世联社区商业研究 PPT课件

世联社区商业顾问业务,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2006-5-16,社区商业项目必须关注的问题Question,3,世联认为成功的社区商业项目必须关注的关键问题,1.区域商业市场分析,核心要点,1.1区域在城市中的占位1.2区域特征和性质1.3区域商业市场特征1.4区域人群数量及消费特征分析,2.社区商业与项目整体的关系,2.1开发商的企业战略2.2短期现金流与长期收益的关系2.3商业与项目整体的关系,3.项目开发策略及产品策略,3.1项目整体市场定位及商业市场定位3.2商业规模确定3.3社区商业在社区中的位置3.4客户定位,4.社区商业营销策略,4.1产品形象主题的确立4.2启动营销策略4.3渠道策略4.4关键事件及设施营销4.5公共关系营销4.6定价策略,4,世联模块社区商业顾问服务的业务主线及其核心研究内容,宏观经济与区域规划研究本项目整体定位及住宅部分定位研究客户调研与客户需求分析地块价值研究相关案例借鉴（类似社区商业项目）社区商业发展战略及定位研究社区商业物业发展建议经济评价,项目定位,营销策略,消费者价值取向研究项目卖点整合与营销SWOT分析价格策略研究营销总策略研究,世联社区商业业务研究内容,世联对社区商业项目的理解及观点Opinion,6,社区商业概念,社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。,社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。,7,本报告是严格保密的。,商,业,规,模,适,度,性,中国一般城市居住区商业设施配建指标,人均商业服务建筑面积,居,住,区,0.7,-,0.,91,m,2,/,人,类,别,合理服务半径,800,-,1000,m,城市居住区的公建配套设施，可依据其人口规模确定合理的服务面积,城市居住区规划设计规范,国外社区商业规划指标：商业规模比,0,.,027,：,1,A.C.PERRY,：,邻里住区理论,集合住宅：日本光丘花园城社区,(商业面积：住宅面积),8,社区商业演变规律,一般社区商业演变规律,社区启动期,社区成熟期,社区发展期,社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业,区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套,社区配套为主满足家庭装修、生活用品的商业,家庭装修服务、家居饰品便利店、面包房,银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等,咖啡店、特色食街、小型俱乐部、服装店、书店等,9,社区商业经营模式,世联社区商业开发顾问的工作方法method,11,世联顾问服务内容,项目定位顾问服务,房地产市场发展前景预测可行性研究报告市场定位案例专题研究项目发展战略定位,项目物业发展建议顾问服务,消费市场顾问项目物业发展建议规划方案的市场评价租售价值策略及项目财务评估,营销战略与策略顾问服务,招商服务招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/招商现场管理及控制销售服务营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目价格策略及价格方案/销售组织框架及管理制度建议,12,前期顾问工作阶段划分与服务内容,13,专案团队架构及岗位职责,世联知识平台+内部|外部专家,14,世联顾问服务内容大纲,市场深度研究,市场竞争分析,项目分析,项目诊断,案例研究,我们的解决之道,区域商业及商业地产市场研究,商业经营环境研究,研究结论,商业地产市场角度竞争分析,商业经营环境角度竞争分析,竞争分析结论,地块价值解析,基于商业地产开发的角度分析地块价值,基于商业经营环境的角度分析地块价值,项目分析结论,项目整体定位诊断,功能分区与指标确定诊断,建筑设计与产品诊断,项目营销诊断,项目诊断结论,具体内容详见“世联提交的关于本项目的顾问工作建议书”,世联社区商业营销顾问业务sale,16,营销顾问工作方式,营销阶段,销售经理|招商经理项目经理|策划经理,销售经理|招商经理项目经理|策划经理,前期策略专案团队工商部总监负责,人力配备,宣传方案效果评估修正推广方案集中解决重要问题,参加专业联席会议监督方案执行集中解决重要问题,制订宣传推广方案制订开盘策略制订价格方案开盘前筹备工作招商/销售培训,主要服务内容,前四个月,开盘日,后三个月,后六个月,依托深圳总部资源优势重要问题由执委会讨论解决,重要问题由执委会讨论解决降低发展商试错成本,强大的策划知识平台数百成功案例的积累严格的方案评审制度,服务优势,17,营销顾问：工作阶段,18,营销顾问顾问服务品质管理,累积数百成功策划代理案例、上千专业策划报告、模块化工具与模型,第一层品质支撑：三级四点评审制度,三级：专案团队自评、顾问部执委会评审、集团评审委员会评审四点：即四个层次判断（四点），项目定位、推广方案、价格方案、开盘方案,第二层品质支撑：强大的知识平台,世联社区商业开发项目顾问成功案例简介Case,20,案例：北京-通州自由小镇商业项目,项目位置：北京通州区项目规模：地上总建筑面积70多万平米，其中商业部分7-8万平米项目界定：大型社区商业客户面临的困惑：如何在商业物业市场不明了的地区很好的把握商业机会？世联提供服务：确定项目在竞争不明了的商业市场中的发展策略；根据商家选址条件和本体条件契合度的分析确定了适宜商业业态；根据可能入住业态和地块价值确定商业规划,21,案例：成都成华区安居工程商业项目,项目位置：成都市东北部，三环路内侧，行政区划属于成华区项目规模：建筑面积为5.4万平方米项目界定：城市建成区边缘社区商业项目客户面临的困惑：选择何种类型的商业才能平衡政府要求的安居工程住宅部分的形象和商业赚取利润的关系？如何利用商业赚取高额利润又不过分占用住宅用地？世联提供服务：从商