关于审理不动产纠纷案件相关问题及处理意见.ppt

关于审理不动产纠纷案件相关问题及处理意见,一、关于房屋买卖审判实践中存在问题及处理意见,（一）关于房屋买卖合同的成立（二）关于房屋买卖合同的效力（三）关于房屋买卖合同的解除（四）关于逾期交付房屋和逾期办证（五）关于房屋买卖几种特殊情形的处理,（一）关于房屋买卖合同的成立,问题集中在对合同成立事实的认定，房屋买卖合同为要式合同，司法实践中，对于双方订立的口头房屋买卖合同，一方履行主要义务，对方接受的，按合同法有关买卖合同成立的规定处理。,（二）、关于房屋买卖合同的效力,1、无权处分情形下房屋买卖合同的效力。最高人民法院关于买卖合同司法解释第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。,上述司法解释是对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济的规定，旨在依据物权法第15条（当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。）关于物权变动原因与结果进行区分的原则之规定精神，理顺合同法第51条（无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。）与第132条（出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。）之间的关系。按照合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或者处分权，物权变动处于效力待定状态。因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。,无权处分的具体类型，对于出卖、出租、抵押他人之物等，属于无权处分，基本没有争议。但对于共有人未经其他共有人同意而处分共有财产，是否属于无权处分，理论和实务界存在较大的争议。通说认为，共有人虽为财产所有人之一，但财产属于“共有”而不是“区分所有”；对于共有财产的处分，其权利必须由全体共有人行使，而任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利，故共有人未经其他共有人同意而处分共有财产应认定为无权处分。但应注意区分以下三种情形：一是在共同共有的情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，均构成无权处分。二是在按份共有的情形下，占份额三分之二以上的共有人未经其他共有人同意处分按份共有财产的，不构成无权处分。三是未达到三分之二以上份额的部分共有人未经其他共有人同意处分共有财产的，构成无权处分。,案例一：甲乙系夫妻关系，夫妻双方共有60平方米房产一套，房屋产权证登记的权利人为甲，2002年3月，甲在未经乙同意在情形下以12万元的价格出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付房款后随即接收房屋对房屋进行装修入住，2010年5月，乙以甲无权处分共有财产为由起诉，要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋。诉讼中，甲承认出卖房屋时未经甲同意。案例二：陈德俄与陈德群系同胞兄弟，诉争房产是原告陈德俄出资由被告陈德群于1946年建造，并委托陈德群代管。1955年被告陈德群以“陈德俄”为户主领取了产权证。1953年开始，被告陈德群将房屋租给第三人海南琼山县供销社使用，1960年该房屋屋顶和门窗被台风刮坏，第三人遂向被告陈德俄提出购买此房屋，第三人明知被告并非房屋所有人。双方订立买卖契约后第三人对房屋进行了改建，并使用至今，但一直没有办理过户手续。1990年原告向法院起诉请求返还房屋。,通过上述案例分析，我们可以得出一个结论：房屋登记的所有权人转让共有房屋，后该登记权利人或其他共有人以转让行为未经其他共有人同意为由主张买卖合同无效的，不予支持，但买受人知道或者应当知道房屋为出卖人与他人共有的除外。,2、出卖被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利合同的效力。出卖人在签订买卖合同时隐瞒（未告知买受人）房屋被查封的事实，其后根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条的规定（第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。）主张买卖合同无效的，不予支持；买受人因合同目的不能实现请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买受人签订合同时知道房屋被查封的事实的，亦不影响合同效力。,全国人大常委会通过的中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。部分出卖人在签订合同时隐瞒交易房产被查封的事实，其后因不能履行办理房产权属转移登记的义务，或因房价上涨，有利可图，遂依据该法律规定，主张买卖合同无效。此类案件如何处理，有三种意见。第一种认为，被查封的房产属于法律明文禁止转让的范围，当事人买卖该房产的合同因违反法律禁止性规定而无效。第二种意见认为，该类合同属于效力待定的合同。买卖被查封的房产违反了法律禁止性规定，原则上应为无效。但如法院查明诉讼时对该房产的查封已经解除，合同违法的情形已经消除，具备履行条件，则根据尽量使合同有效的审判原则，可认定买卖合同有效。第三种意见认为，该类合同应为有效。首先，上述法律规定应为行政管理性规定，立法目的在于明确房屋处于被查封状态时，当事人之间的买卖行为不发生物权变动的效力。中华人民共和国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对于被查封的房产，房地产行政主管部门会拒绝为其办理产权变更登记手续，但这并不影响买卖合同本身的效力。出卖人不能履行合同义务的，由其承担违约责任即可。认定合同有效，并不会损害其他利害人的权益。其次，出卖人隐瞒房屋被查封的事实，与买受人签订买卖合同，本身具有恶意。如果认定合同无效，其可免予承担违约责任，买受人仅可追究其缔约过失责任，不利于对无过错的买受人合法权益的保护。,3、出卖人转让已抵押的房屋的合同效力。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房屋，未通知抵押权人或未告知买受人的，不影响房屋买卖合同的效力。中华人民共和国担保法第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押。法律对此是认可的。,4、房屋买卖合同无效后的处理。房屋买卖合同无效或被撤销后，买受人如已获得占用房产的利益，应折成房屋使用费补偿出卖人；出卖人应将收取的购房款及孳息返还给买受人。（有争议,返还房屋及购房款，使用费和孳息应认定为损失，按过错原则进行处理）,（三）关于房屋买卖合同的解除,所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同法规定了两种合同解除：一是约定解除。包括两种情况：1、合同约定了合同解除条款。2、双方在合同签订后达成解除协议。二是法定解除。即合同法第九十六条规定的以下情形：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形（包括商品房买卖司法解释所规定的因出卖人违法行为所赋予其的合同解除权，在下面的篇章另行讨论）。实践中有关合同的解除应注意以下几个问题：一是法律规定催告的合理期限为一个月；二是没有约定异议期间的，合同法司法解释二规定解除合同通知自到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，其中有的三个月为除斥期间。,（四）、关于逾期交付房屋和逾期办证,1、双方在商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，否则视为不符合交付标准。但房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋。买受人接收房屋后，以房地产开发公司未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任，不予支持。,建设部2001年3月14日通过的商品房销售管理办法第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。房产行政主管部门制作的商品房买卖合同格式范本中也约定，房地产开发企业在向买受人交付房产时，应提供上述文件，否则视为不符合交付条件。因此，提供上述文件既是房地产开发企业的法定义务，亦是其合同义务。在其未能提供上述文件时，买受人有权拒绝接收房屋。但是，如房屋已办理了各项竣工验收手续，买受人对房地产开发企业没有提供上述文件的事实未提出异议，实际接收房屋，则应视为双方通过事实行为变更了原合同约定，买受人同意房地产开发企业在交付房产时暂不提交上述文件。而且，买受人在取得了房屋占有、使用的利益后，再以房地产开发企业未提交上述文件为由主张应视为房屋未交付，并请求支付延期交房违约金，既不公平，也不合理。因此，在此情况下，买受人有权要求房地产开发企业向其提供文件，但不得主张延期交房违约金。,2、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。,房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。但该约定中未明确其所指的是哪些“法律法规”，也未明确工程竣工验收合格证明文件的种类。国务院建设工程质量管理条例第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”国务院城市房地产开发经营管理条例第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况”。从上述行政法规的规定看，商品房的交付条件应为综合验收合格，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过规划、消防等有关部门或单位的验收合格方可交付。因此，商品房虽已通过工程质量、消防、电梯等单项验收，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产。另一方面，由于商品房已通过工程质量、消防、电梯、燃气等单项验收，该房产具备投入使用的条件，可以保证买受人的居住安全。因此，买受人对房产没有通过规划验收的事实未提出异议，实际接收了房产的，应视为双方以事实行为变更了合同中有关交付条件的约定，买受人同意房地产开发企业日后再通过规划验收。而且，买受人在取得了房屋占有、使用的利益后，再以房产未通过规划验收为由主张应视为房屋未交付，并请求支付延期交房违约金，既不公平，也不合理。当然，如此房屋仍未能通过规划验收，并导致买受人在法定或约定期限内未能办理房屋权属登记的，买受人有权要求房地产开发企业承担延期办证责任，或在期限届满超过一年后依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条的规定，请求解除买卖合同和赔偿损失。,3、由于房地产开发企业的原因，买受人在商品房买卖合同约定的期限内未能取得房屋权属证书，买受人请求出卖人支付至权属证书办出之日止的延期办证违约金的，如诉讼期间权属证书仍未办出，对买受人的请求应予部分支持，由房地产开发企业承担至法院判决生效之日止的违约金。（区分固定和按期违约金、诉讼时效）,如果诉讼阶段权属证书仍未办出，对买受人的诉讼请求应予部分支持的理由如下：上述合同条款的合理含义应为，至买受人实际取得房地产证之日，办证迟延均是因房地产开发企业的原因所致，房地产开发企业才应承担至买受人实际取得房地产证之日的延期办证违约金。由于办证需要买卖双方的配合，法院作出判决时显然不能预见判决作出后一定是房地产开发企业的原因导致办证继续迟延。事实上，不能排除此后房屋具备办证条件、但因买受人怠于履行配合办证义务（如提供必备资料）导致办证进一步拖延的可能。因此，如果诉讼期间权属证书仍未办出，买受人请求房地产开发企业承担直到其实际取得房地产证之日止的延期办证违约金，缺乏事实依据。若法院对买受人的诉讼请求予以全部支持，案件存在明显的再审改判的风险。,4、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业的交房义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期交房违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期交房的违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，买受人可以要求房地产开发企业承担延期交房的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业办理房地产证的义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期办证违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期办证违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，买受人可要求房地产开发企业承担延期办证的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。,所谓先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，负有先履行义务的一方届期未履行义务或履行义务严重不符合约定时，相对方为保护自己的顺序利益，有权拒绝先履行义务人的履行请求。成立先履行抗辩权须符合以下条件：1、双方当事人互负义务；2、两个债务须有先后履行顺序；3、先履行一方未履行或其履行不符合同的约定。对于作为后履行义务人的房地产开发企业来说，其在行使先履行抗辩时存在两种情况：其一，其出售的房地产在合同约定的履行时间前（或至少在其主张抗辩权时）具备了交付条件或办证条件，只是因为作为先履行义务人的买方未履行付款义务，为了保护自己的顺序利益，才拒绝履行自己的在后义务。其二，其出售的房地产在合同约定的履行时间前（甚至在其主张抗辩权时）仍不具备交付条件或办证条件，本身也不具备履行能力。对于第一种情况，作为后履行义务人的卖方当然享有先履行抗辩权们，其届期不履行交房或办证义务不构成违约，无需向买方支付违约金。对于第二种情况，后履行义务人是否有权行使先履行抗辩权？我们认为，后履行义务人在自己的履行期限届满时不能履行义务的原因很多，可能是因先履行义务人违约行为导致，也有可能是自身原因导致。商品房的开发，动辄需要上千万的投入，房地产开发企业大多是实力较强的企业，其不能按时交房或办证，一般与个别买受人欠付少量购房款之间没有因果关系，绝大多数是因自身原因所导致。也就是说，房地产开发企业并不是因买受人存在欠付部分款项的行为而拒绝履行办证义务，而是其根本不具备办证条件，事实上无法履行办证义务。我们认为，在买受人已支付大部分购房款的情况下，如房地产开发企业因其自身原因事实上无法履行办证义务，其无权以买方欠付部分购房款为由进行抗辩。在此种情形下，由买卖双方就各自的违约行为承担合同约定的相应违约责任，较为符合合同法规定的诚实信用原则和商品房预售合同纠纷之特点。,（五）关于房屋买卖几种特殊情形的处理,1、关于“一房二卖”问题的处理相关法律规定：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条、具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；(2)、商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。第九条、出卖人订立商品房买卖合同，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（2）、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）、故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。,2012年5月实施的关于买卖合同的司法解释第九、十条对动产和特殊动产的多重买卖的履行顺序进行了规定：第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(1)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；(2)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；(3)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(1)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；(2)均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；(3)均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；(4)出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。,依据上述法律和司法解释的相关规定精神，最高人民法院民事审判会议纪要对不动产后取得问题作出了相应的规定，该规定的前提是，多重房屋买卖合同的买受人均为善意，且多重买卖合同均有效，多重买卖合同的买受人均对买卖合同标的主张所有权，在此情形下，取得的顺序为：（1）由取得权利证书的买受人优先取得房屋；（2）在均没有取得房屋产权证书的情形下，在房产机关备案的合同效力优先于未备案的合同效力，也就是说由先备案合同的买受人优先取得房屋；（不全面）（3）上述两情形均不具备的情形下由先合法占有的买受人取得房屋；（4）均没有合法占有的，由先签订房屋买卖合同的买受人取得房屋。,关于无法取得房屋的买受人权利救济的问题：要区分不同情况，如是商品房买卖合同纠纷，可以按照司法解释的规定进行处理，关于二手房屋的一房二卖没有取得房屋的买受人的权利救济问题，我们认为，该权利人可以请求解除双方签订的房屋买卖合同，要求返还购房款并依据合同的约定追究出卖人违约责任。如果出卖人在房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。当然，构成诈骗的可依法追究其刑事责任。,2、关于“名房屋买卖实为借贷或租赁”问题的处理案例：甲房地产公司将房屋出售给买受人A等人后，为融资需要从B处借款，并以房屋买卖的形式将房屋抵押给出借人B，B等人为保障债权的实现，要求甲房地产公司与其签订房屋买卖合同，合同约定了在一定期限内房地产公司有回购的权利且合同约定的房屋成交价款远低于房屋实际价值，并约定如房地产公司如回购则需支付相应的使用费或其他名目的费用。该房屋买卖合同在房产局备案（网签），现某房地产开发有限公司无力偿还借款，房屋买受人A等人和出借人B均以房屋买卖合同有效为由主张取得房屋所有权，为此产生纠纷。,上述案例是一起典型的名为房屋买卖实为借贷的案件，对该类案件的认定应考虑以下三个方面：（1）该合同中是否有赎回房屋条款的约定；（2）房屋的实际价值与合同约定价值是否有较大差距；（核心）（3）合同约定条款中是否有为规避高利贷而采取给付一定数额的使用费或其他费用的约定；,对该类案件的处理应区分以下几种情形：一是房地产开发商先行与买受人签订的房屋买卖合同，将同一开发房屋出售给买受人，尔后为融资需要向他人借款，出借人为保障其债权实现要求房地产开发商与其签订房屋买卖合同以低于或相当于借款的价格将房屋出售给借款人，此情形下房屋的价值往往会高于或远高于合同约定房屋出售价格，双方在签订合同时往往约定一个房屋的赎回期间，逾期房地产开发商如不赎回房屋，则约定产生房屋归出借人所有，后因房地产开发商于约定的还款期限届满后无力还款，导致房屋买受人和借款出借人均主张取得房屋，为此产生纠纷。在上述情形下，借款出借人往往会主张，其与房地产开发商签订的合同不是借贷合同而是房屋买卖合同，房地产开发商往往会主张二者间签订的是借贷合同，对此类纠纷的处理，我们的意见是，其真实意思是借贷，应按照借贷的法律关系界定各方的权利义务，这里需注意是否存在企业间非法借款的情形，如存在应按无效民事行为进行处理，如仅属于民间借贷，则可按民间借贷的相关规定进行处理，即借款出借人无权取得房屋，但其有权要求房地产开发商偿还借款，并可主张不高于4倍银行同期贷款利率的利息，房屋由买受人取得。,二是房地产开发商在房屋未出售前为融资需要与借款出借人签订“名为房屋买卖实为借贷合同”达到融资目的后，又将房屋出售给买受人。此情形下，房地产开发商与借款出借人之间仍然为借贷法律关系，房地产开发商在出售该房屋时隐瞒与借款出借人签订房屋买卖合同这一事实，属于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第九条规定的（故意隐瞒所售房屋已出售给第三人的事实，导致合同无效、或被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任）情形，为惩罚房地产开发商的此种不诚信行为，我们的意见是，买受人可以要求取得房屋，也可以按照最高人民法院司法解释的相关规定，请求解除合同，返还购房款及利息、赔偿损失，并可要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（有待探讨），房屋买受人对上述两种责任形式的承担有选择权，这也符合相关司法解释规定的精神。,三是房地产开发将其开发房屋出售后，因融资需要与借款出借人签订“名为房屋买卖实为借贷合同”，合同签订后合同约定借款到期或赎回到期后，房地产开发商无力偿还借款，房地产开发商在合同签订时或在借款到期或赎回到期后将房屋交付借款人占有使用或办理房屋权属证书的，如何进行处理。我们的意见是，借款出借人与房地产开发商的真实意思表示是借贷，无论其是否占有使用该房屋，均应按借贷法律关系界定二者间的权利义务，并不因借款出借人已占有使用该房屋，该房屋仍然应由房屋的买受人取得。例外情形是，在出借人并不知道房屋已出售的情形下，在房地产开发商的配合下，借款出借人依据其与房地产开发商签订的合同取得了房屋的产权证书，在此情形下，应按照最高人民法院民事审判会议纪要的精神，确定由借款出借人取得房屋，如非善意则即使取得权利证书，也无权取得房屋。订房屋买卖合同的买受人取得房屋。（有争议）,四是房地产开发公司将房屋出售后，又将该房屋确权至自己名下，并以该房屋作抵押至银行贷款，此行为构成贷款诈骗罪，应按照相关法律规定追究相关责任人刑事责任。,3、关于房屋买卖过程中“阴阳合同”的处理。所谓“阴阳合同”是指是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。,案例一：原告李某想将自己的别墅卖掉，找到中介后，中介联系了买家王某，王某和李某签订合同，约定别墅价格650万，这个合同为阴合同。但是买家王某为了避税，就将别墅作价150万元，为阳合同。约定：如果卖方的原因不能办理过户，卖方需要按别墅价格的30%向买方承担违约金责任；如果因买方原因不能办理过户，买方需要按别墅价格的30%向卖方承担违约金责任。在合同履行过程中，由于买方的身份资料愿意不能办理过户，致使合同不能履行。因此李某要求王某按650万的30%承担违约金责任，但王某则想按150万的30%承担违约金责任。案例二北京市民张先生通过房屋中介看好了一套面积为100平方米的住房，经协商，成交价为150万元，交易产生的全部税费由张先生承担。张先生认为税费太高，但中介公司工作人员给他支招称，可以签订阴阳合同将总房款降低，税费就低了，并表示大家都是这样做的。张先生和房主均表示同意。此后，张先生和房主与房屋中介公司签订了房屋买卖合同，也就是所谓的阴合同，约定：为规避税费房屋交易价格为90万元，同时合同还对双方的违约责任承担和居间费用的承担进行了约定。在房屋办理过户时，张先生与房主签订阳合同时，因房屋价格上涨，房主反悔，要求涨价，张先生不同意，房主则要求按成交价格即150万元办理过户手续。双方为此发生纠纷。,通过对上述案例的分析，对此类纠纷的处理意见为：房屋买卖存在“阴阳合同”，其中阳合同中的价格条款规避国家税收的，该条款无效，交易价格按符合双方真实意思表示的条款认定。如该条款的无效不影响整个合同的效力，当事人以存在避税的价格条款为由，请求确认合同全部无效的，不予支持。有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳买卖合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。买卖双方在阴合同中有逃避税收的内容约定，之后一方要求按真实成交价签订用于办理产权过户手续的阳合同，另一方不同意，导致合同未能履行的，视为双方就买卖主要条款未达成合意，阴合同对当事人无约束力，当事人请求适用定金罚责、赔偿损失或支付居间费的，不予支持。,4、关于“小产权”房屋买卖相关问题的处理关于“小产权”房屋问题，前一时期，民一庭就此问题有过一个意见，收到了良好的效果，对降低发还改判率，强化公民法律意识起到了一定的作用，涉及“小产权”房屋的案件上诉率也在不断降低，但从近期的涉及“小产权”房屋的案件又有了一些新问题。主要是双方签订“小产权”房屋买卖合同后，也得到了实际履行，但双方在上述合同实际履行后，因认识到“小产权”房屋买卖的违法性，又对“小产权”房屋买卖无效后，双方权益如何进行处理进行的补充约定，主要是涉及拆迁利益的分配。对此上述问题如何定性，我们的意见是，如果双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。例如双方约定，拆迁利益归一方所有或由双方进行依照比例进行分配，这里需注意的问题是，如果拆迁利益中的拆迁安置房屋依然是“小产权”房屋，那么双方就此约定依然要符合法律、行政法规的规定，否则，仍为无效民事法律行为。起诉前，发现土地变性问题，主张时间与变性时间的关系如何把握，有待进一步探讨。,5、关于违约金调整释明权的问题买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。强调是，违约金的调整必须依当事人申请。,6、其他问题一是买受人已向出卖人支付全部价款并实际占有房产，但未办理过户登记手续，如买受人对此没有过错，其请求法院确认房屋归其所有的，可予支持。（