万州滨湖天地项目思路-重庆尚纪商业地产

万州滨湖天地商业服务建议,尚纪商业地产服务机构,目录,第一部分周边商情调研,第二部分项目分析,第三部分定位及业态规划,第四部分招商建议及策略,第一部分：周边商情调研,万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）本项目处于万州城市中心区，高笋塘组团内。,八大组团功能定位：高笋塘组团商业金融中心，是水上客运交通枢纽。龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。山顶组团主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。周家坝组团主要功能为居住、旅游服务。申明坝组团核心工业园区，主要发展工业。枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功能为主。百安坝组团西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。江南新区组团全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。,数据来源：万州规划局,五桥片区,江南新区,天城片区,龙宝片区,数据来源：万州城乡规划展示厅,城市总体规划,中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺；五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后；北山板块:历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区；北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应；观音岩板块：三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模；江南新区板块：发展中热点板块，未来高端项目集散地；龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少；天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好。,万州房地产板块分布情况,开发热点区域为北山、江南新区、北滨路、观音岩板块,本项目亦属北滨路板块延伸部分,项目商圈划定,项目商圈，面对整个万州主城人群,大中型品牌业态数量,高笋塘片区二手商业销售价格调研,均价：1.98万元/,周边商业租赁价格调研,万州核心商圈商铺租赁价格分析,1、高笋塘中心位置一楼租金区间：70-150元/。2、平均租金：98.6元/3、目测空置率5%,项目相关商业租赁价格分析,1、北滨大道租金区间：30-100元/。2、平均租金：64.83元/3、5%目测空置率,万州近年商业项目,核心区域商业消费支撑能力调查：该区域常驻城市人口85万。区域内消费能力旺盛,核心区商业要素调查,核心区周边商业投资价值及经营情况调查：临街商业年均投资回报率为：5.84%区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主,该区域目前投资回报率正常，商业价值已养成,。一级商圈消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取辐射整个万州主城区域,第二部分：项目分析,1.本项目位于高笋塘区域，紧邻万达广场，亦属北滨路（末端），已逐渐成为高端休闲娱乐区及品质生活区。2.本项目独一无二的亲水条件3.万达广场项目对本商业项目的极大带动。,项目优势,1.不属于长江岸边，较难分享“维多利亚港”带来的优越感；2.本项目往北山区方向城市发展较落后，以中低住宅区为主；3.周边土建施工量大，环境质量不高，影响本区域商业形象。4.项目与北滨路之间无商业连接。,项目劣势,项目竞争情况,1.万州市场商业新供应量较大（约230万方）。2.市场竞争项目：江南区域的发展对高笋塘及北滨路的商业有较大影响，造成人群分流；,1.北山片区不断的发展和扩大，对本项目也将有很大的带动作用，由于本项目恰好处于北滨路的延伸方向且紧挨北山片区，是到达北山片区最重要的通道，将成为北山片区发展的最大受益者；2.维多利亚港的发展和扩大；3.北滨路的持续打造；4.品质休闲商业项目的缺失。,项目机会,第三部分：定位及业态规划,战略思考初步建议：区域高端生活中心,深化阶段的工作内容,商家初访调查,初步访谈：37家咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐5家，自助餐2家，特色餐饮2家，酒窖/名酒专卖2家，浴足3家，百货2家，豪车经销商3家，电影院3家，儿童游乐场1家，品牌服装5家，KTV3家，,1、可能意向开店17/37；2、最关注问题（1）该区域商业定位和整体运作能力是否可行26家（2）主力店商家的带动11（3）运营管理能力7,集休闲、娱乐、餐饮、高端商务服务等功能为一体的综合型商业业态。,项目主题定位：“区域高端生活中心”,代表项目1：新天地,代表项目2：龙湖晶郦馆,借鉴项目3：南滨路,定位建议,功能定位,消费者定位,万州中高端消费人群,1、休闲娱乐：洗浴会所、浴足、酒行、商务会所、电玩城、室内游乐场、酒吧、等2、餐饮：概念餐厅、中高级中餐、西餐、海鲜自助、美食城等3、生活服务：SPA、健身会所、美发沙龙、培训等,形象定位,时尚、品质、惬意,适合业态探讨,第一类:：高端休闲娱乐类洗浴、浴足、美容、SPA、养身会所、KTV、酒吧、酒窖、网络会所等第二类：餐饮服务概念餐厅、中高级中餐、大型中餐、西餐、海鲜自助、肥牛馆、大型火锅馆、咖啡、茶室、书吧等第三类：儿童生活类儿童游乐场、儿童玩具城、早教中心、培训中心等第四类：生活服务美发沙龙、按摩等,第四部分：商业建议及策略,方案一：整体持有招商,招商建议,要维护项目的产业经营黄金比例。要维护项目的统一主题形象、统一品牌形象。招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。核心主力店先行，辅助店随后的原则。特殊商户招商优惠原则。租赁经营采用放水养鱼的原则。,知名商户或连锁商户个性鲜明有特色商户能吸引人流量的商户同业差异、异业互补核心店要形成互动前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场招大租户进场,招商原则,招商目标及主要计划,（略）,5月,9月,12月,2015年3月,4月,7月,10月,50%,70%,1F：85%2F：75%3F：90%,5月全面招商,开业,1F:2F3F,西彭当地商家登记,核心商家转订,主力商家转订,补充商家认租,意向商家登记,核心商家转订,主力商家转订,意向商家登记,主力商家转订,招商进度计划（示意）,持续招商,主力店：,试业,持续招商,持续招商及选商,网络推广炒作商业街定位及全面招商,结合招商进度，炒作品牌商家进驻，与各方合作洽谈进度，配套进驻情况（与营运联动）,炒作即将开业，商家全力做好开业准备,网络炒作主力店入驻,炒作试业情况,试业活动,开业活动,5月,9月,12月,2015年3月,4月,7月,10月,50%,70%,1F：85%2F：75%3F：90%,5月全面招商,开业,宣传配合（示意）,主力店：,试业,项目整体形象（项目导视系统、商家广告等）商业经营秩序（占道、乱摆乱放、噪音等）商家经营状况关注（渠道协助、销售协助、营销策划协助）租金收取（催收提示、欠租警示、违约警告等）协调商家与物管关系进场协助、退场协助,商业运营表现,方案二：部分销售，主力店持有,销售占比根据发展商现金流回款要求而定,商业建议,确定商业定位（分内部定位