均每次消费51-100元的消费者占了多数。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-服装消费,购买服装方便程度（%）,场所类型（%）,超过3成的消费者认为购买服装比较方便，但是也有3成的人认为购买服装不太方便。明珠大厦是消费者主要购买服装的地点。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-服装消费,交通工具与花费时间（%）,步行和骑自行车是主要交通工具。11-20分钟是消费者普遍接受的出行时间。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-服装消费,购买频率（%）,平均消费（%）,34.5%的消费者每月一次购买服装。消费者平均每次在服装上的花费为101-500元。消费者比较青睐的服装品牌有李宁、耐克、阿迪达斯等。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-家居用品消费,购买家居用品方便程度（%）,场所类型（%）,超过3成的消费者认为购买家居用品出行比较方便。大型超市和专业家居市场是消费者主要购买家居的地方。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-餐饮消费,外出用餐方便程度（%）,外出用餐对象（%）,消费者对外出用餐的方便程度不太满意。消费者外出主要用餐对象是和家人或朋友。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-餐饮消费,餐馆类型（%）,消费者外出就餐的类型主要为中式正餐馆。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-餐饮消费,外出用餐频率（%）,外出用餐人均消费（%）,半数消费者的外出用餐频率为每月1-3次。消费者普遍接受的每次人均消费是41-60元。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-休闲娱乐消费,休闲娱乐方便程度（%）,休闲娱乐方式（%）,超过半数消费者认为休闲娱乐比较方便，但是也有3成的消费者认为不太方便。在家看电视是消费者主要休闲娱乐方式。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-休闲娱乐消费,外出休闲娱乐频率（%）,外出休闲娱乐人均消费（%）,每月一次或每月2-3次是消费者主要外出休闲娱乐频率。消费者普遍接受的人均消费是51-200元。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,消费者消费行为与习惯-休闲娱乐消费,影院看电影频率（%）,附近影院看电影可能（%）,消费者倾向于在家买盘看电影。从不去看电影的人占比较大。50元以下/张是消费者普遍接受的电影票价。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,接受的电影票价（%）,商铺篇,商铺投资者基本特征,年龄（%）,投资者以25-39岁居多。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商铺篇,投资者家庭月收入以4001元-7000元为最多。大多数投资者没有私家车。消费者的私家车最高购置价以10-20万为最多，达到了约6成。,商铺投资者基本特征,家庭月总收入（%）,私家车拥有量（%）,私家车最高购置价（%）,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商铺篇,商铺投资者基本特征,收入最高家庭成员文化程度（%）,收入最高家庭成员单位类型（%）,投资者家庭收入最高成员的文化程度，以高中/中技/中专和初中及以下所占比例最大。投资者家庭收入最高的家庭成员的单位类型以个体户/自由职业者为主，其次是私营企业/民营企业。家庭的收入最高成员的职位以老板/董事/股东为主。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,收入最高家庭成员职位（%）,商铺篇,25%投资者投资过商铺；7成投资过商铺的投资者投资过2个商铺，3成投资过1个商铺。6成投资过商铺的投资者，投资商铺为了自营；4成为了长期出租。最近一次投资商铺的投资者多数选择了投资于底商；投资核心商圈的比例最大；选择项目的原因主要是位置好、交通便利、人流量较大。,最近一次投资商铺情况,办公场所类型（%）,投资项目（%）,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商铺篇,投资者最近一次投资商铺的面积多为51-100平米。投资者最近一次投资商铺的单价多为5000元以下/平米。投资者的付款方式多选择了分期付款或贷款。平均首付额为35万元。,最近一次投资商铺情况,面积（%）,单价（%）,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,付款方式（%）,投资者投资商铺时主要考虑的因素是区域商业氛围，其次是区位，再次是交通状况。选择区位考虑因素主要是靠近城市繁华商务区，其次是交通便利，再次是靠近居民居住区。,商铺篇,未来投资需求,总体考虑因素（%）,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,选择区位考虑因素（%）,商铺篇,投资者期望投资区域隶属核心商圈；主要为了自营。投资者期望投资面积主要位于81-160平米范围内。投资者能够承受的商铺单价主要集中于4001-6000元/平米范围内。投资者如果投资商铺，选择贷款或分期付款的可能性比较大；平均首付额是17.5万元,未来投资需求,期望区域隶属商圈（%）,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,面积（%）,写字楼单价（%）,商业篇,商铺经营者区域评价,商铺办公氛围（%）,商业购物氛围（%）,交通（%）,对本区域的评价：多数人认为本区域地理位置有点偏，商业氛围不是很好，但交通方便，未来有很大的发展空间。商铺经营者对商铺的办公氛围和购物氛围评价不高。商铺经营者对交通的方便程度认可较高。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,居民区域评价,商铺办公氛围（%）,商业购物氛围（%）,交通（%）,对本区域的评价：不少人认为此处位置偏，商业氛围不好，超市和卖场不多，但空气好，交通方便，未来有一定的发展潜力。消费者对商铺的办公氛围和购物氛围评价不高。消费者对交通的方便程度认可较高。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,商业篇,商业中心评价,感兴趣业态-周边居民（%）,商铺经营者对大型综合超市最感兴趣，其次是时尚休闲餐饮，再次是精品店餐饮店。周边居民的对大型综合超市较感兴趣，其次是百货商场，再次是时尚休闲餐饮。,供给情况潜量分析经营者特征居民商业需求投资者特征概念测试小结,感兴趣业态-商铺经营者（%